【正文】 自身品質(zhì)來(lái)看，大客廳、大生活廳、大創(chuàng)作室、大衛(wèi)生間等戶型功能的劃分，以及網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施都營(yíng)造了較高的生活品質(zhì)與生活情調(diào)，具有一定的文化氛圍。 2） 在此提出“別墅”的概念，表明項(xiàng)目是高于普通住宅社區(qū)的，本項(xiàng)目戶數(shù)少、面積大，裝修典雅，具有極高的文化品質(zhì)，以“別墅”概念帶動(dòng)項(xiàng)目形象，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的提升極具說(shuō)服力。 3. 物業(yè)品質(zhì) 既是豪宅，就必然擁有豪宅獨(dú)有的物業(yè)品質(zhì)， 除了因?yàn)槠浔旧淼?“先天 ”優(yōu)勢(shì)之外，豪宅是身份的象征， 客戶買的 是富豪的生活，是 “ 尊享 ”六星級(jí)酒店式的服務(wù)， 因 而其 “ 后天 ” 的物業(yè)管理服務(wù)亦成為了增加物業(yè)保值增值的砝碼。 三、 項(xiàng)目品質(zhì)定位 綜合以上對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的相關(guān)分析，可初步確定本項(xiàng)目的品質(zhì)定位為： 具備濃郁文化氣息的豪宅品質(zhì) 1. 文化品質(zhì) 本項(xiàng)目無(wú)論是內(nèi)部裝修的典雅精致，還是樓體外立面的深穩(wěn)內(nèi)斂，都蘊(yùn)含著極其濃厚的文化品質(zhì)。本項(xiàng)目濱海中鬧中取靜的地理位置以及濃厚的文化品味裝修風(fēng)格必將強(qiáng)烈吸引這部分客戶的目光。資金雄厚，但多選擇按揭或分期付款方式 這類目標(biāo)客戶有著雄厚的資金積累，購(gòu)房款不會(huì)構(gòu)成他們較大的資金壓力，但具備優(yōu)良的資金運(yùn)作意識(shí)，往往注重控制前期投入的資金，寧愿多付 利息，選擇按揭付款或分期付款，而不愿將太多資金積壓在個(gè)別項(xiàng)目上。 對(duì)物業(yè)價(jià)格反應(yīng)相對(duì)不是很敏感，但比較關(guān)注銷售總價(jià)； 注重生 活環(huán)境、社區(qū)配套 有穩(wěn)定高收入的韓國(guó)家庭 文化水平較高，收入豐厚 具有較高文化層次及獨(dú)特的藝術(shù)鑒賞能力； 心理認(rèn)同感較強(qiáng)，因?yàn)楸簧鐣?huì)普遍的認(rèn)同而更追求更多人的認(rèn)同，要求被尊重，體現(xiàn)尊崇感； 在地段上，他們渴望過(guò)一種 “ 離塵不離 城” 的生活， 既 不放棄人聲鼎沸、霓虹閃耀的繁華都市生活，同時(shí)又渴望有清新 、隱謐的私人 生活 ； 這部分客戶群通常選擇價(jià)格合理、物業(yè)品質(zhì)高 尚的中等戶型單位，注重環(huán)境、品位、物業(yè)服務(wù)的塑造，以中短期按揭方式供樓，物業(yè)帶裝修更加適合他們的心意。一般而言，他們會(huì)選擇檔次與其身份相配而且價(jià)格實(shí)惠的物業(yè)，屬于理性購(gòu)買型客戶群體 。他們資金雄厚，有穩(wěn)定的收入來(lái)源，注重生活的品質(zhì)與質(zhì)量。 （六） 社區(qū)環(huán)境自成體系 社區(qū)雖小，功能齊全。 （二） 三維立體空間豐富戶型結(jié)構(gòu) 錯(cuò)層、錯(cuò)躍結(jié)合、躍復(fù)合題，三維立體超大空間，大客廳、生活廳、創(chuàng)作室等多種戶型功能的運(yùn)用，賦予空間不凡動(dòng)感，無(wú)限生活享受。 重新鋪設(shè)社區(qū)內(nèi)公共路面，使路面平整、嶄新，并適當(dāng)增加少量景觀小品，加強(qiáng)人性化感觀。 