【正文】 家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 2020 年，我市多項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均保持較快的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 城市布局的規(guī)劃建設(shè)也在不斷的提升中，河流治理、綠化工程、道路擴(kuò)建等，都美化、亮化了城市的風(fēng)景，對(duì)于阜陽(yáng)城市的整體發(fā)展有絕大的推動(dòng)作用。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 發(fā)展商 代理商 位置 港利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 南京道勤全案代理 人民西路、西二環(huán)路 一期開(kāi)盤時(shí)間 推出量 銷售價(jià)格范圍 開(kāi)盤工程形象 06年 5月 6日預(yù)約 35000平米 暫未定，預(yù)計(jì)底商12000元 /平米以上 期房，一層 二期開(kāi)盤時(shí)間 推出量 銷售價(jià)格范圍 二期工程形象 / / / / 主力戶型 主力面積 50～ 70平米底商 / / 銷售進(jìn)度 前期客戶預(yù)約量豐富，日上客量約超過(guò) 200人次；處于預(yù)約階段； 付款方式 按揭貸款 一次性付款 其它：充低工程款 折 扣 率 暫未定 客戶分布 城區(qū)客戶為主； 廣告述求 皖西北唯一 SHOPPINGMALL，一站式休閑娛樂(lè)去所； 配套情況 / 客戶認(rèn)知渠道 戶外 電視 折頁(yè) 工地展示 交付標(biāo)準(zhǔn) / 物業(yè)管理 暫未定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 配套情況 寬帶、天然氣、周界紅外等智能化、商業(yè)內(nèi)街、品牌物業(yè)管理公司 客戶認(rèn)知渠道 戶外 折頁(yè) 工地展示 電視、活動(dòng)展示 交付標(biāo)準(zhǔn) 室內(nèi)毛坯； 物業(yè)管理 /平米 /月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 穎河以東區(qū)域的住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也同樣方興未艾，多個(gè)大型住宅項(xiàng)目如穎東安居花苑、舜馨苑等項(xiàng)目，也在逐步掀起穎河?xùn)|部的開(kāi)發(fā)熱潮。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 價(jià)格 體系 在以上分析中，我們已經(jīng)看出，橫向比較中，地段對(duì)于價(jià)格的影響是非常深遠(yuǎn)的，在某種意義上說(shuō)是決定性的，但從縱向比較中，我們可以看出，本地住宅價(jià)格的走勢(shì)是上揚(yáng)的，均價(jià)范圍年上升幅度約為 300元 /平米，這對(duì)于住宅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)是有利的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 商圈性質(zhì)：傳統(tǒng)商業(yè)圈層 這一商圈是以千百意購(gòu)物中心和百貨大樓購(gòu)物中心為代表的商圈，是阜陽(yáng)市商業(yè)布局中的傳統(tǒng)商業(yè)圈層；傳統(tǒng)商圈是一個(gè)較為完善的商業(yè)環(huán)境，是城市功能不斷完善的過(guò)程中，逐漸形成的、基本涵蓋城市商業(yè)的全部范疇商圈，是一個(gè)城市的核心商業(yè)圈層；經(jīng)過(guò)多年的 城市發(fā)展積淀，依然成為這個(gè)城市最為核心的地帶，周邊極具了城市中最為繁華的零售業(yè)商業(yè)銷售范疇，如百貨大樓、精品服裝專賣店等，還有諸如肯德雞、麥當(dāng)勞等在內(nèi)的國(guó)際企業(yè)在內(nèi)。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：中高檔建材、家居、裝飾材料、家庭裝潢材料等，輔助其他城市商業(yè)，如餐飲、少量休閑娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)： 如上所述，在項(xiàng)目沿阜臨路西向同側(cè)的是建材經(jīng)營(yíng)商戶，沿東城墻路北向同側(cè)卻是待開(kāi)發(fā)用的，無(wú)商業(yè)環(huán)境； 商圈特質(zhì)：有待定 位； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 商業(yè)類地產(chǎn)特征： 詳細(xì)了解本地商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)情況，我們需要對(duì)本地商業(yè)環(huán)境進(jìn)行有效分析后，方能進(jìn)行有效分析，以下我們將結(jié)合本地商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行綜合分析。 