【正文】 境：處于工業(yè)區(qū)（北區(qū)）內(nèi)，多少會有環(huán) 境污染，將使購房者產(chǎn)生疑慮。約 50 萬元平方米的上市量，無疑要成為漳浦人民的置業(yè)首選地，讓約一萬居民入駐此盤方可成功。 項目劣勢 ●地段：與近中心城區(qū)相比，位置較為偏僻，在城鎮(zhèn)居民心中認同度尚不理想。（ 277795 平方米 *） ≈ 160 元 /平方米。人文方面，地塊附近有黃道周墓等保護文物。 坐車全縣繞一圈， 只需 兩個小時就夠了， “半小時 ”經(jīng)濟圈基本形成。 地塊交通條件調(diào)查 本 地塊 距縣城中心約距 1 公里，據(jù)測量南部邊界離城區(qū)最近處僅 600 余米，小區(qū)中部規(guī)劃的大亭路開通之后，也將使本地塊交通更為便捷。規(guī)劃中還有一條寬達 24 米的大亭路將縱貫南北，與現(xiàn)有的舟亭路相接；南面的 12 米寬的工業(yè)南路規(guī)劃建設也正在招標中，下半年可開工。 附表 ： 2002 全省縣（市）經(jīng)濟發(fā)展水平分類表 類 別 縣（市） 高水平地區(qū) 石獅、晉江、東山、福清、永安、長泰、惠安 中高水平地區(qū) 長樂、羅源、連江、閩清、龍海、泰寧、邵武、南安、德化、南靖、漳平、閩侯 中等水平地區(qū) 將樂、沙縣、永春、 漳浦 中低水平地區(qū) 平潭、尢溪、明溪、安溪、詔安、華安、武夷山、建甌、建陽、順昌、福安、 柘榮、建寧、云霄 低水平地區(qū) 永泰、莆田、仙游、清流、寧化、大田、平和、浦城、光澤、松溪、政和、長汀、永定、上杭、武平、連城、福鼎、霞浦、古田、屏南、壽寧、周寧 附表 ： 2020 年度福建縣（市）經(jīng)濟社會發(fā)展水平綜合評價 分級 綜合發(fā)展指數(shù) 綜合位 次 地區(qū)經(jīng)濟實力 得分 位次 自我發(fā)展能力 得分 位次 地區(qū)發(fā)展?jié)摿?得分 位次 較低 柘榮縣 34 44 35 30 漳浦縣 35 26 31 57 附表說明：根據(jù) 省政府發(fā)展研究中心課題組 的分析報告， 2002 年漳浦經(jīng)濟發(fā)展水平在全省縣級排名中還位居中游，被劃分為“中等水平地區(qū)”；到了 2020 年，排名呈下降趨勢，僅排第35名，已經(jīng)被列入“較低”一檔， 地區(qū)發(fā)展?jié)摿?更是排在了全省 58個縣的倒數(shù)第二，僅在詔安縣之前 。 據(jù)規(guī)劃，漳浦縣城區(qū)的面積將由現(xiàn)在的 平方公里擴大到 17 平方公里，建成的新區(qū)將成為漳浦新的行政中心、教科文衛(wèi)中心、中高檔商業(yè)住宅區(qū)，這必將帶來大量的商品住房需求。據(jù)統(tǒng)計， 至 2002年 漳浦縣 就 已有 萬農(nóng)民離開農(nóng)村住進了城鎮(zhèn)，成了城鎮(zhèn)市民 ，這一數(shù)字如今仍在不斷增加 。202500 戶 =%。 根據(jù)中國住交會上發(fā)布的《 20202020 年中國房地產(chǎn)年度報告》， 2020 年，全國城鎮(zhèn)商品房在所有的住房比例占 %。 第二節(jié) 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 宏觀經(jīng)濟運行狀況 2020 年漳浦縣 GDP 為 億元，比增 %；財政收入 億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7646 元，農(nóng)民人均純收入 4223 元；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款 億元。目前世界范圍內(nèi)已經(jīng)形成以紐約、芝加哥、東京、倫敦、巴黎五大強競爭力城市經(jīng)濟圈。 今年 3 月，投資 億美元、占地 2 萬畝的紅樓世界南城基地項目也相中漳浦，也印證了漳浦作為宜居之城的人文價值。 漳浦迄今已有 1300 多年歷史。