【正文】 已是一個(gè)相對(duì)普遍的要求；而此類(lèi)配置是提升社區(qū)內(nèi)部品質(zhì)的主要構(gòu)成因素，從這一層面，我們也可以看出本地消費(fèi)人群在住宅品質(zhì)上也是相對(duì)重視的。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 銷(xiāo)售狀態(tài)及銷(xiāo)售方式 從本地住宅市場(chǎng)的調(diào)研情況看，現(xiàn)有住宅項(xiàng)目的 銷(xiāo)售狀態(tài)都相對(duì)良好，去化周期都較短，特別是近期即將開(kāi)始銷(xiāo)售的明園項(xiàng)目，在預(yù)約時(shí)期，日訪客率將近 200 人次，這從側(cè)面反映了本地住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售的狀態(tài)是健康的。 客戶(hù)群體分析 從調(diào)研情況看，在本地市場(chǎng)中，住宅市場(chǎng)的消費(fèi)，主要以城區(qū)人口為主，從各個(gè)項(xiàng)目調(diào)研的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)看，本地城區(qū)人口在住宅形態(tài)的消費(fèi)比例達(dá)到 70％以上，而下屬縣市人群進(jìn)駐城區(qū)的比重仍不到 30％，表明了本地住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主力消費(fèi)群體仍以城區(qū)人口為主。 目前市場(chǎng)均價(jià)水平在 2000 元 /平米左右。 淮北市近年房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)2200280031801500158018000 1000 2000 3000 40002020年2020年2020年最高價(jià)格最低價(jià)格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 消費(fèi)習(xí)慣 如上所述，本地居民在住宅的消費(fèi)習(xí)慣上，受到了多個(gè)因素的影響，我們將影響本地居民作出住宅購(gòu)買(mǎi)決策的因素進(jìn)行羅列，以便更為清晰的分析和論證。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。各個(gè)商業(yè)中心之間是相對(duì)獨(dú)立的圈層，但又由于交通及人流的帶動(dòng)相互影響、相互滲透。傳統(tǒng)商圈設(shè)定方式最主要以距離或車(chē)行時(shí)間劃定目標(biāo)的位置向外形成之圓形商圈，然此種設(shè)定方式往往無(wú)法將區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系與消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性列入考量，因此項(xiàng)目在設(shè)定商圈范圍時(shí)，也同時(shí)引入 “康維斯均衡公式 ”以都市人口、商業(yè)量來(lái)決定商圈距離，并配合 “都市中心發(fā)展層級(jí) ”導(dǎo)入消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性考量，期能統(tǒng)合各種決定商圈之因素，決定項(xiàng)目最可信賴(lài)之商圈范圍。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)： 人民路、穎州路商圈屬于阜陽(yáng)市城區(qū)的傳統(tǒng)商圈，其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包含了服裝、餐飲、百貨、辦公等；具體范圍有大型百貨零售業(yè)千百匯商場(chǎng)、溫州街商業(yè)步行街等； 商圈特質(zhì)： 人流量較大，處于城市絕對(duì)中心地帶，傳統(tǒng)商業(yè)繁榮。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 （二）清河路、穎州路商圈 商圈性質(zhì)：新興商業(yè)圈層 這一商圈是以休閑、餐飲、娛樂(lè)為一體的綜合性服務(wù)行業(yè)總匯，積聚了阜陽(yáng)目前最為前衛(wèi)的商業(yè)環(huán)境，包含了阜陽(yáng)市場(chǎng)目前最為高端的前沿消費(fèi)去所，如國(guó)會(huì)夜總會(huì)、白金漢宮酒店、高檔茶吧、高檔 KTV 等；從某種意義上，這一商圈是目前阜陽(yáng)最具發(fā)展?jié)摿Φ纳倘Α? 輻射范圍： 從路段劃分，以清河路為軸心，沿清河路向東輻射，達(dá)到蓮花北路，向西延伸至清河西路約 100 米。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 （三）人民路、西二環(huán)商圈 商圈性質(zhì)：以家居、建材為特色的新興商業(yè)街區(qū)，以匯鑫系列項(xiàng)目為核心的商業(yè)圈層，可暫定名稱(chēng)為匯鑫商業(yè)圈； 這一商圈的形成，是基于匯鑫系列項(xiàng)目和港利綠苑項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)而形成的，自 03 年匯鑫系列項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)后，在項(xiàng)目周邊形成了以高檔家居、裝飾材料、櫥柜等房地產(chǎn)后續(xù)服務(wù)型商業(yè)為主導(dǎo)的商業(yè)街區(qū)；隨著市政道路的修繕和周邊房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)為其提供了商業(yè)硬件環(huán)境，該商業(yè)街的發(fā)展一直較為順利，到目前為止，阜陽(yáng)市所有高檔家居、建材等服務(wù)型行業(yè)基本集中與此；當(dāng)然，這與匯鑫商業(yè)的定位有關(guān)，匯鑫 商圈特質(zhì)：伴隨房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展而發(fā)展的新興商業(yè)圈層。