【正文】 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 2020 年，我市多項主要經(jīng)濟指標(biāo)均保持較快的增長態(tài)勢。 城市布局的規(guī)劃建設(shè)也在不斷的提升中，河流治理、綠化工程、道路擴建等，都美化、亮化了城市的風(fēng)景，對于阜陽城市的整體發(fā)展有絕大的推動作用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 發(fā)展商 代理商 位置 港利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 南京道勤全案代理 人民西路、西二環(huán)路 一期開盤時間 推出量 銷售價格范圍 開盤工程形象 06年 5月 6日預(yù)約 35000平米 暫未定，預(yù)計底商12000元 /平米以上 期房，一層 二期開盤時間 推出量 銷售價格范圍 二期工程形象 / / / / 主力戶型 主力面積 50～ 70平米底商 / / 銷售進度 前期客戶預(yù)約量豐富，日上客量約超過 200人次；處于預(yù)約階段； 付款方式 按揭貸款 一次性付款 其它：充低工程款 折 扣 率 暫未定 客戶分布 城區(qū)客戶為主； 廣告述求 皖西北唯一 SHOPPINGMALL，一站式休閑娛樂去所； 配套情況 / 客戶認(rèn)知渠道 戶外 電視 折頁 工地展示 交付標(biāo)準(zhǔn) / 物業(yè)管理 暫未定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 配套情況 寬帶、天然氣、周界紅外等智能化、商業(yè)內(nèi)街、品牌物業(yè)管理公司 客戶認(rèn)知渠道 戶外 折頁 工地展示 電視、活動展示 交付標(biāo)準(zhǔn) 室內(nèi)毛坯； 物業(yè)管理 /平米 /月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 穎河以東區(qū)域的住宅房地產(chǎn)開發(fā)也同樣方興未艾，多個大型住宅項目如穎東安居花苑、舜馨苑等項目，也在逐步掀起穎河?xùn)|部的開發(fā)熱潮。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 價格 體系 在以上分析中，我們已經(jīng)看出，橫向比較中，地段對于價格的影響是非常深遠(yuǎn)的，在某種意義上說是決定性的，但從縱向比較中，我們可以看出，本地住宅價格的走勢是上揚的，均價范圍年上升幅度約為 300元 /平米，這對于住宅市場的開發(fā)是有利的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 商圈性質(zhì)：傳統(tǒng)商業(yè)圈層 這一商圈是以千百意購物中心和百貨大樓購物中心為代表的商圈，是阜陽市商業(yè)布局中的傳統(tǒng)商業(yè)圈層；傳統(tǒng)商圈是一個較為完善的商業(yè)環(huán)境，是城市功能不斷完善的過程中，逐漸形成的、基本涵蓋城市商業(yè)的全部范疇商圈，是一個城市的核心商業(yè)圈層；經(jīng)過多年的 城市發(fā)展積淀，依然成為這個城市最為核心的地帶，周邊極具了城市中最為繁華的零售業(yè)商業(yè)銷售范疇，如百貨大樓、精品服裝專賣店等，還有諸如肯德雞、麥當(dāng)勞等在內(nèi)的國際企業(yè)在內(nèi)。 經(jīng)營業(yè)態(tài)：中高檔建材、家居、裝飾材料、家庭裝潢材料等，輔助其他城市商業(yè)，如餐飲、少量休閑娛樂等經(jīng)營業(yè)態(tài)。 經(jīng)營業(yè)態(tài)： 如上所述，在項目沿阜臨路西向同側(cè)的是建材經(jīng)營商戶，沿東城墻路北向同側(cè)卻是待開發(fā)用的，無商業(yè)環(huán)境； 商圈特質(zhì)：有待定 位； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 商業(yè)類地產(chǎn)特征： 詳細(xì)了解本地商業(yè)地產(chǎn)的市場情況，我們需要對本地商業(yè)環(huán)境進行有效分析后，方能進行有效分析，以下我們將結(jié)合本地商業(yè)市場進行綜合分析。 而從現(xiàn)實的角度看，專業(yè)代理公司的進駐，在很大程度上，的確加速了本地地產(chǎn)市場銷售的速度，對于房產(chǎn)價格的提升，作出了一定的貢獻。