【正文】 。 戶內(nèi)裝修的細部處理加強，如墻角的處理、管井掩蓋等，以成熟完善的典雅裝修配套進一步拉升項目品質(zhì)。 但這種加息與國家土地供應趨緊的政策做對沖的話，顯然房地產(chǎn)價格受到短 期沖擊后還會繼續(xù)出現(xiàn)上沖，這就又將迫使央行做出是否再次加息的決策 ， 房地產(chǎn)市場與央行加息的博弈似乎才剛剛開始。銀行存貸款利率加息 ，從絕對數(shù)字看并不多，所以對經(jīng)濟的短期影響并不會很大。 1 地下展廳、底層會所等面積過大，實用率低 項目地下部分原規(guī)劃為展廳、咖啡廳，共 3000 ㎡，整體面積過大， 社區(qū)既定戶數(shù)難以支持。網(wǎng)球場防護網(wǎng)已顯陳舊，高爾夫練習場還未開建，目前雜草叢生，品質(zhì)感極差。 西單元 4 層帶閣樓戶型入戶即樓梯，給人以擁堵感，且從風水學上講，有所避諱 西單元 1— 3 層 160 ㎡戶型只有一個臥室，且面積較小 160 ㎡戶型在項目中占有絕對多數(shù)，共 24 套，但只設計了一個臥室，且面積較小，不能夠很好的滿足居家的合理性與舒適性。 不能直面海景，且有部分戶型不能觀海 項目為南北朝向戶型，黃海位于項目東端，導致戶內(nèi)不能直面海景，相對削弱了項目的海景效果。 （二） 項目劣勢分析 由于種種原因，本項目也存在不足之處，主要有以下幾點： 規(guī)劃路永昌路路況差，進社區(qū)主路嚴重影響項目形象 直通項目入口的永昌路尚未開發(fā)，道路狹窄，路邊雜草叢生，兩旁目前是漁民在晾曬海貨，形象極差。 1 近海而不臨海，免受潮濕干擾，生活舒適度加強 項目近海而不臨海，隔萬光城市花園和濱海路觀風起潮涌，盡享無限風光，又避免了海邊居住的潮濕干擾，健康品質(zhì)社區(qū)。 交通便利，濱海路、觀海環(huán)繞，規(guī)劃中的永昌路直通煙威高速 煙威一級公路觀海路近在咫尺，項目門前的規(guī)劃路永昌路開通后亦將直通煙威高速，貫通性極強，可便捷通達威海、青島、濟南等各大城市。尤其是戶內(nèi)燈飾的選擇，根據(jù)戶型不同的功能分區(qū)，客廳、生活廳、創(chuàng)作室、臥室??不同功能，燈飾的款式、顏色各不相同，充分體現(xiàn)了設計者的獨具匠心。 戶型結(jié)構(gòu)豐富，錯層、錯躍結(jié)合、躍復合題 項目戶型結(jié)構(gòu)非常豐富，錯層、錯躍結(jié)合、躍復合題，滿足不同人群的不同需要，即使閣樓層高也大部分達到 米，且非坡式屋頂設計，避免了傳統(tǒng)閣樓層高過低的壓抑感。置身于這樣的居住大環(huán)境中，對項目整體形象與品質(zhì)的提升極為有利。 海帝花苑項目策劃案 2021 年 11 月 1 日 目 錄 第一部分：項目分析 一、 項目的優(yōu)劣勢分析 （一） 項目的優(yōu)勢分析 （二） 項目的劣勢分析 （三） 項目的 SWOT 矩陣分析 二、 項目改造建議 第二部分：項目定位 一、 項目優(yōu)勢特征定位 二、 項目目標市場定位 （一） 目標客戶定位 （二） 目標客戶消費傾向 （三） 目標客戶的相關(guān)要求 三、 項目品質(zhì)定位 四、 項目形象定位 第三部分：營銷推廣綱要 一、 營銷策劃 （一） 賣點提煉 （二） 案名 （三） 營銷主題 （四） 針對項目 SWOT 的相應營銷對策 （五） 營銷要點 二、 營銷包裝 （一） 接待中心包裝計劃 （二） 樣板單位 （三） 物業(yè)服務 三、 主要營銷道具 第一部分：項目分析 一、 項目的優(yōu)劣勢分析 （一） 項目優(yōu)勢分析 依據(jù)項目現(xiàn)場和周邊環(huán)境情況顯示，本項目擁有自身的一些優(yōu)勢，具體而言，主要有以下幾個方面： 高尚濱海居住大環(huán)境初具規(guī)模 項目周邊的知名樓盤有：海天名人廣場、銀河怡海山莊、萬光觀海花園、黃海城市花園、大學城海洋花園等。 居半坡之上，在初具規(guī)模的濱海生活大環(huán)境中獨取靜謐休憩之所 項目地處濱海中路，居半坡之上，位于萬光觀海花園之后而又高于它，不敞露又無視線遮攔，既享受到通暢便捷的交通與萬光觀?