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 商圈特質(zhì)：數(shù)碼產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，目的性很強(qiáng)的商業(yè)圈層。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （六）本項(xiàng)目所在商圈 商圈性質(zhì)：從目前項(xiàng)目所在地塊已有經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)看，本項(xiàng)目所在區(qū)域尚未形成一個(gè)有明顯特征的商業(yè)圈層，與項(xiàng)目處于同一板塊的解放南路為廣告制作等經(jīng)營(yíng)范圍，而沿阜臨路與本項(xiàng)目西向同側(cè)街區(qū)全部為建材經(jīng)營(yíng)商業(yè)，而與本項(xiàng)目沿東城墻路北向同側(cè)的則是尚未開(kāi)發(fā)的阜陽(yáng)市絲綢印染機(jī)械廠，基本無(wú)定位。 該商圈主要定位為“數(shù)碼一條街”，經(jīng)營(yíng)數(shù)碼及科技產(chǎn)品。 （四）清河路、南二環(huán)路商圈 該區(qū)域由于市政配套建設(shè)的不完整，到目前為止，尚未形成比較成型的商業(yè)環(huán)境，其主要商業(yè)環(huán)境是以客運(yùn)站為核心的車(chē)站商圈，這一商圈具備極強(qiáng)的地域性，超出這一范圍，將無(wú)法輻射，因此，不作重點(diǎn)闡述。 從歷史淵源的角度看，這一區(qū)域在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前，已經(jīng)是一個(gè)建筑材料市場(chǎng)，由于有匯鑫項(xiàng)目的市場(chǎng)規(guī)范，方才形成了目前的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)： 酒吧、 KTV、茶吧、精品購(gòu)物店等娛樂(lè)休閑型業(yè)態(tài)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 （一）人民路、穎州路商圈 商圈四至：以人民路、穎州路交口為核心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。結(jié)合項(xiàng)目自身特色及以上對(duì)阜陽(yáng)市整體住宅環(huán)境調(diào)研的結(jié)果分析，項(xiàng)目推廣重點(diǎn)將是商業(yè)部分的推廣及銷(xiāo)售，因此，我們?cè)谶M(jìn)行本地商業(yè)環(huán)境分析的過(guò)程中，務(wù)須要提及的是 『商圈』 概念，以及城市 『商圈』 的形成和各個(gè) 『商圈』 的輻射能力，對(duì)于項(xiàng)目所造成的影響。在現(xiàn)代城市發(fā)展的初期，百貨零售業(yè)處于城市商業(yè)發(fā)展的領(lǐng)軍地位，圍繞其形成了一個(gè)城市的中心地帶。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 第三 章：本地商業(yè)布局及行業(yè)發(fā)展概況 本章節(jié)重點(diǎn)分析本地商業(yè)布局及商業(yè)動(dòng)線延伸及輻射狀況，將城區(qū)商業(yè)環(huán)境進(jìn)行有效的區(qū)域劃分，確立項(xiàng)目在整體商業(yè)環(huán)境中所處的地位，并通過(guò)對(duì)于商業(yè)布局及動(dòng)線狀況的分析，確定大環(huán)境對(duì)于項(xiàng)目商業(yè)部分的有力支撐和不利制約，確立項(xiàng)目商業(yè)的基本經(jīng)營(yíng)形態(tài)的定位。 銷(xiāo)售政策 從各個(gè)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)了解到的狀況案，本地在銷(xiāo)售政策上所采取的政策相對(duì)較少，出去在付款方式上的簡(jiǎn)單政策外，基本不采用其他政策，這對(duì)于后續(xù)開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，是一個(gè)利好的信息。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 40%15%10%15%10%10%地段建筑形態(tài)景觀價(jià)格智能化規(guī)模配套特征 在配套上，多數(shù)項(xiàng)目都采用了較為現(xiàn)代的配置，如天然氣、智能化設(shè)施，社區(qū)配套上，也有會(huì)所、中心景觀等因素構(gòu)筑項(xiàng)目的高檔品質(zhì)特征。 成規(guī)模的項(xiàng)目一般在規(guī)劃布局上都采用分布多種建筑形態(tài)的布局方式，即多層、小高層、高層、別墅、花園洋房等建筑形態(tài)相互交錯(cuò)，相互支撐的形態(tài)，在整體布局上，也多能夠接收。