【正文】 根據(jù)以上分析，阜陽市本地基本經(jīng)濟狀況可做如下結(jié)論： （一）經(jīng)濟水平不斷提高 從阜陽今年國民經(jīng)濟（ GDP）發(fā)展速度，阜陽近年的經(jīng)濟水平是在不斷提高的， 2020 年，全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，財政收入 億元，社會消費品零售總額 億元，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 億元。到 2020 年生產(chǎn)總值突破 300 億元，增長較為迅速； 各種招商引資政策的推動和落實，使得阜陽在吸引外資進駐本地市場中，起到了重要的作用，實際利用外資突破 4000 萬美元，對于阜陽經(jīng)濟的發(fā)展起到了重要作用； 工業(yè)生產(chǎn) 增勢強勁，效益水平明顯提高。 隨著強力推進主攻工業(yè)戰(zhàn)略的實施，去年，工業(yè)生產(chǎn)捷報頻傳，總量迅速擴張，增速逐月攀升，自 7 月份全市規(guī)模以上工業(yè)生 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 產(chǎn)增幅開始超過全省平均水平，下半年平均月增幅保持在 25%以上，近兩個月增幅超過了 40%，與此同時，企業(yè)效益也達(dá)到了歷史上的最好水平。全年實現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，比上年增長 %。其中，規(guī)模以上完成工業(yè)增加值 億元，增長 %，增速比上年提高 個百分點。在規(guī)模以上工業(yè)增加值中，國有控股企業(yè)增長 %；重工業(yè)增長 %，輕工業(yè)增長 %。 全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤 億元，增長 %。衡量工業(yè)企業(yè)整體效益水平的工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)達(dá)到 %，比上年提高了 個百分點。 規(guī)模養(yǎng)殖發(fā)展迅猛，拉動畜牧業(yè)穩(wěn)定增長。 去年全市生豬規(guī)模養(yǎng)殖已占出欄量的 %，比上年提高 8 個百分點；牛規(guī)模養(yǎng)殖占 %，比上年提高 2 個百分點，家禽規(guī)模養(yǎng)殖占 %,比上年提高了 13 個百分點。規(guī)模養(yǎng)殖的迅速發(fā)展，抵消了家畜家禽千家萬戶散養(yǎng)下降的影響，保持了畜牧業(yè)的穩(wěn)定增長。全年牧業(yè)增加值 億元，增長 %，肉類總產(chǎn)量 萬噸，比 上年增長 %。 消費市場持續(xù)繁榮，城市居民收入增長較快。 隨著近兩年我市經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)，居民收入的提高，消費環(huán)境的改善，消費質(zhì)量和層次的提升，消費市場呈現(xiàn)持續(xù)旺銷的局面，去年除前兩個月外，其余各月增幅均達(dá)到兩位數(shù)，同時城鄉(xiāng)增幅差距進一步縮小。全年社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %，扣除價格因素，實際增長 %，實際增速比上年加快 個百分點。其中，城市消費品零售總額增長 %；縣及縣以下消費品零售總額增長 %。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7750 元，比上年增長 %，增幅比上年提高 個百分點。 國民經(jīng)濟呈現(xiàn)高增長、低通脹的良好局面。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 2020 年，我市多項主要經(jīng)濟指標(biāo)均保持較快的增長態(tài)勢。 GDP 增長 %，規(guī)模以上工業(yè)增長 %，財政收入增長 %，社會消費品零售總額增長 %，全社會固定資產(chǎn)投資增長 37%，均保持兩位數(shù)的較高增長。與此同時，物價漲勢平緩。全年居民消費價格上漲 %，比上年回落 個百分點。呈現(xiàn)出經(jīng)濟高增長、低通脹的良好局面。 以上情況說明， 2020 年我市經(jīng)濟在新的增長平臺上，運行速度有所加快，穩(wěn)定性有所提高，發(fā)展的協(xié)調(diào) 性有所改善，步入了快速發(fā)展的前期，為“十一五”發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。 （二）城市規(guī)模不斷擴大 城區(qū)規(guī)模在不斷擴大，具體表現(xiàn)為新興城區(qū)的興建和土地擴張；明顯表現(xiàn)為房地產(chǎn)項目的開發(fā)，其中包括西二環(huán)路以西的明園、南部的藍(lán)色雅典等超過 20 萬平米的大型項目。 市政基礎(chǔ)設(shè)施的延伸，也是城市擴張的一個實力見證，近年阜陽市投入大量資金投入到市政道路的修繕和擴建工程，相西、向南道路的改善和延伸，使得城市發(fā)展逐步向現(xiàn)有城區(qū)外圍擴張。 （三）居民消費水平不斷上升，消費力增長迅猛 社會消費品零售總額增長 %，全社會固定資 產(chǎn)投資增長 37%，均保持兩位數(shù)的較高增長。與此同時，物價漲勢平緩。全年居民消費價格上漲 %，比上年回落 個百分點。數(shù)據(jù)表明了城市消費水品的提升是快速的、健康的。 同時，以娛樂業(yè)為龍頭的新興街區(qū)的出現(xiàn)和繁榮，代表了一種新興的消費模式和消費格局，也代表了一種相對較高層次的消費和較高支出的消費力；一般一個城市的消費水準(zhǔn)主要在于娛樂業(yè)的發(fā)展水平；從目前阜陽市的發(fā)展?fàn)顟B(tài)看，這一行業(yè)的發(fā)展正方興未艾，而且極具發(fā)展的潛力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 （四）城市建設(shè)水品趨向現(xiàn)代化 城市建設(shè)的水平在不斷提高，從建筑形態(tài)或是綠化水準(zhǔn)都在提升中 ，這一形態(tài)的主要表現(xiàn)在于房地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設(shè)上，現(xiàn)階段出現(xiàn)的諸多房地產(chǎn)項目，無論從建筑立面或是內(nèi)部布局，都較 2 年前的產(chǎn)品有很大程度的提升。 城市布局的規(guī)劃建設(shè)也在不斷的提升中，河流治理、綠化工程、道路擴建等，都美化、亮化了城市的風(fēng)景，對于阜陽城市的整體發(fā)展有絕大的推動作用。 第二章：阜陽城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況 本章將從阜陽城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢、價格走勢、建設(shè)水平等方面，對阜陽城區(qū)房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展水平進行綜合評述，以澄清本地房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本狀況，使得本項目在開發(fā)建設(shè)及銷售過程中，趨利避害，提高效率。 一、城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況（建筑水平、銷售水平、價格水平） 阜陽房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度較快，且發(fā)展較為迅速；從本地房地產(chǎn)市場發(fā)展的狀況看，首先表現(xiàn)在年開發(fā)總量的逐年遞增，以年市場投入開發(fā)面積的數(shù)量看，自 2002 年開始，年投入量為 萬平米，到 2020 年，年開發(fā)面積投入量為 萬平米，增長幾近一倍，表明了本地房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)勢頭正勁，方興未艾。 從開發(fā)項目的分布區(qū)域的變化角度看， 2020 年前的地產(chǎn)開發(fā)一般限于城區(qū)二環(huán)以內(nèi)，包括蘇州家園、太陽城、來福公寓等項 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 目，均分布在穎州路、人民路區(qū)域，到 03 年開始，包 括匯鑫濱河苑、港利綠苑等項目開始在西二環(huán)以外出現(xiàn)，并般隨著項目的開發(fā)完成和投入使用，逐步形成了城區(qū)西部市場的繁榮， 03 年底開始出現(xiàn)了香格里拉花園、和順花園、中京花園等；到目前為止，包括明園、港利金茂廣場在內(nèi)的大型商業(yè)、住宅社區(qū)陸續(xù)在西區(qū)開工建設(shè)，表明了阜陽房地產(chǎn)市場已開始向外圍擴張； 04 年開發(fā)的藍(lán)色雅典項目開始在南二環(huán)以外出現(xiàn)，將城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的勢頭向南延伸，并取得了相當(dāng)?shù)陌l(fā)展，從整個城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的布局表明，區(qū)域分布已不再局限于城區(qū)以內(nèi)，而是向周邊擴散，這表明了本地市場的需求量和消費觀念的發(fā)展。 