【正文】 43 / 43。2. 牌坊、會所立面及兩者之間的園林綠化必須在第一次公開發(fā)售前完成，是開賣時能在三點一線去增強客戶對本項目的信心及對包裝定位的認同，這是項目定位的實質(zhì)性體現(xiàn)。建設順序1. 會所建設應放在首期開發(fā)的首位。，以體現(xiàn)小區(qū)將來的綠化的品位，使客人對將來小區(qū)綠化的認識更具體，更形象，而風格亦應于小區(qū)綠化主題特色相統(tǒng)一。，示范單位戶型建議做兩房、三房、四房各一個，其中兩房的座豪華裝修的交樓標準。，以自然光線、室內(nèi)綠化、造景為主導設計元素，在室內(nèi)設計引入大自然的元素臨到長的客人產(chǎn)生強烈的現(xiàn)代感，又售樓處的設計萌生對整個項目規(guī)劃綠化建筑設計的認同而產(chǎn)生購買欲望。該項工作應和本案的縣期工作同步進行，并和售樓處同起投入工作，在本案銷售過程中有我司項目工作組節(jié)制。物業(yè)管理建議：需要特別說明的是，與智能化相對應得物業(yè)管理公司自身素質(zhì)和服務質(zhì)量的全面提高在本小區(qū)必須得到真實的體現(xiàn)。業(yè)主通過享受高科技帶來的舒適和擁有更多的服務和資源優(yōu)勢，通過物業(yè)公司是地產(chǎn)得到全面的升值。（4）干濕分離：廚房衛(wèi)生間等帶水或帶臟的房間應與精心裝修的、怕水的、怕臟的房子等分開 ，（5）建議導入錯層、復式和躍層等戶型，以迎合目標客戶群體追求新異和多種功能戶型的需求。戶型設計建議：戶型設計原則:戶型設計應從使用功能、采光、通風、材料等角度去考慮營造健康生活環(huán)境，例如：、大陽臺大觀景窗的設計使室內(nèi)觀景和光照效果更佳，在設計上考慮最大限度地接受太陽光，通風透氣，衛(wèi)生間要通風換氣，廚房要設有建起集中排放系統(tǒng)，在材料上不建商提倡食用可重復循環(huán)再生的材料和無毒無害無污染的產(chǎn)品。為了體現(xiàn)小區(qū)的主題整體風格上應以整個小區(qū)的建筑物風格達到體現(xiàn)主題的目的，我司根據(jù)以人為本的新型人居主題，整體風格上可引入近現(xiàn)代的風格與本地建筑特征融合的方式，保留北方建筑的雄渾厚重吸取嶺南輕靈娟秀的建筑風格，既體現(xiàn)出對居民對新型生活方式的追求又充分彰顯目標客戶群體高貴的身份地位特征。建筑類型：從市場供應產(chǎn)品在種類和類型來說，無非就是多層 別墅和高層之分，本案在所處的地理位置和周遍環(huán)境配套上決定了價格和市場定位的高檔性，但根據(jù)當?shù)厥袌霭l(fā)展現(xiàn)狀等因素，完全建設絕對高端產(chǎn)品去化存在極大難度和風險，建筑類型定位應從更廣泛吸納客戶群體基礎上按適當比例設置多層、別墅和小高層.從項目定位上來看，為了更好的塑造項目形象，建筑工程質(zhì)量作為一個重要支撐質(zhì)素顯得至關重要，建議在能夠控制好整體成本投入的前提下，盡量提高建筑工程標準和質(zhì)量。（四）、建筑設計建議：建筑設計總則：對土地開發(fā)總平面的規(guī)劃：本案占地是一個相對平整，類似矩形地塊，由于項目占地面積較大需要分期開發(fā)和銷售分散運營更有利于項目推廣及風險區(qū)劃.。會所：作為高檔次的居住社區(qū)，必須擁有一個具有一定規(guī)和完善功能的會所，我司建議本案會所的建筑面積為1500平方左右，會所位置可考慮根據(jù)進出口方案的確定而確定最終位置，回所要求必須具備以下幾個功能：健身空間：如沙弧球、棋牌室、健身器材訓練室小型的浴室，要求具備淋浴和桑拿舊可以了要有一個集咖啡館、商務快餐和酒吧間在內(nèi)的休閑餐飲場所美容美發(fā)風味書屋或閱覽室電子閱覽室（非網(wǎng)吧性質(zhì)的上網(wǎng)沖浪空間）花卉小店設置一個7080平米的前臺區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存學校從目前其立面看，于本項目的品位不協(xié)調(diào)，建議處在保持其建筑特點外配合小區(qū)整體風格及定位，為項目設計一個新穎的學校立面。