【正文】 的情況下，我市經(jīng)濟繼續(xù)保持了兩位數(shù)的快速增長，物價漲勢趨緩，經(jīng)濟運行的穩(wěn)定性提高。 改革開放以來，阜陽人民解放思想，腳踏實地，銳意進取 ，開拓創(chuàng)新，社會經(jīng)濟發(fā)展迅速，基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，綜合實力逐年增強。市委、市政府下 大力氣治理經(jīng)濟環(huán)境，專門設(shè)立行政服務(wù)中心，實行一站式服務(wù)，簡化辦事程序，提高行政效率， 2020 年全市共引進市外資金 億元，招商引資實現(xiàn)了良性循環(huán)。改革開放以來，特別是 1992 年以來，阜陽經(jīng)濟步入了快速發(fā)展的軌道，對外開放不斷擴大，城鄉(xiāng)面貌日新月異，人民生活水平逐步提高，各項社會事業(yè)全面發(fā)展。 1996 年 2 月 26 日，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，撤消阜陽地區(qū)，設(shè)立地級阜陽市。 從整體布局看，阜陽市仍以穎州區(qū)為為主要城區(qū)范圍，北區(qū)及東區(qū)的發(fā)展相對滯后，目前階段，南區(qū)（南二環(huán)路沿線）的發(fā)展也逐步走上規(guī)模，但也屬于穎州區(qū)范疇。 二、阜陽城區(qū)概況 阜陽市城區(qū)面積３８．６平方公里，總?cè)丝?900 萬人，城區(qū)人口７８．６萬人。京九鐵路自北向南貫穿全境，與商阜、漯阜、青阜、阜淮四條鐵路在境內(nèi)構(gòu)成 “米 ”字型框架，直接與隴海、京廣、京滬等鐵路干線接軌，形成八線引入、五路交匯的鐵路網(wǎng)，京九鐵路阜陽編組站是京九線上最大的鐵路樞紐。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 第二部分 項目情況簡析 第 一章：項目地處概述 一、項目地處 二、環(huán)境分析 三、特質(zhì)概述 第二章：項目體量 第三章：建筑風(fēng)格 第四章：項目特質(zhì)綜述 第三部分 項目 SWOT 分析 一、優(yōu)勢點 二、劣勢點 三、機會點 四、威脅點 五、 SWOT 優(yōu)勢及難點綜合 六、 SWOT 對策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 正文： 第一部分 環(huán)境分析 這一部分將重點分析項目所處大環(huán)境，對城市概況、區(qū)域劃分、居民消費力消費習(xí)慣、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r等進行深入調(diào)研和分析，了解整體環(huán)境對于項目的制約及推動力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 第一章：阜陽基本概況 一、 阜陽地處及概況 阜陽市位于皖西北的黃淮大平 原南端，面積９７７５平方公里，人口８６５萬。 4C級阜陽民航機場可起落大中型客機，已開通合肥、北京、上 海等航線。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、阜陽經(jīng)濟 阜陽歷史悠久，人文蔚盛。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。輕工、紡織、機械、化工、食品、醫(yī)藥工業(yè)等已成為阜陽經(jīng)濟崛起的支柱行業(yè)。 阜陽發(fā)展?jié)摿薮螅熬懊篮谩?2020 年，全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，財政收入 億元，社會消費品零售總額 億元，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 億元。初步核算，全年全市生 產(chǎn)總值 億元，按可比價格計算，比上年增長 %，與上年增長速度基本持平。全年 GDP 分季度增幅呈逐漸提升勢頭，是近幾年波動幅度最小的一年，整體經(jīng)濟發(fā)展既快又穩(wěn)。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %； 50 萬元以上項目投資 億元 ,增長 %，房地產(chǎn)投資 億元，增長 %。 外貿(mào)進出口總額突破 1 億美元。 實際利用外資突破 4000 萬美元。 