【導(dǎo)讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際。潁上四縣以及縣級(jí)界首市，全市共計(jì)７４個(gè)鄉(xiāng)、１０５個(gè)鎮(zhèn)、４０１８?jìng)€(gè)行政村，耕地面積５８．５萬公頃，是安徽省人口最多的。級(jí)阜陽民航機(jī)場(chǎng)可起落大中型客機(jī)，已開通合肥、北京、上海等航線。阜陽市城區(qū)面積３８．６平方公里，總?cè)丝?00萬人，城區(qū)人口７８．６萬人。阜陽城區(qū)規(guī)模不大，由穎州路、人民路、清河路及西二環(huán)路構(gòu)筑了整個(gè)城市的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，到目前階段，城區(qū)建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，中華人民共和國成立后，設(shè)立阜陽地區(qū)專員公署。1996年2月26日，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，撤。消阜陽地區(qū)，設(shè)立地級(jí)阜陽市。阜陽經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，綜合實(shí)力逐年增強(qiáng)。斷擴(kuò)大，城鄉(xiāng)面貌日新月異，人民生活水平逐步提高，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展。為阜陽經(jīng)濟(jì)崛起的支柱行業(yè)。優(yōu)越的投資環(huán)境，使數(shù)百家“三資”企業(yè)、近千

　　

【正文】 我們將結(jié)合本地商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行綜合分析。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 第三 章：本地商業(yè)布局及行業(yè)發(fā)展概況 本章節(jié)重點(diǎn)分析本地商業(yè)布局及商業(yè)動(dòng)線延伸及輻射狀況，將城區(qū)商業(yè)環(huán)境進(jìn)行有效的區(qū)域劃分，確立項(xiàng)目在整體商業(yè)環(huán)境中所處的地位，并通過對(duì)于商業(yè)布局及動(dòng)線狀況的分析，確定大環(huán)境對(duì)于項(xiàng)目商業(yè)部分的有力支撐和不利制約，確立項(xiàng)目商業(yè)的基本經(jīng)營(yíng)形態(tài)的定位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 一、本地商業(yè)布局（傳統(tǒng)商業(yè)布局、娛樂業(yè)布局） 隨著城市的發(fā)展，任何一個(gè)城市都會(huì)在其演進(jìn)的進(jìn)程中，形成自身特定的商業(yè)環(huán)境。在現(xiàn)代城市發(fā)展的初期，百貨零售業(yè)處于城市商業(yè)發(fā)展的領(lǐng)軍地位，圍繞其形成了一個(gè)城市的中心地帶。隨著 城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城市由單一中心向多重商業(yè)中心演變，形成不同特色的商業(yè)街區(qū)，并基于此形成多個(gè)商業(yè)中心。各個(gè)商業(yè)中心之間是相對(duì)獨(dú)立的圈層，但又由于交通及人流的帶動(dòng)相互影響、相互滲透。 同樣，阜陽市在城市演進(jìn)的進(jìn)程中，也形成了多個(gè)商業(yè)中心的格局。結(jié)合項(xiàng)目自身特色及以上對(duì)阜陽市整體住宅環(huán)境調(diào)研的結(jié)果分析，項(xiàng)目推廣重點(diǎn)將是商業(yè)部分的推廣及銷售，因此，我們?cè)谶M(jìn)行本地商業(yè)環(huán)境分析的過程中，務(wù)須要提及的是 『商圈』 概念，以及城市 『商圈』 的形成和各個(gè) 『商圈』 的輻射能力，對(duì)于項(xiàng)目所造成的影響。 