穎河以東同樣出現(xiàn)了眾多的項目，并也有逐步向東發(fā)展的趨勢。 從開發(fā)工藝及流程的角度看， 04 年后規(guī)劃社區(qū)與之前項目比較，無論在配套、建筑，或是景觀、綠化等角度，都有了質(zhì)的提升，以太陽城為例，其配套、建筑規(guī)劃都屬于非常陳舊的開發(fā)水準(zhǔn)，但 05 年規(guī)劃的項目如明園等項目，其規(guī)劃、景觀及配套等方面已經(jīng)朝現(xiàn)代化大都市的配置看齊。整體水平的提升已是不言而喻的事實。 與房地產(chǎn)開發(fā)最為關(guān)聯(lián)的價格問題上，阜陽近年的房地產(chǎn)銷售價格已在不斷的提升，自蘇州家園、太陽城銷售的均價 1600～2200 的價格范圍，到目前已經(jīng)是一個普及價格， 多數(shù)地段稍佳的項目最高銷售價格已達(dá)到 3180 元 /平米，如匯鑫濱河苑的 6 幢 1樓價格。商鋪售價也有大幅度的提升，以清河路、穎上路為例， 03 年穎上路沿街單層商鋪售價約為 6000 元 /平米，而清河路當(dāng)時為未整治的改造區(qū)域，到 05 年前后，清河路單層商鋪售價為 12000 元以上，價格差異已近一倍。 從銷售方式與銷售進度的層面看， 03 年前開工建設(shè)并銷售的地產(chǎn)項目，一般都以自行銷售的方式為主，多數(shù)是自然去化的方式，沒有借助外來專業(yè)代理公司的力量，導(dǎo)致了項目銷售周期一般較長，以蘇州家園為例，到目前為止仍未售磬。但到 04 年后，市場中的大部分項目基本都采用了分工協(xié)作的銷售方式，由專業(yè)代理公司進行項目全程策劃或全程銷售工作，專業(yè)的策劃理念和銷 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 售方式，對于本地房地產(chǎn)市場銷售價格的提升，以及銷售進度的加速，都起到了非常重要的作用；目前在阜陽進行房地產(chǎn)代理的代理公司已有十?dāng)?shù)家，這同時也表明了本地房地產(chǎn)開發(fā)市場正處于急速上升的時期。 綜上所述，阜陽目前的地產(chǎn)開發(fā)是健康的，風(fēng)頭正勁，具有極強的開發(fā)前景。 二、城區(qū)房地產(chǎn)重點個案調(diào)研 我們將通過細(xì)分市場的詳細(xì)分析，重點表述本地房地產(chǎn)市場的一些特征，并進行特征及狀況的概述。 本次重 點調(diào)研的項目位置，是以本項目為核心，向四周輻射，選取與本項目有參照價值的模擬物業(yè)進行重點分析。 以下對調(diào)研路線進行簡要標(biāo)注： 見附圖； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 調(diào)研項目一： 北苑花園 項目定位： 高端市場定位，大面積分布； 項目特質(zhì)： 均為 2 層聯(lián)體復(fù)式結(jié)構(gòu)，面積較大； 優(yōu)勢分析： 地理位置優(yōu)越，位于城市中心，市政府北門，與新建的文峰公園、清河廣場毗鄰，外部自然環(huán)境優(yōu)美，適宜居住。 周邊配套完善，學(xué)校、醫(yī)院、購物等相對 便捷，居住方便。 銷售政策靈活，提供 30 年按揭貸款； 劣勢分析： 戶型面積大，總價高，客戶面積狹窄； 核心競爭力分析： 地理位置、周邊環(huán)境，銷售政策； 發(fā)展商 代理商 位置 阜陽華穎娛樂城有限公司 阜陽新天源房地產(chǎn)代理公司 阜陽市文光路 一期開盤時間 推出量 銷售價格范圍 開盤工程形象 05年中 30000平米 2300～ 2600 期房，目前為現(xiàn)房 二期開盤時間 推出量 銷售價格范圍 二期工程形象 / / / / 主力戶型 四房 五房 六房 主力面積 160平米復(fù)式房 200平米復(fù)式房 280平米復(fù)式房 銷售進度 銷售率 90％，剩余為 280平米大套 4層復(fù)式房； 付款方式 按揭貸款 一次性付款 其它：充低工程款 折 扣 率 / / / 客戶分布 以城區(qū)客戶為主，周邊下屬區(qū)縣客戶所占比例較少； 廣告述求 福瑞之地，風(fēng)水名苑； 配套情況 清河廣場、清河小學(xué)、三層塔、治理的河流，內(nèi)部配套較少； 客戶認(rèn)知渠道 工地現(xiàn)場 傳單 電視字幕、貼片 戶外 交付標(biāo)準(zhǔn) 煤氣管道、有線電視、寬帶、樓宇對講、是內(nèi)外毛坯； 物業(yè)管理 別墅 /月 /平米，多層 /平米 /月 其它：無 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料