【正文】 目神秘感，一方面突出項(xiàng)目安全性、私密性與高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)：將各住戶(hù)的水表、電表、燃?xì)獗?的數(shù)據(jù)直傳各專(zhuān)業(yè)公司 看房禮品 預(yù)約看房的客戶(hù)，可贈(zèng)送如《羅馬假日》、《鋼琴師》等經(jīng)典故事片正版影碟，在片頭、封套處加上本項(xiàng)目相關(guān)宣傳短片、宣傳資料。出入管理： 24 小時(shí)出入管理，車(chē)輛限速 公共服務(wù) 4） 強(qiáng)銷(xiāo)期（ 2 個(gè)月左右） 節(jié)后兩個(gè)月為項(xiàng)目持續(xù)強(qiáng)銷(xiāo)期，又迎來(lái)煙臺(tái)氣候宜人的春季，此階段無(wú)論推廣節(jié)奏、推廣力度都為最強(qiáng)期。銷(xiāo)售部選址及裝修裝飾 在戶(hù)外導(dǎo)視及入項(xiàng)目主路包裝的基礎(chǔ)上，建議將項(xiàng)目銷(xiāo)售部設(shè)立在 1號(hào)樓底層，便于銷(xiāo)售人員引導(dǎo)客戶(hù)看房、促進(jìn)成交。 對(duì)物業(yè)智能安防較弱的劣勢(shì) 更換現(xiàn)在的社區(qū)大門(mén)、單元防盜門(mén)， 增加遠(yuǎn)紅外安防巡更系統(tǒng)， 改善項(xiàng)目智能安防，變劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)。 3000 平方米超大地下停車(chē)場(chǎng)，雙車(chē)位配置，創(chuàng)造超人一等的大度生活 2） “專(zhuān)屬”概念營(yíng)造少數(shù)人專(zhuān)有的至尊感。家具擺放，甚至壁紙、燈飾的款式、顏色選擇都是經(jīng)過(guò)精雕細(xì)琢的，透露出匠心獨(dú)具的設(shè)計(jì)風(fēng)格。對(duì)物業(yè)品質(zhì)、社區(qū)配套要求較高； 能極其方便地從報(bào)紙、電視等各類(lèi)傳媒獲得房地產(chǎn)信息資源，廣告信息的引導(dǎo)性較強(qiáng)，但更 相信自己的實(shí)際感受，故 項(xiàng)目售樓處及示范單位的裝修設(shè)計(jì)水平將對(duì)銷(xiāo)售進(jìn)度有很大程度的影響。 政府高層官員 這部分客戶(hù)具備一定的購(gòu)買(mǎi)能力，自身社會(huì)地位較高，且基本受過(guò)較高教育，多為 政府部分 高層領(lǐng)導(dǎo) ，對(duì)文化品味具有一定有品鑒能力和一定程度的虛榮追捧意味，生活收入穩(wěn)定，并極可能有相當(dāng)一部分灰色收入，既講究居住環(huán)境的舒適典雅，又要求一定的私密性。 底層會(huì)所改為平層住宅，配贈(zèng)私家花園。 1 地下展廳、底層會(huì)所等面積過(guò)大，實(shí)用率低 項(xiàng)目地下部分原規(guī)劃為展廳、咖啡廳，共 3000 ㎡，整體面積過(guò)大， 社區(qū)既定戶(hù)數(shù)難以支持。 （二） 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 由于種種原因，本項(xiàng)目也存在不足之處，主要有以下幾點(diǎn)： 規(guī)劃路永昌路路況差，進(jìn)社區(qū)主路嚴(yán)重影響項(xiàng)目形象 直通項(xiàng)目入口的永昌路尚未開(kāi)發(fā)，道路狹窄，路邊雜草叢生，兩旁目前是漁民在晾曬海貨，形象極差。 戶(hù)型結(jié)構(gòu)豐富，錯(cuò)層、錯(cuò)躍結(jié)合、躍復(fù)合題 項(xiàng)目戶(hù)型結(jié)構(gòu)非常豐富，錯(cuò)層、錯(cuò)躍結(jié)合、躍復(fù)合題，滿(mǎn)足不同人群的不同需要，即使閣樓層高也大部分達(dá)到 米，且非坡式屋頂設(shè)計(jì)，避免了傳統(tǒng)閣樓層高過(guò)低的壓抑感。 所有戶(hù)型大面寬短進(jìn)深，全明設(shè)計(jì) 所有戶(hù)型大面寬短進(jìn)深，全明設(shè)計(jì)，充分考慮居住的舒適性與功能區(qū)分的合理性。