【正文】 小區(qū)的綠化注入生氣，同時與外界環(huán)境相互呼應，可考慮將把南內(nèi)的水景與該湖聯(lián)通，以實現(xiàn)社區(qū)內(nèi)的水景均為活源。社區(qū)配套設施：增設兒童戶外活動區(qū)域，例如：兒童游戲設施（例如滑梯、沙地、秋千等）配套照顧到兒童、老人的需要，建議設置如下 兒童活動中心：例如琴室、舞室、圖書館、自習室、歌詠室、陶藝室書畫室，可在幼兒園、小學老人娛樂室：如棋藝室、牌藝室、書畫室等等部分機構場所可在會所內(nèi)設置，做到一室多用。會所：作為高檔次的居住社區(qū)，必須擁有一個具有一定規(guī)和完善功能的會所，我司建議本案會所的建筑面積為1500平方左右，會所位置可考慮根據(jù)進出口方案的確定而確定最終位置，回所要求必須具備以下幾個功能：健身空間：如沙弧球、棋牌室、健身器材訓練室小型的浴室，要求具備淋浴和桑拿舊可以了要有一個集咖啡館、商務快餐和酒吧間在內(nèi)的休閑餐飲場所美容美發(fā)風味書屋或閱覽室電子閱覽室（非網(wǎng)吧性質(zhì)的上網(wǎng)沖浪空間）花卉小店設置一個7080平米的前臺區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存學校從目前其立面看，于本項目的品位不協(xié)調(diào)，建議處在保持其建筑特點外配合小區(qū)整體風格及定位，為項目設計一個新穎的學校立面。同時建議對于社區(qū)教育系統(tǒng)的重新構建，可與聊城或濟南知名學府走聯(lián)合辦學的路子，設立高素質(zhì)教育基地，并可考慮與當?shù)亟逃块T交涉將現(xiàn)存學校師生納入本系統(tǒng)。（四）、建筑設計建議：建筑設計總則：對土地開發(fā)總平面的規(guī)劃：本案占地是一個相對平整，類似矩形地塊，由于項目占地面積較大需要分期開發(fā)和銷售分散運營更有利于項目推廣及風險區(qū)劃.。建筑風格建議：經(jīng)過對XX市場現(xiàn)有產(chǎn)品的關注了解與分析，應以氣度華貴莊重而又不失靈巧的、富有時代感又能為北方習慣所接受的建筑造型為項目的統(tǒng)一風格，為保證立面效果，建議對多層建筑要求南北向開槽設置，并可考慮其他效果方案的營造，色彩上應盡量選用鮮艷明朗的淺、暖色或純正、高貴的暗色系來修飾，同時會所立面設計應超前出眾，彰顯華貴，因此我司建議立面設計與會所設計風格和諧統(tǒng)一，以便于更好的發(fā)揮項目建筑上過人的優(yōu)勢。建筑類型：從市場供應產(chǎn)品在種類和類型來說，無非就是多層 別墅和高層之分，本案在所處的地理位置和周遍環(huán)境配套上決定了價格和市場定位的高檔性，但根據(jù)當?shù)厥袌霭l(fā)展現(xiàn)狀等因素，完全建設絕對高端產(chǎn)品去化存在極大難度和風險，建筑類型定位應從更廣泛吸納客戶群體基礎上按適當比例設置多層、別墅和小高層.從項目定位上來看，為了更好的塑造項目形象，建筑工程質(zhì)量作為一個重要支撐質(zhì)素顯得至關重要，建議在能夠控制好整體成本投入的前提下，盡量提高建筑工程標準和質(zhì)量。建議小高層系列的建設應盡可能多地采用新型節(jié)能環(huán)保材料，更能展現(xiàn)社區(qū)的高貴品質(zhì)和科技含量，與眾不同。建筑單體設計建議： 由于項目地勢基本平整，雖然不存在較大地位差造成的相互影響，單體之間在建設過程中也應該注意盡量避免相互遮擋的問題。為了體現(xiàn)小區(qū)的主題整體風格上應以整個小區(qū)的建筑物風格達到體現(xiàn)主題的目的，我司根據(jù)以人為本的新型人居主題，整體風格上可引入近現(xiàn)代的風格與本地建筑特征融合的方式，保留北方建筑的雄渾厚重吸取嶺南輕靈娟秀的建筑風格，既體現(xiàn)出對居民對新型生活方式的追求又充分彰顯目標客戶群體高貴的身份地位特征。