；▓@大型社區(qū)的鼎盛人氣，又合理的避開車流、人流的干擾，相對獨立，鬧中取靜。 所有戶型大面寬短進深，全明設計 所有戶型大面寬短進深，全明設計，充分考慮居住的舒適性與功能區(qū)分的合理性。目前煙臺房地產(chǎn)市場很少有這樣進行典雅風格文化裝修的項目，因為稀少所以珍貴，尊榮品質(zhì)不言而喻。項目門前濱海路為煙臺旅游觀光路，基礎(chǔ)設施優(yōu)良，沿途風光優(yōu)美，回家的路便是渡假觀光之路。 1 外立面造型豐富、線條流暢、色彩渾厚 弧形窗、飄窗、閣樓、陽臺等豐富建筑元素的合理搭配成就了項目外立面的優(yōu)越，線條流暢。從濱海路進入項目的主入口路坡度很大，且有一段還是原始土路，沒有減速、安全裝置，沒有綠化及基礎(chǔ)設施形象，安全性較差，嚴重影響項目整體品質(zhì)感的拉升。同時，由于萬光觀海花園的遮擋，最南一棟樓低樓層戶內(nèi)無法觀到海景，在一定程度也可能造成對項目銷售的影響。 社區(qū)停車場破舊，車位嚴重不足 社區(qū)內(nèi)現(xiàn)有停車場在入口處南側(cè)，地面已出現(xiàn)破損，且僅有十余個車位，連社區(qū)正常需要都很難滿足，更不用提體現(xiàn)項目的高品質(zhì)形象了。 1 社區(qū)整體安全性、智能化不足，物業(yè)形象較差 社區(qū)現(xiàn)有大門為普通鐵藝門，品質(zhì)感較差。每棟樓底層原規(guī)劃為會所，數(shù)量、面積也都偏多偏大，實用率太低。但重要的是透露出的一種信號，給予的市 場預期卻 不容樂觀 ，顯然市場預期這很可能是一輪加息的開始。 二、 項目改造建議 沿濱海路加設導視系統(tǒng)，增加項目識別性；同時在主路入口處增設方向指引牌，明確標明項目方位所在。 社區(qū)綠化加強，將社區(qū)西邊原有的柏樹綠化帶拆除，一方面拓寬項目西側(cè)步道，重新進行綠化規(guī)劃，增加瘦水、枯石等景觀小品，在景觀規(guī)劃中增加景觀內(nèi)涵的文化性，拔高社區(qū)品質(zhì)；另一方面重新安裝兒童游樂設施，并考慮適 當增加遮陽棚，提高設施利用率，提高項目品質(zhì)。在花園內(nèi)鋪設草磚，既可減少綠化資金投入，又可迅速改觀項目綠化狀況。 1 安全系統(tǒng)加強，社區(qū)大門、單元防盜門、入戶防盜門、遠紅外監(jiān)視系統(tǒng)，社區(qū)巡更系統(tǒng)智能化。 （四） 原木窗框與濃重色彩外立面，凸顯文化品質(zhì) 原木窗框與濃重色彩外立面的大膽運用，以及歐式陽光、大飄窗、弧形窗等建筑元素的完美融合，賦予項目外立面不同凡想的流暢動感，凸顯文化品質(zhì)。 二、 項目目標市場定位 （一） 目標客戶定位 由第一部分對本項目的綜合分析及項目既有現(xiàn)狀，初 步將本項目主要目標客戶定位于 知本階層 ，即有較高知識文化水平，并已將文化融合到自身的事業(yè)、生活發(fā)展當中，具有相當?shù)奈幕肺丁? 收入水平較高的私企高層管理人員 這部分客戶是煙臺二次置業(yè)群體的主力軍，他們有較高且穩(wěn)定的收入，屬 社會的精英人士 ，向往而且極有機會向上發(fā)展，向社會頂級人士看齊，不可排隊購買本項目的可能。 有穩(wěn)定高收入的韓國家庭 這部分客戶至少有一方長期住在煙臺，多為 駐煙韓資企業(yè)人員或在煙臺有生意的韓國人 ，買房多用于自住。知本 文化的首要特征是 高文化 ， 知識文化是他們獲取財富的主要手段之一，他們對文化品味具有極高的鑒賞能力，也極易被文化打動、切中心理情感； 對 生活質(zhì)素 的要求（ 包括社區(qū)周邊區(qū)域綠化環(huán)境、區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境、商業(yè)服務設施環(huán)境、娛樂休閑環(huán)境、智能化環(huán)境等的要求 ）較高； 政府高層官員 對生活質(zhì)量、生活環(huán)境等居住