【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 （五） 溫州街商圈 商圈性質：該項目正在建設中，但由于近 10 萬平米的規(guī)模，和明確的商業(yè)定位，其建成之后的商業(yè)環(huán)境將會相對完善。 這一商圈的消費層面代表了目前阜陽最為高端的娛樂性消費，其消費價格 與省內其他發(fā)達城市的消費水平不相上下，甚至在某種層面上還有所超越； 從發(fā)展的角度，這一商圈是本地特色商圈中最為年輕的一個，從起步到發(fā)展到目前的水準，不到 2 年的時間，其規(guī)模仍在不斷擴大，進駐商家仍在增多，這表明了這一行業(yè)在阜陽極具發(fā)展的潛力，從某一層面也說明了阜陽居民消費觀念的提升。 同樣，阜陽市在城市演進的進程中，也形成了多個商業(yè)中心的格局。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 個別項目對于后期的物業(yè)管理相當重視，如匯鑫等項目，在物業(yè)管理方面，聘請專業(yè)物業(yè)管理公司進行專業(yè)物業(yè)管理，以提升社區(qū)的品質。 項目核心競爭力： 完善的教育配套，打造阜陽首家學習型社區(qū)； 商鋪銷售價格： 2 層聯(lián)體商鋪，面積范圍為 100 平米，底層售價為 7000 元 /平米，二層售價為 2000 元 /平米；目前商業(yè)內街銷售及經營狀況不良，利用率不到 60％。 依托匯鑫最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。濱河苑、港利綠苑等項目開始在西二環(huán)以外出現(xiàn)，并般隨著項目的開發(fā)完成和投入使用，逐步形成了城區(qū)西部市場的繁榮， 03 年底開始出現(xiàn)了香格里拉花園、和順花園、中京花園等；到目前為止，包括明園、港利 （二）城市規(guī)模不斷擴大 城區(qū)規(guī)模在不斷擴大，具體表現(xiàn)為新興城區(qū)的興建和土地擴張；明顯表現(xiàn)為房地產項目的開發(fā)，其中包括西二環(huán)路以西的明園、南部的藍色雅典等超過 20 萬平米的大型項目。規(guī)模養(yǎng)殖的迅速發(fā)展，抵消了家畜家禽千家萬戶散養(yǎng)下降的影響，保持了畜牧業(yè)的穩(wěn)定增長。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 固定資產投資突破 100 億元。優(yōu)越的投資環(huán)境，使數(shù)百家 “三資 ”企業(yè)、近千家內聯(lián)企業(yè)如魚得水，蒸蒸日上。東連京滬高速、西接京珠高速的界阜蚌高速公路一期工程竣工，二期工程正在建設；山東東營至香港高速的重要組成部分阜六高速公路將于 2020 年建成通車；合阜高速公路也將在 “十五 ”期間建成通車。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 阜陽交通便捷，四通八達。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 阜陽經濟快速發(fā)展，綜合實力逐年增強。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。全年實際利用外資 4392 萬美元，比上年增長 %。衡量工業(yè)企業(yè)整體效益水平的工業(yè)經濟效益綜合指數(shù)達到 %，比上年提高了 個百分點。全年居民消費價格上漲 %，比上年回落 個百分點。 從開發(fā)項目的分布區(qū)域的變化角度看， 2020 年前的地產開發(fā)一般限于城區(qū)二環(huán)以內，包括蘇州家園、太陽城、來福公寓等項 中管網房地產頻道 作為國內最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 二、城區(qū)房地產重點個案調研 我們將通過細分市場的詳細分析，重點表述本地房地產市場的一些特征，并進行特征及狀況的概述。 