第二、水景的應用：因為本案西側緊靠人工湖，推崇親水住宅的賣點具備先天優(yōu)勢和條件，建議區(qū)內(nèi)綠化景觀建議增加水景（例如疊級流水、小型噴泉等）為小區(qū)的綠化注入生氣，同時與外界環(huán)境相互呼應，可考慮將把南內(nèi)的水景與該湖聯(lián)通，以實現(xiàn)社區(qū)內(nèi)的水景均為活源。B、小區(qū)主入口處的案名牌匾為項目的點睛之筆，會所、中心景觀、案名牌匾的設計風格三位一體，因此牌匾設計應充分吸收會所、景觀設置、建筑單元等所表現(xiàn)出來的設計元素，融合他們的建筑風格。第七、社區(qū)內(nèi)避免出現(xiàn)明管明線，如確實需要必須結合景觀作相應處理；整體景觀：第一、入口景觀A、小區(qū)入口處鋪設城廣場，用開闊平坦的廣場令路人駐足。小區(qū)景觀及綠化建議：（1）、景觀綠化設計總則：配合小區(qū)的建筑風格，小區(qū)綠化及景觀設置建議以中式親水、親綠園林為主，并與西方風格融合。（關于西部設置入口的理由，有效的實現(xiàn)人車分流西部景觀相對更好隨著城市發(fā)展，西部及北部人居氛圍會逐漸升高，再一定程度上能多個展現(xiàn)的窗口、將人流有效分離到西側可以彌補暫時西部人氣氛圍不足的現(xiàn)狀，為西側營業(yè)房的開發(fā)銷售做好準備。西部為車道進口，南北門相對直通為社區(qū)景觀大道，主入口設置在南部基本中間位置，其色調(diào)及造型應配合苯胺主題，采用現(xiàn)代動感明快的風格，選用高檔的建材建造，把主入口設計成為小區(qū)的標注性景觀之一，起到接納引領的作用，使小區(qū)居民產(chǎn)生一種領域歸宿感和自豪感。步道與晨徑、水景帶、景觀大道等共同構組成社區(qū)的主脈絡，人行道由景觀大道連同社區(qū)的各級道路構成，它們?nèi)诤闲^(qū)內(nèi)部的點式景觀及環(huán)繞型綠化、水景帶各具特色的獨立存在著，同時又十分緊密地結合在一起，環(huán)環(huán)相扣。由于本案占地面積較大，應該分期進行開發(fā)，故必須做好道路規(guī)劃，并為分期工程建設、景觀設計、首期生活區(qū)居住區(qū)域留好交通道路人車分流和安防圍合管理等。這樣既有效去化了營業(yè)房總量還可以作為本案的一個賣點，同時又可有效的解決社區(qū)配套單薄的問題。我司建議：第一種方案：高層靠在項目北側一字排開：；不利之處在于高層的布局方式過于呆板，失去了高層建筑的韻律美感；第二種方案：將其中一棟小高層放在西南角上，好處是北側空間增大為高層布局調(diào)整提供了條件，同時西南部的高層可以用來做項目的形象標志建筑，不利之處在于空間上的浪費不利于容積率的最大提高。在對社區(qū)組團劃分上建議可根據(jù)建筑形態(tài)分布予以調(diào)整，各組團之間利用景觀綠化等進行隱性分割，同時利用各級道路相互融通服從整體，各組團因建筑形態(tài)和具體目標客戶群體的不同可存在并保留不同的特色，但整體上必須保持大格局大風格的統(tǒng)一協(xié)調(diào)?？傮w規(guī)劃要求環(huán)境、景觀、道路、與建筑單體錯落有致，對于多層的1層可將其前部圍城小院予以贈送，但為了保證整體效果一般建議以半人高木柵欄予以圍合。地塊最北面的線區(qū)為小高層，底層可以架空或是建設成群房作為營業(yè)與對面北關村的沿街形成雙面營業(yè)的格局，中心區(qū)錯落布置點式別墅群，在別墅二樓西南部主客廳位置設置轉(zhuǎn)角窗及客廳大面積落地門窗的觀景臺，以作為“樓王”來推廣銷售。