【正文】 如下： 板塊名稱 臨中心城區(qū)板塊 西湖板塊 工業(yè)區(qū)（北區(qū)）板塊 代表樓盤 盛唐花園 富麗城市花園 龍成花園 (未公開 ) 錦繡西湖 西湖金典 西湖苑?家天下 西湖名珠 宏韻家園 東方富士商城 錦繡城市廣場(chǎng) (未公開 ) （一）臨中心城區(qū)板塊： 該板塊人口密集，在未來城市規(guī)劃的起點(diǎn)，地段上占絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，交通，購物，娛樂，休閑各方面都較為方便。 2020 年漳浦的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷 了一 個(gè)較快發(fā)展時(shí)期，全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，商品房竣工面積達(dá) 萬 平方米 ，房地產(chǎn)交易面積為 萬平方米，增長(zhǎng) 倍。 ●成本競(jìng)爭(zhēng)力： 經(jīng)測(cè)算，該地塊地價(jià)為 萬元 /畝，樓面地價(jià)為（ 70003920 元地價(jià)＋ 1000萬元配套費(fèi)） 247。以名校促售樓，以名校提升項(xiàng)目口碑效應(yīng)，對(duì)于今后開發(fā)商的長(zhǎng)遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展是十分有利的一個(gè)機(jī)會(huì)。 ●環(huán)境：處于工業(yè)區(qū)（北區(qū)）內(nèi)，多少會(huì)有環(huán) 境污染，將使購房者產(chǎn)生疑慮。 項(xiàng)目劣勢(shì) ●地段：與近中心城區(qū)相比，位置較為偏僻，在城鎮(zhèn)居民心中認(rèn)同度尚不理想。人文方面，地塊附近有黃道周墓等保護(hù)文物。 地塊交通條件調(diào)查 本 地塊 距縣城中心約距 1 公里，據(jù)測(cè)量南部邊界離城區(qū)最近處僅 600 余米，小區(qū)中部規(guī)劃的大亭路開通之后，也將使本地塊交通更為便捷。 附表 ： 2002 全省縣（市）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平分類表 類 別 縣（市） 高水平地區(qū) 石獅、晉江、東山、福清、永安、長(zhǎng)泰、惠安 中高水平地區(qū) 長(zhǎng)樂、羅源、連江、閩清、龍海、泰寧、邵武、南安、德化、南靖、漳平、閩侯 中等水平地區(qū) 將樂、沙縣、永春、 漳浦 中低水平地區(qū) 平潭、尢溪、明溪、安溪、詔安、華安、武夷山、建甌、建陽、順昌、福安、 柘榮、建寧、云霄 低水平地區(qū) 永泰、莆田、仙游、清流、寧化、大田、平和、浦城、光澤、松溪、政和、長(zhǎng)汀、永定、上杭、武平、連城、福鼎、霞浦、古田、屏南、壽寧、周寧 附表 ： 2020 年度福建縣（市）經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平綜合評(píng)價(jià) 分級(jí) 綜合發(fā)展指數(shù) 綜合位 次 地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力 得分 位次 自我發(fā)展能力 得分 位次 地區(qū)發(fā)展?jié)摿?得分 位次 較低 柘榮縣 34 44 35 30 漳浦縣 35 26 31 57 附表說明：根據(jù) 省政府發(fā)展研究中心課題組 的分析報(bào)告， 2002 年漳浦經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在全省縣級(jí)排名中還位居中游，被劃分為“中等水平地區(qū)”；到了 2020 年，排名呈下降趨勢(shì)，僅排第35名，已經(jīng)被列入“較低”一檔， 地區(qū)發(fā)展?jié)摿?更是排在了全省 58個(gè)縣的倒數(shù)第二，僅在詔安縣之前 。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 至 2002年 漳浦縣 就 已有 萬農(nóng)民離開農(nóng)村住進(jìn)了城鎮(zhèn)，成了城鎮(zhèn)市民 ，這一數(shù)字如今仍在不斷增加 。 根據(jù)中國住交會(huì)上發(fā)布的《 20202020 年中國房地產(chǎn)年度報(bào)告》， 2020 年，全國城鎮(zhèn)商品房在所有的住房比例占 %。目前世界范圍內(nèi)已經(jīng)形成以紐約、芝加哥、東京、倫敦、巴黎五大強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力城市經(jīng)濟(jì)圈。 漳浦迄今已有 1300 多年歷史。 