觀海臺(tái)項(xiàng)目策劃案-全文預(yù)覽
【正文】 否按揭供樓要求不高。對(duì)他們而言，付款條件輕松與否，是影響購(gòu)買的決定因素。216。216。可以說(shuō)，居所也是他們追求的一個(gè)重要目標(biāo)，他們對(duì)物業(yè)的檔次和品位相當(dāng)注重，同時(shí)也強(qiáng)調(diào)物業(yè)未來(lái)的升值潛力。同時(shí)，認(rèn)為本項(xiàng)目小戶型（2房2廳），單靠實(shí)際用家消化，會(huì)直接導(dǎo)致銷售期延長(zhǎng)，對(duì)項(xiàng)目銷售不利，建議小戶型全部包裝修出售，吸引投資客購(gòu)買放租，加快銷售速度，縮短銷售期，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。高租金回報(bào)不僅可以抵消貸款利率利息負(fù)擔(dān)，而且亦成為長(zhǎng)線投資增值的途徑。 投資客戶：這里投資者的含義指購(gòu)買目的并非自住，而是在于看好物業(yè)前景，打算作長(zhǎng)線收租，或?qū)?lái)入伙以后企望樓價(jià)升值而購(gòu)房?！?追求價(jià)廉物美從位置、采光、朝向、戶型，到裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施，凡居家實(shí)際相關(guān)的因素，每個(gè)用家都會(huì)仔細(xì)比較斟酌，且有著不同的主觀上的喜好，但共同的標(biāo)準(zhǔn)都是“價(jià)廉物美”、“質(zhì)量保證”與“真實(shí)可靠”。 內(nèi)銷客戶群細(xì)分內(nèi)銷客戶群細(xì)分為: 實(shí)際用家、投資客戶 實(shí)際用家：這里實(shí)際用家的含義指購(gòu)房目的為實(shí)際需要，自住或給親人住或養(yǎng)老渡假等；購(gòu)房絕非一時(shí)沖動(dòng)，而是一直在市場(chǎng)上找尋合適的房屋。 面對(duì)眾多的房源，在考慮是否認(rèn)購(gòu)過(guò)程中，會(huì)對(duì)欲認(rèn)購(gòu)物業(yè)進(jìn)行貨比三家、反復(fù)比較，購(gòu)買行為較為理智，下定速度較慢；216。 價(jià)格優(yōu)勢(shì)：南山區(qū)的商品住宅價(jià)格比福田、羅湖區(qū)為低，本項(xiàng)目也有部分小戶型單位占據(jù)價(jià)格優(yōu)勢(shì)，相信會(huì)吸引一部分其它兩個(gè)區(qū)域客戶。 海景優(yōu)勢(shì)： 近年來(lái)，后海片區(qū)海景住宅崛起，呼應(yīng)者眾。就觀海臺(tái)的具體情況，分析如下：216。本項(xiàng)目為海景住宅，近海景觀優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)港人將產(chǎn)生一定的吸引力。 本項(xiàng)目的戶型及戶型面積設(shè)置，不具備外銷優(yōu)勢(shì)根據(jù)有關(guān)圖文資料介紹，觀海臺(tái)的戶型分布為大2房2廳、3房2廳，主導(dǎo)面積為85—110平方米（占全部住宅面積的62%），結(jié)合深圳目前外銷市場(chǎng)主導(dǎo)戶型面積需求（3房，面積70—100平方米）的分析比較可知，觀海臺(tái)的戶型設(shè)置與港人在深置業(yè)的目標(biāo)戶型很不吻合。（一）本項(xiàng)目物業(yè)自身因素的分析216。 針對(duì)緊鄰樓盤可能降價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的威脅，在整合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的同時(shí)，另一方面要堅(jiān)持加強(qiáng)和優(yōu)化工程管理，控制成本，努力發(fā)掘和提高資金的實(shí)際使用效率，盡量爭(zhēng)取價(jià)格回旋空間，為靈活實(shí)施定價(jià)策略奠定堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 本項(xiàng)目的主要威脅來(lái)自眾多樓盤的競(jìng)爭(zhēng)。在物業(yè)升值方面做方向性引導(dǎo)。216。 海景是本項(xiàng)目的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。 借宏觀經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向好、中國(guó)加入WTO刺激摟市有效需求等機(jī)會(huì)點(diǎn)，多作正面引導(dǎo)的軟性廣告宣傳，引導(dǎo)客戶購(gòu)買。 