【正文】 海帝花苑項目策劃案 2021 年 11 月 1 日 目 錄 第一部分：項目分析 一、 項目的優(yōu)劣勢分析 （一） 項目的優(yōu)勢分析 （二） 項目的劣勢分析 （三） 項目的 SWOT 矩陣分析 二、 項目改造建議 第二部分：項目定位 一、 項目優(yōu)勢特征定位 二、 項目目標(biāo)市場定位 （一） 目標(biāo)客戶定位 （二） 目標(biāo)客戶消費傾向 （三） 目標(biāo)客戶的相關(guān)要求 三、 項目品質(zhì)定位 四、 項目形象定位 第三部分：營銷推廣綱要 一、 營銷策劃 （一） 賣點提煉 （二） 案名 （三） 營銷主題 （四） 針對項目 SWOT 的相應(yīng)營銷對策 （五） 營銷要點 二、 營銷包裝 （一） 接待中心包裝計劃 （二） 樣板單位 （三） 物業(yè)服務(wù) 三、 主要營銷道具 第一部分：項目分析 一、 項目的優(yōu)劣勢分析 （一） 項目優(yōu)勢分析 依據(jù)項目現(xiàn)場和周邊環(huán)境情況顯示，本項目擁有自身的一些優(yōu)勢，具體而言，主要有以下幾個方面： 高尚濱海居住大環(huán)境初具規(guī)模 項目周邊的知名樓盤有：海天名人廣場、銀河怡海山莊、萬光觀?；▓@、黃海城市花園、大學(xué)城海洋花園等。這些樓盤優(yōu)質(zhì)社區(qū)形象深入人心，在煙臺市乃至山東省都具有較高的社會形象。高尚濱海居住大環(huán)境已初具規(guī)模，周邊商業(yè)、教育等配套也必將進一步提高，這對二次置業(yè)者將產(chǎn)生極大的吸引 力。置身于這樣的居住大環(huán)境中，對項目整體形象與品質(zhì)的提升極為有利。 居半坡之上，在初具規(guī)模的濱海生活大環(huán)境中獨取靜謐休憩之所 項目地處濱海中路，居半坡之上，位于萬光觀海花園之后而又高于它，不敞露又無視線遮攔，既享受到通暢便捷的交通與萬光觀?；▓@大型社區(qū)的鼎盛人氣，又合理的避開車流、人流的干擾，相對獨立，鬧中取靜。 僅有 40 戶的尊貴席位，身份、地位的象征 項目僅有的 40 戶小社區(qū)居住，營造了項目在本區(qū)域內(nèi)的私家尊貴感。較少的住戶安排，也有利于社區(qū)品質(zhì)的營造與規(guī)劃， 體現(xiàn)以人為本的規(guī)劃理念，將溫馨、舒適提升到最高層 次。 戶型結(jié)構(gòu)豐富，錯層、錯躍結(jié)合、躍復(fù)合題 項目戶型結(jié)構(gòu)非常豐富，錯層、錯躍結(jié)合、躍復(fù)合題，滿足不同人群的不同需要，即使閣樓層高也大部分達到 米，且非坡式屋頂設(shè)計，避免了傳統(tǒng)閣樓層高過低的壓抑感。 所有戶型大面寬短進深，全明設(shè)計 所有戶型大面寬短進深，全明設(shè)計，充分考慮居住的舒適性與功能區(qū)分的合理性。大飄窗、歐式陽臺、弧形窗等建筑元素的合理運用，極大的增強了居住的舒適度與文化品位。 內(nèi)部裝修滲透較高文化品位，裝修布局、色彩及墻面等細(xì)節(jié)的處理精巧細(xì)致 項目整體裝修風(fēng)格雅致精巧，滲透著濃郁的文化氣息，包括 戶內(nèi)壁紙、博物架、置物臺等裝修細(xì)節(jié)的處理，都以高品位的人文氛圍營造為基礎(chǔ)。尤其是戶內(nèi)燈飾的選擇，根據(jù)戶型不同的功能分區(qū)，客廳、生活廳、創(chuàng)作室、臥室??不同功能，燈飾的款式、顏色各不相同，充分體現(xiàn)了設(shè)計者的獨具匠心。目前煙臺房地產(chǎn)市場很少有這樣進行典雅風(fēng)格文化裝修的項目，因為稀少所以珍貴，尊榮品質(zhì)不言而喻。 4 層帶電梯，無上至尊享受 項目西單元一梯兩戶， 4 層帶電梯，即 8 戶共享一部電梯，是煙臺市絕無僅有的低層電梯住宅，盡享生活無上便利。 網(wǎng)球場、高爾夫練習(xí)場、兒童游樂場等生活配套提升社區(qū)品質(zhì) 僅有 40 戶的小規(guī)模 社區(qū)，卻配備有網(wǎng)球場、高爾夫練習(xí)場、兒童游樂場等運動休閑場所，生活配套齊全，提高生活質(zhì)量。 交通便利，濱海路、觀海環(huán)繞，規(guī)劃中的永昌路直通煙威高速 煙威一級公路觀海路近在咫尺，項目門前的規(guī)劃路永昌路開通后亦將直通煙威高速，貫通性極強，可便捷通達威海、青島、濟南等各大城市。