【正文】 元門(mén)也只是普通入戶門(mén)，沒(méi)有安防功能。 1 地下展廳、底層會(huì)所等面積過(guò)大，實(shí)用率低 項(xiàng)目地下部分原規(guī)劃為展廳、咖啡廳，共 3000 ㎡，整體面積過(guò)大， 社區(qū)既定戶數(shù)難以支持。每棟樓底層原規(guī)劃為會(huì)所，數(shù)量、面積也都偏多偏大，實(shí)用率太低。 （三） 項(xiàng)目的 SWOT 矩陣分析 S（ Strength 優(yōu)勢(shì)） 高尚濱海居住大環(huán)境初具規(guī)模 鬧中取靜，沉穩(wěn)不張揚(yáng) 僅 40 席尊貴住戶 戶型結(jié)構(gòu)豐富，錯(cuò)層、錯(cuò)躍結(jié)合、躍復(fù)合題，三維立體空間 濃厚文化品味的豪華裝修，即買即住 交通便利，貫通性強(qiáng) 社區(qū)自有網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)等休 閑運(yùn)動(dòng)配套 W（ Weakness 劣勢(shì)） 項(xiàng)目夾在萬(wàn)光觀?；▓@和聲遠(yuǎn)山莊之 間，既不臨近濱海路也不臨近觀海路，入口主路路面窄路況差不易識(shí)別。 社區(qū)配套尚未完善 建成年限較早，道路、裝修等都已相對(duì)陳舊 部分單位不能直接觀海 物業(yè)智能安防較弱 西面、南面均有障礙物，嚴(yán)重影響項(xiàng)目整體品質(zhì)感與視野效果 O（ Opportunity 機(jī)會(huì)） 萊山旅游文化區(qū)不斷發(fā)展，各種生活配套進(jìn)一步完善 二次置業(yè)人士增加 濱海路、觀海路兩條高質(zhì)量道路 規(guī)劃道路永昌路直通煙威高速 T（ Threat 威脅） *銀行利率調(diào)整，房貸利率提高 個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)預(yù)期不容樂(lè)觀，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊較大，在一定程度上會(huì)影響到一部分客戶的購(gòu)房計(jì)劃 緊鄰樓盤(pán)有一部分尾盤(pán)，有競(jìng)爭(zhēng)壓力 周邊同期開(kāi)售樓盤(pán)帶來(lái)激烈競(jìng)爭(zhēng) 該片區(qū)海景概念樓盤(pán)多，影響大，瓜分市場(chǎng)份額，爭(zhēng)奪部分有效購(gòu)買力 *10 月 29 日央行發(fā)布了加息的消息， 一年期貸款利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行 %上調(diào)到 %，其他各檔次貸款利率也作了相應(yīng)調(diào)整，中長(zhǎng)期貸款利率上調(diào)幅度大于短期 。銀行存貸款利率加息 ，從絕對(duì)數(shù)字看并不多，所以對(duì)經(jīng)濟(jì)的短期影響并不會(huì)很大。但重要的是透露出的一種信號(hào)，給予的市 場(chǎng)預(yù)期卻 不容樂(lè)觀 ，顯然市場(chǎng)預(yù)期這很可能是一輪加息的開(kāi)始。 從 1996 年開(kāi)始的一輪銀行利率降低，大約在 2021 年達(dá)到谷底狀態(tài)，在維持了低利率的谷底狀態(tài) 5 年后，現(xiàn)在銀行利率出現(xiàn)了上調(diào)信號(hào)，這一次的加息是央行繼 1996 年的利率下 降以來(lái)的第一次加息，這還很可能是利率水平的一個(gè) U 型結(jié)構(gòu)的右翹的開(kāi)始。 央行加息最直接影響的是房地產(chǎn)和股市，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)，但如果只是一次加息，只是 的調(diào)整，顯然并不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格出現(xiàn)什么大影響。 