【正文】 元門也只是普通入戶門，沒有安防功能。 1 地下展廳、底層會所等面積過大，實用率低 項目地下部分原規(guī)劃為展廳、咖啡廳，共 3000 ㎡，整體面積過大， 社區(qū)既定戶數(shù)難以支持。每棟樓底層原規(guī)劃為會所，數(shù)量、面積也都偏多偏大，實用率太低。 （三） 項目的 SWOT 矩陣分析 S（ Strength 優(yōu)勢） 高尚濱海居住大環(huán)境初具規(guī)模 鬧中取靜，沉穩(wěn)不張揚 僅 40 席尊貴住戶 戶型結(jié)構(gòu)豐富，錯層、錯躍結(jié)合、躍復合題，三維立體空間 濃厚文化品味的豪華裝修，即買即住 交通便利，貫通性強 社區(qū)自有網(wǎng)球場、高爾夫練習場等休 閑運動配套 W（ Weakness 劣勢） 項目夾在萬光觀?；▓@和聲遠山莊之 間，既不臨近濱海路也不臨近觀海路，入口主路路面窄路況差不易識別。 社區(qū)配套尚未完善 建成年限較早，道路、裝修等都已相對陳舊 部分單位不能直接觀海 物業(yè)智能安防較弱 西面、南面均有障礙物，嚴重影響項目整體品質(zhì)感與視野效果 O（ Opportunity 機會） 萊山旅游文化區(qū)不斷發(fā)展，各種生活配套進一步完善 二次置業(yè)人士增加 濱海路、觀海路兩條高質(zhì)量道路 規(guī)劃道路永昌路直通煙威高速 T（ Threat 威脅） *銀行利率調(diào)整，房貸利率提高 個百分點，市場預期不容樂觀，對房地產(chǎn)市場沖擊較大，在一定程度上會影響到一部分客戶的購房計劃 緊鄰樓盤有一部分尾盤，有競爭壓力 周邊同期開售樓盤帶來激烈競爭 該片區(qū)海景概念樓盤多，影響大，瓜分市場份額，爭奪部分有效購買力 *10 月 29 日央行發(fā)布了加息的消息， 一年期貸款利率上調(diào) 個百分點，由現(xiàn)行 %上調(diào)到 %，其他各檔次貸款利率也作了相應調(diào)整，中長期貸款利率上調(diào)幅度大于短期 。銀行存貸款利率加息 ，從絕對數(shù)字看并不多，所以對經(jīng)濟的短期影響并不會很大。但重要的是透露出的一種信號，給予的市 場預期卻 不容樂觀 ，顯然市場預期這很可能是一輪加息的開始。 從 1996 年開始的一輪銀行利率降低，大約在 2021 年達到谷底狀態(tài)，在維持了低利率的谷底狀態(tài) 5 年后，現(xiàn)在銀行利率出現(xiàn)了上調(diào)信號，這一次的加息是央行繼 1996 年的利率下 降以來的第一次加息，這還很可能是利率水平的一個 U 型結(jié)構(gòu)的右翹的開始。 央行加息最直接影響的是房地產(chǎn)和股市，尤其是房地產(chǎn)市場，但如果只是一次加息，只是 的調(diào)整，顯然并不會對房地產(chǎn)市場的價格出現(xiàn)什么大影響。 但這種加息與國家土地供應趨緊的政策做對沖的話，顯然房地產(chǎn)價格受到短 期沖擊后還會繼續(xù)出現(xiàn)上沖，這就又將迫使央行做出是否再次加息的決策 ， 房地產(chǎn)市場與央行加息的博弈似乎才剛剛開始。 二、 項目改造建議 沿濱海路加設導視系統(tǒng)，增加項目識別性；同時在主路入口處增設方向指引牌，明確標明項目方位所在。 在主入道路盡頭濱海路東沿增設防護欄，可做成項目相關雕塑，或形象展示牌，既體現(xiàn)物業(yè)的人文關懷，又可提升項目形象。 社區(qū)外規(guī)劃永昌路及進入項目的主入口目前路況較差，且坡度較大，建議平整路面，道旁增設低桿路燈，增加適量減速杠，加強安全性，同時可做為項目“私家路”的一部分，成為項目外在導視包裝，體 現(xiàn)項目品質(zhì)。 戶內(nèi)裝修的細部處理加強，如墻角的處理、管井掩蓋等，以成熟完善的典雅裝修配套進一步拉升項目品質(zhì)。 社區(qū)綠化加強，將社區(qū)西邊原有的柏樹綠化帶拆除，一方面拓寬項目西側(cè)步道，重新進行綠化規(guī)劃，增加瘦水、枯石等景觀小品，在景觀規(guī)劃中增加景觀內(nèi)涵的文化性，拔高社區(qū)品質(zhì)；另一方面重新安裝兒童游樂設施，并考慮適 當增加遮陽棚，提高設施利用率，提高項目品質(zhì)。