『商圈』 （ TRADE AREA）是指大部分顧客來自的地區(qū)所形成之特定范圍，由于各業(yè)種經(jīng)營(yíng)之商品不同，賣場(chǎng)大小面積不一，且交通動(dòng)線、地理位置各有優(yōu)缺，因此所形成的商圈大小、形狀面積不盡相同。傳統(tǒng)商圈設(shè)定方式最主要以距離或車行時(shí)間劃定目標(biāo)的位置向外形成之圓形商圈，然此種設(shè)定方式往往無法將區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系與消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性列入考量，因此項(xiàng)目在設(shè)定商圈范圍時(shí)，也同時(shí)引入 “康維斯均衡公式 ”以都市人口、商業(yè)量來決定商圈距離，并配合 “都市中心發(fā)展層級(jí) ”導(dǎo)入消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性考量，期能統(tǒng)合各種決定商圈之因素，決定項(xiàng)目最可信賴之商圈范圍。 針對(duì)本地商圈的調(diào)研結(jié)果 顯示，在阜陽市區(qū)的商業(yè)布局環(huán)境中，形成了以下幾個(gè)重點(diǎn)商圈，并形成了各自獨(dú)立的輻射空間，我們將逐個(gè)進(jìn)行界定，并對(duì)其輻射能力及對(duì)于項(xiàng)目的影響進(jìn)行分析。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 （一）人民路、穎州路商圈 商圈四至：以人民路、穎州路交口為核心。 商圈性質(zhì)：傳統(tǒng)商業(yè)圈層 這一商圈是以千百意購物中心和百貨大樓購物中心為代表的商圈，是阜陽市商業(yè)布局中的傳統(tǒng)商業(yè)圈層；傳統(tǒng)商圈是一個(gè)較為完善的商業(yè)環(huán)境，是城市功能不斷完善的過程中，逐漸形成的、基本涵蓋城市商業(yè)的全部范疇商圈，是一個(gè)城市的核心商業(yè)圈層；經(jīng)過多年的 城市發(fā)展積淀，依然成為這個(gè)城市最為核心的地帶，周邊極具了城市中最為繁華的零售業(yè)商業(yè)銷售范疇，如百貨大樓、精品服裝專賣店等，還有諸如肯德雞、麥當(dāng)勞等在內(nèi)的國際企業(yè)在內(nèi)。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)： 人民路、穎州路商圈屬于阜陽市城區(qū)的傳統(tǒng)商圈，其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包含了服裝、餐飲、百貨、辦公等；具體范圍有大型百貨零售業(yè)千百匯商場(chǎng)、溫州街商業(yè)步行街等； 商圈特質(zhì)： 人流量較大，處于城市絕對(duì)中心地帶，傳統(tǒng)商業(yè)繁榮。 輻射范圍： 從路段劃分，該商業(yè)中心輻射四至為東至穎上路，北至清穎路，西至勝利路，南至清河路； 從商業(yè)核心輻射的能力看，本核心商 圈的輻射能力稍顯不足，在以人民路、穎州路交口處往四至 800 米左右位置，商業(yè)氛圍已經(jīng)明顯降低，當(dāng)然這種情況的出現(xiàn)與城市人口的數(shù)量及城市建設(shè)的狀況有密切的聯(lián)系。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 （二）清河路、穎州路商圈 商圈性質(zhì)：新興商業(yè)圈層 這一商圈是以休閑、餐飲、娛樂為一體的綜合性服務(wù)行業(yè)總匯，積聚了阜陽目前最為前衛(wèi)的商業(yè)環(huán)境，包含了阜陽市場(chǎng)目前最為高端的前沿消費(fèi)去所，如國會(huì)夜總會(huì)、白金漢宮酒店、高檔茶吧、高檔 KTV 等；從某種意義上，這一商圈是目前阜陽最具發(fā)展?jié)摿Φ纳倘Α? 這一商圈的消費(fèi)層面代表了目前阜陽最為高端的娛樂性消費(fèi)，其消費(fèi)價(jià)格 與省內(nèi)其他發(fā)達(dá)城市的消費(fèi)水平不相上下，甚至在某種層面上還有所超越； 從發(fā)展的角度，這一商圈是本地特色商圈中最為年輕的一個(gè)，從起步到發(fā)展到目前的水準(zhǔn)，不到 2 年的時(shí)間，其規(guī)模仍在不斷擴(kuò)大，進(jìn)駐商家仍在增多，這表明了這一行業(yè)在阜陽極具發(fā)展的潛力，從某一層面也說明了阜陽居民消費(fèi)觀念的提升。