【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目劣勢(shì)： 地塊周邊小環(huán)境不完善，包括道路及商業(yè)環(huán)境的延伸，尚未延伸到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)； 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力： 景觀、配套、社區(qū)加州洋房的庭院生活理念等； 發(fā)展商 代理商 位置 阜陽(yáng)三環(huán)明源房地產(chǎn) 宏泰樓市（本地中介公司） 人民西路、西湖路 一期開(kāi)盤(pán)時(shí)間 推出量 銷(xiāo)售價(jià)格范圍 開(kāi)盤(pán)工程形象 06年 4月 28日預(yù)約 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 5約下旬 50000平米 暫未定（ 2200～ 2500） 期房，工地尚未進(jìn)駐 二期開(kāi)盤(pán)時(shí)間 推出量 銷(xiāo)售價(jià)格范圍 二期工程形象 / / / / 主力戶(hù)型 三房 四房 四房以上 主力面積 110～ 130（標(biāo)準(zhǔn)層） 130～ 140（標(biāo)準(zhǔn)層） 160～ 300（ 2 層聯(lián)體復(fù)式房，聯(lián)排別墅） 銷(xiāo)售 進(jìn)度 目前處于預(yù)約階段，銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)上客量豐富； 付款方式 按揭貸款 一次性付款 其它：充低工程款 折 扣 率 / / / 客戶(hù)分布 / 廣告述求 經(jīng)典洋房，庭院生活；南加州花園洋房風(fēng)情社區(qū) 配套情況 / 客戶(hù)認(rèn)知渠道 戶(hù)外 電視 折頁(yè) 工地展示 交付標(biāo)準(zhǔn) / 物業(yè)管理 暫未定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 調(diào)研項(xiàng)目二：匯鑫 二、城區(qū)房地產(chǎn)重點(diǎn)個(gè)案調(diào)研 我們將通過(guò)細(xì)分市場(chǎng)的詳細(xì)分析，重點(diǎn)表述本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些特征，并進(jìn)行特征及狀況的概述。 與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最為關(guān)聯(lián)的價(jià)格問(wèn)題上，阜陽(yáng)近年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格已在不斷的提升，自蘇州家園、太陽(yáng)城銷(xiāo)售的均價(jià) 1600～2200 的價(jià)格范圍，到目前已經(jīng)是一個(gè)普及價(jià)格， 多數(shù)地段稍佳的項(xiàng)目最高銷(xiāo)售價(jià)格已達(dá)到 3180 元 /平米，如匯鑫 從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的分布區(qū)域的變化角度看， 2020 年前的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般限于城區(qū)二環(huán)以?xún)?nèi)，包括蘇州家園、太陽(yáng)城、來(lái)福公寓等項(xiàng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。數(shù)據(jù)表明了城市消費(fèi)水品的提升是快速的、健康的。全年居民消費(fèi)價(jià)格上漲 %，比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)。其中，城市消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng) %；縣及縣以下消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng) %。衡量工業(yè)企業(yè)整體效益水平的工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)到 %，比上年提高了 個(gè)百分點(diǎn)。到 2020 年生產(chǎn)總值突破 300 億元，增長(zhǎng)較為迅速； 各種招商引資政策的推動(dòng)和落實(shí)，使得阜陽(yáng)在吸引外資進(jìn)駐本地市場(chǎng)中，起到了重要的作用，實(shí)際利用外資突破 4000 萬(wàn)美元，對(duì)于阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了重要作用； 工業(yè)生產(chǎn) 增勢(shì)強(qiáng)勁，效益水平明顯提高。全年實(shí)際利用外資 4392 萬(wàn)美元，比上年增長(zhǎng) %。去年全市認(rèn)真貫徹中央 1 號(hào)、省委 3 號(hào)文件精神，落實(shí)“一免三補(bǔ)”等支農(nóng)惠農(nóng)政策，大力實(shí)施農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化“ 1313”龍頭進(jìn)位工程，雖然農(nóng)業(yè)生產(chǎn)受災(zāi)較重，但農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)依然穩(wěn)定發(fā)展，農(nóng)民收入穩(wěn)定增加。