【正文】 場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。同時(shí)， 沿入口坡路樹低桿路燈 ，一直延伸到項(xiàng)目入口，同時(shí)在路面上增加減速欄 ，一方面加強(qiáng)道路安全性，一方面以較好的道路形象營(yíng)造 “私家路”的社會(huì)印象，強(qiáng)化項(xiàng)目外在包裝。 針對(duì)社區(qū)配套尚未完善的劣勢(shì) 一方面 增設(shè)有針對(duì)性的住戶服務(wù)項(xiàng)目 ，如業(yè)主會(huì)所、家居服務(wù)等彌補(bǔ)不足；另一方面在宣傳和推售時(shí)，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目近街而不沿街的地理優(yōu)勢(shì)，合理的避開車流、人流的干擾，相對(duì)獨(dú)立，鬧中取靜，描繪整體高尚濱海大社區(qū)周邊未來(lái)商業(yè)與人居環(huán)境優(yōu)勢(shì)等等，提出 “知本階層專屬人文社區(qū)” 概念，以求解除客戶的憂慮，轉(zhuǎn)移他們對(duì)社區(qū)配套現(xiàn)狀不完善的負(fù)面注意 。 對(duì)部分單位不能直接觀海 在項(xiàng)目進(jìn)行宣傳推售時(shí)， 相對(duì)弱化海景概念 ，既與周邊大量炒海景的樓盤產(chǎn)生區(qū)分，創(chuàng)造獨(dú)特性文化氛圍，又可轉(zhuǎn)移這部分戶型不能直接觀海的弱勢(shì)。 對(duì)物業(yè)智能安防較弱的劣勢(shì) 更換現(xiàn)在的社區(qū)大門、單元防盜門， 增加遠(yuǎn)紅外安防巡更系統(tǒng)， 改善項(xiàng)目智能安防，變劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)。 對(duì)西面、南面均有障礙物，影響項(xiàng)目整體品質(zhì)感與視野效果的問(wèn)題 一方面在社區(qū)南向邊沿種植成樹，將西邊原有的柏樹綠化帶拆除，拓寬項(xiàng)目西側(cè)步道，重新進(jìn)行綠化規(guī)劃， 增加瘦水、枯石等景觀小品 ，在景觀規(guī)劃中增加景觀內(nèi)涵的文化性，拔高社區(qū)品質(zhì)并重新安裝、 翻新兒童游樂(lè)設(shè)施，并考慮 適當(dāng)增加遮陽(yáng)棚 ，提高設(shè)施利用率，提高項(xiàng)目品質(zhì)。 針對(duì)“ S（優(yōu)勢(shì)） +O（機(jī)會(huì)）組合”的對(duì)策 將本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)點(diǎn)有機(jī)結(jié)合，借機(jī)會(huì)點(diǎn)彰顯項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。 萊山旅游文化區(qū)規(guī)劃發(fā)展 進(jìn)程日趨成熟的機(jī)會(huì)點(diǎn)，在宣傳和推介時(shí) 對(duì)片區(qū)未來(lái)規(guī)劃和發(fā)展前景作正面宣傳介紹 ，烘托項(xiàng)目置身的高尚濱海生活大環(huán)境，使買家切實(shí)感受到本項(xiàng)目規(guī)劃前景的優(yōu)越，近中心而非鬧市，刺激購(gòu)買欲望。 針對(duì)“ S（優(yōu)勢(shì)） +T（威脅）組合”的對(duì)策 整合本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，分析市場(chǎng)有效需求特征和本項(xiàng)目的客觀威脅來(lái)源，切準(zhǔn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，規(guī)避客觀威脅，揚(yáng)長(zhǎng)避短，化不利為有利。對(duì)此，在整個(gè)銷售過(guò)程中， 加強(qiáng)對(duì)加息銷售說(shuō)辭的培訓(xùn) ，同時(shí) 制定更為靈活的付款方式 ，以減輕銀行加息帶來(lái)的貸款硬傷。