五、阜陽城區(qū)規(guī)劃發(fā)展趨勢 城市總體規(guī)劃期限為２００４年至２０２ ０年，城市規(guī)劃區(qū)是城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實行 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。規(guī)劃由安徽省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院和阜陽市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計院共同編制。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。在規(guī)模以上工業(yè)增加值中，國有控股企業(yè)增長 %；重工業(yè)增長 %，輕工業(yè)增長 %。 去年全市生豬規(guī)模養(yǎng)殖已占出欄量的 %，比上年提高 8 個百分點；牛規(guī)模養(yǎng)殖占 %，比上年提高 2 個百分點，家禽規(guī)模養(yǎng)殖占 %,比上年提高了 13 個百分點。 隨著近兩年我市經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)，居民收入的提高，消費環(huán)境的改善，消費質(zhì)量和層次的提升，消費市場呈現(xiàn)持續(xù)旺銷的局面，去年除前兩個月外，其余各月增幅均達到兩位數(shù)，同時城鄉(xiāng)增幅差距進一步縮小。 國民經(jīng)濟呈現(xiàn)高增長、低通脹的良好局面。 GDP 增長 %，規(guī)模以上工業(yè)增長 %，財政收入增長 %，社會消費品零售總額增長 %，全社會固定資產(chǎn)投資增長 37%，均保持兩位數(shù)的較高增長。 以上情況說明， 2020 年我市經(jīng)濟在新的增長平臺上，運行速度有所加快，穩(wěn)定性有所提高，發(fā)展的協(xié)調(diào) 性有所改善，步入了快速發(fā)展的前期，為“十一五”發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。與此同時，物價漲勢平緩。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第二章：阜陽城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況 本章將從阜陽城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢、價格走勢、建設(shè)水平等方面，對阜陽城區(qū)房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展水平進行綜合評述，以澄清本地房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本狀況，使得本項目在開發(fā)建設(shè)及銷售過程中，趨利避害，提高效率。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 目，均分布在穎州路、人民路區(qū)域，到 03 年開始，包 括匯鑫 從開發(fā)工藝及流程的角度看， 04 年后規(guī)劃社區(qū)與之前項目比較，無論在配套、建筑，或是景觀、綠化等角度，都有了質(zhì)的提升，以太陽城為例，其配套、建筑規(guī)劃都屬于非常陳舊的開發(fā)水準(zhǔn)，但 05 年規(guī)劃的項目如明園等項目，其規(guī)劃、景觀及配套等方面已經(jīng)朝現(xiàn)代化大都市的配置看齊。商鋪售價也有大幅度的提升，以清河路、穎上路為例， 03 年穎上路沿街單層商鋪售價約為 6000 元 /平米，而清河路當(dāng)時為未整治的改造區(qū)域，到 05 年前后，清河路單層商鋪售價為 12000 元以上，價格差異已近一倍。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 售方式，對于本地房地產(chǎn)市場銷售價格的提升，以及銷售進度的加速，都起到了非常重要的作用；目前在阜陽進行房地產(chǎn)代理的代理公司已有十?dāng)?shù)家，這同時也表明了本地房地產(chǎn)開發(fā)市場正處于急速上升的時期。 