【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （六）本項(xiàng)目所在商圈 商圈性質(zhì)：從目前項(xiàng)目所在地塊已有經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)看，本項(xiàng)目所在區(qū)域尚未形成一個(gè)有明顯特征的商業(yè)圈層，與項(xiàng)目處于同一板塊的解放南路為廣告制作等經(jīng)營(yíng)范圍，而沿阜臨路與本項(xiàng)目西向同側(cè)街區(qū)全部為建材經(jīng)營(yíng)商業(yè)，而與本項(xiàng)目沿東城墻路北向同側(cè)的則是尚未開(kāi)發(fā)的阜陽(yáng)市絲綢印染機(jī)械廠，基本無(wú)定位。 商圈特質(zhì)：數(shù)碼產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)，目的性很強(qiáng)的商業(yè)圈層。 該商圈主要定位為“數(shù)碼一條街”，經(jīng)營(yíng)數(shù)碼及科技產(chǎn)品。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （四）清河路、南二環(huán)路商圈 該區(qū)域由于市政配套建設(shè)的不完整，到目前為止，尚未形成比較成型的商業(yè)環(huán)境，其主要商業(yè)環(huán)境是以客運(yùn)站為核心的車站商圈，這一商圈具備極強(qiáng)的地域性，超出這一范圍，將無(wú)法輻射，因此，不作重點(diǎn)闡述。 商圈特質(zhì)：伴隨房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展而發(fā)展的新興商業(yè)圈層。 從歷史淵源的角度看，這一區(qū)域在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前，已經(jīng)是一個(gè)建筑材料市場(chǎng)，由于有匯鑫項(xiàng)目的市場(chǎng)規(guī)范，方才形成了目前的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 （三）人民路、西二環(huán)商圈 商圈性質(zhì)：以家居、建材為特色的新興商業(yè)街區(qū)，以匯鑫系列項(xiàng)目為核心的商業(yè)圈層，可暫定名稱為匯鑫商業(yè)圈； 這一商圈的形成，是基于匯鑫系列項(xiàng)目和港利綠苑項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)而形成的，自 03 年匯鑫系列項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)后，在項(xiàng)目周邊形成了以高檔家居、裝飾材料、櫥柜等房地產(chǎn)后續(xù)服務(wù)型商業(yè)為主導(dǎo)的商業(yè)街區(qū)；隨著市政道路的修繕和周邊房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)為其提供了商業(yè)硬件環(huán)境，該商業(yè)街的發(fā)展一直較為順利，到目前為止，阜陽(yáng)市所有高檔家居、建材等服務(wù)型行業(yè)基本集中與此；當(dāng)然，這與匯鑫商業(yè)的定位有關(guān)，匯鑫 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 輻射范圍： 從路段劃分，以清河路為軸心，沿清河路向東輻射，達(dá)到蓮花北路，向西延伸至清河西路約 100 米。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)： 酒吧、 KTV、茶吧、精品購(gòu)物店等娛樂(lè)休閑型業(yè)態(tài)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 （二）清河路、穎州路商圈 商圈性質(zhì)：新興商業(yè)圈層 這一商圈是以休閑、餐飲、娛樂(lè)為一體的綜合性服務(wù)行業(yè)總匯，積聚了阜陽(yáng)目前最為前衛(wèi)的商業(yè)環(huán)境，包含了阜陽(yáng)市場(chǎng)目前最為高端的前沿消費(fèi)去所，如國(guó)會(huì)夜總會(huì)、白金漢宮酒店、高檔茶吧、高檔 KTV 等；從某種意義上，這一商圈是目前阜陽(yáng)最具發(fā)展?jié)摿Φ纳倘Α? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)： 人民路、穎州路商圈屬于阜陽(yáng)市城區(qū)的傳統(tǒng)商圈，其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包含了服裝、餐飲、百貨、辦公等；具體范圍有大型百貨零售業(yè)千百匯商場(chǎng)、溫州街商業(yè)步行街等； 商圈特質(zhì)： 人流量較大，處于城市絕對(duì)中心地帶，傳統(tǒng)商業(yè)繁榮。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 （一）人民路、穎州路商圈 商圈四至：以人民路、穎州路交口為核心。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。傳統(tǒng)商圈設(shè)定方式最主要以距離或車行時(shí)間劃定目標(biāo)的位置向外形成之圓形商圈，然此種設(shè)定方式往往無(wú)法將區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系與消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性列入考量，因此項(xiàng)目在設(shè)定商圈范圍時(shí)，也同時(shí)引入 “康維斯均衡公式 ”以都市人口、商業(yè)量來(lái)決定商圈距離，并配合 “都市中心發(fā)展層級(jí) ”導(dǎo)入消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性考量，期能統(tǒng)合各種決定商圈之因素，決定項(xiàng)目最可信賴之商圈范圍。