城鎮(zhèn)里酒樓飯店林立，“海鮮”字樣的招牌隨處可見，每當華燈初上，整條街便人頭攢動、笑語喧嘩，仿佛每家都座無虛 席。 花卉產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為漳浦縣經(jīng)濟發(fā)展的一個重 要產(chǎn)業(yè)。 驅(qū)車行進在國道 324 線，兩側(cè)的百里花卉走廊果然名不虛傳，連空氣都彌漫著花草馥郁的芳香，令人迷醉。 漳浦 海上運輸有舊鎮(zhèn)、下寨、下土安等港口碼頭，其中舊鎮(zhèn)碼頭是我省對臺貿(mào)易?？奎c，可通航直達上海、廣州、香港、臺灣；水深 22 米、可建設 32 個 5000— 20萬噸級碼頭的天然良港古雷港及其近 100 平方公里平坦腹地的規(guī)劃建設已經(jīng)中國國際咨詢總公司規(guī)劃論證，正在對外招商。 一、 項目區(qū)位評估 本項目位于漳浦縣城――綏安鎮(zhèn)北部，地處生活區(qū)與工業(yè)區(qū)交界處，具體位置如圖所示： 第一節(jié) 漳浦印象 走馬漳浦，可以感覺這是一個極具地方特色而又充滿活力的縣城， 山有佳珍、海富特產(chǎn)，悠久的農(nóng)耕文明 ，濃郁的工業(yè)氛圍，日漸完善的基礎 設施，以及市場經(jīng)濟大潮導引下，逐漸嶄露出來的種種時尚、潮流氣息，無不告訴我們：一個潛力無限、日新月異的宜居之城，正在構(gòu)建；打造城市化新型農(nóng)村的號角，已經(jīng)吹響。 項目北臨浦興路，南靠工業(yè)南路，西接工業(yè)東路，東臨印石路（注：以上均是最新名稱）。規(guī)劃中還有一條寬達 24 米的大亭路將縱貫南北，與現(xiàn)有的舟亭路相接；南面的 12 米寬的工業(yè)南路規(guī)劃建設也正在招標中，近期這兩條路都將開工。擁有各種得天獨厚優(yōu)勢的漳浦，正在面臨新的騰飛機遇。漳浦的 區(qū)位優(yōu)勢 正 日趨凸顯 。 1999 年以來， 漳浦縣 馬口 的 花博園， 已經(jīng) 連續(xù)舉辦了 六屆 海峽兩岸花卉博覽會 。 ? 關(guān)鍵詞：水產(chǎn)之鄉(xiāng) 漳浦縣具有得天獨厚的水產(chǎn)養(yǎng)殖環(huán)境，擁有 216公里長的海岸線、 27 個港灣、 萬公頃海灘，水產(chǎn)年產(chǎn)量 30 萬噸，居全國第 20 位，是我國東南沿海主要海產(chǎn)品生產(chǎn)縣之一，被福建省列為“科教興海示范縣”。魚米之鄉(xiāng)物質(zhì)的豐庶，由此可見一斑。文化底蘊深厚，民俗風情多姿，是福建的重點少數(shù)民族縣（畬族）。 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，漳浦這個小縣城也日漸呈現(xiàn)出信息時代所特有的年輕、時尚的潮流氣息：新建建筑 物的外形和色彩，開始追求新鮮多樣；摩托常在街頭呼嘯而過，流行音樂聲聲入耳；在 省城不多見的高檔臺球桌在此卻并不稀罕，锃亮的外觀，考察的用料，令人贊嘆；進入網(wǎng)吧聊天溝通的不乏其人；豪華的婚紗影樓時有所見，另類的“美甲坊”令人稱奇，時尚的“ e 時代生活坊”琳瑯滿目 …… 可以說，生活在花果之鄉(xiāng)、魚米之鄉(xiāng)、人文之鄉(xiāng)的漳浦人民，是既有口福，又有眼福，無比幸福。而我國也明顯形成了以中心城市為軸心的長江三角洲和珠江三角洲、環(huán)渤海灣等三大經(jīng)濟區(qū)域。 項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 漳浦縣商品房發(fā)展歷史很短，起點也比較低，我們可以通過存量商品房和近幾年將向推向市場的增量，及其全縣人口家庭，來對供求關(guān)系進行簡單的判斷。而漳浦目前全縣 81 萬人，假定以 4 人為 1 戶，每戶平均 120M2計算，則全縣約有 202500 戶。從這一數(shù)字來看，再結(jié)合漳浦城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代化發(fā)展的進程來看，可以看出漳浦縣商品房目前的發(fā)展還有極大空間。