對(duì)此，在整合傳播時(shí)須堅(jiān)持運(yùn)用獨(dú)特廣告策略進(jìn)行廣告訴求和宣傳推介，強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目的獨(dú)有優(yōu)勢(shì) 和 獨(dú)特風(fēng)格 ，避免本項(xiàng)目淹沒在茫茫的樓盤海洋之中。 對(duì)緊鄰 樓盤可能降價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的威脅，在整合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的同時(shí)，另一方面要堅(jiān)持加強(qiáng)和優(yōu)化工程管理，控制成本，努力發(fā)掘和提高資金的實(shí)際使用效率，同時(shí)強(qiáng)調(diào)真正意義上的豪華裝修優(yōu)勢(shì)場(chǎng)賣點(diǎn)，盡量爭(zhēng)取價(jià)格回旋空間，為 靈活實(shí)施定價(jià)策略 奠定堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。銷售部選址及裝修裝飾 在戶外導(dǎo)視及入項(xiàng)目主路包裝的基礎(chǔ)上，建議將項(xiàng)目銷售部設(shè)立在 1號(hào)樓底層，便于銷售人員引導(dǎo)客戶看房、促進(jìn)成交。 項(xiàng)目整改 相關(guān)戶外導(dǎo)視、動(dòng)線制作安裝 最關(guān)鍵的是濱海路入口道路指示牌，明確標(biāo)示項(xiàng)目方位，便于識(shí)別尋找。相關(guān)路牌、戶外形象的樹立對(duì)項(xiàng)目形象的確定至關(guān)重要。宣傳媒體選擇及總體排期 銷售物料準(zhǔn)備 開盤前 2 周為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，進(jìn)行產(chǎn)品市場(chǎng)形象的宣導(dǎo)與建立，客戶篩選與積累，銷售蓄水 4） 強(qiáng)銷期（ 2 個(gè)月左右） 節(jié)后兩個(gè)月為項(xiàng)目持續(xù)強(qiáng)銷期，又迎來(lái)煙臺(tái)氣候宜人的春季，此階段無(wú)論推廣節(jié)奏、推廣力度都為最強(qiáng)期。 新聞點(diǎn)挖掘及軟稿計(jì)劃 知本家專屬亞別墅的生活方式 三重景觀設(shè)計(jì) VS 人文品味典雅裝修 三維空間戶型的經(jīng)典尊雅 ?? 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) 1） 開盤 2） 亞別墅生活方式論壇 3） 高爾夫聯(lián)誼會(huì) 4） 香茗秀（茶會(huì)） ?? 推廣渠道 1） 與大成汽車俱樂(lè)部合作的開盤車展及盛裝酒會(huì) 2） 煙臺(tái)市高檔寫字樓派單、掃樓 3） 韓國(guó)雜志 4） DM 直郵 5） 與《煙臺(tái)晚報(bào)》合作“亞別墅生活方式論壇” 6） 與中心酒店、濱海假日酒店等一些高檔消費(fèi)、休閑場(chǎng)所合作香茗秀（茶會(huì)）及派單、放單 7） 濱海路導(dǎo)視系統(tǒng) 8） 戶外媒體及其它媒體組合 ?? 語(yǔ)言模式 三語(yǔ)推 廣 ，所有推廣均采用中文、韓文、英文三種語(yǔ)言模式。 預(yù)約看房 建立規(guī)范嚴(yán)格的物業(yè)形象，所有客戶看房必須提前預(yù)約，沒有銷售人員帶領(lǐng)，絕對(duì)不允許客戶私自進(jìn)入社區(qū)，一方面增加項(xiàng)目神秘感，一方面突出項(xiàng)目安全性、私密性與高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。 同時(shí)，可 以將銷售部洽談區(qū)布置成品茗區(qū)，銷售人員一面向客戶展示茶道，一面介紹項(xiàng)目，在娓娓道來(lái)的輕聲細(xì)語(yǔ)中感受項(xiàng)目濃郁的文化氣息，增強(qiáng)客戶的心理打擊力。 （三） 物業(yè)服務(wù) 鑒于項(xiàng)目的高品質(zhì)文化定位及目標(biāo)客戶定位，項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)對(duì)項(xiàng)目整體定位提升至關(guān)重要。 