【正文】 目神秘感，一方面突出項目安全性、私密性與高品質的物業(yè)服務。三表遠程抄送系統(tǒng)：將各住戶的水表、電表、燃氣表 的數據直傳各專業(yè)公司 看房禮品 預約看房的客戶，可贈送如《羅馬假日》、《鋼琴師》等經典故事片正版影碟，在片頭、封套處加上本項目相關宣傳短片、宣傳資料。出入管理： 24 小時出入管理，車輛限速 公共服務 4） 強銷期（ 2 個月左右） 節(jié)后兩個月為項目持續(xù)強銷期，又迎來煙臺氣候宜人的春季，此階段無論推廣節(jié)奏、推廣力度都為最強期。銷售部選址及裝修裝飾 在戶外導視及入項目主路包裝的基礎上，建議將項目銷售部設立在 1號樓底層，便于銷售人員引導客戶看房、促進成交。 對物業(yè)智能安防較弱的劣勢 更換現(xiàn)在的社區(qū)大門、單元防盜門， 增加遠紅外安防巡更系統(tǒng)， 改善項目智能安防，變劣勢為優(yōu)勢賣點。 3000 平方米超大地下停車場，雙車位配置，創(chuàng)造超人一等的大度生活 2） “專屬”概念營造少數人專有的至尊感。家具擺放，甚至壁紙、燈飾的款式、顏色選擇都是經過精雕細琢的，透露出匠心獨具的設計風格。對物業(yè)品質、社區(qū)配套要求較高； 能極其方便地從報紙、電視等各類傳媒獲得房地產信息資源，廣告信息的引導性較強，但更 相信自己的實際感受，故 項目售樓處及示范單位的裝修設計水平將對銷售進度有很大程度的影響。 政府高層官員 這部分客戶具備一定的購買能力，自身社會地位較高，且基本受過較高教育，多為 政府部分 高層領導 ，對文化品味具有一定有品鑒能力和一定程度的虛榮追捧意味，生活收入穩(wěn)定，并極可能有相當一部分灰色收入，既講究居住環(huán)境的舒適典雅，又要求一定的私密性。 底層會所改為平層住宅，配贈私家花園。 1 地下展廳、底層會所等面積過大，實用率低 項目地下部分原規(guī)劃為展廳、咖啡廳，共 3000 ㎡，整體面積過大， 社區(qū)既定戶數難以支持。 （二） 項目劣勢分析 由于種種原因，本項目也存在不足之處，主要有以下幾點： 規(guī)劃路永昌路路況差，進社區(qū)主路嚴重影響項目形象 直通項目入口的永昌路尚未開發(fā)，道路狹窄，路邊雜草叢生，兩旁目前是漁民在晾曬海貨，形象極差。 戶型結構豐富，錯層、錯躍結合、躍復合題 項目戶型結構非常豐富，錯層、錯躍結合、躍復合題，滿足不同人群的不同需要，即使閣樓層高也大部分達到 米，且非坡式屋頂設計，避免了傳統(tǒng)閣樓層高過低的壓抑感。 所有戶型大面寬短進深，全明設計 所有戶型大面寬短進深，全明設計，充分考慮居住的舒適性與功能區(qū)分的合理性。從濱海路進入項目的主入口路坡度很大，且有一段還是原始土路，沒有減速、安全裝置，沒有綠化及基礎設施形象，安全性較差，嚴重影響項目整體品質感的拉升。每棟樓底層原規(guī)劃為會所，數量、面積也都偏多偏大，實用率太低。在花園內鋪設草磚，既可減少綠化資金投入，又可迅速改觀項目綠化狀況。 收入水平較高的私企高層管理人員 這部分客戶是煙臺二次置業(yè)群體的主力軍，他們有較高且穩(wěn)定的收入，屬 社會的精英人士 ，向往而且極有機會向上發(fā)展，向社會頂級人士看齊，不可排隊購買本項目的可能。 政府高層官員 對于這部分客戶來說，實地樓盤考察亦是影響其決策購買的關鍵，故項目 售樓處及示范單位的裝修設計水平對銷售狀況有很大程度的影響。 從項目的環(huán)境景觀上，也蘊涵了一定的文化品質，社區(qū)西端的小花園規(guī)劃，既設置了兒童游樂場所照顧居家，又在整體綠化、道路規(guī)劃上自成一體，營造出本項目目標客戶群“小世界大 胸襟”的知本眼界。 第二定位： 知本階層專屬尊貴府邸 第三部分：營銷推廣綱要 一、營銷策劃 （一） 賣點提煉 ■離塵不離城，鬧中取靜高品質人文環(huán)境 全天候物業(yè)服務，遠紅外安防巡更系統(tǒng)，私密安全有保障 同時加強物業(yè)形象的建立， 有針對性的增加預約看房制度、門衛(wèi)制度及保安巡更制度 ，強調僅 40 席尊貴住戶的至尊社區(qū)感，進一步加強購買客戶的尊貴榮耀感與安全感。 