觀海臺項(xiàng)目策劃案(參考版)
2025-04-20 12:34本頁面
【正文】 18 / 18。4. 看未來繁華，享永續(xù)海景 讓客戶更加直觀地感覺到本項(xiàng)目的位置優(yōu)勢、發(fā)展優(yōu)勢、景觀優(yōu)勢。 3） 綜合來看，本項(xiàng)目自身素質(zhì)、周邊環(huán)境、發(fā)展前景在深圳可謂絕無僅有，是“前不見古人，后不見來者”。3. 首創(chuàng)理想生活社區(qū)1） 理想生活社區(qū)包括：位置、環(huán)境、前景、交通、配套、設(shè)施、景觀、服務(wù)、氣氛、鄰居等等2） 本項(xiàng)目既坐擁后海優(yōu)良環(huán)境、又享有中心區(qū)發(fā)展前景、無敵海景園景、與成功者為鄰、道路通暢而不嘈雜，配套齊全而不靠近，視野開闊無遮擋。永續(xù)海景，可謂之“臨海”。表達(dá)項(xiàng)目的人文氣息。2） 突出本項(xiàng)目具有強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿?，引發(fā)人們對未來前景的想象空間。 他們選擇中小戶型的幾率較高，對大戶型基本不存在購買力。同時，海景，一直是港人極度推崇的住宅景觀。216。這類客戶一般選擇環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、配套設(shè)施齊全、管理完善的住宅小區(qū)，多考慮中小戶型，總價較低，選擇一次性付款方式。216。對物業(yè)的價位接受能力較強(qiáng)。 駐深外資企業(yè)人員，在深有生意之港人這部分客戶群來深工作多年，大多分布于南山科技園片區(qū)及蛇口外資企業(yè)，收入豐厚。這部分客戶群通常選擇價格合理的中小戶型單位，以中短期按揭方式供樓，物業(yè)帶裝修將會更加適合他們的心意。 有穩(wěn)定收入的深港家庭這部分客戶有一方長期住在深圳，買房多用于自住。 對于外銷客戶來說，實(shí)地樓盤考察亦是影響其決策購買的關(guān)鍵，故項(xiàng)目售樓處及示范單位的裝修設(shè)計(jì)水平對銷售狀況有很大程度的影響。 在考慮是否認(rèn)購過程中，受宣傳資料引導(dǎo)較強(qiáng)，購買行為較為沖動，下定速度較快；216。 對深圳市各片區(qū)的地理位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施情況不熟悉；216。愿意選擇輕松付款，免首期或一成首期，以便能以工作收入實(shí)現(xiàn)買樓、供樓。 福田、羅湖上班的年輕工薪族這部分首次置業(yè)者，是因?yàn)槟仙轿飿I(yè)的價格低于市區(qū)而愿意在南山置業(yè)。這部分客戶平均文化程度高，平均年齡較小，對社區(qū)環(huán)靜很看重，希望享受較高質(zhì)量的生活。 在科技園區(qū)上班的年輕IT人士這部分客戶群體是南山目前置業(yè)群體的最主要的組成部分。這部分客戶購買面較寬，大多受市場引導(dǎo)較強(qiáng)，手中有較多資金，對是否按揭供樓要求不高。 南山區(qū)原住居民這部分客戶在南山區(qū)已有自己的住宅，土生土長，習(xí)慣本區(qū)的生活環(huán)境，有優(yōu)厚的積蓄。對他們而言，付款條件輕松與否，是影響購買的決定因素。受房改政策的影響，他們身受的沖擊最大，購房欲望也相對較為強(qiáng)烈，由于政府有微利房向他們供應(yīng)，有住房公積金的扶持，所以他們的選擇面也相對較寬，對市面推出的樓盤往往持向往和觀望態(tài)度。216。他們對家居的品味和檔次要求較高，力求體現(xiàn)他們與眾不同的成功形象和身份地位，是中大戶型的推廣對象。216。216。可以說，居所也是他們追求的一個重要目標(biāo)，他們對物業(yè)的檔次和品位相當(dāng)注重，同時也強(qiáng)調(diào)物業(yè)未來的升值潛力。 