花卉產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為漳浦縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重 要產(chǎn)業(yè)。 漳浦 海上運(yùn)輸有舊鎮(zhèn)、下寨、下土安等港口碼頭，其中舊鎮(zhèn)碼頭是我省對(duì)臺(tái)貿(mào)易?？奎c(diǎn)，可通航直達(dá)上海、廣州、香港、臺(tái)灣；水深 22 米、可建設(shè) 32 個(gè) 5000— 20萬噸級(jí)碼頭的天然良港古雷港及其近 100 平方公里平坦腹地的規(guī)劃建設(shè)已經(jīng)中國國際咨詢總公司規(guī)劃論證，正在對(duì)外招商。 項(xiàng)目北臨浦興路，南靠工業(yè)南路，西接工業(yè)東路，東臨印石路（注：以上均是最新名稱）。擁有各種得天獨(dú)厚優(yōu)勢(shì)的漳浦，正在面臨新的騰飛機(jī)遇。 1999 年以來， 漳浦縣 馬口 的 花博園， 已經(jīng) 連續(xù)舉辦了 六屆 海峽兩岸花卉博覽會(huì) 。魚米之鄉(xiāng)物質(zhì)的豐庶，由此可見一斑。 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，漳浦這個(gè)小縣城也日漸呈現(xiàn)出信息時(shí)代所特有的年輕、時(shí)尚的潮流氣息：新建建筑 物的外形和色彩，開始追求新鮮多樣；摩托常在街頭呼嘯而過，流行音樂聲聲入耳；在 省城不多見的高檔臺(tái)球桌在此卻并不稀罕，锃亮的外觀，考察的用料，令人贊嘆；進(jìn)入網(wǎng)吧聊天溝通的不乏其人；豪華的婚紗影樓時(shí)有所見，另類的“美甲坊”令人稱奇，時(shí)尚的“ e 時(shí)代生活坊”琳瑯滿目 …… 可以說，生活在花果之鄉(xiāng)、魚米之鄉(xiāng)、人文之鄉(xiāng)的漳浦人民，是既有口福，又有眼福，無比幸福。 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀 漳浦縣商品房發(fā)展歷史很短，起點(diǎn)也比較低，我們可以通過存量商品房和近幾年將向推向市場(chǎng)的增量，及其全縣人口家庭，來對(duì)供求關(guān)系進(jìn)行簡(jiǎn)單的判斷。從這一數(shù)字來看，再結(jié)合漳浦城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代化發(fā)展的進(jìn)程來看，可以看出漳浦縣商品房目前的發(fā)展還有極大空間。目前漳浦從總量還是品質(zhì)上，還遠(yuǎn)不能滿足居民對(duì)城市化發(fā)展的住房需求， 漳浦 房地產(chǎn)建設(shè)在今后幾年仍然是大有可為的。 該地塊總用地面積 277795 平方米（合 畝），開發(fā)程度為 “三通一平”，用途為二類居住用地，土地出讓年限分別為：商業(yè)用地 40 年，居住用地 70年。 這對(duì)于吸引鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民入縣城區(qū)購房將大大有利。從 2020 年漳浦開發(fā)商獲得土地的平均成本普遍在每畝 萬元之間（最低者為 14 萬元 /畝）來看，從當(dāng)?shù)刈》?1500 元左右的均價(jià)來看，頗具成本優(yōu)勢(shì)，利潤空間還是比較樂觀的。吸引客戶的工作是大量而艱巨的。由于學(xué)校硬件水平和師資有限，即便許多人有意通過交納贊助費(fèi)入讀實(shí)小，其愿望仍然不能得到完全滿足。將此經(jīng)驗(yàn)帶到樓盤建設(shè)中，無疑是大有助益的。 第二部分 項(xiàng)目定位 一、 市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 漳浦的房地產(chǎn)市場(chǎng) 迄今僅 有 4 年的發(fā)展史 ，全縣新建住宅用房面積共計(jì) 49 萬平方米 。 目前，漳 浦共有地產(chǎn)企業(yè) 20家，其中福州、廈門、漳州等外來的開發(fā)商占據(jù)了近半壁江山。 15000平米的商業(yè)配套。 宇都評(píng)點(diǎn)： 。 宇都評(píng)點(diǎn)： ， 在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)生良好的口碑。 西湖花園（西湖名珠） 開發(fā)商：福建豐源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置：西湖公園南側(cè) 規(guī)模： 畝 面積范圍： 116270 平米 主力戶型：三房?jī)蓮d 銷售價(jià)格： 1425 元 銷售狀況 ： 2020 年 12月交房，現(xiàn)已 預(yù)定 62%。 3. 由于大勢(shì)所趨，從去年開盤到至今漲了 300 元。 