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。如上海簡(jiǎn)凡房地產(chǎn)咨詢(xún)公司代理阜陽(yáng)市金牛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目，安徽國(guó)禎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司聘請(qǐng)君安國(guó)際置業(yè)，安徽省阜陽(yáng)市中南置業(yè)有限公司聘請(qǐng)上海智旭商務(wù)咨詢(xún)有限公司等，這一模式已作為本地房地產(chǎn) 銷(xiāo)售的主要銷(xiāo)售模式存在，這對(duì)于提升本地的房產(chǎn)銷(xiāo)售的綜合水準(zhǔn)及提升本地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的水準(zhǔn)及價(jià)格方面，起到了重要的推動(dòng)作用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 目前在清河路 2 側(cè)，至南二環(huán)路區(qū)域，集合了多個(gè)大型 住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如學(xué)府花園、藍(lán)色雅典等項(xiàng)目，包括清河路東段的娛樂(lè)一條街的開(kāi)發(fā)，形成了清河路住宅開(kāi)發(fā)圈。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 發(fā)展商 代理商 位置 阜陽(yáng)市金牛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 上海簡(jiǎn)凡房地產(chǎn)咨詢(xún)公司 南二環(huán)路、阜王路、西清路 一、二期開(kāi)盤(pán)時(shí)間 推出量 銷(xiāo)售價(jià)格范圍 開(kāi)盤(pán)工程形象 03年初，二期 04年初年初 7萬(wàn)方 1500～ 1800 1980～ 2400 期房銷(xiāo)售，目前現(xiàn)房 三期開(kāi)盤(pán)時(shí)間 推出量 銷(xiāo)售價(jià)格范圍 二期工程形象 06年 7月底 3萬(wàn)方 2200～ 2600 期房 主力戶(hù)型 二房 三房 三房以上（含頂層復(fù)式） 主力面積 100平米 117～ 136平米 均超過(guò) 160平米 銷(xiāo)售進(jìn)度 一、二期銷(xiāo)售已結(jié)案，期預(yù)定中； 付款方式 按揭貸款 一 次性付款 其它：充低工程款 折 扣 率 / / / 客戶(hù)分布 本地客戶(hù)群占 70％左右； 廣告述求 傾力打造阜陽(yáng)首家大型學(xué)習(xí)型社區(qū) 配套情況 商業(yè)內(nèi)街、智能化等； 客戶(hù)認(rèn)知渠道 戶(hù)外 折頁(yè) 工地、銷(xiāo)售展示 電視 交付標(biāo)準(zhǔn) 室內(nèi)毛坯； 物業(yè)管理 /平米 /月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 發(fā)展商 代理 商 位置 安徽省阜陽(yáng)市中南置業(yè)有限公司 上海智旭商務(wù)咨詢(xún)有限公司 西二環(huán)路、穎河西路 一期開(kāi)盤(pán)時(shí)間 推出量 銷(xiāo)售價(jià)格范圍 開(kāi)盤(pán)工程形象 04年底 50000方（含商鋪） 1990～ 2300 期房銷(xiāo)售，目前現(xiàn)房 二期開(kāi)盤(pán)時(shí)間 推出量 銷(xiāo)售價(jià)格范圍 二期工程形象 06年 8月 6萬(wàn)平米 約 2500元 /平米 尚未動(dòng)工 主力戶(hù)型 二房 三房 三房以上（含頂層復(fù)式） 主力面積 88～ 95平米 106～ 130平米 149平米及超過(guò) 200平米復(fù)式 銷(xiāo)售進(jìn)度 目前剩余 7套，銷(xiāo)售周期已近 16個(gè)月； 付款方式 按揭貸款 一次性付款 其它：充低工程款 折 扣 率 1％ 2％ / 客戶(hù)分布 屬于較早開(kāi)發(fā)的西區(qū)項(xiàng)目之一，客戶(hù)以城區(qū)居民為主； 廣告述求 時(shí)尚前城、都市怡家；注重景觀與舒適城市生活。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。美居城的成熟商業(yè)優(yōu)勢(shì)，占據(jù)城市規(guī)劃較為傾向的西區(qū)市場(chǎng)；商業(yè)環(huán)境、學(xué)校、生活配套相對(duì)完善。 項(xiàng)目劣勢(shì)： 地塊周邊小環(huán)境不完善，包括道路及商業(yè)環(huán)境的延伸，尚未延伸到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)； 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力： 景觀、配套、社區(qū)加州洋房的庭院生活理念等； 發(fā)展商 代理商 位置 阜陽(yáng)三環(huán)明源房地產(chǎn) 宏泰樓市（本地中介公司） 人民西路、西湖路 一期開(kāi)盤(pán)時(shí)間 推出量 銷(xiāo)售價(jià)格范圍 開(kāi)盤(pán)工程形象 06年 4月 28日預(yù)約