社區(qū)外入社區(qū)主路南側(cè)障礙物外增設(shè)大幅形象廣告牌，既可減輕障礙物對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的的影響，又可成為項(xiàng)目宣傳的一個(gè)廣告墻， 加強(qiáng)項(xiàng)目宣傳力度，提升品質(zhì)感。 社區(qū)外規(guī)劃永昌路及進(jìn)入項(xiàng)目的主入口目前路況較差，且坡度較大，建議平整路面，道旁增設(shè)低桿路燈，增加適量減速杠，加強(qiáng)安全性，同時(shí)可做為項(xiàng)目“私家路”的一部分，成為項(xiàng)目外在導(dǎo)視包裝，體 現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)。 央行加息最直接影響的是房地產(chǎn)和股市，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)，但如果只是一次加息，只是 的調(diào)整，顯然并不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格出現(xiàn)什么大影響。 社區(qū)配套尚未完善 建成年限較早，道路、裝修等都已相對(duì)陳舊 部分單位不能直接觀海 物業(yè)智能安防較弱 西面、南面均有障礙物，嚴(yán)重影響項(xiàng)目整體品質(zhì)感與視野效果 O（ Opportunity 機(jī)會(huì)） 萊山旅游文化區(qū)不斷發(fā)展，各種生活配套進(jìn)一步完善 二次置業(yè)人士增加 濱海路、觀海路兩條高質(zhì)量道路 規(guī)劃道路永昌路直通煙威高速 T（ Threat 威脅） *銀行利率調(diào)整，房貸利率提高 個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)預(yù)期不容樂(lè)觀，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊較大，在一定程度上會(huì)影響到一部分客戶的購(gòu)房計(jì)劃 緊鄰樓盤(pán)有一部分尾盤(pán)，有競(jìng)爭(zhēng)壓力 周邊同期開(kāi)售樓盤(pán)帶來(lái)激烈競(jìng)爭(zhēng) 該片區(qū)海景概念樓盤(pán)多，影響大，瓜分市場(chǎng)份額，爭(zhēng)奪部分有效購(gòu)買力 *10 月 29 日央行發(fā)布了加息的消息， 一年期貸款利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行 %上調(diào)到 %，其他各檔次貸款利率也作了相應(yīng)調(diào)整，中長(zhǎng)期貸款利率上調(diào)幅度大于短期 。單元門也只是普通入戶門，沒(méi)有安防功能。 社區(qū)南面、西面為舊廠房，涂料脫落墻面斑絕駁，嚴(yán)重影響社區(qū)高品質(zhì)形象的建立 生活配套設(shè)施陳舊 兒童游樂(lè)場(chǎng)設(shè)施陳舊，布局擁堵，敞露于雜亂的青柏綠化帶內(nèi)，對(duì)于項(xiàng)目的高品質(zhì)定位來(lái)說(shuō)，實(shí)用性低且嚴(yán)重影響項(xiàng)目形象。 同時(shí)，戶內(nèi)衛(wèi)生狀況也不甚理想，塵土較厚。 社區(qū)配套未成熟 周邊社區(qū)配套未完善，目前已有的購(gòu)物、飲食和 娛樂(lè)設(shè)施分布零散且距本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，住戶日常購(gòu)物、娛樂(lè)、飲食不方便。 1 海景、湖景雙水景（項(xiàng)目東端為內(nèi)湖 — 泄洪湖） 除海景外，項(xiàng)目東側(cè)可直接看到萬(wàn)光觀?；▓@的泄洪湖，現(xiàn)已做出規(guī)劃湖形，準(zhǔn)備植綠，建成后，將與海景一同構(gòu)成海 景湖景雙水景，增加項(xiàng)目景觀效果。底層（原規(guī)劃為會(huì)所）與單元入口區(qū)分，單門獨(dú)戶，并配有大面積私家 花園，充分關(guān)懷住戶感受。 