安全服務(wù) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)：對(duì)小區(qū)入口、重要道路、重要部位、小區(qū)圍墻進(jìn)行自動(dòng) /手動(dòng)全方位監(jiān)控 家庭安全防范系統(tǒng)：每戶設(shè)緊急按鈕，并與小區(qū)安保中心聯(lián)網(wǎng) 出入管理： 24 小時(shí)出入管理，車輛限速 公共服務(wù) 公用機(jī)電設(shè)施管理系統(tǒng)：對(duì)小區(qū)照明等設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控管理 三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)：將各住戶的水表、電表、燃?xì)獗?的數(shù)據(jù)直傳各專業(yè)公司 車位、車庫(kù)：地下車庫(kù)及地面設(shè)有機(jī)動(dòng)停車位 消防：地下車庫(kù)及會(huì)所設(shè)消防火栓和自動(dòng)噴淋系統(tǒng) 特色服務(wù) 無(wú)償服務(wù)部分： 客戶熱線（ 24 小時(shí)熱線） 電話喚醒、留言服務(wù) 燙洗衣物服務(wù)（管理處協(xié)助洗衣店收衣發(fā)衣） 預(yù)訂及叫車接送服務(wù) 車輛清洗（每月兩次） 代訂報(bào)刊雜志（管理處負(fù)責(zé)辦理訂閱手續(xù)，訂閱費(fèi)用由業(yè)主自理） 保姆介紹（管理處負(fù)責(zé)推薦家政公司） 24 小時(shí)醫(yī)療急 救服務(wù)（管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系附近醫(yī)院） 24 小時(shí)緊急援助服務(wù) 代收郵件服務(wù) 代辦速遞服務(wù)（管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系快遞公司） 代辦保險(xiǎn)服務(wù)（管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系和推薦保險(xiǎn)公司） 失物招領(lǐng) 空置單元管理 代辦會(huì)所會(huì)員卡 有償服務(wù)部分： 廚師上門服務(wù) 健康查體 室內(nèi)清潔服務(wù) 室內(nèi)綠化服務(wù) 24 小時(shí)工程維修服務(wù) 工程部分： 墻面掛物 更換照明燈 安裝鏡子 修理龍頭漏水 室內(nèi)配電箱修理 門、窗修理（不含油漆） 電視調(diào)節(jié) 水斗下水管修理 下水道疏通 脫排清洗 更換水龍頭 其他未列明項(xiàng)目 清潔服務(wù)部分（單元內(nèi)清潔服務(wù)）： 家具、門框、門套抹 塵及地坪拖洗、地毯吸塵 墻面、門及地坪拖洗、櫥柜、水槽、水龍頭清潔、廚房設(shè)備抹塵 洗臉盆、坐廁、浴缸、龍頭清洗，門及地坪清洗 玻璃窗、鏡子清洗 不銹鋼欄桿、玻璃、地坪清洗 墻壁、燈具、天花抹塵、空調(diào)室內(nèi)機(jī)清洗 地板打蠟 三、 主要營(yíng)銷道具 樓書 本項(xiàng)目定位極具文化品味，且為豪宅性質(zhì)，目標(biāo)客戶群為有著較高 社會(huì)地位、經(jīng)濟(jì)地位的知本階層，故樓書的設(shè)計(jì)也應(yīng)具備相當(dāng)?shù)奈幕?，體現(xiàn)高階層人群的心理品味。 且印刷數(shù)量不宜多，突出其“珍稀性”。 為節(jié)約成本，也可考慮做成資料封套，可將全部資料納入其中。 品茗區(qū) 將銷售部洽談區(qū)演變?yōu)槠奋鴧^(qū)，首先從人為行動(dòng)方面加強(qiáng)項(xiàng)目文化氛圍，在茶藝演示中加強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知，同時(shí)在儒雅、溫 婉的香茗氛圍中貼合客戶追求文化品質(zhì)的心理，讓客戶體會(huì)到由外而內(nèi)的文化蘊(yùn)涵。 看房禮品 預(yù)約看房的客戶，可贈(zèng)送如《羅馬假日》、《鋼琴師》等經(jīng)典故事片正版影碟，在片頭、封套處加上本項(xiàng)目相關(guān)宣傳短片、宣傳資料。 其他 恒基房產(chǎn) 2021 年 11 月 1 日