從濱海路進(jìn)入項(xiàng)目的主入口路坡度很大，且有一段還是原始土路，沒(méi)有減速、安全裝置，沒(méi)有綠化及基礎(chǔ)設(shè)施形象，安全性較差，嚴(yán)重影響項(xiàng)目整體品質(zhì)感的拉升。每棟樓底層原規(guī)劃為會(huì)所，數(shù)量、面積也都偏多偏大，實(shí)用率太低。在花園內(nèi)鋪設(shè)草磚，既可減少綠化資金投入，又可迅速改觀項(xiàng)目綠化狀況。 收入水平較高的私企高層管理人員 這部分客戶(hù)是煙臺(tái)二次置業(yè)群體的主力軍，他們有較高且穩(wěn)定的收入，屬 社會(huì)的精英人士 ，向往而且極有機(jī)會(huì)向上發(fā)展，向社會(huì)頂級(jí)人士看齊，不可排隊(duì)購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目的可能。 政府高層官員 對(duì)于這部分客戶(hù)來(lái)說(shuō)，實(shí)地樓盤(pán)考察亦是影響其決策購(gòu)買(mǎi)的關(guān)鍵，故項(xiàng)目 售樓處及示范單位的裝修設(shè)計(jì)水平對(duì)銷(xiāo)售狀況有很大程度的影響。 從項(xiàng)目的環(huán)境景觀上，也蘊(yùn)涵了一定的文化品質(zhì)，社區(qū)西端的小花園規(guī)劃，既設(shè)置了兒童游樂(lè)場(chǎng)所照顧居家，又在整體綠化、道路規(guī)劃上自成一體，營(yíng)造出本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群“小世界大 胸襟”的知本眼界。 第二定位： 知本階層專(zhuān)屬尊貴府邸 第三部分：營(yíng)銷(xiāo)推廣綱要 一、營(yíng)銷(xiāo)策劃 （一） 賣(mài)點(diǎn)提煉 ■離塵不離城，鬧中取靜高品質(zhì)人文環(huán)境 全天候物業(yè)服務(wù)，遠(yuǎn)紅外安防巡更系統(tǒng)，私密安全有保障 同時(shí)加強(qiáng)物業(yè)形象的建立， 有針對(duì)性的增加預(yù)約看房制度、門(mén)衛(wèi)制度及保安巡更制度 ，強(qiáng)調(diào)僅 40 席尊貴住戶(hù)的至尊社區(qū)感，進(jìn)一步加強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)的尊貴榮耀感與安全感。 銷(xiāo)售部的裝修裝飾以文化品味的營(yíng)造為主，建議不做過(guò)多裝飾，增加極具文化品味的茶藝展示或字畫(huà)展示做為銷(xiāo)售道 具，讓客戶(hù)在濃郁的文化氛圍中體會(huì)項(xiàng)目自身的文化品味。 銷(xiāo)售方式 由于本項(xiàng)目的豪宅定位，在銷(xiāo)售方式上應(yīng)摒棄以往銷(xiāo)售員在銷(xiāo)售部“守株待兔”的方式，變被動(dòng)為主動(dòng)，通過(guò) DM 宣傳、業(yè)務(wù)員派單等渠道進(jìn)行信息覆蓋，同時(shí)銷(xiāo)售員主動(dòng)通過(guò)電話(huà)、上門(mén)拜訪等方式與目標(biāo)客戶(hù)取得聯(lián)系，根據(jù)目標(biāo)客 戶(hù)的時(shí)間特點(diǎn)預(yù)約上門(mén)服務(wù)，邀約客戶(hù)看房。行政管理：業(yè)主檔案電腦管理 成交禮品 禮品形式可以多樣化，不定期更換，但要符合項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)的身份、地位特征，如高爾夫球桿、網(wǎng)球拍、高檔茶具、咖啡機(jī)等。小區(qū)電子公告系統(tǒng)：隨時(shí)發(fā)布天氣預(yù)報(bào)及物業(yè)管理信息 雙語(yǔ)銷(xiāo)售 ，所有銷(xiāo)售人員必須能夠流暢的韓語(yǔ)基本日常交流，熟悉所有宣傳資料上的韓文。