項目劣勢： 地塊周邊小環(huán)境不完善，包括道路及商業(yè)環(huán)境的延伸，尚未延伸到項目現(xiàn)場； 項目核心競爭力： 景觀、配套、社區(qū)加州洋房的庭院生活理念等； 發(fā)展商 代理商 位置 阜陽三環(huán)明源房地產 宏泰樓市（本地中介公司） 人民西路、西湖路 一期開盤時間 推出量 銷售價格范圍 開盤工程形象 06年 4月 28日預約 開盤時間 5約下旬 50000平米 暫未定（ 2200～ 2500） 期房，工地尚未進駐 二期開盤時間 推出量 銷售價格范圍 二期工程形象 / / / / 主力戶型 三房 四房 四房以上 主力面積 110～ 130（標準層） 130～ 140（標準層） 160～ 300（ 2 層聯(lián)體復式房，聯(lián)排別墅） 銷售 進度 目前處于預約階段，銷售現(xiàn)場上客量豐富； 付款方式 按揭貸款 一次性付款 其它：充低工程款 折 扣 率 / / / 客戶分布 / 廣告述求 經典洋房，庭院生活；南加州花園洋房風情社區(qū) 配套情況 / 客戶認知渠道 戶外 電視 折頁 工地展示 交付標準 / 物業(yè)管理 暫未定 中管網房地產頻道 作為國內最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 成規(guī)模的項目一般在規(guī)劃布局上都采用分布多種建筑形態(tài)的布局方式，即多層、小高層、高層、別墅、花園洋房等建筑形態(tài)相互交錯，相互支撐的形態(tài)，在整體布局上，也多能夠接收。在現(xiàn)代城市發(fā)展的初期，百貨零售業(yè)處于城市商業(yè)發(fā)展的領軍地位，圍繞其形成了一個城市的中心地帶。 中管網房地產頻道 作為國內最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 （四）清河路、南二環(huán)路商圈 該區(qū)域由于市政配套建設的不完整，到目前為止，尚未形成比較成型的商業(yè)環(huán)境，其主要商業(yè)環(huán)境是以客運站為核心的車站商圈，這一商圈具備極強的地域性，超出這一范圍，將無法輻射，因此，不作重點闡述。 商圈特質：數(shù)碼產品專業(yè)市場，目的性很強的商業(yè)圈層。 輻射范圍： 從路段劃分，以清河路為軸心，沿清河路向東輻射，達到蓮花北路，向西延伸至清河西路約 100 米。傳統(tǒng)商圈設定方式最主要以距離或車行時間劃定目標的位置向外形成之圓形商圈，然此種設定方式往往無法將區(qū)域競爭關系與消費者消費習性列入考量，因此項目在設定商圈范圍時，也同時引入 “康維斯均衡公式 ”以都市人口、商業(yè)量來決定商圈距離，并配合 “都市中心發(fā)展層級 ”導入消費者消費習性考量，期能統(tǒng)合各種決定商圈之因素，決定項目最可信賴之商圈范圍。 消費習慣 如上所述，本地居民在住宅的消費習慣上，受到了多個因素的影響，我們將影響本地居民作出住宅購買決策的因素進行羅列，以便更為清晰的分析和論證。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 銷售狀態(tài)及銷售方式 從本地住宅市場的調研情況看，現(xiàn)有住宅項目的 銷售狀態(tài)都相對良好，去化周期都較短，特別是近期即將開始銷售的明園項目，在預約時期，日訪客率將近 200 人次，這從側面反映了本地住宅市場銷售的狀態(tài)是健康的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 調研項目九：溫州街項目 項目體量：近 10 萬平米 項目定位：商住結合的綜合物業(yè)，商業(yè)定位為數(shù)碼一條街； 建筑形態(tài)：住宅 100 平米左右小戶型，商鋪為層高 米， 40～ 50 平米沿街商鋪； 住宅定價： 2400 元 /平米； 商鋪定價： 11000～ 12000 元 /平米； 項目核心競爭力：大規(guī)模專業(yè)數(shù)碼市場； 調研項目十：浙江商貿城 項目體量：約 8 萬平米； 項目定位：商住結合的綜合物業(yè)，功能定位為步行街區(qū)； 建筑形態(tài)：多層住宅，沿街單層底商； 住宅定價：均價 2600 元 /平米； 商鋪定價： 10000 元 /平米； 項目核心競爭力：城市核心商業(yè)圈，唯一性商業(yè)步行街區(qū)。 