由于供應(yīng)總量較大及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性失調(diào)，近年來漳浦縣商業(yè)出現(xiàn)了較大面積的空置，這還不包括自建房的商業(yè)部分。每個(gè)售樓部除了模型展示與售樓小姐介紹以外，基本上也無什么模式，營銷道具的使用，現(xiàn)場(chǎng)氣氛的營造，營銷人員的禮儀等等都很欠缺。 ? 物業(yè)管理欠缺 由于發(fā)展水平所限，加上物業(yè)收費(fèi)普遍在 元之間，標(biāo)準(zhǔn)過低導(dǎo)致投入不足，其物業(yè)水準(zhǔn)必然很難做到規(guī)范，基本沒有社區(qū)物業(yè)保安的概念，管理粗疏，水平低下，大多物業(yè)屬于看門的傳達(dá)室性質(zhì)。 ? 首次置業(yè)居多 漳浦商品房的主要銷售對(duì)象目前為首次置業(yè)者。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民進(jìn)城購房人數(shù)約占 30%。 B．另外，本案地處工業(yè)區(qū)，適當(dāng)?shù)男粜?，也必將滿足園區(qū)內(nèi)員工的購房需求，宏韻家園和東方富士商城小戶型的熱銷，便是明證；園區(qū)高管，則主要作為本案 130－ 180 平方米以上大戶型 、以及別墅類產(chǎn)品的一個(gè)重要銷售目標(biāo)。這一為數(shù)眾多的潛在高端客戶群的存在，也為我們?cè)O(shè)計(jì)一定體量的高端產(chǎn)品――別墅提供了依據(jù)。 2020 年之前的 3 年，全縣范圍內(nèi)開發(fā)的商品房總量不過 49萬平方米。如前文所述，從 1998年發(fā)展至 2020 年全縣的供應(yīng)量大致為 151 萬平方米，全縣近 10 年的商品房供應(yīng)量，只相當(dāng)于一個(gè)中等城 市一個(gè)較大型項(xiàng)目的開發(fā)量。 全國各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展多年的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，任何一個(gè)樓盤，體量再大，比例再高，要想全部滿足整個(gè)市場(chǎng)的極其多樣化的需求、要想單獨(dú)占據(jù)整個(gè)市場(chǎng) 50%以上的份額，也幾乎是“不可能的任務(wù)”。但成本的增加，必然使房?jī)r(jià)難以降低。因此，為了實(shí)現(xiàn)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高品味，適當(dāng)加大對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的投入，提高對(duì)設(shè)計(jì)水準(zhǔn)的要求，是絕對(duì)有價(jià)值和十分必要的。 矛盾 3： 地產(chǎn)消費(fèi)中地段認(rèn)同慣性和本盤地處新區(qū)之間的矛盾 ［困難］ 在漳浦縣居民眼中，本案地理位置與近中心城區(qū)相比，位置較為偏僻，交通不甚便利，在城鎮(zhèn)居民心中認(rèn)同度尚不理想。 營造教育賣點(diǎn)，以名校吸引購房者，迅速提 升地段價(jià)值。 由于充分考慮到了購房者的精神需求，并從文化層面的高度營造一種當(dāng)?shù)厍八匆姷娜律罘绞?，因此，該體系的深度能夠使項(xiàng)目輸出持續(xù)的價(jià)值，從而保證大型項(xiàng)目的持續(xù)旺銷熱度，并為戰(zhàn)略擴(kuò)張埋下伏筆。甚至還可以把小區(qū)本身打造成一個(gè)小型花城，通過定期開展花卉養(yǎng)植知識(shí)培訓(xùn)和交流，使得花卉文化滲透到小區(qū)的每一個(gè)角落，打造 “綠化、花化、果化、香化、美化” 的美好社區(qū)。社區(qū)功能以居住為主、商業(yè)為輔，配套較為齊全，小學(xué)、幼兒園、會(huì)所、綠地、露天休閑場(chǎng)所等一應(yīng)俱全。 160平方米＝ 2187元，我們?nèi)€(gè)整數(shù)，約為 2200元。 為使設(shè)計(jì)更有依據(jù)，我們?cè)O(shè)計(jì)了 8 種不同形態(tài)的產(chǎn)品配比 列表闡述，各自不同的成本和利潤，詳見 附件 2《 漳發(fā) 但由于別墅與多層“一九開”、“二八開”這兩種方案多層比例過高，造成社區(qū)品質(zhì)下降，并且 利潤不及“三七開”，因此，最后我們選擇了別墅與多層“三七開”的文案七，這是“控制風(fēng)險(xiǎn)、保證品質(zhì)、兼顧利潤”三原則和諧統(tǒng)一的最佳選擇，同時(shí)“ 三七開”的配比，也暗合“黃金分割”的理想配比數(shù)字 。 （ 3）容積率說明 由于多層系漳浦市場(chǎng)常規(guī)產(chǎn)品，因此容積率我們就按照規(guī)劃要求以及市場(chǎng)慣例的 進(jìn)行計(jì)算，但在規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)施階段，為樹立漳發(fā)品牌，打造高尚社區(qū)，針對(duì)多層部分，重點(diǎn)應(yīng)確保品質(zhì)，由規(guī)劃設(shè)計(jì)決定，幅度控制在 ，不強(qiáng)求達(dá)到 。業(yè)態(tài)以自然形成為主，如期銷售有難度時(shí)可通過優(yōu)惠措施招商以吸引人氣。同時(shí)， 由于地塊南北直線距離不過 400米左右，對(duì)于學(xué)生的接送并不會(huì)造成太大的影響。先建的別墅及其周邊景觀營造必須先行一步，設(shè) 計(jì)上盡量美觀、氣派，給人一種居住品質(zhì)和生活方式得到“質(zhì)的提升”的感覺。 1＃地塊西側(cè)的工業(yè)東路有著現(xiàn)成的路況和人流，接受舊城區(qū)熱鬧氛圍的輻 射也相對(duì)強(qiáng)一些，這就為其先行啟動(dòng)提供了便利；另外，隨著年內(nèi)大亭路和工業(yè)南路的開通，本地塊與舊城區(qū)的距離將迅速拉近，消費(fèi)者心理認(rèn) 同感也能得到很快加強(qiáng)。不過總的要求還是適應(yīng)市場(chǎng)的自然增長(zhǎng)，才可能達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)的合理控制和節(jié)奏的科學(xué)把握。 (3)一期主入口位置 為確保居住免受大亭路西側(cè)商業(yè)及學(xué)校的影響，本著靠近老城區(qū)的原則，建議于 1＃地塊的小區(qū)南北端沿圍墻的中部，各設(shè) 1 個(gè)主入口， 首期以排屋啟動(dòng)的原因說明： （ 1）地塊特點(diǎn)的需要。 定位高尚的別墅產(chǎn)品上規(guī)模首先推出，將讓沉悶。另外，由于一期規(guī)劃為低容積率別墅的規(guī)模較大，社區(qū)規(guī)模品質(zhì)得到保證，便于營造良好的景觀效果。 首期各項(xiàng)系數(shù)指標(biāo)表（共占地 60 畝，別墅按 ，多層按 ） 建筑形式 別墅 (70%) 多層 (30%) 綜合數(shù)據(jù) 占地 42畝 /28000M2 18畝 /12000M2 60畝 /40000M2 總建 22400 M2 21600 M2 44000 M2 密度 % % % 容積率 戶型配比 別墅 140套 一房 10% 22套 備注：多層戶均面積按 100M別墅按160 M2計(jì)算，套數(shù)為約數(shù)，僅供參考 二房 30% 65 套 三房 55% 119 套 四房 5% 11 套 首期產(chǎn)品位置分布說明 （ 1）別墅 因?yàn)榈貕K南部與舊城區(qū)最為接近，故推進(jìn)順序應(yīng)該為“由南向北”；為保證采光、通風(fēng)需要，建筑物分布原則應(yīng)該為“北高南低”。理由如前所述， 由于本案的總量巨大，不可能一次全部推出；因此首期推出的體量，應(yīng)該參照入市前后各三年的市場(chǎng)供應(yīng)量作出合理適中的決策。如此，一方面便于在前期集聚人氣，可使購房者從一開始就得到眼見為實(shí)、豪華氣派的直觀印象，對(duì)促進(jìn)購房沖動(dòng)大大有利，同時(shí)避免了二期及后續(xù)推出產(chǎn)品時(shí)，售樓部搬來搬去的麻煩，并可節(jié)省一筆不菲的重復(fù)建設(shè)費(fèi)用。教學(xué)班 24個(gè)，閱覽室 2 個(gè)，實(shí)驗(yàn)室 2個(gè)，活動(dòng)室 2 個(gè)，電教室 2 個(gè)，辦公室 4個(gè)，會(huì)計(jì)室 1 個(gè)，陳列室 1 個(gè)，儲(chǔ)藏室 1 個(gè)，備用室 1 個(gè)。 C、配套規(guī)劃： 要適度超前。因此 我們認(rèn)為，容積率在 之間較為適宜，從利潤相對(duì)最大化來看，我們建議 。 根據(jù)上述比例技術(shù)指標(biāo)：計(jì)算出來的一個(gè)大概的套數(shù)約為： 別墅占地 30%，容積率 ，以每套平均 160 平方米計(jì)，總套數(shù)約 416套； 多層及其他占地 70%，容積率 ，以每套平均 120 平方米計(jì)，總套數(shù)約 3333套。 、方案二，即單純建一種形態(tài)（全建別墅或全建多層）的做法。 （二）項(xiàng)目規(guī)劃定位： 建造漳浦領(lǐng)先的、環(huán)境優(yōu) 美、功能合理、居住舒適的大型花園式社區(qū)。 70%多層的目標(biāo)定價(jià)應(yīng)基本保持與當(dāng)?shù)叵喈?dāng)，以每平方米 14001500 元為宜； 30%聯(lián)排別墅的目標(biāo)定價(jià)定為 2200元為宜。 （ 3）居住理念升級(jí)的換代產(chǎn)品。