項(xiàng)目改建方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)效果圖 一方面強(qiáng)調(diào) “有網(wǎng)球場(chǎng)與高爾夫練習(xí)場(chǎng)的健康休閑社區(qū)” 概念，以及社區(qū)配套的會(huì)所等高檔次的休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等優(yōu)勢(shì)場(chǎng)賣(mài)點(diǎn)，轉(zhuǎn)移客戶(hù)對(duì)周邊環(huán)境的不適感，提升項(xiàng)目整體品質(zhì)。私謐居半坡之上，隔絕人聲、車(chē)流、塵土干擾，涵養(yǎng)人生風(fēng)景 3. 物業(yè)品質(zhì) 既是豪宅，就必然擁有豪宅獨(dú)有的物業(yè)品質(zhì)， 除了因?yàn)槠浔旧淼?“先天 ”優(yōu)勢(shì)之外，豪宅是身份的象征， 客戶(hù)買(mǎi)的 是富豪的生活，是 “ 尊享 ”六星級(jí)酒店式的服務(wù)， 因 而其 “ 后天 ” 的物業(yè)管理服務(wù)亦成為了增加物業(yè)保值增值的砝碼。 具有較高文化層次及獨(dú)特的藝術(shù)鑒賞能力； 一般而言，他們會(huì)選擇檔次與其身份相配而且價(jià)格實(shí)惠的物業(yè)，屬于理性購(gòu)買(mǎi)型客戶(hù)群體 。 重新鋪設(shè)社區(qū)內(nèi)公共路面，使路面平整、嶄新，并適當(dāng)增加少量景觀小品，加強(qiáng)人性化感觀。 社區(qū)配套尚未完善 建成年限較早，道路、裝修等都已相對(duì)陳舊 部分單位不能直接觀海 物業(yè)智能安防較弱 西面、南面均有障礙物，嚴(yán)重影響項(xiàng)目整體品質(zhì)感與視野效果 O（ Opportunity 機(jī)會(huì)） 萊山旅游文化區(qū)不斷發(fā)展，各種生活配套進(jìn)一步完善 二次置業(yè)人士增加 濱海路、觀海路兩條高質(zhì)量道路 規(guī)劃道路永昌路直通煙威高速 T（ Threat 威脅） *銀行利率調(diào)整，房貸利率提高 個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)預(yù)期不容樂(lè)觀，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊較大，在一定程度上會(huì)影響到一部分客戶(hù)的購(gòu)房計(jì)劃 緊鄰樓盤(pán)有一部分尾盤(pán)，有競(jìng)爭(zhēng)壓力 周邊同期開(kāi)售樓盤(pán)帶來(lái)激烈競(jìng)爭(zhēng) 該片區(qū)海景概念樓盤(pán)多，影響大，瓜分市場(chǎng)份額，爭(zhēng)奪部分有效購(gòu)買(mǎi)力 *10 月 29 日央行發(fā)布了加息的消息， 一年期貸款利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行 %上調(diào)到 %，其他各檔次貸款利率也作了相應(yīng)調(diào)整，中長(zhǎng)期貸款利率上調(diào)幅度大于短期 。 社區(qū)配套未成熟 周邊社區(qū)配套未完善，目前已有的購(gòu)物、飲食和 娛樂(lè)設(shè)施分布零散且距本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，住戶(hù)日常購(gòu)物、娛樂(lè)、飲食不方便。 內(nèi)部裝修滲透較高文化品位，裝修布局、色彩及墻面等細(xì)節(jié)的處理精巧細(xì)致 項(xiàng)目整體裝修風(fēng)格雅致精巧，滲透著濃郁的文化氣息，包括 戶(hù)內(nèi)壁紙、博物架、置物臺(tái)等裝修細(xì)節(jié)的處理，都以高品位的人文氛圍營(yíng)造為基礎(chǔ)。 僅有 40 戶(hù)的尊貴席位，身份、地位的象征 項(xiàng)目?jī)H有的 40 戶(hù)小社區(qū)居住，營(yíng)造了項(xiàng)目在本區(qū)域內(nèi)的私家尊貴感。濃厚的外立面色彩與原木窗框的大膽運(yùn)用，凸顯項(xiàng)目凝重的文化品味。社區(qū)內(nèi)除一架道路監(jiān)控錄像外，只是保安員每隔一小時(shí)巡邏一次，沒(méi)有配備其他現(xiàn)代化的社區(qū)智能安防系統(tǒng)，大大減弱了項(xiàng) 目富貴人群的居住安全感。社區(qū)南端增加成樹(shù)種植，減弱舊廠房的不