同時這也是考慮到項目用地范圍內(nèi)的觀景度差異，建筑單體建設過程中應該利用地勢，層數(shù)順著前后持續(xù)逐漸抬升，形成順序漸升觀景布局2二線區(qū)位于地塊的北半部，比一線區(qū)更具有觀景的便利條件，登高遠眺廣場是二線區(qū)的優(yōu)勢，故而相差甚微，觀景區(qū)域二線區(qū)的建筑單體應考慮作小高層，可考慮1215層的限度，我們建議二線區(qū)的小高層架空，引入綠化帶，一來可以提高綠化率，并可優(yōu)先去化小高層底層的銷售阻力；二來可著力強調(diào)此線區(qū)作為區(qū)域登高遠眺的優(yōu)勢東西向本案地勢就東西來說東邊比西部稍高但這種狀況并不明顯，施工時可輕易填平可視為平坦，在東西向操作上建議建設為三個區(qū)，即為西片區(qū)、中心偏區(qū)和東片區(qū)。（二）、總體規(guī)劃建議及組團劃分：對本案平面規(guī)劃的建議：本案平面規(guī)劃可以由西向東和由南向北方向著手南北向1對于苯胺底寬來說具有南眺廣場大綠地的景觀優(yōu)勢，故建議就南北向的建筑單體在布置上作兩線的劃分，即分為一線親綠景區(qū)與二線觀綠景區(qū)。本案首期方位選擇：根據(jù)分期發(fā)展策略方針，首期方位應該為項目地塊的南部版快。該景觀的水可借助高位差流入別墅群的環(huán)繞水景帶。該中央景觀可作圓形或橢圓形處理，進入半地下車庫分別設置一個進口和一個出口，沿此半地上建筑四圍可考慮設置四個便民店，分別以臺階和停車場進出口隔開。第三、中央景觀本案景觀軸線主要有兩條，景觀主軸線為南部主入口正對的中行通道，因為本中心軸線不一定是貫穿正中，故對于中央景觀建設建議正對西側入口，其中央景觀設施建議利用地勢坐半地上設置，構筑35步臺階與南北 、東西景觀主軸線連通。因項目開發(fā)周期較長占地面積較大且為分期開發(fā)，建議購買花草及樹種，在后期詠地上設置苗圃進行配置，一方面可以降低成本，另外進過一段時間成的后的苗木基本適應當?shù)氐臍夂虺苫盥实群??？煽紤]在大道中間設置風雨連廊，材料為綠色透光玻璃。（四）、本案總平面布局要點建議：主軸線建議：第二、景觀軸線中心軸線的建議：穿過中心軸線他是進入各個組團、各個步徑和中央景觀的必經(jīng)通道，由于景觀軸線在社區(qū)園林景觀規(guī)劃中起到了靈魂作用，我司建議把景觀軸線建成較為寬敞的林蔭大道，在道路兩旁種植高大、常綠、有香味的或是名貴的樹木，再配以形狀各異的花壇，種植一些形狀美麗色草鮮艷奪目的植物，以及環(huán)境污染知識性植物如：蘇鐵、柳樹、矮牽牛、杜鵑、鳶尾、扶桑、大麗花、報春花、薔薇、一串紅等。這樣在保證全盤操作穩(wěn)定的前提下便于實現(xiàn)整體利潤的最大化。這樣使得項目不僅不存在較低的市場售價，也為后期項目品牌上升到一定高度后將售價拔高的動力源。因為同期投入開發(fā)的可能跨越組團分布中兩種建筑形態(tài)。既能塑造項目整體形象又能在項目自身中形成產(chǎn)品對比相互促進，以實現(xiàn)項目的最大效益。（三）、分期發(fā)展的策略方針：方案1：從北部開起分析：北部是整個項目地塊中景觀度較差的單位，為了彌補這種缺憾實現(xiàn)效益的最大化，只要采用小高層的建筑形態(tài)，就可以將劣勢轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢，而實際上近期小高層的開發(fā)可行性不十分看好，市場還需要一定時間的引導，因此方案不可行；方案從東部開起分析：東部和北部在整個項目中的地位基本相似，僅有的優(yōu)勢在于其南部為更靠近XX廣場，此項目雖然在入世價格上能與我們既定的價格策略相互吻合，而且隨著項目的后續(xù)開發(fā)西部價