【正文】 上調(diào)信號，這一次的加息是央行繼 1996 年的利率下 降以來的第一次加息，這還很可能是利率水平的一個 U 型結(jié)構(gòu)的右翹的開始。 但這種加息與國家土地供應(yīng)趨緊的政策做對沖的話，顯然房地產(chǎn)價格受到短 期沖擊后還會繼續(xù)出現(xiàn)上沖，這就又將迫使央行做出是否再次加息的決策 ， 房地產(chǎn)市場與央行加息的博弈似乎才剛剛開始。 在主入道路盡頭濱海路東沿增設(shè)防護(hù)欄，可做成項目相關(guān)雕塑，或形象展示牌，既體現(xiàn)物業(yè)的人文關(guān)懷，又可提升項目形象。 戶內(nèi)裝修的細(xì)部處理加強(qiáng)，如墻角的處理、管井掩蓋等，以成熟完善的典雅裝修配套進(jìn)一步拉升項目品質(zhì)。社區(qū)南端增加成樹種植，減弱舊廠房的不利影響。 底層會所改為平層住宅，配贈私家花園。 對 160 ㎡戶型進(jìn)行改造，增加至少一個臥室以符合基本居住要求。 地下留 1500 ㎡左右做為社區(qū)雙車位停車場，其余做為社區(qū)會所配套，增加健身、娛樂、休閑等功能。 1 建立高品質(zhì)的物業(yè)形象， 24 小時保安、預(yù)約看房制度及 其他高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容明確展現(xiàn) 第二部分：項目定位 一、 項目優(yōu)勢特征定位 （一） 離塵不離城，鬧中取靜 項目置身于濱海中路大的海景高尚居住環(huán)境中，又相對獨立，位于成光觀?；▓@后，獨辟雅居，鬧中取靜。 （三） 精致典雅裝修，濃郁藝術(shù)品味 本項目戶裝修極具藝術(shù)品味不，頂、墻、地的處理都經(jīng)過精雕細(xì)琢，再加上不同功能分區(qū)不同款式燈飾的動用，更增添了戶內(nèi)空間的賞心悅目 。 （五） 僅 40 戶尊享的榮耀席位 高檔次生活大氛圍，小規(guī)模居住社區(qū)，僅 40 戶擁有，彰顯無限尊崇榮耀。網(wǎng)球場、高爾夫練習(xí)場、兒童游樂場一應(yīng)俱全，海景、湖景、社區(qū)內(nèi)景多重景觀規(guī)劃，烘托出本項目規(guī)模雖小眼界甚寬的人本氛圍。 知本家 這是本項目的主力客戶群，也是最符合項目既有裝修風(fēng)格與戶型格局的人群，他們包括 較高層次文人、藝術(shù)家、知識信息產(chǎn)業(yè)企業(yè)主等以知識為獲取財富主要手段的人群 ，以知識、信息為事業(yè)發(fā)展的主動力之一，對生活品質(zhì)、文化韻味等都具有極高有品鑒能力。 政府高層官員 這部分客戶具備一定的購買能力，自身社會地位較高，且基本受過較高教育，多為 政府部分 高層領(lǐng)導(dǎo) ，對文化品味具有一定有品鑒能力和一定程度的虛榮追捧意味，生活收入穩(wěn)定，并極可能有相當(dāng)一部分灰色收入，既講究居住環(huán)境的舒適典雅，又要求一定的私密性。居所也是他們追求的一個重要目標(biāo)，他們對物業(yè)的檔次和品位相當(dāng)注重，同時也強(qiáng)調(diào)物業(yè)未來的升值潛力。這部分客戶購買本項目普通戶型（ 160 ㎡錯層）的可能性會比較大。他們有穩(wěn)定的收入，基于種種原因，需要在煙臺置業(yè)。 小結(jié)： 綜合以上分析，本項目目標(biāo)客戶定位為： 以知本家階層為主， 輔以一定量的政府高層官員 及收入水平較高的高層私企管理人員， 同時不 排斥一定量的韓國客戶 （二） 目標(biāo)客戶消費(fèi)傾向 知本家 知本家一族在工作上全身心地投入， 因此更加注重工作之外的家居時光， 格外注重生活品質(zhì)，崇尚自然，追求個性 與文化品味的結(jié)合，擁有 精明理智 的 消費(fèi)習(xí)慣 ； 在環(huán)境上，他們 對環(huán)境日益提升有著迫切的渴望，他們討厭 生活在毫無綠意的鋼筋水泥的叢林里，討厭噪音、廢氣污染 ，因此遼闊的大海、別致的社區(qū)景觀、半隱半露的社區(qū)位置都是他們理想的居住環(huán)境； 在戶型上，這一階層更注重戶型對生活質(zhì)量的提升，戶型功能的分割更講究舒適性、私隱性與享受性； 能極其方便地從報紙、電視等各類傳媒獲得房地產(chǎn)信息資源，廣告信息的引導(dǎo)性較強(qiáng)，但更 相信自己的實際感受，故 項目售樓處及示范單位的裝修設(shè)計水平將對銷售進(jìn)度有很大程度的影響。