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)： 酒吧、 KTV、茶吧、精品購物店等娛樂休閑型業(yè)態(tài)。 商圈特質(zhì)： 前沿式商業(yè)圈層，娛樂性消費(fèi)特征。 輻射范圍： 從路段劃分，以清河路為軸心，沿清河路向東輻射，達(dá)到蓮花北路，向西延伸至清河西路約 100 米。 從商業(yè)核心輻射的 能力看，本核心商圈有很強(qiáng)的輻射能力，從開發(fā)到目前的狀態(tài)， 2 年的時(shí)間，其輻射范圍已達(dá)到接近 2 公里，但由于地域限制，其發(fā)展呈現(xiàn)以清河路為方向的發(fā)展態(tài)勢(shì)，對(duì)于其他位置的影響不足。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 （三）人民路、西二環(huán)商圈 商圈性質(zhì)：以家居、建材為特色的新興商業(yè)街區(qū)，以匯鑫系列項(xiàng)目為核心的商業(yè)圈層，可暫定名稱為匯鑫商業(yè)圈； 這一商圈的形成，是基于匯鑫系列項(xiàng)目和港利綠苑項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)而形成的，自 03 年匯鑫系列項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)后，在項(xiàng)目周邊形成了以高檔家居、裝飾材料、櫥柜等房地產(chǎn)后續(xù)服務(wù)型商業(yè)為主導(dǎo)的商業(yè)街區(qū)；隨著市政道路的修繕和周邊房地 產(chǎn)開發(fā)為其提供了商業(yè)硬件環(huán)境，該商業(yè)街的發(fā)展一直較為順利，到目前為止，阜陽市所有高檔家居、建材等服務(wù)型行業(yè)基本集中與此；當(dāng)然，這與匯鑫商業(yè)的定位有關(guān)，匯鑫美家居廣場(chǎng)的建設(shè)和招商完成，從很大程度上促進(jìn)了本地行業(yè)的發(fā)展。 從歷史淵源的角度看，這一區(qū)域在房地產(chǎn)開發(fā)之前，已經(jīng)是一個(gè)建筑材料市場(chǎng)，由于有匯鑫項(xiàng)目的市場(chǎng)規(guī)范，方才形成了目前的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：中高檔建材、家居、裝飾材料、家庭裝潢材料等，輔助其他城市商業(yè)，如餐飲、少量休閑娛樂等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。 商圈特質(zhì)：伴隨房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展而發(fā)展的新興商業(yè)圈層。 輻射范圍： 從路段劃分，以匯鑫項(xiàng)目為核心，北至人民西路，西至西二環(huán)路，南至穎河路； 從商業(yè)核心輻射的能力看，本商圈由于是目的性很強(qiáng)的消費(fèi)方式，所以其行業(yè)發(fā)展規(guī)模也受到本地房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的限制，同時(shí)也受到周邊環(huán)境的影響，其形成時(shí)間約為 3 年，如周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展良好，其將會(huì)發(fā)揮更大的輻射能力。 （四）清河路、南二環(huán)路商圈 該區(qū)域由于市政配套建設(shè)的不完整，到目前為止，尚未形成比較成型的商業(yè)環(huán)境，其主要商業(yè)環(huán)境是以客運(yùn)站為核心的車站商圈，這一商圈具備極強(qiáng)的地域性，超出這一范圍，將無法輻射，因此，不作重點(diǎn)闡述。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 （五） 溫州街商圈 商圈性質(zhì)：該項(xiàng)目正在建設(shè)中，但由于近 10 萬平米的規(guī)模，和明確的商業(yè)定位，其建成之后的商業(yè)環(huán)境將會(huì)相對(duì)完善。 