城鎮(zhèn)人口的劇增，又必定刺激著城鎮(zhèn)建設，從而加快了全縣城市化進程。目前漳浦從總量還是品質(zhì)上，還遠不能滿足居民對城市化發(fā)展的住房需求， 漳浦 房地產(chǎn)建設在今后幾年仍然是大有可為的。對于漳浦第一大盤的本案來說，由于開發(fā)周期長達數(shù)年，體量多達 50 萬平方米之巨，整體經(jīng)濟發(fā)展后勁的掣肘，也是一個無法回避的問題。 該地塊總用地面積 277795 平方米（合 畝），開發(fā)程度為 “三通一平”，用途為二類居住用地，土地出讓年限分別為：商業(yè)用地 40 年，居住用地 70年。地塊西、北、東三向均臨較為寬闊的大馬路，交通順暢，只是由于新開發(fā)的工業(yè)區(qū)（北區(qū)）人流較為稀少，路旁也缺少路燈，全縣沒有 公交 ，居民以摩托和自行車為主要交通工具。 這對于吸引鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民入縣城區(qū)購房將大大有利。 第四節(jié) 土地 SWOT（ 優(yōu)劣勢 ）分析 項目地塊的優(yōu)勢 ●規(guī)模：漳浦迄今為止第一大盤，也是福建縣域屈指可數(shù)的大盤，可以充分做足小區(qū)內(nèi) 配套和景觀。從 2020 年漳浦開發(fā)商獲得土地的平均成本普遍在每畝 萬元之間（最低者為 14 萬元 /畝）來看，從當?shù)刈》?1500 元左右的均價來看，頗具成本優(yōu)勢，利潤空間還是比較樂觀的。另外，規(guī)劃路從中通過，將小區(qū)一分為二，也勢必加大景觀營造成本。吸引客戶的工作是大量而艱巨的。 ●心理：地塊東北部不遠處的印石小區(qū)有個火葬場，可能會對部分講究風水的農(nóng)村人帶來心理影響。由于學校硬件水平和師資有限，即便許多人有意通過交納贊助費入讀實小，其愿望仍然不能得到完全滿足。 ●市場機會：自 2002 年起漳浦縣已停止了對自建房的審批，今后，自建房的現(xiàn)象將得到遏止，同時也進一步激活了商品房的市場，增加了本項目的機會點。將此經(jīng)驗帶到樓盤建設中，無疑是大有助益的。（ 277795 平方米 *） ≈ 160 元 /平方米。 第二部分 項目定位 一、 市場現(xiàn)狀分析 漳浦的房地產(chǎn)市場 迄今僅 有 4 年的發(fā)展史 ，全縣新建住宅用房面積共計 49 萬平方米 。房地 產(chǎn) 價格每 平方米 也 迅猛 上漲了 200 元，比增 %。 目前，漳 浦共有地產(chǎn)企業(yè) 20家，其中福州、廈門、漳州等外來的開發(fā)商占據(jù)了近半壁江山。市政教育配套較為優(yōu)越，對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城購買住房有一定的影響。 15000平米的商業(yè)配套。 主力戶型：三房兩廳 銷售價格：一期售價 1200— 1400 元 /m2 二期售價： 1500— 1600元 /m2 ；雙拼售價： 3250元 /m2 銷售狀況：一期標準層已售盡，剩頂層復式，面積均為 200 m2 以上。 宇都評點： 。 （二）西湖板塊 此板塊是新開發(fā)的區(qū)域，由于臨近西湖公園自然環(huán)境優(yōu)越，備受開發(fā)商的推崇和市民的認可，同時正在開發(fā)的新項目多，該板塊為原有自建別墅 區(qū)聚集地，為漳浦中高檔住宅地段。 宇都評點： ， 在當?shù)禺a(chǎn)生良好的口碑。 。 西湖花園（西湖名珠） 開發(fā)商：福建豐源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置：西湖公園南側(cè) 規(guī)模： 畝 面積范圍： 116270 平米 主力戶型：三房兩廳 銷售價格： 1425 元 銷售狀況 ： 2020 年 12月交房，現(xiàn)已 預定 62%。本案所處的綏安工業(yè)園總規(guī)劃面積 8 平方公里，已入園企業(yè) 100 多家，其員工 70%是本地打工者（基本在家自?。?，由于企業(yè)一般不提供住房，因此大部分打工者必須選擇購房或租房。 3. 