【正文】 由于本地塊相對偏僻，如果先以常規(guī)多層方式推出，則很難啟動市場，且價格難以提升；由于別墅對地段要求不太嚴(yán)格，因此先行啟動別墅在策略上是合適的。 （二）先啟動何產(chǎn)品規(guī)模、形態(tài)及其比例 首期產(chǎn)品規(guī)模 首期計劃先啟動 60 畝。 附：學(xué)校規(guī)模及成本測算 (關(guān)于教育地產(chǎn)更多內(nèi)容，參見附件 3《教育地產(chǎn)辦學(xué)模式分析》 ) ? 小學(xué)規(guī)劃指標(biāo)： 按照規(guī)劃，學(xué)校用地 15畝（力爭政府劃拔用地，暫不計算成本），總建 2400 平方米，共計 40 個教室，每個教室面積平均 60平方米。 聯(lián)排和疊加別墅的容積率，從市場經(jīng)驗看，一般不能低于 ，否則將導(dǎo)致土地利用率過低、成本過高；容積率若過高（例如高過 1）則品質(zhì)難以保證。 東南花城項目成本分析比較表 》 。 五、 項目價格定位和定價依據(jù) 價格定位： 住宅品質(zhì)高端，價格在漳浦當(dāng)?shù)貙僦械取? 四、 產(chǎn)品定位和功能定位 （一） 產(chǎn)品定位 面向漳浦全縣城鎮(zhèn)及農(nóng)村居民的高尚品質(zhì)、中等價價位的大型花園式 、 文教式、現(xiàn)代式大型社區(qū)，滿足農(nóng)村居民向往的城市化生活的精神需求。另外，規(guī)劃路從中通過，將小區(qū)一分為二，也勢必加大景觀營造成本。 從漳浦現(xiàn)狀看，居民普遍很難接受高價位的房子。 漳浦現(xiàn)有市場容量比較小，是不是就意味著永遠(yuǎn)小？當(dāng)然不是。 目標(biāo)消費群體需求分析 從市調(diào)和分析結(jié)果 看，本地主要的客戶群體屬于首次置業(yè)，且面積以 120 平方米左右較為暢銷，因此本案所規(guī)劃的主體部分――即 70%的多層（含少量小高層）主要針對這部分客戶群體的消費需求；其中部分的小戶型多層，主要滿足工業(yè)園區(qū)內(nèi)的職工的消費需要。 二、 目標(biāo)消費群體定位 目標(biāo)消費群體定位分析 （ 1） 區(qū)域定位 ：縣城區(qū)（含工業(yè)園區(qū)）；鄰近城區(qū)的 鄉(xiāng)鎮(zhèn)；經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。在這方面，如能通過專業(yè)代理的強(qiáng)力塑造，將大有可為，可大大增強(qiáng)業(yè)主的尊貴感和歸屬感，在居住的精神層面得到質(zhì)的提升。 2020 年底，漳浦縣房地產(chǎn)企業(yè)、商業(yè)營業(yè)用房空置面積比上年又增加了 ％。 宇都評點： 營銷手段在當(dāng)?shù)仫@得較為特別，對店面按總價的 5%返租方式出售。 。目前在售商品房價位仍繼續(xù)小幅上漲，一般在 1400 到 1500 元之間 。 ●資源競爭力： 由于漳發(fā)全面的綜合實力，使其具有一般企業(yè)所難有的各項資源及整合優(yōu)勢（如政府資源、社會資源、教育資源等），?？蔀槌Ｈ怂y為，推動項目乃至整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)向前快速發(fā)展。 ●觀念：由于消費觀念和消費實力相對落后，需要著力引導(dǎo)。 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 由于屬新開發(fā)的工業(yè)區(qū)（北區(qū)），故基本沒有什么市政配套。 與此同時我們也應(yīng)看到，雖然漳浦目前房價的絕對值與其它兄弟城市相比并不高，但由于漳浦的房 價在短期內(nèi)上漲幅度比較大，在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平的限制下，房地產(chǎn)價格能否再次經(jīng)歷快速上漲，我們還應(yīng)謹(jǐn)慎看待。 A. 其他開發(fā)商（數(shù)字不含漳州發(fā)展，下同） 2020 年前開發(fā)量： 49萬平方米 2020 年： 16 萬平方米 2020 年： 12 萬平方米 2020 年： 24 萬平方米 B. 漳州發(fā)展： 50 萬平方米 A+B 總計，至 2020 年供應(yīng)量大致為 151 萬平方米。 ? 關(guān)鍵詞：文化之城 漳浦山川秀麗，名勝古跡眾多，旅游潛力巨大。 ? 關(guān)鍵詞：區(qū)位優(yōu)勢 ? 