該商圈主要定位為“數(shù)碼一條街”，經(jīng)營(yíng)數(shù)碼及科技產(chǎn)品。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)： 各類數(shù)碼、科技產(chǎn)品，雖然目前其一期投入經(jīng)營(yíng)的數(shù)碼城經(jīng)營(yíng)狀況不良，自年初共 4 層經(jīng)營(yíng)空間，到目前為止，由于地域及市場(chǎng)環(huán)境尚未形成的原因，導(dǎo)致目前僅有數(shù)家數(shù)碼經(jīng)營(yíng)戶在一樓經(jīng)營(yíng)，且均表示即將撤場(chǎng)。 商圈特質(zhì)：數(shù)碼產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)，目的性很強(qiáng)的商業(yè)圈層。 輻射范圍：項(xiàng)目沿線； 從商業(yè)核心輻射的能力看，本商圈由于是目的 性很強(qiáng)的消費(fèi)方式，所以不具備很強(qiáng)的輻射能力，滿足項(xiàng)目自身體量的經(jīng)營(yíng)將是一個(gè)非常好的結(jié)局。 （六）本項(xiàng)目所在商圈 商圈性質(zhì)：從目前項(xiàng)目所在地塊已有經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)看，本項(xiàng)目所在區(qū)域尚未形成一個(gè)有明顯特征的商業(yè)圈層，與項(xiàng)目處于同一板塊的解放南路為廣告制作等經(jīng)營(yíng)范圍，而沿阜臨路與本項(xiàng)目西向同側(cè)街區(qū)全部為建材經(jīng)營(yíng)商業(yè)，而與本項(xiàng)目沿東城墻路北向同側(cè)的則是尚未開發(fā)的阜陽市絲綢印染機(jī)械廠，基本無定位。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)： 如上所述，在項(xiàng)目沿阜臨路西向同側(cè)的是建材經(jīng)營(yíng)商戶，沿東城墻路北向同側(cè)卻是待開發(fā)用的，無商業(yè)環(huán)境； 商圈特質(zhì)：有待定 位； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 二、本地商業(yè)銷售、租賃價(jià)格狀況 （一）銷售價(jià)格 結(jié)合以上對(duì)于本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研情況，本地商業(yè)銷售價(jià)格基本均價(jià)水平為單層價(jià)格為 6000～ 12000 元 /平米； （二）租賃價(jià)格 區(qū)域 人民中路 人民西路 清河西路 清河?xùn)|路 西二環(huán)路 解放中路 阜臨路 租賃價(jià)格 1400 元 /月 /40p 2500 元 /月 /40p 3500 元 /月 /40p 900 元 /月 /40p 800 元 /月 /40p 2400 元 /月 /40p 1500 元 /月 /40p 折合單價(jià) 35 25 43 30 18 24 15 三、本地商業(yè)動(dòng) 線延伸及發(fā)展趨勢(shì) 結(jié)合上述對(duì)于阜陽穎河西側(cè)城區(qū)的商業(yè)圈層的劃分及分析看，本地商業(yè)具有明顯的發(fā)展趨向性，結(jié)合城區(qū)布局構(gòu)成看，本地商業(yè)的發(fā)展動(dòng)線有如下趨向： 核心商業(yè)街區(qū)會(huì)合： 人民路、穎州路核心商業(yè)區(qū)，向西沿人民東路，與匯鑫商業(yè)街區(qū)會(huì)合，形成城市北部發(fā)展的橫向商業(yè)主動(dòng)脈； 人民路、穎州路核心商業(yè)區(qū)，向南沿穎州路，與清河路商業(yè)區(qū)會(huì)合，鄉(xiāng)城城市中部發(fā)展的縱向商業(yè)主動(dòng)脈； 新興商圈延伸： 清河路沿線新興商業(yè)圈，向東沿清河路，與穎河?xùn)|部結(jié)合，形成貫