以下對調(diào)研路線進行簡要標(biāo)注： 見附圖； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 銷售政策靈活，提供 30 年按揭貸款； 劣勢分析： 戶型面積大，總價高，客戶面積狹窄； 核心競爭力分析： 地理位置、周邊環(huán)境，銷售政策； 發(fā)展商 代理商 位置 阜陽華穎娛樂城有限公司 阜陽新天源房地產(chǎn)代理公司 阜陽市文光路 一期開盤時間 推出量 銷售價格范圍 開盤工程形象 05年中 30000平米 2300～ 2600 期房，目前為現(xiàn)房 二期開盤時間 推出量 銷售價格范圍 二期工程形象 / / / / 主力戶型 四房 五房 六房 主力面積 160平米復(fù)式房 200平米復(fù)式房 280平米復(fù)式房 銷售進度 銷售率 90％，剩余為 280平米大套 4層復(fù)式房； 付款方式 按揭貸款 一次性付款 其它：充低工程款 折 扣 率 / / / 客戶分布 以城區(qū)客戶為主，周邊下屬區(qū)縣客戶所占比例較少； 廣告述求 福瑞之地，風(fēng)水名苑； 配套情況 清河廣場、清河小學(xué)、三層塔、治理的河流，內(nèi)部配套較少； 客戶認(rèn)知渠道 工地現(xiàn)場 傳單 電視字幕、貼片 戶外 交付標(biāo)準(zhǔn) 煤氣管道、有線電視、寬帶、樓宇對講、是內(nèi)外毛坯； 物業(yè)管理 別墅 /月 /平米，多層 /平米 /月 其它：無 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 調(diào)研項目五：中京花苑 項目定位： 低價位安居房； 項目優(yōu)勢： 單價低、總價低，首付 萬元即可擁有自己的房產(chǎn)，市本項目最大的優(yōu)勢； 小戶型、小面積戶型在本項目中占據(jù)了主導(dǎo)面積，市場去化較為容易。 銷售現(xiàn)場的管理及銷售方式相對不專業(yè)，造成了本項目的銷售周期較長?，F(xiàn)代城 項目定位： 時尚前城、都市怡家，中高檔舒適型城市景觀住宅；項目 項目優(yōu)勢： 地段優(yōu)越，與匯鑫、港利等 開發(fā)企業(yè)及項目共同構(gòu)筑了西區(qū)市場的繁榮，配套優(yōu)越； 多層、小高層的建筑形態(tài)，面積范圍分布較廣，選擇性強；社區(qū)環(huán)境景觀好，適宜居住。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。學(xué)府花園 項目定位： 傾力打造阜城首家大型學(xué)習(xí)型社區(qū)； 項目優(yōu)勢： 地段優(yōu)越，地處清河路，與市政府廣場距離教近，處于城市中心地帶； 規(guī)模大，建筑形態(tài)豐富，有多層住宅及內(nèi)部商業(yè)街區(qū)，自成一體，形成一個相對獨立的商業(yè)環(huán)境； 教育配套完善，是本項目的核心賣點； 項目劣勢： 開發(fā)周期長，推廣不成系統(tǒng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 調(diào)研項目九：溫州街項目 項目體量：近 10 萬平米 項目定位：商住結(jié)合的綜合物業(yè)，商業(yè)定位為數(shù)碼一條街； 建筑形態(tài)：住宅 100 平米左右小戶型，商鋪為層高 米， 40～ 50 平米沿街商鋪； 住宅定價： 2400 元 /平米； 商鋪定價： 11000～ 12000 元 /平米； 項目核心競爭力：大規(guī)模專業(yè)數(shù)碼市場； 調(diào)研項目十：浙江商貿(mào)城 項目體量：約 8 萬平米； 項目定位：商住結(jié)合的綜合物業(yè)，功能定位為步行街區(qū)； 建筑形態(tài)：多層住宅，沿街單層底商； 住宅定價：均價 2600 元 /平米； 商鋪定價： 10000 元 /平米； 項目核心競爭力：城市核心商業(yè)圈，唯一性商業(yè)步行街區(qū)。 住宅類地產(chǎn)特征： 地域布局上，形成了不同的中心； 在本地住宅類地產(chǎn)開發(fā)項目中，由于受到城區(qū)范圍狹小的限制，不得不必向外城擴張，最為明顯的例子為匯鑫開發(fā)公司的系列開發(fā)項目，以超大規(guī)模的系列開發(fā)，開辟了阜陽城區(qū)西部住宅開發(fā)的熱潮，形成了以匯鑫為核心的城西住宅圈。 這四個板塊基本構(gòu)筑了本地房地產(chǎn)開發(fā)市場，相互之間的競爭并不強烈。 規(guī)劃中，偏重于景觀、建筑及智能化的配置； 在后續(xù)的開發(fā)中，基本所有項目都比較偏重與社區(qū)內(nèi)部的規(guī) 劃，對于景觀、建筑立面及智能化和物業(yè)管理等方面，都有較高的要求，特別是在景觀上，基本所有項目都將其作為一個主要述求點進行宣傳，因此，我們可以看出，在本地住宅市場中，配套景觀等方面，中高檔配置