社區(qū)南端增加成樹種植，減弱舊廠房的不利影響。 社區(qū)外入社區(qū)主路南側(cè)障礙物外增設大幅形象廣告牌，既可減輕障礙物對項目品質(zhì)的的影響，又可成為項目宣傳的一個廣告墻， 加強項目宣傳力度，提升品質(zhì)感。 底層會所改為平層住宅，配贈私家花園。在花園內(nèi)鋪設草磚，既可減少綠化資金投入，又可迅速改觀項目綠化狀況。 對 160 ㎡戶型進行改造，增加至少一個臥室以符合基本居住要求。 重新鋪設社區(qū)內(nèi)公共路面，使路面平整、嶄新，并適當增加少量景觀小品，加強人性化感觀。 地下留 1500 ㎡左右做為社區(qū)雙車位停車場，其余做為社區(qū)會所配套，增加健身、娛樂、休閑等功能。 1 安全系統(tǒng)加強，社區(qū)大門、單元防盜門、入戶防盜門、遠紅外監(jiān)視系統(tǒng)，社區(qū)巡更系統(tǒng)智能化。 1 建立高品質(zhì)的物業(yè)形象， 24 小時保安、預約看房制度及 其他高品質(zhì)物業(yè)服務內(nèi)容明確展現(xiàn) 第二部分：項目定位 一、 項目優(yōu)勢特征定位 （一） 離塵不離城，鬧中取靜 項目置身于濱海中路大的海景高尚居住環(huán)境中，又相對獨立，位于成光觀?；▓@后，獨辟雅居，鬧中取靜。 （二） 三維立體空間豐富戶型結(jié)構(gòu) 錯層、錯躍結(jié)合、躍復合題，三維立體超大空間，大客廳、生活廳、創(chuàng)作室等多種戶型功能的運用，賦予空間不凡動感，無限生活享受。 （三） 精致典雅裝修，濃郁藝術品味 本項目戶裝修極具藝術品味不，頂、墻、地的處理都經(jīng)過精雕細琢，再加上不同功能分區(qū)不同款式燈飾的動用，更增添了戶內(nèi)空間的賞心悅目 。 （四） 原木窗框與濃重色彩外立面，凸顯文化品質(zhì) 原木窗框與濃重色彩外立面的大膽運用，以及歐式陽光、大飄窗、弧形窗等建筑元素的完美融合，賦予項目外立面不同凡想的流暢動感，凸顯文化品質(zhì)。 （五） 僅 40 戶尊享的榮耀席位 高檔次生活大氛圍，小規(guī)模居住社區(qū)，僅 40 戶擁有，彰顯無限尊崇榮耀。 （六） 社區(qū)環(huán)境自成體系 社區(qū)雖小，功能齊全。網(wǎng)球場、高爾夫練習場、兒童游樂場一應俱全，海景、湖景、社區(qū)內(nèi)景多重景觀規(guī)劃，烘托出本項目規(guī)模雖小眼界甚寬的人本氛圍。 二、 項目目標市場定位 （一） 目標客戶定位 由第一部分對本項目的綜合分析及項目既有現(xiàn)狀，初 步將本項目主要目標客戶定位于 知本階層 ，即有較高知識文化水平，并已將文化融合到自身的事業(yè)、生活發(fā)展當中，具有相當?shù)奈幕肺丁? 知本家 這是本項目的主力客戶群，也是最符合項目既有裝修風格與戶型格局的人群，他們包括 較高層次文人、藝術家、知識信息產(chǎn)業(yè)企業(yè)主等以知識為獲取財富主要手段的人群 ，以知識、信息為事業(yè)發(fā)展的主動力之一，對生活品質(zhì)、文化韻味等都具有極高有品鑒能力。他們資金雄厚，有穩(wěn)定的收入來源，注重生活的品質(zhì)與質(zhì)量。 政府高層官員 這部分客戶具備一定的購買能力，自身社會地位較高，且基本受過較高教育，多為 政府部分 高層領導 ，對文化品味具有一定有品鑒能力和一定程度的虛榮追捧意味，生活收入穩(wěn)定，并極可能有相當一部分灰色收入，既講究居住環(huán)境的舒適典雅，又要求一定的私密性。 收入水平較高的私企高層管理人員 這部分客戶是煙臺二次置業(yè)群體的主力軍，他們有較高且穩(wěn)定的收入，屬 社會的精英人士 ，向往而且極有機會向上發(fā)展，向社會頂級人士看齊，不可排隊購買本項目的可能。居所也是他們追求的一個重要目標，他們對物業(yè)的檔次和品位相當注重，同時也強調(diào)物業(yè)未來的升值潛力。一般而言，他們會選擇檔次與其身份相配而且價格實惠的物業(yè)，屬于理性購買型客戶群體 。這部分客戶購買本項目普通戶型（ 160 ㎡錯層）的可能性會比較大。 有穩(wěn)定高收入的韓國家庭 這部分客戶至少有一方長期住在煙臺，多為 駐煙韓資企業(yè)人員或在煙臺有生意的韓國人 ，買房