銷售現(xiàn)場的管理及銷售方式相對不專業(yè)，造成了本項目的銷售周期較長。 銷售政策靈活，提供 30 年按揭貸款； 劣勢分析： 戶型面積大，總價高，客戶面積狹窄； 核心競爭力分析： 地理位置、周邊環(huán)境，銷售政策； 發(fā)展商 代理商 位置 阜陽華穎娛樂城有限公司 阜陽新天源房地產代理公司 阜陽市文光路 一期開盤時間 推出量 銷售價格范圍 開盤工程形象 05年中 30000平米 2300～ 2600 期房，目前為現(xiàn)房 二期開盤時間 推出量 銷售價格范圍 二期工程形象 / / / / 主力戶型 四房 五房 六房 主力面積 160平米復式房 200平米復式房 280平米復式房 銷售進度 銷售率 90％，剩余為 280平米大套 4層復式房； 付款方式 按揭貸款 一次性付款 其它：充低工程款 折 扣 率 / / / 客戶分布 以城區(qū)客戶為主，周邊下屬區(qū)縣客戶所占比例較少； 廣告述求 福瑞之地，風水名苑； 配套情況 清河廣場、清河小學、三層塔、治理的河流，內部配套較少； 客戶認知渠道 工地現(xiàn)場 傳單 電視字幕、貼片 戶外 交付標準 煤氣管道、有線電視、寬帶、樓宇對講、是內外毛坯； 物業(yè)管理 別墅 /月 /平米，多層 /平米 /月 其它：無 中管網房地產頻道 作為國內最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 從開發(fā)工藝及流程的角度看， 04 年后規(guī)劃社區(qū)與之前項目比較，無論在配套、建筑，或是景觀、綠化等角度，都有了質的提升，以太陽城為例，其配套、建筑規(guī)劃都屬于非常陳舊的開發(fā)水準，但 05 年規(guī)劃的項目如明園等項目，其規(guī)劃、景觀及配套等方面已經朝現(xiàn)代化大都市的配置看齊。與此同時，物價漲勢平緩。 隨著近兩年我市經濟形勢的好轉，居民收入的提高，消費環(huán)境的改善，消費質量和層次的提升，消費市場呈現(xiàn)持續(xù)旺銷的局面，去年除前兩個月外，其余各月增幅均達到兩位數(shù)，同時城鄉(xiāng)增幅差距進一步縮小。規(guī)劃由安徽省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院和阜陽市城鄉(xiāng)規(guī)劃設計院共同編制。其中，城鎮(zhèn)固定資產投資 億元，增長 %； 50 萬元以上項目投資 億元 ,增長 %，房地產投資 億元，增長 %。 阜陽發(fā)展?jié)摿薮?，前景美好? 中管網房地產頻道 作為國內最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 第二部分 項目情況簡析 第 一章：項目地處概述 一、項目地處 二、環(huán)境分析 三、特質概述 第二章：項目體量 第三章：建筑風格 第四章：項目特質綜述 第三部分 項目 SWOT 分析 一、優(yōu)勢點 二、劣勢點 三、機會點 四、威脅點 五、 SWOT 優(yōu)勢及難點綜合 六、 SWOT 對策 中管網房地產頻道 作為國內最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 1996 年 2 月 26 日，經國務院批準，撤消阜陽地區(qū)，設立地級阜陽市。在國家宏觀調控大背景及遭受多種自然災害的情況下，我市經濟繼續(xù)保持了兩位數(shù)的快速增長，物價漲勢趨緩，經濟運行的穩(wěn)定性提高。其中，出口 億美元，增長 %。其中，規(guī)模以上完成工業(yè)增加值 億元，增長 %，增速比上年提高 個百分點。最大程度的搜集了數(shù)十