關(guān)鍵詞：花果之都 ? 關(guān)鍵詞：水產(chǎn)之鄉(xiāng) ? 關(guān)鍵詞：文化之城 ? 關(guān)鍵詞：發(fā)展之城 ? 關(guān)鍵詞：區(qū)位優(yōu)勢 漳浦縣素有 “ 金漳浦 ” 之稱，地處廈門、汕頭兩個經(jīng)濟(jì)特區(qū) 的輻射帶 之間， 海陸交通四通八達(dá)，國道 324 線、省道漳云線、 漳詔高速公路貫穿全境，漳浦至廈門、汕頭均在１小時左右可到達(dá)。因此可以說，漳浦 同時坐 擁兩個機(jī)場 ，堪稱 廈門、汕頭的后花園 。有人形象地概括為“五個一”：北有一枝花（花博園），西有一杯茶（茶博園），東有一個園（以林進(jìn)嶼為主的漳州濱海火山地質(zhì)公園），南有一幅畫（六鰲抽象畫廊），中間還有一個堡（國家文物保護(hù)單位趙家堡）。 當(dāng)然，以上數(shù)據(jù)不包括目前無法掌握的今后拍賣地的數(shù)量、以及開發(fā)的節(jié)奏（據(jù)了解，未來五年國土局可能還有 1500 多畝地拍賣，其中 1000 畝主要集中在東部及南部，其他 500 畝可能散落于各處），只是一個簡單的判斷方法，便于掌握漳浦大概的供應(yīng)情況，僅供參考。尤其是近 2 年，漳浦整個縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，與全省其他縣級城市相比，有滯后趨勢（詳見附表），這對于占地 400 多畝、開發(fā)周期至少 5 年左右的本案來說，絕不能對后市掉以輕心。 購物場所 、 文化教育 、 醫(yī)療衛(wèi)生 、 金融服務(wù) 、 郵政服務(wù) 、 娛樂、餐飲、運(yùn)動 、 生活服務(wù) 、 娛樂休 閑等設(shè)施的完善都有待時日。 ●配套：無現(xiàn)成市政配套，白手起家。 ●規(guī)模競爭力： 漳浦迄今為止第一大盤，也是福建縣域屈指可數(shù)的大盤，單個盤的開發(fā)量就相當(dāng)于漳浦全縣過去 3 年的總和！規(guī)模大，產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計就有了足夠施展的舞臺和空間，通過諸多高水準(zhǔn)專業(yè)公司的協(xié)同運(yùn)作，在構(gòu)思和實施上大做文章，并通過規(guī)模效應(yīng)降低各項成本，提高產(chǎn)品質(zhì)量；規(guī) 模大，就可以充分做足小區(qū)內(nèi)配套和景觀，使本案成為當(dāng)?shù)刈蠲赖纳鐓^(qū)；規(guī)模大，就有條件聘請水準(zhǔn)檔次明顯超出當(dāng)?shù)氐拇笮臀飿I(yè)公司入駐，使本案成為漳浦當(dāng)之無愧的最好社區(qū)。 第一節(jié) 板塊 及 樓盤現(xiàn)狀調(diào)查 漳浦縣現(xiàn)有商品房大致集中在 3 個區(qū)域，為了便于分析比較，我們將分別稱之為：臨中心城區(qū)板塊；西湖板塊；工業(yè)園區(qū)板塊（北區(qū)）。 （推出了雙拼、聯(lián)排別墅）。 （三）工業(yè)區(qū)（北區(qū)）板塊 位于綏安工業(yè)區(qū)（北區(qū)）內(nèi)，在當(dāng)?shù)鼐用裼∠笾?，該區(qū)域較為偏遠(yuǎn)，并不是一個成熟的生活區(qū)域，配套相對滯后。市場上未售空置、和已售但閑置的商業(yè)營業(yè)用房較為多見，尤其是二層以上商業(yè)大多已出現(xiàn)嚴(yán)重的過剩。 ? 產(chǎn)品形態(tài)單一 漳浦現(xiàn)有的樓盤多以多層為主，即使個別樓盤有聯(lián)排別墅或疊加別墅出現(xiàn)，也只是 試探性地做一些，產(chǎn)品方面還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到位。 說明： 本案是漳浦第一大盤，在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)活躍度不是非常充分的情況下，除了應(yīng)著眼于工業(yè)園及綏安鎮(zhèn)本身進(jìn)行營銷外，還應(yīng)將主要著眼點放在其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行拓展。 