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 三、城區(qū)房地產(chǎn)特征綜述 綜合上述對于本地房地產(chǎn)市場綜述及個案分析，我們對于本地房地產(chǎn)市場的狀況已有所了解，我們將對本地房地產(chǎn)市場進行細(xì)分 表述，以總結(jié)其特質(zhì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 調(diào)研項目六：中南濱河苑 項目定位： 大規(guī)模，中高檔社區(qū)； 項目優(yōu)勢： 規(guī)模阜陽最大，占地 500 畝，總建筑面積超過 22 萬方，配套完善；房型豐富，面積范圍可選擇性強；內(nèi)部景觀優(yōu)美， 50000 平米綠地，20000 平米大型純天然湖面景觀； 大規(guī)模社區(qū)形成了完善、成熟的商業(yè)街區(qū)，帶動了阜陽西區(qū)市場的繁榮；生活配套完善，居住方便； 物業(yè)管理先進，智能化配置完善， 24 小時智能保安、電子巡更、周界報警、智能門鎖等；品牌物業(yè)管理公司進駐； 教育、醫(yī)療、銀行配套完善； 內(nèi)部配置豐富，建筑高文件，立面美觀； 銷售政策靈活，贈送防盜門、熱水器等； 項目劣勢： 地段處于西區(qū)，遠(yuǎn)離城市中心； 項目核心競爭力： 規(guī)模、配套、景觀； 發(fā)展商 代理商 位置 阜陽匯鑫發(fā)展有限公司 上海中原地產(chǎn) 人民西路、解放中路 一期開盤時間 推出量 銷售價 格范圍 開盤工程形象 04年底 8萬方 2100～ 2600 期房 二期開盤時間 推出量 銷售價格范圍 二期工程形象 / / / / 主力戶型 三房 三房～四房 四房以上 主力面積 106～ 127平米 135～ 159平米 160～ 240平米（復(fù)式） 銷售進度 銷售率 85％以上，剩余為局部大面積高樓層房型； 付款方式 按揭貸款 一次性付款 其它：充低工程款 折 扣 率 1％ 2％ / 客戶分布 城區(qū)人口為主，面向全市，外部客戶主要購買其一期別墅； 廣告述求 品質(zhì)可以復(fù)制，環(huán)境可以復(fù)制，唯 有得天獨厚的地段不可以復(fù)制； 配套情況 大面積綠地、湖面景觀，智能化系統(tǒng)，品牌物業(yè)管理公司，周邊配套 客戶認(rèn)知渠道 電視 戶外 現(xiàn)場展示 折頁派發(fā) 交付標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)部毛坯，贈送防盜門、太陽能熱水器； 物業(yè)管理 /平米 /月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。濱河苑的 6 幢 1樓價格。 同時，以娛樂業(yè)為龍頭的新興街區(qū)的出現(xiàn)和繁榮，代表了一種新興的消費模式和消費格局，也代表了一種相對較高層次的消費和較高支出的消費力；一般一個城市的消費水準(zhǔn)主要在于娛樂業(yè)的發(fā)展水平；從目前阜陽市的發(fā)展?fàn)顟B(tài)看，這一行業(yè)的發(fā)展正方興未艾，而且極具發(fā)展的潛力。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7750 元，比上年增長 %，增幅比上年提高 個百分點。 隨著強力推進主攻工業(yè)戰(zhàn)略的實施，去年，工業(yè)生產(chǎn)捷報頻傳，總量迅速擴張，增速逐月攀升，自 7 月份全市規(guī)模以上工業(yè)生 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。農(nóng)民人均純收入 2085 元，增長 %。 改革開放以來，阜陽人民解放思想，腳踏實地，銳意進取 ，開拓創(chuàng)新，社會經(jīng)濟發(fā)展迅速，基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，綜合實力逐年增強。 從整體布局看，阜陽市仍以穎州區(qū)為為主要城區(qū)范圍，北區(qū)及東區(qū)的發(fā)展相對滯后，目前階段，南區(qū)（南二環(huán)路沿線）的發(fā)展也逐步走上規(guī)模，但也屬于穎州區(qū)范疇。