結(jié)合項(xiàng)目自身特色及以上對(duì)阜陽(yáng)市整體住宅環(huán)境調(diào)研的結(jié)果分析，項(xiàng)目推廣重點(diǎn)將是商業(yè)部分的推廣及銷售，因此，我們?cè)谶M(jìn)行本地商業(yè)環(huán)境分析的過(guò)程中，務(wù)須要提及的是 『商圈』 概念，以及城市 『商圈』 的形成和各個(gè) 『商圈』 的輻射能力，對(duì)于項(xiàng)目所造成的影響。各個(gè)商業(yè)中心之間是相對(duì)獨(dú)立的圈層，但又由于交通及人流的帶動(dòng)相互影響、相互滲透。在現(xiàn)代城市發(fā)展的初期，百貨零售業(yè)處于城市商業(yè)發(fā)展的領(lǐng)軍地位，圍繞其形成了一個(gè)城市的中心地帶。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 第三 章：本地商業(yè)布局及行業(yè)發(fā)展概況 本章節(jié)重點(diǎn)分析本地商業(yè)布局及商業(yè)動(dòng)線延伸及輻射狀況，將城區(qū)商業(yè)環(huán)境進(jìn)行有效的區(qū)域劃分，確立項(xiàng)目在整體商業(yè)環(huán)境中所處的地位，并通過(guò)對(duì)于商業(yè)布局及動(dòng)線狀況的分析，確定大環(huán)境對(duì)于項(xiàng)目商業(yè)部分的有力支撐和不利制約，確立項(xiàng)目商業(yè)的基本經(jīng)營(yíng)形態(tài)的定位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 銷售政策 從各個(gè)銷售現(xiàn)場(chǎng)了解到的狀況案，本地在銷售政策上所采取的政策相對(duì)較少，出去在付款方式上的簡(jiǎn)單政策外，基本不采用其他政策，這對(duì)于后續(xù)開(kāi)盤的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，是一個(gè)利好的信息。 消費(fèi)習(xí)慣 如上所述，本地居民在住宅的消費(fèi)習(xí)慣上，受到了多個(gè)因素的影響，我們將影響本地居民作出住宅購(gòu)買決策的因素進(jìn)行羅列，以便更為清晰的分析和論證。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 40%15%10%15%10%10%地段建筑形態(tài)景觀價(jià)格智能化規(guī)模配套特征 在配套上，多數(shù)項(xiàng)目都采用了較為現(xiàn)代的配置，如天然氣、智能化設(shè)施，社區(qū)配套上，也有會(huì)所、中心景觀等因素構(gòu)筑項(xiàng)目的高檔品質(zhì)特征。 淮北市近年房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)2200280031801500158018000 1000 2000 3000 40002020年2020年2020年最高價(jià)格最低價(jià)格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 成規(guī)模的項(xiàng)目一般在規(guī)劃布局上都采用分布多種建筑形態(tài)的布局方式，即多層、小高層、高層、別墅、花園洋房等建筑形態(tài)相互交錯(cuò)，相互支撐的形態(tài)，在整體布局上，也多能夠接收。 目前市場(chǎng)均價(jià)水平在 2000 元 /平米左右。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 客戶群體分析 從調(diào)研情況看，在本地市場(chǎng)中，住宅市場(chǎng)的消費(fèi)，主要以城區(qū)人口為主，從各個(gè)項(xiàng)目調(diào)研的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)看，本地城區(qū)人口在住宅形態(tài)的消費(fèi)比例達(dá)到 70％以上，而下屬縣市人群進(jìn)駐城區(qū)的比重仍不到 30％，表明了本地住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主力消費(fèi)群體仍以城區(qū)人口為主。如上海簡(jiǎn)凡房地產(chǎn)咨詢公司代理阜陽(yáng)市金牛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目，安徽國(guó)禎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司聘請(qǐng)君安國(guó)際置業(yè)，安徽省阜陽(yáng)市中南置業(yè)有限公司聘請(qǐng)上海智旭商務(wù)咨詢有限公司等，這一模式已作為本地房地產(chǎn) 銷售的主要銷售模式存在，這對(duì)于提升本地的房產(chǎn)銷售的綜合水準(zhǔn)及提升本地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的水準(zhǔn)及價(jià)格方面，起到了重要的推動(dòng)作用。