另外，對于工業(yè)園區(qū)部分高管，以及鄰近鄉(xiāng)鎮(zhèn)富有階層（如僑臺胞、專業(yè)種植、養(yǎng)殖戶等）的消費需求，這部分人群除了面積需求較大外，還對居住品質(zhì)的升級（例如有天有地的要求、居住功能的舒適性講究）、乃至于精神層面的追求（例如社區(qū)環(huán)境的挑剔、社區(qū)文化等附加值的喜好、社區(qū)鄰里的層次類型的歸屬感等），都有一 定的要求，對此，本案則以多層 140平方米以上大戶型、以及更新?lián)Q代的聯(lián)排、疊加別墅滿足之。辯證唯物主義告訴我們，要用辯證的、發(fā)展的眼光看待問題。由于起步晚、起點低，漳浦縣商品房價與全國大部分地區(qū)相比，顯得比較低。今后道路兩邊噪音可能也會較大。 市場定位： 說明：本案體量在當(dāng) 地絕無僅有，僅從常規(guī)的視角出發(fā)開展?fàn)I銷，可能會有一定難度。 70%多層的目標(biāo)定價應(yīng)基本保持與當(dāng)?shù)叵喈?dāng)，以每平方米 14001500 元為宜； 30%聯(lián)排別墅的目標(biāo)定價定為 2200元為宜。 、方案二，即單純建一種形態(tài)（全建別墅或全建多層）的做法。因此 我們認(rèn)為，容積率在 之間較為適宜，從利潤相對最大化來看，我們建議 。教學(xué)班 24個，閱覽室 2 個，實驗室 2個，活動室 2 個，電教室 2 個，辦公室 4個，會計室 1 個，陳列室 1 個，儲藏室 1 個，備用室 1 個。理由如前所述， 由于本案的總量巨大，不可能一次全部推出；因此首期推出的體量，應(yīng)該參照入市前后各三年的市場供應(yīng)量作出合理適中的決策。另外，由于一期規(guī)劃為低容積率別墅的規(guī)模較大，社區(qū)規(guī)模品質(zhì)得到保證，便于營造良好的景觀效果。 (3)一期主入口位置 為確保居住免受大亭路西側(cè)商業(yè)及學(xué)校的影響，本著靠近老城區(qū)的原則，建議于 1＃地塊的小區(qū)南北端沿圍墻的中部，各設(shè) 1 個主入口， 首期以排屋啟動的原因說明： （ 1）地塊特點的需要。 1＃地塊西側(cè)的工業(yè)東路有著現(xiàn)成的路況和人流，接受舊城區(qū)熱鬧氛圍的輻 射也相對強(qiáng)一些，這就為其先行啟動提供了便利；另外，隨著年內(nèi)大亭路和工業(yè)南路的開通，本地塊與舊城區(qū)的距離將迅速拉近，消費者心理認(rèn) 同感也能得到很快加強(qiáng)。同時， 由于地塊南北直線距離不過 400米左右，對于學(xué)生的接送并不會造成太大的影響。 （ 3）容積率說明 由于多層系漳浦市場常規(guī)產(chǎn)品，因此容積率我們就按照規(guī)劃要求以及市場慣例的 進(jìn)行計算，但在規(guī)劃設(shè)計實施階段，為樹立漳發(fā)品牌，打造高尚社區(qū)，針對多層部分，重點應(yīng)確保品質(zhì)，由規(guī)劃設(shè)計決定，幅度控制在 ，不強(qiáng)求達(dá)到 。 為使設(shè)計更有依據(jù)，我們設(shè)計了 8 種不同形態(tài)的產(chǎn)品配比 列表闡述，各自不同的成本和利潤，詳見 附件 2《 漳發(fā) 社區(qū)功能以居住為主、商業(yè)為輔，配套較為齊全，小學(xué)、幼兒園、會所、綠地、露天休閑場所等一應(yīng)俱全。 由于充分考慮到了購房者的精神需求，并從文化層面的高度營造一種當(dāng)?shù)厍八匆姷娜律罘绞?，因此，該體系的深度能夠使項目輸出持續(xù)的價值，從而保證大型項目的持續(xù)旺銷熱度，并為戰(zhàn)略擴(kuò)張埋下伏筆。 矛盾 3： 地產(chǎn)消費中地段認(rèn)同慣性和本盤地處新區(qū)之間的矛盾 ［困難］ 在漳浦縣居民眼中，本案地理位置與近中心城區(qū)相比，位置較為偏僻，交通不甚便利，在城鎮(zhèn)居民心中認(rèn)同度尚不理想。但成本的增加，必然使房價難以降低。如前文所述，從 1998年發(fā)展至 2020 年全縣的供應(yīng)量大致為 151 萬平方米，全縣近 10 年的商品房供應(yīng)量，只相當(dāng)于一個中等城 市一個較大型項目的開發(fā)量。這一為數(shù)眾多的潛在高端客戶群的存在，也為我們設(shè)計一定體量的高端產(chǎn)品――別墅提供了依據(jù)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民進(jìn)城購房人數(shù)約占 30%。 ? 物業(yè)管理欠缺 由于發(fā)展水平所限，加上物業(yè)收費普遍在 元之間，標(biāo)準(zhǔn)過低導(dǎo)致投入不足，其物業(yè)水準(zhǔn)必然很難做到規(guī)范，基本沒有社區(qū)物業(yè)保安的概念，管理粗疏，水平低下，大多物業(yè)屬于看門的傳達(dá)室性質(zhì)。 