針對(duì)主導(dǎo)戶型面積偏大的情況 對(duì)策:目前市場(chǎng)上大面積戶型滯銷的根本原因是因?yàn)樵擃悜粜偷目們r(jià)高，本項(xiàng)目在定價(jià)時(shí)已充分認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，將不同質(zhì)素戶型的單位面積售價(jià)定在不同的價(jià)格水平上，將目標(biāo)客戶群再細(xì)分，使其盡量貼近目標(biāo)客戶能承受的總體價(jià)格水平；同時(shí)采取靈活輕松的付款方式，如5%首期，30年銀行按揭等，盡量減輕客戶的資金壓力，相信可以擴(kuò)大和發(fā)掘該類戶型的有效需求。 對(duì)于周邊社區(qū)配套未成熟、公交落后、人氣未旺等方面的不足 對(duì)策：一方面增設(shè)有針對(duì)性的住戶服務(wù)項(xiàng)目，如會(huì)所文體娛樂(lè)設(shè)施、導(dǎo)購(gòu)專車、家居服務(wù)等彌補(bǔ)不足；另一方面在宣傳和推售時(shí)，對(duì)該片區(qū)的未來(lái)發(fā)展藍(lán)圖進(jìn)行前瞻性描繪和推介，如政府對(duì)南山文化中心區(qū)的總體規(guī)劃方向、目前開(kāi)發(fā)進(jìn)度、城市西移傾向、周邊未來(lái)商業(yè)與人居環(huán)境優(yōu)勢(shì)等等，提出“南山文化中心區(qū)，居住前景大社區(qū)”概念，以求解除客戶的憂慮，轉(zhuǎn)移他們對(duì)社區(qū)配套現(xiàn)狀不完善的負(fù)面注意。 （二） 相應(yīng)營(yíng)銷對(duì)策： 綜合前面的SWOT分析，提出相應(yīng)的針對(duì)性營(yíng)銷策略如下： 針對(duì)“S（優(yōu)勢(shì)）+W（劣勢(shì)）組合”的對(duì)策：在項(xiàng)目包裝、宣傳、推售時(shí)要靈活運(yùn)用整合營(yíng)銷傳播手段和營(yíng)銷組合工具彰顯項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，消除或轉(zhuǎn)化項(xiàng)目劣勢(shì)，力爭(zhēng)達(dá)到揚(yáng)長(zhǎng)避短，優(yōu)化項(xiàng)目整體質(zhì)素，切準(zhǔn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。相對(duì)市區(qū)而言，本項(xiàng)目位置較偏，尤其距離口岸、地鐵較遠(yuǎn)，外銷機(jī)會(huì)較微。 部分單位正西正東，推售阻力大 從現(xiàn)場(chǎng)情況可知，本項(xiàng)目西邊的部分單位客廳及主人房全部朝西，西曬強(qiáng)烈。 道路未通，公交落后，乘車不便 雖然規(guī)劃中有發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng)，但實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前本項(xiàng)目所在片區(qū)附近的道路全部都未開(kāi)通，行車、行人均無(wú)法到達(dá)。 1 發(fā)展商實(shí)力雄厚，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富 本項(xiàng)目的發(fā)展商——中建蛇口發(fā)展有限公司，有多年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)發(fā)物業(yè)遍布國(guó)內(nèi)各大城市。 著名管理公司，完善、快捷的家居智能化管理 項(xiàng)目由戴德梁行做物業(yè)管理顧問(wèn)。 花園式半地下車庫(kù)，陽(yáng)光車道，自然為本，體貼入微本項(xiàng)目將園林綠化引入地下，采用地庫(kù)上浮半層的設(shè)計(jì)手法。兼之項(xiàng)目近海，住戶將享受清新、潔凈的自然風(fēng)，這在深圳是比較少見(jiàn)的一個(gè)優(yōu)勢(shì)。 實(shí)用性強(qiáng)、利用率高的中式功能性水景園林 目前市場(chǎng)上樓盤的園林設(shè)計(jì)大部分是以滿足觀賞為主的風(fēng)格性園林，實(shí)用性不強(qiáng)，可利用率低。將溫馨、舒適提升到最高層次。視野開(kāi)闊無(wú)遮擋。高尚濱海社區(qū)已初具規(guī)模。 瀕臨深圳灣，海景資源豐富項(xiàng)目東面緊鄰深圳灣，空氣質(zhì)素好，環(huán)境優(yōu)美，永享無(wú)敵海景。20周邊環(huán)境小區(qū)周邊目前為填?？盏丶敖ㄖさ?，但海景資源豐富，永續(xù)無(wú)遮擋，遠(yuǎn)眺可見(jiàn)香港、華僑城、世界之窗等秀麗景象。3) 目前經(jīng)后海路的公交線路較多，但從項(xiàng)目步行至車站約需10——15分鐘。觀海臺(tái)項(xiàng)目策劃案目 錄第一部分：項(xiàng)目分析
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