網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、兒童游樂(lè)場(chǎng)等生活配套提升社區(qū)品質(zhì) 僅有 40 戶的小規(guī)模 社區(qū)，卻配備有網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、兒童游樂(lè)場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所，生活配套齊全，提高生活質(zhì)量。 內(nèi)部裝修滲透較高文化品位，裝修布局、色彩及墻面等細(xì)節(jié)的處理精巧細(xì)致 項(xiàng)目整體裝修風(fēng)格雅致精巧，滲透著濃郁的文化氣息，包括 戶內(nèi)壁紙、博物架、置物臺(tái)等裝修細(xì)節(jié)的處理，都以高品位的人文氛圍營(yíng)造為基礎(chǔ)。較少的住戶安排，也有利于社區(qū)品質(zhì)的營(yíng)造與規(guī)劃， 體現(xiàn)以人為本的規(guī)劃理念，將溫馨、舒適提升到最高層 次。高尚濱海居住大環(huán)境已初具規(guī)模，周邊商業(yè)、教育等配套也必將進(jìn)一步提高，這對(duì)二次置業(yè)者將產(chǎn)生極大的吸引 力。這些樓盤(pán)優(yōu)質(zhì)社區(qū)形象深入人心，在煙臺(tái)市乃至山東省都具有較高的社會(huì)形象。 僅有 40 戶的尊貴席位，身份、地位的象征 項(xiàng)目?jī)H有的 40 戶小社區(qū)居住，營(yíng)造了項(xiàng)目在本區(qū)域內(nèi)的私家尊貴感。大飄窗、歐式陽(yáng)臺(tái)、弧形窗等建筑元素的合理運(yùn)用，極大的增強(qiáng)了居住的舒適度與文化品位。 4 層帶電梯，無(wú)上至尊享受 項(xiàng)目西單元一梯兩戶， 4 層帶電梯，即 8 戶共享一部電梯，是煙臺(tái)市絕無(wú)僅有的低層電梯住宅，盡享生活無(wú)上便利。 建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特，底層單門獨(dú)戶，有私家花園 在建筑設(shè)計(jì)上，本項(xiàng)目更照顧到樓體的整體美感與創(chuàng)新。濃厚的外立面色彩與原木窗框的大膽運(yùn)用，凸顯項(xiàng)目凝重的文化品味。并且項(xiàng)目沒(méi)有相應(yīng)導(dǎo)視系統(tǒng)，識(shí)別性差，初次去的客戶一般很難找到入口。 裝修細(xì)部處理較為粗糙 由于項(xiàng)目是兩年前進(jìn)行的裝修，雖然在裝修風(fēng)格上具有較高的文化品位，但一些細(xì)部的處理相對(duì)項(xiàng)目的高品質(zhì)定位來(lái)說(shuō)仍顯得有些粗糙，如室內(nèi)管道的處理、墻壁邊角的處理、潔具的光鮮平整等都對(duì)項(xiàng)目的尊貴質(zhì)感造成影響。 社區(qū)內(nèi)部路面不平整，坑洼現(xiàn)象較嚴(yán)重 社區(qū)內(nèi)部是以前鋪設(shè)的地磚，品質(zhì)較差且已產(chǎn) 生多處坑洼，樓體西側(cè)道路狹窄，嚴(yán)重影響項(xiàng)目形象。社區(qū)內(nèi)除一架道路監(jiān)控錄像外，只是保安員每隔一小時(shí)巡邏一次，沒(méi)有配備其他現(xiàn)代化的社區(qū)智能安防系統(tǒng)，大大減弱了項(xiàng) 目富貴人群的居住安全感。 （三） 項(xiàng)目的 SWOT 矩陣分析 S（ Strength 優(yōu)勢(shì)） 高尚濱海居住大環(huán)境初具規(guī)模 鬧中取靜，沉穩(wěn)不張揚(yáng) 僅 40 席尊貴住戶 戶型結(jié)構(gòu)豐富，錯(cuò)層、錯(cuò)躍結(jié)合、躍復(fù)合題，三維立體空間 濃厚文化品味的豪華裝修，即買即住 交通便利，貫通性強(qiáng) 社區(qū)自有網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)等休 閑運(yùn)動(dòng)配套