而從現(xiàn)實(shí)的角度看，專業(yè)代理公司的進(jìn)駐，在很大程度上，的確加速了本地地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的速度，對(duì)于房產(chǎn)價(jià)格的提升，作出了一定的貢獻(xiàn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 三、城區(qū)房地產(chǎn)特征綜述 綜合上述對(duì)于本地房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述及個(gè)案分析，我們對(duì)于本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況已有所了解，我們將對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分 表述，以總結(jié)其特質(zhì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 調(diào)研項(xiàng)目六：中南濱河苑 項(xiàng)目定位： 大規(guī)模，中高檔社區(qū)； 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 規(guī)模阜陽(yáng)最大，占地 500 畝，總建筑面積超過(guò) 22 萬(wàn)方，配套完善；房型豐富，面積范圍可選擇性強(qiáng)；內(nèi)部景觀優(yōu)美， 50000 平米綠地，20000 平米大型純天然湖面景觀； 大規(guī)模社區(qū)形成了完善、成熟的商業(yè)街區(qū)，帶動(dòng)了阜陽(yáng)西區(qū)市場(chǎng)的繁榮；生活配套完善，居住方便； 物業(yè)管理先進(jìn)，智能化配置完善， 24 小時(shí)智能保安、電子巡更、周界報(bào)警、智能門鎖等；品牌物業(yè)管理公司進(jìn)駐； 教育、醫(yī)療、銀行配套完善； 內(nèi)部配置豐富，建筑高文件，立面美觀； 銷售政策靈活，贈(zèng)送防盜門、熱水器等； 項(xiàng)目劣勢(shì)： 地段處于西區(qū)，遠(yuǎn)離城市中心； 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力： 規(guī)模、配套、景觀； 發(fā)展商 代理商 位置 阜陽(yáng)匯鑫發(fā)展有限公司 上海中原地產(chǎn) 人民西路、解放中路 一期開(kāi)盤時(shí)間 推出量 銷售價(jià) 格范圍 開(kāi)盤工程形象 04年底 8萬(wàn)方 2100～ 2600 期房 二期開(kāi)盤時(shí)間 推出量 銷售價(jià)格范圍 二期工程形象 / / / / 主力戶型 三房 三房～四房 四房以上 主力面積 106～ 127平米 135～ 159平米 160～ 240平米（復(fù)式） 銷售進(jìn)度 銷售率 85％以上，剩余為局部大面積高樓層房型； 付款方式 按揭貸款 一次性付款 其它：充低工程款 折 扣 率 1％ 2％ / 客戶分布 城區(qū)人口為主，面向全市，外部客戶主要購(gòu)買其一期別墅； 廣告述求 品質(zhì)可以復(fù)制，環(huán)境可以復(fù)制，唯 有得天獨(dú)厚的地段不可以復(fù)制； 配套情況 大面積綠地、湖面景觀，智能化系統(tǒng)，品牌物業(yè)管理公司，周邊配套 客戶認(rèn)知渠道 電視 戶外 現(xiàn)場(chǎng)展示 折頁(yè)派發(fā) 交付標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)部毛坯，贈(zèng)送防盜門、太陽(yáng)能熱水器； 物業(yè)管理 /平米 /月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。濱河苑的 6 幢 1樓價(jià)格。 同時(shí)，以?shī)蕵?lè)業(yè)為龍頭的新興街區(qū)的出現(xiàn)和繁榮，代表了一種新興的消費(fèi)模式和消費(fèi)格局，也代表了一種相對(duì)較高層次的消費(fèi)和較高支出的消費(fèi)力；一般一個(gè)城市的消費(fèi)水準(zhǔn)主要在于娛樂(lè)業(yè)的發(fā)展水平；從目前阜陽(yáng)市的發(fā)展?fàn)顟B(tài)看，這一行業(yè)的發(fā)展正方興未艾，而且極具發(fā)展的潛力。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7750 元，比上年增長(zhǎng) %，增幅比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 隨著強(qiáng)力推進(jìn)主攻工業(yè)戰(zhàn)略的實(shí)施，去年，工業(yè)生產(chǎn)捷報(bào)頻傳，總量迅速擴(kuò)張，增速逐月攀升，自 7 月份全市規(guī)模以上工業(yè)生 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。農(nóng)民人均純收入 2085 元，增長(zhǎng) %。 改革開(kāi)放以來(lái)，阜陽(yáng)人民解放思想，腳踏實(shí)地，銳意進(jìn)取 ，開(kāi)拓創(chuàng)新，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，綜合實(shí)力逐年增強(qiáng)。 從整體布局看，阜陽(yáng)市仍以穎州區(qū)為為主要城區(qū)范圍，北區(qū)及東區(qū)的發(fā)展相對(duì)滯后，目前階段，南區(qū)（南二環(huán)路沿線）的發(fā)展也逐步走上規(guī)模，但也屬于穎州區(qū)范疇。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 正文： 第一部分 環(huán)境分析 這一部分將重點(diǎn)分析項(xiàng)目所處大環(huán)境，對(duì)城市概況、區(qū)域劃分、居民消費(fèi)力消費(fèi)習(xí)慣、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r等進(jìn)行深入調(diào)研和分析，了解整體環(huán)境對(duì)于項(xiàng)目的制約及推動(dòng)力。 