由于大勢所趨，從去年開盤到至今漲了 300 元。 。 由于供應總量較大及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性失調(diào)，近年來漳浦縣商業(yè)出現(xiàn)了較大面積的空置，這還不包括自建房的商業(yè)部分。省內(nèi)較大、較知名房地產(chǎn)企業(yè)亦無進駐跡象。每個售樓部除了模型展示與售樓小姐介紹以外，基本上也無什么模式，營銷道具的使用，現(xiàn)場氣氛的營造，營銷人員的禮儀等等都很欠缺。 ? 推廣渠道局限 由于各大媒體特別是紙質(zhì)媒體在當?shù)赜绊懛α?，漳浦樓盤的推廣渠道十分有限，大城市常見的報紙平面廣告、 DM直郵、夾報這里幾乎很少見到，廣播、電視也沒有大面積轟炸，路牌廣告體量也不是很大，由于沒有公交，更談不上車身廣告了。 ? 物業(yè)管理欠缺 由于發(fā)展水平所限，加上物業(yè)收費普遍在 元之間，標準過低導致投入不足，其物業(yè)水準必然很難做到規(guī)范，基本沒有社區(qū)物業(yè)保安的概念，管理粗疏，水平低下，大多物業(yè)屬于看門的傳達室性質(zhì)。漳浦樓盤總體品質(zhì)水準不高，市場尚未細分，大多數(shù)產(chǎn)品基本沒有社區(qū)概念，配套缺乏，會所全無，密度很高，無集中綠化，景觀營造水平有待根本性提高，物業(yè)管理水平較低，防盜網(wǎng)亂建，整體營銷和包裝水平相對較低，售樓人員業(yè)務素質(zhì)也待提高。 ? 首次置業(yè)居多 漳浦商品房的主要銷售對象目前為首次置業(yè)者。首次置業(yè)為主，也決定了本區(qū)域購房者大多以自住為多，投資者偏少。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民進城購房人數(shù)約占 30%。 （ 2） 主力客戶群定位 ： 2550 歲城 鎮(zhèn)居民；工業(yè)園區(qū)員工及高管；鄰近鄉(xiāng)鎮(zhèn)富有階層（如僑臺胞家屬、專業(yè)種植、養(yǎng)殖戶等）。 B．另外，本案地處工業(yè)區(qū)，適當?shù)男粜停脖貙M足園區(qū)內(nèi)員工的購房需求，宏韻家園和東方富士商城小戶型的熱銷，便是明證；園區(qū)高管，則主要作為本案 130－ 180 平方米以上大戶型 、以及別墅類產(chǎn)品的一個重要銷售目標。 此外，在漳浦縣自 2002 年起停止對縣城區(qū)自建房的審批的背景下，購買商品房的隊伍 必將進一步擴大。這一為數(shù)眾多的潛在高端客戶群的存在，也為我們設計一定體量的高端產(chǎn)品――別墅提供了依據(jù)。 本案作為漳浦歷史第一大盤，體量空前巨大，單個項目的開發(fā)量相當于全縣前 3 年商品房開發(fā)量的總和，其所面臨的機遇以及挑戰(zhàn)，都將是空前的。 2020 年之前的 3 年，全縣范圍內(nèi)開發(fā)的商品房總量不過 49萬平方米。這就意味著市場格局的一次劇烈震蕩。如前文所述，從 1998年發(fā)展至 2020 年全縣的供應量大致為 151 萬平方米，全縣近 10 年的商品房供應量，只相當于一個中等城 市一個較大型項目的開發(fā)量。 從市調(diào)中我們發(fā)現(xiàn)，漳浦目前尚無大規(guī)模、上檔次的高品質(zhì)社區(qū)，不僅大量自建房品質(zhì)比較差，許多已建商品房的品質(zhì)也令人不敢恭維，無論從社區(qū)環(huán)境、建筑外立面、戶型 結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理，都仍處于一個極低的發(fā)展水準上，這反過來也就意味著，其發(fā)展?jié)摿薮?，其上升空間無限。 全國各地房地產(chǎn)市場發(fā)展多年的經(jīng)驗告訴我們，任何一個樓盤，體量再大，比例再高，要想全部滿足整個市場的極其多樣化的需求、要想單獨占據(jù)整個市場 50%以上的份額，也幾乎是“不可能的任務”。不過總的要求還是適應市場的自然增長，才可能達到風險的合理控制和節(jié)奏的科學把握。但成本的增