具有較高社會地位，被認(rèn)同感極強(qiáng)； 收入穩(wěn)定，并有相當(dāng)一部分灰色收入，故對置業(yè)的隱秘性要求較高； 對政府經(jīng)濟(jì)政策獲知較早，反應(yīng)迅速 收入水平較高的私企高層管理人員 工作上全身心投入，私人時間較少 對交通、周邊生活氛圍的要求較高 對中國文化有著強(qiáng)烈的追求認(rèn)知欲望； 群居性強(qiáng)，較易接受朋友影響； 對物業(yè)品質(zhì)、社區(qū)配套要求較高； （三） 目標(biāo)客戶的相關(guān)要求 綜合目標(biāo)客戶群定位，本項目的目標(biāo)客戶具有較高的文化品味及文化追求，社會地位、經(jīng)濟(jì)地位較高，因而有著對項目嚴(yán)格的居住環(huán)境 、物業(yè)品質(zhì)等多方面要求。關(guān)注項目自身景觀環(huán)境及物業(yè)品質(zhì) 這部分目標(biāo)客戶對項目自身的景觀環(huán)境非常關(guān)注，認(rèn)為環(huán)境就是生活的一部分，尤其是能夠敏感的感觸到項目景觀中所包涵的文化底蘊(yùn)。 所以，相對更加靈活的付款方式、較大年限的按揭，都是吸引這部分客戶目光的賣點。具有較為強(qiáng)烈的文化品味追求 這類客戶大部分以知識文化做為他們獲取財富的一種重要手段，擁有相當(dāng)?shù)纳鐣徒?jīng)濟(jì)地位，對文化品質(zhì)具有獨特的鑒賞能力，具有極強(qiáng)的文化品味追求。 相對價格來說，他們更關(guān)注項目自身品質(zhì)與居住環(huán)境。家具擺放，甚至壁紙、燈飾的款式、顏色選擇都是經(jīng)過精雕細(xì)琢的，透露出匠心獨具的設(shè)計風(fēng)格。 2. 戶型品質(zhì) 錯層、錯躍結(jié)合、復(fù)躍合題，三維立體超大空間，功能區(qū)間劃分井井有條，廳室分離，合理照顧了居住的舒適性、私密性與享受性，在上上下下的空間里，品茗觀海，融匯了文化的獨特韻味，隨心感覺自由舒暢，戶型心思精巧縝密，涵養(yǎng)人生大格局。 晝夜管家服務(wù)、 24 小時遠(yuǎn)紅外安防巡更系統(tǒng)等 都是物業(yè)品質(zhì)體現(xiàn)的最外在因素。僅 40 戶小規(guī)模社區(qū)，有錯層、躍層、錯躍結(jié)合豐富定型結(jié)構(gòu)，但有別于別墅的獨門獨戶。 3） 二者結(jié)合在一起，“亞別墅”既區(qū)別于別墅獨門獨戶的疏離感，又區(qū)別于普通社區(qū)的雜亂 平庸，具有一定的文化蘊(yùn)涵，同時點明項目“別墅般的享受，比別墅容易擁有”。 2） 戶內(nèi)裝修的文化品味極其明顯，甚至燈飾的選用、壁紙的選用以及人造壁爐等裝飾小品的采用，都賦予戶型空間以極高的文化內(nèi)涵。 美學(xué) 1） 錯層、錯躍結(jié)合、躍 復(fù)合題三維超大立體空間的運(yùn)用便是美學(xué)于項目的最完美融會，豐富的戶型結(jié)構(gòu)賦予戶內(nèi)空間不同凡想的立體美感。 3） 從項目的外立面效果來看，歐式陽臺、大飄窗等建筑元素的運(yùn)用，不僅增強(qiáng)了項目的觀景效果，同時增強(qiáng)了項目外立面的流暢與美感，也是美學(xué)概念與建筑的貫通。 2） “專屬”概念營造少數(shù)人專有的至尊感。置身初具規(guī)模的高尚濱海居住大環(huán)境，高層次人居氛圍 四通八達(dá)的交通路網(wǎng)，便捷穿梭于繁華靜雅間 錯層、錯躍結(jié)合、躍復(fù)合題，豐富戶型結(jié)構(gòu)賦予生活一種不平凡的動感，獨特而尊雅 原木窗框、濃厚外墻色、流暢建筑外形，美學(xué)與建筑完美融合 僅 40 戶尊享珍藏席位，儒風(fēng)雅韻，只能少數(shù)人擁有 網(wǎng)球場、高爾夫練習(xí)場、兒童游樂場與景觀親密融合自成一體，陽光與微風(fēng)悠然流動 半坡歸家路，在緩緩的角度與輝煌的燈火中，品鑒人生 向上的韻律 ■ 周到高效的物業(yè)服務(wù)，關(guān)心體貼絲絲入扣 3000 平方米超大地下停車場，雙車位配置，創(chuàng)造超人一等的大度生活 事無巨細(xì)的各類家政服務(wù)，卓越人居享受 （二） 案名 風(fēng)雅頌 參考案名： 別院 沁雅苑 逸天邊 山水逸樹 （三） 營銷主題 —— 知本名流生活 參考主題： 知本家亞別墅 知本亞別墅 氣度 視界 顛覆傳統(tǒng)豪宅 （四） 相應(yīng)的營銷對策 綜合前面的 SWOT 分析，提出相應(yīng)的針對性營銷 策略如下： 針對“ S（優(yōu)勢） +W（劣勢）組合”的對策 在項目包裝、宣傳、推售時要靈活運(yùn)用 整合營銷傳播手段和營銷 組合 工具 彰顯項目優(yōu)勢，消除或轉(zhuǎn)化項目劣勢，力爭達(dá)到揚(yáng)長避短，優(yōu)化項目整體質(zhì)素，切準(zhǔn)市