本案最大的優(yōu)勢除了位置在城市發(fā)展規(guī)劃上的絕版地位外，最主要的就是景觀，本案西瀕曹植公園和人工湖，南撫XX廣場大面積綠地，北可遠眺土山，因而在對單體樓盤布局和朝向等設計時應盡量把景觀分配到每一棟建筑單體，最大程度的做到戶戶有警觀的優(yōu)勢，有賣點可以利用本案占地面積較大，應注意在組團分布上， 多期工程施工之間的相互影響和景觀設計的總體性，注重建筑單體與整體園林綠化之間的兼容與配合外立面設計建議：建筑風格主要從建筑的外觀來體現(xiàn)的，而建筑外觀主要體現(xiàn)在建筑體的外立面，外立面的設計要注重的是屋頂構型、外立面用料、色調(diào)之搭配、窗戶與陽臺等細部處理，管線、空調(diào)位置的處理等幾個方面，在對本案的立面設計上要從以上幾個方面著手，把握好整體建筑風格的呼應，給予主題概念的切合：（1）、外立面色調(diào)以為主色調(diào)配以色線條為點綴（2）、創(chuàng)庫建議采用外飄窗，主臥室為轉(zhuǎn)角窗，材料采用雙層塑鋼玻璃窗，玻璃為原色玻璃（3）、立面上空調(diào)位的處理，建議在上下飄窗的飄板之間裝百葉窗封閉外部，色調(diào)與所處位置色調(diào)一致，、（4）、陽臺采用開放式波浪形設計，相鄰兩戶陽臺位于波浪峰位，為求達到立體象化效果，在陽臺上設置養(yǎng)花空間，陽臺以造型精美的不繡鋼護欄與磚墻結合建議對單體多層建筑考慮縮小樓體進深方式實現(xiàn)全明設計的目的，但應注意考慮縮小進深引起的其他問題比如樓梯的陡峭度、大面積戶型內(nèi)面積有效使用率的問題為避免頂樓總價過高帶來得去花難度建議作一梯三戶設計（僅對頂樓）。戶型設計建議：戶型設計原則:戶型設計應從使用功能、采光、通風、材料等角度去考慮營造健康生活環(huán)境，例如：、大陽臺大觀景窗的設計使室內(nèi)觀景和光照效果更佳，在設計上考慮最大限度地接受太陽光，通風透氣，衛(wèi)生間要通風換氣，廚房要設有建起集中排放系統(tǒng)，在材料上不建商提倡食用可重復循環(huán)再生的材料和無毒無害無污染的產(chǎn)品。核形設計的人性化越細致越發(fā)能表現(xiàn)出目標客戶的尊貴身份，越能緊扣我司的項目“以人為本”主題定位具體設計上有以下幾個方面：(1)、動靜分離：客廳和餐廳是人們活動最頻繁、最有朝氣和活力的區(qū)域，而主要用來休息之用的臥室則需要最大限度的安靜，因此將他們嚴格分開以確保需要休息得人不受打擾，而需要娛樂或進行其他活動得人不受限制（2）、公私分區(qū)：家庭生活的私密性必須得到充分的尊重和保護，這就要求將臥室（父母、兒童房、主臥室）與餐廳客廳進行區(qū)位分離，并且注意各個門的朝向（3）主次分區(qū)：對于本項目來說大部分為事業(yè)有成的成功人士或是具有一定地位的優(yōu)秀人士，其生活質(zhì)量已經(jīng)邁了一大步，為了彰顯自己的成功地位，也為了家庭成員之間不受干擾，主人房不僅要設計的朝向好（面向南或面向景觀），更應該寬敞大氣并設置獨立衛(wèi)生間，應與父母房有一段距離。（4）干濕分離：廚房衛(wèi)生間等帶水或帶臟的房間應與精心裝修的、怕水的、怕臟的房子等分開 ，（5）建議導入錯層、復式和躍層等戶型，以迎合目標客戶群體追求新異和多種功能戶型的需求。戶型配比：（五）、智能化系統(tǒng)及物業(yè)管理小區(qū)智能化系統(tǒng)的設置建議：二十一世紀以來現(xiàn)代社會的家庭成員正在以追求家庭智能化帶來的多元化信息和安全、舒適與便利的生活環(huán)境作為一個理想的目標。業(yè)主通過享受高科技帶來的舒適和擁有更多的服務和資源優(yōu)勢，通過物業(yè)公司是地產(chǎn)得到全面的升值。