銷售部的裝修裝飾以文化品味的營造為主，建議不做過多裝飾，增加極具文化品味的茶藝展示或字畫展示做為銷售道 具，讓客戶在濃郁的文化氛圍中體會項目自身的文化品味。 銷售方式 由于本項目的豪宅定位，在銷售方式上應摒棄以往銷售員在銷售部“守株待兔”的方式，變被動為主動，通過 DM 宣傳、業(yè)務員派單等渠道進行信息覆蓋，同時銷售員主動通過電話、上門拜訪等方式與目標客戶取得聯(lián)系，根據目標客 戶的時間特點預約上門服務，邀約客戶看房。行政管理：業(yè)主檔案電腦管理 成交禮品 禮品形式可以多樣化，不定期更換，但要符合項目目標客戶的身份、地位特征，如高爾夫球桿、網球拍、高檔茶具、咖啡機等。小區(qū)電子公告系統(tǒng)：隨時發(fā)布天氣預報及物業(yè)管理信息 雙語銷售 ，所有銷售人員必須能夠流暢的韓語基本日常交流，熟悉所有宣傳資料上的韓文。項目改建方案、規(guī)劃設計效果圖 一方面強調 “有網球場與高爾夫練習場的健康休閑社區(qū)” 概念，以及社區(qū)配套的會所等高檔次的休閑運動場所等優(yōu)勢場賣點，轉移客戶對周邊環(huán)境的不適感，提升項目整體品質。私謐居半坡之上，隔絕人聲、車流、塵土干擾，涵養(yǎng)人生風景 3. 物業(yè)品質 既是豪宅，就必然擁有豪宅獨有的物業(yè)品質， 除了因為其本身的 “先天 ”優(yōu)勢之外，豪宅是身份的象征， 客戶買的 是富豪的生活，是 “ 尊享 ”六星級酒店式的服務， 因 而其 “ 后天 ” 的物業(yè)管理服務亦成為了增加物業(yè)保值增值的砝碼。 具有較高文化層次及獨特的藝術鑒賞能力； 一般而言，他們會選擇檔次與其身份相配而且價格實惠的物業(yè)，屬于理性購買型客戶群體 。 重新鋪設社區(qū)內公共路面，使路面平整、嶄新，并適當增加少量景觀小品，加強人性化感觀。 社區(qū)配套尚未完善 建成年限較早，道路、裝修等都已相對陳舊 部分單位不能直接觀海 物業(yè)智能安防較弱 西面、南面均有障礙物，嚴重影響項目整體品質感與視野效果 O（ Opportunity 機會） 萊山旅游文化區(qū)不斷發(fā)展，各種生活配套進一步完善 二次置業(yè)人士增加 濱海路、觀海路兩條高質量道路 規(guī)劃道路永昌路直通煙威高速 T（ Threat 威脅） *銀行利率調整，房貸利率提高 個百分點，市場預期不容樂觀，對房地產市場沖擊較大，在一定程度上會影響到一部分客戶的購房計劃 緊鄰樓盤有一部分尾盤，有競爭壓力 周邊同期開售樓盤帶來激烈競爭 該片區(qū)海景概念樓盤多，影響大，瓜分市場份額，爭奪部分有效購買力 *10 月 29 日央行發(fā)布了加息的消息， 一年期貸款利率上調 個百分點，由現(xiàn)行 %上調到 %，其他各檔次貸款利率也作了相應調整，中長期貸款利率上調幅度大于短期 。 社區(qū)配套未成熟 周邊社區(qū)配套未完善，目前已有的購物、飲食和 娛樂設施分布零散且距本項目較遠，住戶日常購物、娛樂、飲食不方便。 內部裝修滲透較高文化品位，裝修布局、色彩及墻面等細節(jié)的處理精巧細致 項目整體裝修風格雅致精巧，滲透著濃郁的文化氣息，包括 戶內壁紙、博物架、置物臺等裝修細節(jié)的處理，都以高品位的人文氛圍營造為基礎。 僅有 40 戶的尊貴席位，身份、地位的象征 項目僅有的 40 戶小社區(qū)居住，營造了項目在本區(qū)域內的私家尊貴感。濃厚的外立面色彩與原木窗框的大膽運用，凸顯項目凝重的文化品味。社區(qū)內除一架道路監(jiān)控錄像外，只是保安員每隔一小時巡邏一次，沒有配備其他現(xiàn)代化的社區(qū)智能安防系統(tǒng)，大大減弱了項 目富貴人群的居住安全感。社區(qū)南端增加成樹種植，減弱舊廠房的不