【正文】 0之間。5).新世紀城位于根深鞋業(yè)西側，非沿街式門面，經營檔次偏低，全部為租賃經營，租金為2600元/月，租金半年一交，有商家對外轉租，轉讓費開價為4萬元。2).綠色步行街 綠色步行街位于阜陽市核心商圈——人民路商圈內，與千百意購物中心、國貿商城、阜陽百貨大樓共同組成阜陽市的核心商圈，周邊商業(yè)氣氛濃厚，是阜陽商業(yè)及人氣最旺的區(qū)域。 阜陽現(xiàn)有的以批發(fā)為主的市場有——以綜合批發(fā)為主的“皖西北商貿城”、以家電、家俱為主的“瑤海大市場”、以服裝小百貨為主的“順昌商城”、“勝利路商城”“東方商城”等。四. 阜陽市商業(yè)格局與現(xiàn)狀阜陽歷史悠久，文化積淀深厚，隨著城市規(guī)模的擴大，經濟的發(fā)展，從而使阜陽作為區(qū)域性商貿中心城市的功能不斷加強，各類商業(yè)設施百花齊放，使整個阜陽市呈現(xiàn)出一派繁榮興旺的景象。3. 重要基礎設施建設1). 結合國家西氣東輸工程，新建天然氣站及配套管網工程；2). 結合國家西電東送工程，擴建500KV阜東變電站；3). 進一步完善城區(qū)道路，構建“三環(huán)九射”的道路工程；4). 實施“引淮入阜”，新建城市第3水廠；5). 實現(xiàn)城市排水雨污分流，建設2個污水處理廠及配套管網；6). 新建垃圾無害化處理廠；7). 加快省級公路運輸樞紐建設，新建1個公路運輸樞紐通信指揮中心、3個客運站和7個貨運站；8). 加快穎州西湖風景名勝區(qū)建設，新建環(huán)城公園、潁河公園等公共綠地，改善城市的生態(tài)環(huán)境。2. 城市總體布局城市總體規(guī)劃確定的城市發(fā)展方向為：以現(xiàn)狀用地為基礎，主要向東北及西南、南作兩翼擴展，并在西北方向適當拓展，控制向東跨鐵路發(fā)展。1．各項經濟指標2003年阜陽主要經濟指標 主要指標全市增長率（%）國內生產總值(億元)人均國內生產總值(元)2612比上一年增加55元財政收入(億元)18財政支出(億元)人均可支配收入（元）6529人均消費性支出51372. 固定資產投資2003年以來，隨著重點項目建設步伐的加快，全市總投資額超億元的項目有23個，,%，；，%。阜陽策劃案一. 阜陽市概況阜陽市位于安徽省西北部，下轄潁州、潁東、潁泉三區(qū)和太和、臨泉、阜南、潁上四縣以及縣級市界首，擁有土地總面積9775平方公里，共有人口900萬人，是安徽省人口最多的城市，至2001年底，阜陽市城區(qū)人口達43萬人。而今年上半年，％。城市空間結構以 城市中心的“Y”形水系為基礎，采用分片塊狀結構，通過楔形綠地的插入，形成“二河四片”的用地形態(tài)。三．阜陽城市現(xiàn)狀隨著城市化進程的加快，阜陽目前城市的建成區(qū)不斷地向外圍拓展，在城市總體規(guī)劃的指導下，城市用地布局一直保持了向南發(fā)展的趨勢，近年來在繼續(xù)保持向南發(fā)展的同時，也在向西和東南擴展，但總的來看，新增的城市用地大多位于城市的南部和西部，尤以城市南部居多，從而使城市中心出現(xiàn)向南偏移。按商業(yè)項目所處的位置與市場定位來看，阜陽市現(xiàn)有的商業(yè)格局大致可分為：核心商業(yè)圈、次級商業(yè)街、社區(qū)型商鋪、專業(yè)市場等四大類。3. 核心商圈內的商業(yè)項目目前人民路商圈中主要的商業(yè)項目有：1).和華千百意購物中心和華千百意購物中心是一大型現(xiàn)代化零售商業(yè)項目，集購物、娛樂、餐飲、休閑于一體，商場主要經營服裝、鞋帽、皮具、飾品等大類，經營產品以品牌為主。 目前步行街靠近人民路段均已出租，6—7平方米的門面，年租金在24000—29500元之間，12平方米左右的門面，年租金在38000元左右；靠近潁州北路的門面，年租金大致在2萬左右。4. 現(xiàn)有的專業(yè)市場1).勝利路商場勝利路商場是位于人民路上一個擁有10多年歷史的老市場，主要經營服裝、鞋帽、小百貨為主，共有沿街門面200多間。 