由于供應(yīng)總量較大及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性失調(diào)，近年來漳浦縣商業(yè)出現(xiàn)了較大面積的空置，這還不包括自建房的商業(yè)部分。 西湖花園（西湖名珠） 開發(fā)商：福建豐源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置：西湖公園南側(cè) 規(guī)模： 畝 面積范圍： 116270 平米 主力戶型：三房兩廳 銷售價格： 1425 元 銷售狀況 ： 2020 年 12月交房，現(xiàn)已 預(yù)定 62%。 宇都評點： 。 目前，漳 浦共有地產(chǎn)企業(yè) 20家，其中福州、廈門、漳州等外來的開發(fā)商占據(jù)了近半壁江山。將此經(jīng)驗帶到樓盤建設(shè)中，無疑是大有助益的。吸引客戶的工作是大量而艱巨的。 這對于吸引鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民入縣城區(qū)購房將大大有利。目前漳浦從總量還是品質(zhì)上，還遠(yuǎn)不能滿足居民對城市化發(fā)展的住房需求， 漳浦 房地產(chǎn)建設(shè)在今后幾年仍然是大有可為的。 項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 漳浦縣商品房發(fā)展歷史很短，起點也比較低，我們可以通過存量商品房和近幾年將向推向市場的增量，及其全縣人口家庭，來對供求關(guān)系進(jìn)行簡單的判斷。魚米之鄉(xiāng)物質(zhì)的豐庶，由此可見一斑。擁有各種得天獨厚優(yōu)勢的漳浦，正在面臨新的騰飛機(jī)遇。 漳浦 海上運(yùn)輸有舊鎮(zhèn)、下寨、下土安等港口碼頭，其中舊鎮(zhèn)碼頭是我省對臺貿(mào)易?？奎c，可通航直達(dá)上海、廣州、香港、臺灣；水深 22 米、可建設(shè) 32 個 5000— 20萬噸級碼頭的天然良港古雷港及其近 100 平方公里平坦腹地的規(guī)劃建設(shè)已經(jīng)中國國際咨詢總公司規(guī)劃論證，正在對外招商。 漳浦迄今已有 1300 多年歷史。 根據(jù)中國住交會上發(fā)布的《 20202020 年中國房地產(chǎn)年度報告》， 2020 年，全國城鎮(zhèn)商品房在所有的住房比例占 %。 附表 ： 2002 全省縣（市）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平分類表 類 別 縣（市） 高水平地區(qū) 石獅、晉江、東山、福清、永安、長泰、惠安 中高水平地區(qū) 長樂、羅源、連江、閩清、龍海、泰寧、邵武、南安、德化、南靖、漳平、閩侯 中等水平地區(qū) 將樂、沙縣、永春、 漳浦 中低水平地區(qū) 平潭、尢溪、明溪、安溪、詔安、華安、武夷山、建甌、建陽、順昌、福安、 柘榮、建寧、云霄 低水平地區(qū) 永泰、莆田、仙游、清流、寧化、大田、平和、浦城、光澤、松溪、政和、長汀、永定、上杭、武平、連城、福鼎、霞浦、古田、屏南、壽寧、周寧 附表 ： 2020 年度福建縣（市）經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平綜合評價 分級 綜合發(fā)展指數(shù) 綜合位 次 地區(qū)經(jīng)濟(jì)實力 得分 位次 自我發(fā)展能力 得分 位次 地區(qū)發(fā)展?jié)摿?得分 位次 較低 柘榮縣 34 44 35 30 漳浦縣 35 26 31 57 附表說明：根據(jù) 省政府發(fā)展研究中心課題組 的分析報告， 2002 年漳浦經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在全省縣級排名中還位居中游，被劃分為“中等水平地區(qū)”；到了 2020 年，排名呈下降趨勢，僅排第35名，已經(jīng)被列入“較低”一檔， 地區(qū)發(fā)展?jié)摿?更是排在了全省 58個縣的倒數(shù)第二，僅在詔安縣之前 。人文方面，地塊附近有黃道周墓等保護(hù)文物。 ●環(huán)境：處于工業(yè)區(qū)（北區(qū)）內(nèi)，多少會有環(huán) 境污染，將使購房者產(chǎn)生疑慮。 ●成本競爭力： 經(jīng)測算，該地塊地價為