有一定資歷，收入水平較高的中層管理人員%左右，構(gòu)成深圳二次置業(yè)群體的主力軍。同時，認(rèn)為本項(xiàng)目小戶型（2房2廳），單靠實(shí)際用家消化，會直接導(dǎo)致銷售期延長，對項(xiàng)目銷售不利，建議小戶型全部包裝修出售，吸引投資客購買放租，加快銷售速度，縮短銷售期，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。所以，相對更加靈活的付款方式、較大年限的按揭，都是吸引投資者目光的賣點(diǎn)。高租金回報不僅可以抵消貸款利率利息負(fù)擔(dān)，而且亦成為長線投資增值的途徑?！?注重物業(yè)升值潛力物業(yè)位處區(qū)位成熟度高的黃金地段，配套設(shè)施完善，會所舒適，視野開揚(yáng)、飽覽美景的樓宇；或規(guī)劃超前、目前價位較低、有較強(qiáng)發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，通常具備較高的升值潛力，最受投資者的青睞。 投資客戶：這里投資者的含義指購買目的并非自住，而是在于看好物業(yè)前景，打算作長線收租，或?qū)砣牖镆院笃笸麡莾r升值而購房。據(jù)調(diào)查資料顯示，超過六成的用家傾向于選擇優(yōu)質(zhì)樓花?！?追求價廉物美從位置、采光、朝向、戶型，到裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施，凡居家實(shí)際相關(guān)的因素，每個用家都會仔細(xì)比較斟酌，且有著不同的主觀上的喜好，但共同的標(biāo)準(zhǔn)都是“價廉物美”、“質(zhì)量保證”與“真實(shí)可靠”。特征★ 重視價格水平購房款項(xiàng)對絕大多數(shù)置業(yè)者而言是一筆不菲的支出，故價格是大多數(shù)置業(yè)者擇房時考慮的首要條件。 內(nèi)銷客戶群細(xì)分內(nèi)銷客戶群細(xì)分為: 實(shí)際用家、投資客戶 實(shí)際用家：這里實(shí)際用家的含義指購房目的為實(shí)際需要，自住或給親人住或養(yǎng)老渡假等；購房絕非一時沖動，而是一直在市場上找尋合適的房屋。 能極其方便地從報紙、電視等各類傳媒獲得房地產(chǎn)信息資源，但人們對廣告信息抱一定質(zhì)疑態(tài)度。 面對眾多的房源，在考慮是否認(rèn)購過程中，會對欲認(rèn)購物業(yè)進(jìn)行貨比三家、反復(fù)比較，購買行為較為理智，下定速度較慢；216。 對深圳市各片區(qū)的地理位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施情況相當(dāng)熟悉；216。 價格優(yōu)勢：南山區(qū)的商品住宅價格比福田、羅湖區(qū)為低，本項(xiàng)目也有部分小戶型單位占據(jù)價格優(yōu)勢，相信會吸引一部分其它兩個區(qū)域客戶。選擇本項(xiàng)目。 海景優(yōu)勢： 近年來，后海片區(qū)海景住宅崛起，呼應(yīng)者眾。因此，從地域角度分析，以南山片區(qū)客戶為主，主要集中在后海、南油、科技園三大片區(qū)，南山其它片區(qū)也有小部分客戶。就觀海臺的具體情況，分析如下：216。小結(jié)：鑒于以上分析，本項(xiàng)目不具備外銷優(yōu)勢，雖不排除有部分港人因景觀優(yōu)勢會購買本項(xiàng)目的少量小戶型單位（二房、三房）的可能性，但總體而言，本項(xiàng)目是以內(nèi)銷市場為主。本項(xiàng)目為海景住宅，近海景觀優(yōu)勢明顯，對港人將產(chǎn)生一定的吸引力。 存在少量外銷可能目前，24小時通關(guān)的大市場狀況吸引港
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