3).皖西北商貿城 皖西北商貿城坐落在阜陽市泉河北岸，商城占地720畝，內設食品城、日化城、服裝城、五金家電城、小商品市場等八大區(qū)域，是一個集各種商品批發(fā)零售休閑娛樂于一體的皖西北最大的商貿流通集散中心。自03年9月16日開業(yè)以來，除1F鞋類批發(fā)較具規(guī)模之外，2F服裝批發(fā)則相當蕭條，現(xiàn)在2F正處于重新招商—調整階段。目前在售的5區(qū)、6區(qū)沿街鋪位，因有部分門面采用復式鋪設計方案，擁有2個樓面，現(xiàn)采用1F、2F分別計價的方案對外銷售，其底樓的售價在12380元/m2，2樓的售價為2490元/m2，另外對于面積偏大的復式鋪，則采取底樓（1F）分隔銷售，但對2F鋪位則不考慮另行分隔，直接銷售給第一個來選擇分隔銷售方案的購買者。浙江商貿城目前租售價格表門面位置面積（m2）售價（元/ m2）年租金（萬元）1區(qū)、2區(qū)40左右1700010—123區(qū)、4區(qū)后半段40—60130003—45區(qū)、6區(qū)復式鋪200—4001F：123802F：238010—123).溫州步行街該項目位于人民路以西，為沿街式商鋪，從長期規(guī)劃來看，該項目能連通人民路與潁河路兩條主要交通干道，且周邊有相當規(guī)模的住宅小區(qū)做支持，但從目前來看，因該項目的地理位置已偏離了人民路核心商業(yè)圈，人流量少，周邊的商業(yè)氛圍不濃，如果要形成一較為成熟的市場，估計需要3年左右的時間。3).新建的商業(yè)街經營業(yè)態(tài)雷同，短期內難以形成獨特的經營風格從現(xiàn)有的商業(yè)街所規(guī)劃、經營的業(yè)態(tài)分析，大都是以服裝、鞋帽、百貨、飾品為主，可以說每條商業(yè)街的經營類型大同小異，缺乏商業(yè)街經營真正的內涵，只是徒具商業(yè)街的形式而已。 專業(yè)型市場（商業(yè)街）是指相同一系列的專業(yè)店、專賣店高度聚集，提供專門商品和專業(yè)服務的特色商業(yè)市場（街）。由于專業(yè)市場與其他商業(yè)形態(tài)不同，其經營種類較為單一，所服務的對象也比較單一，主要客戶群也不在本區(qū)域，完全要靠它的群聚效應來聚集客流。4. 高收益與高風險同時并存商鋪的價值最終體現(xiàn)在經營價值上，它的經營價值和物業(yè)價值與整個市場息息相關。一. 項目概況本案是阜陽四大購物消費中心之一——綠色步行街為阜陽人民打造一“陽光的、休閑的、綠色的、美麗的……購物天堂”而跨出的堅實的一步。隨著本案的啟動，也預示著阜陽的商業(yè)氛圍將展現(xiàn)出一片新的天地，一代新的消費購物平臺正在形成之中，它不但是阜陽商業(yè)上經典的標志性建筑，更將成為阜陽商業(yè)史上的里程碑，引導阜陽的商業(yè)步入更為輝煌、燦爛的明天。u 本案是阜陽地區(qū)唯一一個以服裝（飾）為主題的專業(yè)市場，與其他市場相比，更能表現(xiàn)出其專業(yè)性。u 現(xiàn)代的外觀造型，使其與周邊的城市景觀更為融洽，同時也更容易塑造新一代步行街的品味與形象。u 本案規(guī)劃2F也做市場使用，在當?shù)厥且粋€創(chuàng)新，但也面臨著相當?shù)膲毫Γ數(shù)氐慕洜I戶能否認同2F做市場經營這一模式，還有待于實踐的檢驗。u 本案是對現(xiàn)有步行街在品質上、規(guī)模上進一步的提升，因此在商業(yè)氛圍的營造上可直接受益于現(xiàn)有的步行街。4. 風險分析u 本案能否在經營特色上繼承、延續(xù)現(xiàn)有的步行街市場，并得到消費群體的認可，還有待時間的證明。1. 項目的總體定位阜陽，一個全省人口最多的地級市，一個建設中的皖西北中心城市；綠色步行街，一個經歷新商業(yè)時代理念洗禮的、一個處于不斷自我完善，最終實現(xiàn)夢幻般變化的神奇之地。2) 商場沿街鋪位全部開門并可直通商場內。就目前形式看，我公