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 四、阜陽(yáng)人口及消費(fèi)力 阜陽(yáng)市城區(qū)面積３８．６平方公里，總?cè)丝?900 萬(wàn)人，城區(qū)人口７８．６萬(wàn)人。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，綜合實(shí)力逐年增強(qiáng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 阜陽(yáng)城區(qū)規(guī)模不大，由穎州路、人民路、清河路及西二環(huán)路構(gòu)筑了整個(gè)城市的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，到目前階段，城區(qū)建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，建設(shè)水準(zhǔn)也在不斷提高； 自 2000 年開(kāi)始，阜陽(yáng)市城區(qū)建設(shè)如火如荼，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大；逐步形成了以穎州路、人民路核心圈，以人民東路、西二環(huán)路構(gòu)筑的西部發(fā)展圈，以清河路、穎州路為代表的南部核心圈；這三個(gè)圈層形成了阜陽(yáng)目前相對(duì)中心的城區(qū)布局。 阜陽(yáng)交通便捷，四通八達(dá)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 第四部分 項(xiàng)目定位 第一章：案名定位 第二章：住宅開(kāi)發(fā)定位 一、市場(chǎng)定位點(diǎn) 二、產(chǎn)品定位 三、客戶(hù)定位 四、產(chǎn)品建議 第三章：商鋪定位 一、產(chǎn)品定位 二、客戶(hù)定位 第五部分 項(xiàng)目推廣 第一章：營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 第二章：項(xiàng)目廣告推廣 第三章：活動(dòng)推廣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 我們需要通過(guò)對(duì)我們所在區(qū)域的深入了解，分析地域特點(diǎn)、居民的各種消費(fèi)特征，得出我們?cè)谶@一環(huán)境中所處的位置，以便于我們能夠在推廣中，結(jié)合本地市場(chǎng)的特征，準(zhǔn)確地進(jìn)行項(xiàng)目定位，并采取合理的方式進(jìn)行推廣宣傳工作，趨利避害，建立品牌。東連京滬高速、西接京珠高速的界阜蚌高速公路一期工程竣工，二期工程正在建設(shè)；山東東營(yíng)至香港高速的重要組成部分阜六高速公路將于 2020 年建成通車(chē)；合阜高速公路也將在 “十五 ”期間建成通車(chē)。商周時(shí)期，即建立了胡子國(guó) , 秦代始置汝陰縣，北魏孝昌四年（公元 523 年）置潁州，隋設(shè)汝陰郡，宋設(shè)順昌府 ，清雍正十三年更名為阜陽(yáng)。優(yōu)越的投資環(huán)境，使數(shù)百家 “三資 ”企業(yè)、近千家內(nèi)聯(lián)企業(yè)如魚(yú)得水，蒸蒸日上。當(dāng)前，阜陽(yáng)正以皖西北中心城市、中國(guó)鐵路新樞紐、國(guó)家農(nóng)副產(chǎn)品基地和中原商品大市場(chǎng)的嶄新形象崛起于中原華東之間、縱橫于京九隴海之上。 固定資產(chǎn)投資突破 100 億元。隨著我市對(duì)外開(kāi)放步伐的加快，進(jìn)出口貿(mào)易日顯活躍。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 產(chǎn)增幅開(kāi)始超過(guò)全省平均水平，下半年平均月增幅保持在 25%以上，近兩個(gè)月增幅超過(guò)了 40%，與此同時(shí)，企業(yè)效益也達(dá)到了歷史上的最好水平。規(guī)模養(yǎng)殖的迅速發(fā)展，抵消了家畜家禽千家萬(wàn)戶(hù)散養(yǎng)下降的影響，保持了畜牧業(yè)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （二）城市規(guī)模不斷擴(kuò)大 城區(qū)規(guī)模在不斷擴(kuò)大，具體表現(xiàn)為新興城區(qū)的興建和土地?cái)U(kuò)張；明顯表現(xiàn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，其中包括西二環(huán)路以西的明園、南部的藍(lán)色雅典等超過(guò) 20 萬(wàn)平米的大型項(xiàng)目。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。濱河苑、港利綠苑等項(xiàng)目開(kāi)始在西二環(huán)以外出現(xiàn)，并般隨著項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)完成和投入使用，逐步形成了城區(qū)西部市場(chǎng)的繁榮， 03 年底開(kāi)始出現(xiàn)了香格里拉花園、和順花園、中京花園等；到目前為止，包括明園、港利 從銷(xiāo)售方式與銷(xiāo)售進(jìn)度的層面看， 03 年前開(kāi)工建設(shè)并銷(xiāo)售的地產(chǎn)項(xiàng)目，一般都以自行銷(xiāo)售的方式為主，多數(shù)是自然去化的方式，沒(méi)有借助外來(lái)專(zhuān)業(yè)代理公司的力量，導(dǎo)致了項(xiàng)目銷(xiāo)售周期一般較長(zhǎng)，以蘇州家園為例，到目前為止仍未售磬。