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 正文： 第一部分 環(huán)境分析 這一部分將重點分析項目所處大環(huán)境，對城市概況、區(qū)域劃分、居民消費力消費習(xí)慣、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r等進行深入調(diào)研和分析，了解整體環(huán)境對于項目的制約及推動力。 三、阜陽經(jīng)濟 阜陽歷史悠久，人文蔚盛。 2020 年，全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，財政收入 億元，社會消費品零售總額 億元，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 億元。 外貿(mào)進出口總額突破 1 億美元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 國民經(jīng)濟呈現(xiàn)高增長、低通脹的良好局面。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。商鋪售價也有大幅度的提升，以清河路、穎上路為例， 03 年穎上路沿街單層商鋪售價約為 6000 元 /平米，而清河路當(dāng)時為未整治的改造區(qū)域，到 05 年前后，清河路單層商鋪售價為 12000 元以上，價格差異已近一倍。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個?，F(xiàn)代城 項目定位： 時尚前城、都市怡家，中高檔舒適型城市景觀住宅；項目 項目優(yōu)勢： 地段優(yōu)越，與匯鑫、港利等 開發(fā)企業(yè)及項目共同構(gòu)筑了西區(qū)市場的繁榮，配套優(yōu)越； 多層、小高層的建筑形態(tài)，面積范圍分布較廣，選擇性強；社區(qū)環(huán)境景觀好，適宜居住。 住宅類地產(chǎn)特征： 地域布局上，形成了不同的中心； 在本地住宅類地產(chǎn)開發(fā)項目中，由于受到城區(qū)范圍狹小的限制，不得不必向外城擴張，最為明顯的例子為匯鑫開發(fā)公司的系列開發(fā)項目，以超大規(guī)模的系列開發(fā)，開辟了阜陽城區(qū)西部住宅開發(fā)的熱潮，形成了以匯鑫為核心的城西住宅圈。 客戶群體分析 從調(diào)研情況看，在本地市場中，住宅市場的消費，主要以城區(qū)人口為主，從各個項目調(diào)研的數(shù)據(jù)統(tǒng)計看，本地城區(qū)人口在住宅形態(tài)的消費比例達到 70％以上，而下屬縣市人群進駐城區(qū)的比重仍不到 30％，表明了本地住宅消費市場的主力消費群體仍以城區(qū)人口為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 （三）人民路、西二環(huán)商圈 商圈性質(zhì)：以家居、建材為特色的新興商業(yè)街區(qū)，以匯鑫系列項目為核心的商業(yè)圈層，可暫定名稱為匯鑫商業(yè)圈； 這一商圈的形成，是基于匯鑫系列項目和港利綠苑項目的開發(fā)建設(shè)而形成的，自 03 年匯鑫系列項目開發(fā)建設(shè)后，在項目周邊形成了以高檔家居、裝飾材料、櫥柜等房地產(chǎn)后續(xù)服務(wù)型商業(yè)為主導(dǎo)的商業(yè)街區(qū)；隨著市政道路的修繕和周邊房地 產(chǎn)開發(fā)為其提供了商業(yè)硬件環(huán)境，該商業(yè)街的發(fā)展一直較為順利，到目前為止，阜陽市所有高檔家居、建材等服務(wù)型行業(yè)基本集中與此；當(dāng)然，這與匯鑫商業(yè)的定位有關(guān)，匯鑫最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 從歷史淵源的角度看，這一區(qū)域在房地產(chǎn)開發(fā)之前，已經(jīng)是一個建筑材料市場，由于有匯鑫項目的市場規(guī)范，方才形成了目前的經(jīng)營業(yè)態(tài)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 （一）人民路、穎州路商圈 商圈四至：以人民路、穎州路交口為核心。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 第三 章：本地商業(yè)布局及行業(yè)發(fā)展概況 本章節(jié)重點分析本地商業(yè)布局及商業(yè)動線延伸及輻射狀況，將城區(qū)商業(yè)環(huán)境進行有效的區(qū)域劃分，確立項目在整體商業(yè)