針對XX目前市場的實際狀況和苯胺的定位建議有必要導入的智能化為以下幾項：社區(qū)內(nèi)北京音樂系統(tǒng)，社區(qū)全封閉管理墻體周潔番木瓜穿越系統(tǒng)、社區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門襟管理系統(tǒng)、無線電咨詢更系統(tǒng)、車輛出入管理系統(tǒng)、樓宇可視對講或?qū)χv系統(tǒng)、居民緊急呼叫系統(tǒng)。物業(yè)管理建議：需要特別說明的是，與智能化相對應得物業(yè)管理公司自身素質(zhì)和服務質(zhì)量的全面提高在本小區(qū)必須得到真實的體現(xiàn)。通過對于XX房地產(chǎn)物業(yè)的了解，目前貴司物業(yè)在消費者心目中形象交差，其對于本項目市場定位對應要求的物業(yè)服務標準相差太遠，且較壞的市場評價在一定程度上會對本案燥證不利影響，故建議針對本項目由貴司對物業(yè)管理部門或物業(yè)管理公司進行重組，有我死因入省內(nèi)知名物業(yè)管理公司對貴司物業(yè)管理人員進行培訓及框架組建，并同起降貴司所有項目物業(yè)一并接手重新塑造新的物業(yè)服務形象。該項工作應和本案的縣期工作同步進行，并和售樓處同起投入工作，在本案銷售過程中有我司項目工作組節(jié)制。物業(yè)服務項目的基本設定：四、成本估算與成本控制分析：（一）、成本估算：（二）、成本控制分析：售樓部及示范單位、售樓部建議建設在目前規(guī)劃小學處，同時有以下幾點建議：，以能充分體現(xiàn)小區(qū)的建筑風格、材質(zhì)及色彩為宜成為項目整體風格的縮影。，以自然光線、室內(nèi)綠化、造景為主導設計元素，在室內(nèi)設計引入大自然的元素臨到長的客人產(chǎn)生強烈的現(xiàn)代感，又售樓處的設計萌生對整個項目規(guī)劃綠化建筑設計的認同而產(chǎn)生購買欲望。，以方便客人參觀，同時可凝聚人氣，控制好銷售氣氛。，示范單位戶型建議做兩房、三房、四房各一個，其中兩房的座豪華裝修的交樓標準。而三房及四房單位設計不容置疑的應找名師負責全面設計竟以不提升項目品位，同時兩單位室內(nèi)設計風格應不雷同不重復以提高參觀者的觀看興趣，同時迎合不同品位的講求個性的買家要求。，以體現(xiàn)小區(qū)將來的綠化的品位，使客人對將來小區(qū)綠化的認識更具體，更形象，而風格亦應于小區(qū)綠化主題特色相統(tǒng)一。夜間照明效果會所和售樓處建筑外形用霓虹燈串圍繞，首層設射燈照射，使會所的建筑肇星在夜間同樣產(chǎn)生靚麗的效果，成為該區(qū)域的標志性建筑。建設順序1. 會所建設應放在首期開發(fā)的首位。會所立面應盡早完成，它是整個項目包裝的切入點。2. 牌坊、會所立面及兩者之間的園林綠化必須在第一次公開發(fā)售前完成，是開賣時能在三點一線去增強客戶對本項目的信心及對包裝定位的認同，這是項目定位的實質(zhì)性體現(xiàn)。項目的裝修標準建議：為了使本案的產(chǎn)品能夠適應市場進口苯胺主體概念開發(fā)出別具風格的產(chǎn)品對于本案的策略制定建議對產(chǎn)品進行細化三個原則：、1產(chǎn)品設計的各個方面要從宏觀上配合本案的主題定位從微觀上塑造主題定為共同構筑本項目簽名的形象，產(chǎn)品設計要充分考慮苯胺項目目標庫和定位重點從戶型設計等方面應和目標客戶群的需求3產(chǎn)品設計的各個方面要面對XX市場的特點，通過對區(qū)域市場苯胺地理位置競爭對手的情況掌握作為對產(chǎn)品設計具有針對性建議，為了使苯胺能在這一地段突圍而出打破進修XX對本案的銷售壓力樹立自己鮮明的個性與風格在產(chǎn)品方面我死引入了兩個新概念：生態(tài)月曾和生態(tài)架空層。43 / 4