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 銷售狀態(tài)及銷售方式 從本地住宅市場(chǎng)的調(diào)研情況看，現(xiàn)有住宅項(xiàng)目的 銷售狀態(tài)都相對(duì)良好，去化周期都較短，特別是近期即將開(kāi)始銷售的明園項(xiàng)目，在預(yù)約時(shí)期，日訪客率將近 200 人次，這從側(cè)面反映了本地住宅市場(chǎng)銷售的狀態(tài)是健康的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 規(guī)劃中，偏重于景觀、建筑及智能化的配置； 在后續(xù)的開(kāi)發(fā)中，基本所有項(xiàng)目都比較偏重與社區(qū)內(nèi)部的規(guī) 劃，對(duì)于景觀、建筑立面及智能化和物業(yè)管理等方面，都有較高的要求，特別是在景觀上，基本所有項(xiàng)目都將其作為一個(gè)主要述求點(diǎn)進(jìn)行宣傳，因此，我們可以看出，在本地住宅市場(chǎng)中，配套景觀等方面，中高檔配置已是一個(gè)相對(duì)普遍的要求；而此類配置是提升社區(qū)內(nèi)部品質(zhì)的主要構(gòu)成因素，從這一層面，我們也可以看出本地消費(fèi)人群在住宅品質(zhì)上也是相對(duì)重視的。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 這四個(gè)板塊基本構(gòu)筑了本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，相互之間的競(jìng)爭(zhēng)并不強(qiáng)烈。 目前在清河路 2 側(cè)，至南二環(huán)路區(qū)域，集合了多個(gè)大型 住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如學(xué)府花園、藍(lán)色雅典等項(xiàng)目，包括清河路東段的娛樂(lè)一條街的開(kāi)發(fā)，形成了清河路住宅開(kāi)發(fā)圈。 住宅類地產(chǎn)特征： 地域布局上，形成了不同的中心； 在本地住宅類地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，由于受到城區(qū)范圍狹小的限制，不得不必向外城擴(kuò)張，最為明顯的例子為匯鑫開(kāi)發(fā)公司的系列開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以超大規(guī)模的系列開(kāi)發(fā)，開(kāi)辟了阜陽(yáng)城區(qū)西部住宅開(kāi)發(fā)的熱潮，形成了以匯鑫為核心的城西住宅圈。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 調(diào)研項(xiàng)目九：溫州街項(xiàng)目 項(xiàng)目體量：近 10 萬(wàn)平米 項(xiàng)目定位：商住結(jié)合的綜合物業(yè)，商業(yè)定位為數(shù)碼一條街； 建筑形態(tài)：住宅 100 平米左右小戶型，商鋪為層高 米， 40～ 50 平米沿街商鋪； 住宅定價(jià)： 2400 元 /平米； 商鋪定價(jià)： 11000～ 12000 元 /平米； 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力：大規(guī)模專業(yè)數(shù)碼市場(chǎng)； 調(diào)研項(xiàng)目十：浙江商貿(mào)城 項(xiàng)目體量：約 8 萬(wàn)平米； 項(xiàng)目定位：商住結(jié)合的綜合物業(yè)，功能定位為步行街區(qū)； 建筑形態(tài)：多層住宅，沿街單層底商； 住宅定價(jià)：均價(jià) 2600 元 /平米； 商鋪定價(jià)： 10000 元 /平米； 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力：城市核心商業(yè)圈，唯一性商業(yè)步行街區(qū)。 發(fā)展商 代理商 位置 阜陽(yáng)市金牛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 上海簡(jiǎn)凡房地產(chǎn)咨詢公司 南二環(huán)路、阜王路、西清路 一、二期開(kāi)盤時(shí)間 推出量 銷售價(jià)格范圍 開(kāi)盤工程形象 03年初，二期 04年初年初 7萬(wàn)方 1500～ 1800 1980～ 2400 期房銷售，目前現(xiàn)房 三期開(kāi)盤時(shí)間 推出量 銷售價(jià)格范圍 二期工程形象 06年 7月底 3萬(wàn)方 2200～ 2600 期房 主力戶型 二房 三房 三房以上（含頂層復(fù)式） 主力面積 100平米 117～ 136平米 均超過(guò) 160平米 銷售進(jìn)度 一、二期銷售已結(jié)案，期預(yù)定中； 付款方式 按揭貸款 一 次性付款 其它：充低工程款 折 扣 率 / / / 客戶分布 本地客戶群占 70％左右； 廣告述求 傾力打造阜陽(yáng)首家大型學(xué)習(xí)型社區(qū) 配套情況 商業(yè)內(nèi)街、智能化等； 客戶認(rèn)知渠道 戶外 折頁(yè) 工地、銷售展示 電視 交付標(biāo)準(zhǔn) 室內(nèi)毛坯； 物業(yè)管理 /平米 /月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。學(xué)府花園 項(xiàng)目定位： 傾力打造阜城首家大型學(xué)習(xí)型社區(qū)； 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 地段優(yōu)越，地處清河路，與市政府廣場(chǎng)距離教近，處于城市中心地帶； 規(guī)模大，建筑形態(tài)豐富，有多層住宅及內(nèi)部商業(yè)街區(qū)，自成一體，形成一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的商業(yè)環(huán)境； 教育配套完善，是本項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)； 項(xiàng)目劣勢(shì)： 開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，推廣不成系統(tǒng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料