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 調(diào)研項(xiàng)目三：港利 依托匯鑫 開(kāi)盤(pán)價(jià)格及后期價(jià)格走勢(shì)較為緩慢，客戶(hù)接受度高； 項(xiàng)目劣勢(shì)： 在銷(xiāo)售階段，地塊成熟度不足，造成銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)； 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力： 成熟與完善的發(fā)展前景，以及周邊逐步完善的生活商業(yè)配套，社區(qū)景觀及建筑。 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力： 完善的教育配套，打造阜陽(yáng)首家學(xué)習(xí)型社區(qū)； 商鋪銷(xiāo)售價(jià)格： 2 層聯(lián)體商鋪，面積范圍為 100 平米，底層售價(jià)為 7000 元 /平米，二層售價(jià)為 2000 元 /平米；目前商業(yè)內(nèi)街銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)狀況不良，利用率不到 60％。 原有城區(qū)中心地帶受到拆遷、地塊等因素的影響，一般項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模都不是很大，但在人民路西段，溫州街項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，形成了該區(qū)域的一個(gè)集住宅、商業(yè)為一體的大型開(kāi)發(fā)圈層，也就是核心住宅圈。 個(gè)別項(xiàng)目對(duì)于后期的物業(yè)管理相當(dāng)重視，如匯鑫等項(xiàng)目，在物業(yè)管理方面，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理，以提升社區(qū)的品質(zhì)。 55%40%5%城區(qū)下屬縣市其他 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 同樣，阜陽(yáng)市在城市演進(jìn)的進(jìn)程中，也形成了多個(gè)商業(yè)中心的格局。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 這一商圈的消費(fèi)層面代表了目前阜陽(yáng)最為高端的娛樂(lè)性消費(fèi)，其消費(fèi)價(jià)格 與省內(nèi)其他發(fā)達(dá)城市的消費(fèi)水平不相上下，甚至在某種層面上還有所超越； 從發(fā)展的角度，這一商圈是本地特色商圈中最為年輕的一個(gè)，從起步到發(fā)展到目前的水準(zhǔn)，不到 2 年的時(shí)間，其規(guī)模仍在不斷擴(kuò)大，進(jìn)駐商家仍在增多，這表明了這一行業(yè)在阜陽(yáng)極具發(fā)展的潛力，從某一層面也說(shuō)明了阜陽(yáng)居民消費(fèi)觀念的提升。美家居廣場(chǎng)的建設(shè)和招商完成，從很大程度上促進(jìn)了本地行業(yè)的發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 （五） 溫州街商圈 商圈性質(zhì)：該項(xiàng)目正在建設(shè)中，但由于近 10 萬(wàn)平米的規(guī)模，和明確的商業(yè)定位，其建成之后的商業(yè)環(huán)境將會(huì)相對(duì)完善。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 二、本地商業(yè)銷(xiāo)售、租賃價(jià)格狀況 （一）銷(xiāo)售價(jià)格 結(jié)合以上對(duì)于本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研情況，本地商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格基本均價(jià)水平為單層價(jià)格為 6000～ 12000 元 /平米； （二）租賃價(jià)格 區(qū)域 人民中路 人民西路 清河西路 清河?xùn)|路 西二環(huán)路 解放中路 阜臨路 租賃價(jià)格 1400 元 /月 /40p 2500 元 /月 /40p 3500 元 /月 /40p 900 元 /月 /40p 800 元 /月 /40p 2400 元 /月 /40p 1500 元 /月 /40p 折合單價(jià) 35 25 43 30 18 24 15 三、本地商業(yè)動(dòng) 線延伸及發(fā)展趨勢(shì) 結(jié)合上述對(duì)于阜陽(yáng)穎河西側(cè)城區(qū)的商業(yè)圈層的劃分及分析看，本地商業(yè)具有明顯的發(fā)展趨向性，結(jié)合城區(qū)布局構(gòu)成看，本地商業(yè)的發(fā)展動(dòng)線有如下趨向： 核心商業(yè)街區(qū)會(huì)合： 人民路、穎州路核心商業(yè)區(qū)，向西沿人民東路，與匯鑫商業(yè)街區(qū)會(huì)合，形成城市北部發(fā)展的橫向商業(yè)主動(dòng)脈； 人民路、穎州路核心商業(yè)區(qū)，向南沿穎州路，與清河路商業(yè)區(qū)會(huì)合，鄉(xiāng)城城市中部發(fā)展的縱向商業(yè)主動(dòng)脈； 新興商圈延伸： 清河路沿線新興商業(yè)圈，向東沿清河路，與穎河?xùn)|部結(jié)合，形成貫