三、阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì) 阜陽(yáng)歷史悠久，人文蔚盛。 2020 年，全市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，財(cái)政收入 億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元。 外貿(mào)進(jìn)出口總額突破 1 億美元。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)高增長(zhǎng)、低通脹的良好局面。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。商鋪售價(jià)也有大幅度的提升，以清河路、穎上路為例， 03 年穎上路沿街單層商鋪售價(jià)約為 6000 元 /平米，而清河路當(dāng)時(shí)為未整治的改造區(qū)域，到 05 年前后，清河路單層商鋪售價(jià)為 12000 元以上，價(jià)格差異已近一倍。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)?，F(xiàn)代城 項(xiàng)目定位： 時(shí)尚前城、都市怡家，中高檔舒適型城市景觀住宅；項(xiàng)目 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 地段優(yōu)越，與匯鑫、港利等 開(kāi)發(fā)企業(yè)及項(xiàng)目共同構(gòu)筑了西區(qū)市場(chǎng)的繁榮，配套優(yōu)越； 多層、小高層的建筑形態(tài)，面積范圍分布較廣，選擇性強(qiáng)；社區(qū)環(huán)境景觀好，適宜居住。 住宅類地產(chǎn)特征： 地域布局上，形成了不同的中心； 在本地住宅類地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，由于受到城區(qū)范圍狹小的限制，不得不必向外城擴(kuò)張，最為明顯的例子為匯鑫開(kāi)發(fā)公司的系列開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以超大規(guī)模的系列開(kāi)發(fā)，開(kāi)辟了阜陽(yáng)城區(qū)西部住宅開(kāi)發(fā)的熱潮，形成了以匯鑫為核心的城西住宅圈。 客戶群體分析 從調(diào)研情況看，在本地市場(chǎng)中，住宅市場(chǎng)的消費(fèi)，主要以城區(qū)人口為主，從各個(gè)項(xiàng)目調(diào)研的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)看，本地城區(qū)人口在住宅形態(tài)的消費(fèi)比例達(dá)到 70％以上，而下屬縣市人群進(jìn)駐城區(qū)的比重仍不到 30％，表明了本地住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主力消費(fèi)群體仍以城區(qū)人口為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 （三）人民路、西二環(huán)商圈 商圈性質(zhì)：以家居、建材為特色的新興商業(yè)街區(qū)，以匯鑫系列項(xiàng)目為核心的商業(yè)圈層，可暫定名稱為匯鑫商業(yè)圈； 這一商圈的形成，是基于匯鑫系列項(xiàng)目和港利綠苑項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)而形成的，自 03 年匯鑫系列項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)后，在項(xiàng)目周邊形成了以高檔家居、裝飾材料、櫥柜等房地產(chǎn)后續(xù)服務(wù)型商業(yè)為主導(dǎo)的商業(yè)街區(qū)；隨著市政道路的修繕和周邊房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)為其提供了商業(yè)硬件環(huán)境，該商業(yè)街的發(fā)展一直較為順利，到目前為止，阜陽(yáng)市所有高檔家居、建材等服務(wù)型行業(yè)基本集中與此；當(dāng)然，這與匯鑫商業(yè)的定位有關(guān)，匯鑫最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 從歷史淵源的角度看，這一區(qū)域在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前，已經(jīng)是一個(gè)建筑材料市場(chǎng)，由于有匯鑫項(xiàng)目的市場(chǎng)規(guī)范，方才形成了目前的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 （一）人民路、穎州路商圈 商圈四至：以人民路、穎州路交口為核心。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 第三 章：本地商業(yè)布局及行業(yè)發(fā)展概況 本章節(jié)重點(diǎn)分析本地商業(yè)布局及商業(yè)動(dòng)線延伸及輻射狀況，將城區(qū)商業(yè)環(huán)境進(jìn)行有效的區(qū)域劃分，確立項(xiàng)目在整體商業(yè)