項目門前濱海路為煙臺旅游觀光路，基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)良，沿途風(fēng)光優(yōu)美，回家的路便是渡假觀光之路。 建筑設(shè)計獨特，底層單門獨戶，有私家花園 在建筑設(shè)計上，本項目更照顧到樓體的整體美感與創(chuàng)新。底層（原規(guī)劃為會所）與單元入口區(qū)分，單門獨戶，并配有大面積私家 花園，充分關(guān)懷住戶感受。 1 近海而不臨海，免受潮濕干擾，生活舒適度加強 項目近海而不臨海，隔萬光城市花園和濱海路觀風(fēng)起潮涌，盡享無限風(fēng)光，又避免了海邊居住的潮濕干擾，健康品質(zhì)社區(qū)。 1 外立面造型豐富、線條流暢、色彩渾厚 弧形窗、飄窗、閣樓、陽臺等豐富建筑元素的合理搭配成就了項目外立面的優(yōu)越，線條流暢。濃厚的外立面色彩與原木窗框的大膽運用，凸顯項目凝重的文化品味。 1 海景、湖景雙水景（項目東端為內(nèi)湖 — 泄洪湖） 除海景外，項目東側(cè)可直接看到萬光觀?；▓@的泄洪湖，現(xiàn)已做出規(guī)劃湖形，準(zhǔn)備植綠，建成后，將與海景一同構(gòu)成海 景湖景雙水景，增加項目景觀效果。 （二） 項目劣勢分析 由于種種原因，本項目也存在不足之處，主要有以下幾點： 規(guī)劃路永昌路路況差，進社區(qū)主路嚴(yán)重影響項目形象 直通項目入口的永昌路尚未開發(fā)，道路狹窄，路邊雜草叢生，兩旁目前是漁民在晾曬海貨，形象極差。從濱海路進入項目的主入口路坡度很大，且有一段還是原始土路，沒有減速、安全裝置，沒有綠化及基礎(chǔ)設(shè)施形象，安全性較差，嚴(yán)重影響項目整體品質(zhì)感的拉升。并且項目沒有相應(yīng)導(dǎo)視系統(tǒng)，識別性差，初次去的客戶一般很難找到入口。 社區(qū)配套未成熟 周邊社區(qū)配套未完善，目前已有的購物、飲食和 娛樂設(shè)施分布零散且距本項目較遠，住戶日常購物、娛樂、飲食不方便。 不能直面海景，且有部分戶型不能觀海 項目為南北朝向戶型，黃海位于項目東端，導(dǎo)致戶內(nèi)不能直面海景，相對削弱了項目的海景效果。同時，由于萬光觀?；▓@的遮擋，最南一棟樓低樓層戶內(nèi)無法觀到海景，在一定程度也可能造成對項目銷售的影響。 裝修細(xì)部處理較為粗糙 由于項目是兩年前進行的裝修，雖然在裝修風(fēng)格上具有較高的文化品位，但一些細(xì)部的處理相對項目的高品質(zhì)定位來說仍顯得有些粗糙，如室內(nèi)管道的處理、墻壁邊角的處理、潔具的光鮮平整等都對項目的尊貴質(zhì)感造成影響。 同時，戶內(nèi)衛(wèi)生狀況也不甚理想，塵土較厚。 西單元 4 層帶閣樓戶型入戶即樓梯，給人以擁堵感，且從風(fēng)水學(xué)上講，有所避諱 西單元 1— 3 層 160 ㎡戶型只有一個臥室，且面積較小 160 ㎡戶型在項目中占有絕對多數(shù)，共 24 套，但只設(shè)計了一個臥室，且面積較小，不能夠很好的滿足居家的合理性與舒適性。 社區(qū)停車場破舊，車位嚴(yán)重不足 社區(qū)內(nèi)現(xiàn)有停車場在入口處南側(cè)，地面已出現(xiàn)破損，且僅有十余個車位，連社區(qū)正常需要都很難滿足，更不用提體現(xiàn)項目的高品質(zhì)形象了。 社區(qū)內(nèi)部路面不平整，坑洼現(xiàn)象較嚴(yán)重 社區(qū)內(nèi)部是以前鋪設(shè)的地磚，品質(zhì)較差且已產(chǎn) 生多處坑洼，樓體西側(cè)道路狹窄，嚴(yán)重影響項目形象。 社區(qū)南面、西面為舊廠房，涂料脫落墻面斑絕駁，嚴(yán)重影響社區(qū)高品質(zhì)形象的建立 生活配套設(shè)施陳舊 兒童游樂場設(shè)施陳舊，布局擁堵，敞露于雜亂的青柏綠化帶內(nèi)，對于項目的高品質(zhì)定位來說，實用性低且嚴(yán)重影響項目形象。網(wǎng)球場防護網(wǎng)已顯陳舊，高爾夫練習(xí)場還未開建，目前雜草叢生，品質(zhì)感極差。 1 社區(qū)整體安全性、智能化不足，物業(yè)形象較差 社區(qū)現(xiàn)有大門為普通鐵藝門，品質(zhì)感較差。社區(qū)內(nèi)除一架道路監(jiān)控錄像外，只是保安員每隔一小時巡邏一次，沒有配備其他現(xiàn)代化的社區(qū)智能安防系統(tǒng)，大大減弱了項 目富貴人群的居住安全感。單