但這種加息與國(guó)家土地供應(yīng)趨緊的政策做對(duì)沖的話，顯然房地產(chǎn)價(jià)格受到短 期沖擊后還會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)上沖，這就又將迫使央行做出是否再次加息的決策 ， 房地產(chǎn)市場(chǎng)與央行加息的博弈似乎才剛剛開(kāi)始。 二、 項(xiàng)目改造建議 沿濱海路加設(shè)導(dǎo)視系統(tǒng)，增加項(xiàng)目識(shí)別性；同時(shí)在主路入口處增設(shè)方向指引牌，明確標(biāo)明項(xiàng)目方位所在。 在主入道路盡頭濱海路東沿增設(shè)防護(hù)欄，可做成項(xiàng)目相關(guān)雕塑，或形象展示牌，既體現(xiàn)物業(yè)的人文關(guān)懷，又可提升項(xiàng)目形象。 社區(qū)外規(guī)劃永昌路及進(jìn)入項(xiàng)目的主入口目前路況較差，且坡度較大，建議平整路面，道旁增設(shè)低桿路燈，增加適量減速杠，加強(qiáng)安全性，同時(shí)可做為項(xiàng)目“私家路”的一部分，成為項(xiàng)目外在導(dǎo)視包裝，體 現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)。 戶內(nèi)裝修的細(xì)部處理加強(qiáng)，如墻角的處理、管井掩蓋等，以成熟完善的典雅裝修配套進(jìn)一步拉升項(xiàng)目品質(zhì)。 社區(qū)綠化加強(qiáng)，將社區(qū)西邊原有的柏樹(shù)綠化帶拆除，一方面拓寬項(xiàng)目西側(cè)步道，重新進(jìn)行綠化規(guī)劃，增加瘦水、枯石等景觀小品，在景觀規(guī)劃中增加景觀內(nèi)涵的文化性，拔高社區(qū)品質(zhì)；另一方面重新安裝兒童游樂(lè)設(shè)施，并考慮適 當(dāng)增加遮陽(yáng)棚，提高設(shè)施利用率，提高項(xiàng)目品質(zhì)。社區(qū)南端增加成樹(shù)種植，減弱舊廠房的不利影響。 社區(qū)外入社區(qū)主路南側(cè)障礙物外增設(shè)大幅形象廣告牌，既可減輕障礙物對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的的影響，又可成為項(xiàng)目宣傳的一個(gè)廣告墻， 加強(qiáng)項(xiàng)目宣傳力度，提升品質(zhì)感。 底層會(huì)所改為平層住宅，配贈(zèng)私家花園。在花園內(nèi)鋪設(shè)草磚，既可減少綠化資金投入，又可迅速改觀項(xiàng)目綠化狀況。 對(duì) 160 ㎡戶型進(jìn)行改造，增加至少一個(gè)臥室以符合基本居住要求。 重新鋪設(shè)社區(qū)內(nèi)公共路面，使路面平整、嶄新，并適當(dāng)增加少量景觀小品，加強(qiáng)人性化感觀。 地下留 1500 ㎡左右做為社區(qū)雙車位停車場(chǎng)，其余做為社區(qū)會(huì)所配套，增加健身、娛樂(lè)、休閑等功能。 1 安全系統(tǒng)加強(qiáng)，社區(qū)大門(mén)、單元防盜門(mén)、入戶防盜門(mén)、遠(yuǎn)紅外監(jiān)視系統(tǒng)，社區(qū)巡更系統(tǒng)智能化。 1 建立高品質(zhì)的物業(yè)形象， 24 小時(shí)保安、預(yù)約看房制度及 其他高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容明確展現(xiàn) 第二部分：項(xiàng)目定位 一、 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)特征定位 （一） 離塵不離城，鬧中取靜 項(xiàng)目置身于濱海中路大的海景高尚居住環(huán)境中，又相對(duì)獨(dú)立，位于成光觀?；▓@后，獨(dú)辟雅居，鬧中取靜。 （二） 三維立體空間豐富戶型結(jié)構(gòu) 錯(cuò)層、錯(cuò)躍結(jié)合、躍復(fù)合題，三維立體超大空間，大客廳、生活廳、創(chuàng)作室等多種戶型功能的運(yùn)用，賦予空間不凡動(dòng)感，無(wú)限生活享受。 （三） 精致典雅裝修，濃郁藝術(shù)品味 本項(xiàng)目戶裝修極具藝術(shù)品味不，頂、墻、地的處理都經(jīng)過(guò)精雕細(xì)琢，再加上不同功能分區(qū)不同款式燈飾的動(dòng)用，更增添了戶內(nèi)空間的賞心悅目 。 （四） 原木窗框與濃重色彩外立面，凸顯文化品質(zhì) 原木窗框與濃重色彩外立面的大膽運(yùn)用，以及歐式陽(yáng)光、大飄窗、弧形窗等建筑元素的完美融合，賦予項(xiàng)目外立面不同凡想的流暢動(dòng)感，凸顯文化品質(zhì)。 （五） 僅 40 戶尊享的榮耀席位 高檔次生活大氛圍，小規(guī)模居住社區(qū)，僅 40 戶擁有，彰顯無(wú)限尊崇榮耀。 （六） 社區(qū)環(huán)境自成體系 社區(qū)雖小，功能齊全。網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、兒童游樂(lè)場(chǎng)一應(yīng)俱全，海景、湖景、社區(qū)內(nèi)景多重景觀規(guī)劃，烘托出本項(xiàng)目規(guī)模雖小眼界甚寬的人本氛圍。 二、 項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位 （一） 目標(biāo)客戶定位 由第一部分對(duì)本項(xiàng)目的綜合分析及項(xiàng)目既有現(xiàn)狀，初 步將本項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶定位于 知本階層 ，即有較高知識(shí)文化水平，并已將文化融合到自身的事業(yè)、生活發(fā)展當(dāng)中，具有相當(dāng)?shù)奈幕肺丁? 知本家 這是本項(xiàng)目的主力客戶群，也是最符合項(xiàng)目既有裝修風(fēng)格與戶型格局的人群，他們包括 較高層次文人、藝術(shù)家、知識(shí)信息產(chǎn)業(yè)企業(yè)主等以知識(shí)為獲取財(cái)富主要手段的人群 ，以知識(shí)、信息為事業(yè)發(fā)展的主動(dòng)力之一，對(duì)生活品質(zhì)、文化韻味等都具有極高有品鑒能力。他們資金雄厚，有穩(wěn)定的收入來(lái)源，注重生活的品質(zhì)與質(zhì)量。 政府高層官員 這部分客戶具備一定的購(gòu)買能力，自身社會(huì)地位較高，且基本受過(guò)較高教育，多為 政府部分 高層領(lǐng)導(dǎo) ，對(duì)文化品味具有一定有品鑒能力和一定程度的虛榮追捧意味，生活收入穩(wěn)定，并極可能有相當(dāng)一部分灰色收入，既講究居住環(huán)境的舒適典雅，又要求一定的私密性。 收入水平較高的私企高層管理人員 這部分客戶是煙臺(tái)二次置業(yè)群體的主力軍，他們有較高且穩(wěn)定的收入，屬 社會(huì)的精英人士 ，向往而且極有機(jī)會(huì)向上發(fā)展，向社會(huì)頂級(jí)人士看齊，不可排隊(duì)購(gòu)買本項(xiàng)目的可能。居所也是他們追求的一個(gè)重要目標(biāo)，他們對(duì)物業(yè)的檔次和品位相當(dāng)注重，同時(shí)也強(qiáng)調(diào)物業(yè)未來(lái)的升值潛力。一般而言，他們會(huì)選擇檔次與其身份相配而且價(jià)格實(shí)惠的物業(yè)，屬于理性購(gòu)買型客戶群體 。這部分客戶購(gòu)買本項(xiàng)目普通戶型（ 160 ㎡錯(cuò)層）的可能性會(huì)比較大。 有穩(wěn)定高收入的韓國(guó)家庭 這部分客戶至少有一方長(zhǎng)期住在煙臺(tái)，多為 駐煙韓資企業(yè)人員或在煙臺(tái)有生意的韓國(guó)人 ，買房