白云堡豪苑“以租帶售”策劃案-wenkub
2023-05-17 08:39:59 本頁面
【正文】 環(huán)境、成熟的配套、嚴(yán)格的保安隊(duì)伍以及良好的空氣和居住氛圍，對來自歐美的外籍人士有特別強(qiáng)烈的吸引力。新鴻基地產(chǎn)、長江實(shí)業(yè)和上市的嘉里公司則是混合型經(jīng)營，新鴻基地產(chǎn)的1/3收益來自于租金收益，其余是開發(fā)性收益；長江實(shí)業(yè)每年大概有兩億港幣左右是租金收益，所占比例較??；嘉里公司出租物業(yè)的收益甚至還高過開發(fā)性收益，所以它的股價走勢不錯。這些外籍人士的增加，對廣州市高檔物業(yè)的居住需求也相應(yīng)增大。在這種情況下，白云堡的老總找到我，要我?guī)桶自票は胂朕k法。 但由于目前廣州市豪宅市場已經(jīng)嚴(yán)重供過于求。白云堡自然環(huán)境極為優(yōu)越，三面環(huán)山，一面臨湖，綠化率高達(dá)65%，水面面積達(dá)4萬平方米。因此，這類物業(yè)要取得高額的租約，必須具備能滿足租客各種需求的條件。而且“以租帶售”的住宅物業(yè)一般都應(yīng)具有“三高”的特點(diǎn)：一是投資回報率要高，投資回報率一般應(yīng)當(dāng)比同期銀行存款利率高出5%以上，對投資型的買家才具有一定的吸引力，目前國內(nèi)的物業(yè)租金回報若能達(dá)到8以上，就會成為投資型買家選購的目標(biāo)；二是租客的檔次要高，比如外國使節(jié)、跨國公司的中高級管理人員，這種類型的租客一般是“只租不買”這種類型的消費(fèi)者；三是履約信譽(yù)要高，這種類型的租客往往是享有高額住房津貼的公務(wù)和商務(wù)人員，一般履約的信譽(yù)相當(dāng)高，使投資者的利益和回報得到良好的保障。因此，首先必須對高檔物業(yè)的銷售市場和租賃市場進(jìn)行深入的調(diào)查和了解，全面掌握市場的變化和動態(tài)，并在此基礎(chǔ)上作出分析和判斷，再結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況制訂出切實(shí)可行的營銷策略和方案，尤其要注重新聞報道、媒體炒作和廣告宣傳的作用。但高檔物業(yè)如果也這么做，往往會適得其反，不僅起不到促銷的作用，反而會因降價而影響物業(yè)的檔次和價值，既會傷害原有業(yè)主的利益，也會使投資型的買家望而卻步；除非這類高檔物業(yè)的價格跌到“谷底”，出現(xiàn)不計(jì)成本的“跳樓價”，否則是難以打動這些投機(jī)性很強(qiáng)的投資型買家的。這種“以租帶售”的營銷策略和方法，在市場環(huán)境和條件好的情況下，房地產(chǎn)的開發(fā)商一般是不會接納和采用的。白云堡豪苑“以租帶售”策劃案遼寧房地產(chǎn)營銷網(wǎng) [] 2022年5月13日 房地產(chǎn)的開發(fā)商對其所開發(fā)的項(xiàng)目都期望盡快銷售出去，但往往卻事與愿違，欲速則不達(dá)。原因和道理很簡單，房子和物業(yè)賣得出去，且價位理想，誰還愿意舍近求遠(yuǎn)地采用這種間接迂回的策略和方法。 “以租帶售”營銷策略和方法的基本內(nèi)容如下：當(dāng)市場發(fā)生變化，自用型消費(fèi)者購買力下降，造成一手物業(yè)難以銷售時，應(yīng)改變營銷策略：先設(shè)法將手中的高檔物業(yè)租出去；然后再將營銷目標(biāo)鎖定在投資型買家這一目標(biāo)消費(fèi)群體，讓其在有較高投資回報保障的前提下，在為該物業(yè)的擁有者。 這種“以租帶售”的營銷策略和方法，最初是在商業(yè)物業(yè)的推銷中產(chǎn)生和形成的，但最初是由開發(fā)商按一定時間和一定租金回報率向買方返租這種形式實(shí)行的，并不是真正意義上的帶租約銷售。但對“以租帶售”這類高檔住宅物業(yè)的目標(biāo)客戶群體必須進(jìn)行認(rèn)真的市場細(xì)分和定位。一般而言，家俱、電器齊備的高檔住宅要比“清水房”出租容易得多，而且租金也高很多；投資型買家通常也愿意購買設(shè)備齊全、服務(wù)周到的高檔住宅物業(yè)，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)設(shè)法滿足這種類型買家的特殊需求。1995年初動工開發(fā)，先后開發(fā)了三期別墅和三期低密度豪華公寓，深受市場的歡迎。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，2002年國慶廣州樓市僅幾家樓盤推出的別墅就已經(jīng)逾千套：碧桂園鳳凰城推出480套獨(dú)立別墅，華南碧桂園有300多棟，錦繡香江120多棟，廣州雅居樂80多棟，金碧御水山莊推出200多棟，最低價號稱25萬元/套；這些還未包括宏城、匯景、金碧華府、匯美景臺以及南湖板塊和濱江東的豪宅盤。我經(jīng)過研究發(fā)現(xiàn)，如果白云堡仍然以自住型買家為主要市場目標(biāo)，市場的競爭程度就必然會十分激烈。而且這些外籍人士都享有高額住房津貼和補(bǔ)助，據(jù)了解這些津貼、補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)因人而異，通常跨國公司的總裁和外國領(lǐng)事每月高達(dá)50009000美金的住房津貼，一般的中級管理人員也有20003000美金以上，這些租客對于白云堡開拓租賃業(yè)務(wù)是極為有利的目標(biāo)客戶群。根據(jù)上述的市場情況和對未來市場經(jīng)營所作的分析判斷，我認(rèn)為：目前廣州的豪宅市場已經(jīng)出現(xiàn)“滯銷旺租”的狀況，只要準(zhǔn)確把握市場動態(tài)和時機(jī)，就可以從豪宅租賃市場上找到突破口。白云堡還曾經(jīng)發(fā)生過丹麥領(lǐng)事自己挨戶尋租和寶潔總裁對白云堡夜靜蛙鳴的景象高度贊揚(yáng)的故事，還有一位租住白云堡的外商把白云堡稱為“六星級賓館”，因?yàn)檫@里除了有五星級賓館的一切，還有五星賓館所沒有的山水和家庭的美好感受。比如400多平方米的別墅，帶裝修售價約475萬元港幣，月租金至少可達(dá)32000元港幣，回報率就有8%；220平方米的豪華公寓，租金高達(dá)20000元港幣/月，投資約為200萬元港幣，%。 二是租客檔次高。這些大公司和外國機(jī)構(gòu)的租客支
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