【正文】 東南花城 項(xiàng)目策劃案 第一部分 項(xiàng)目概況 2020 年３月，漳浦縣國(guó)土資源局舉行公開掛牌活動(dòng)，出讓該縣綏安工業(yè)園生活配套用地的使用權(quán)，漳州發(fā)展于３月１０日以 萬(wàn)元（不包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)）競(jìng)得該地塊。 項(xiàng)目北臨浦興路，南靠工業(yè)南路，西接工業(yè)東路，東臨印石路（注：以上均是最新名稱）。規(guī)劃中還有一條寬達(dá) 24 米的大亭路將縱貫?zāi)媳保c現(xiàn)有的舟亭路相接；南面的 12 米寬的工業(yè)南路規(guī)劃建設(shè)也正在招標(biāo)中，近期這兩條路都將開工。 該地塊總用地面積 277795 平方米（合 畝），開發(fā)程度為“三通一平”，用途為二類居住用地，土地出讓年限分別為：商業(yè)用地 40 年，居住用地 70年。其中， 1 號(hào)單元地塊面積 149325平方米，建筑密度 35%，容積率 ，綠地率 30%； 2 號(hào)單元地塊面積 128470 平方米，建筑密度38%，容積率 ，綠地率 30%。 一、 項(xiàng)目區(qū)位評(píng)估 本項(xiàng)目位于漳浦縣城――綏安鎮(zhèn)北部，地處生活區(qū)與工業(yè)區(qū)交界處，具體位置如圖所示： 第一節(jié) 漳浦印象 走馬漳浦，可以感覺(jué)這是一個(gè)極具地方特色而又充滿活力的縣城， 山有佳珍、海富特產(chǎn)，悠久的農(nóng)耕文明 ，濃郁的工業(yè)氛圍，日漸完善的基礎(chǔ) 設(shè)施，以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮導(dǎo)引下，逐漸嶄露出來(lái)的種種時(shí)尚、潮流氣息，無(wú)不告訴我們：一個(gè)潛力無(wú)限、日新月異的宜居之城，正在構(gòu)建；打造城市化新型農(nóng)村的號(hào)角，已經(jīng)吹響。擁有各種得天獨(dú)厚優(yōu)勢(shì)的漳浦，正在面臨新的騰飛機(jī)遇。 ? 關(guān)鍵詞：區(qū)位優(yōu)勢(shì) ? 關(guān)鍵詞：花果之都 ? 關(guān)鍵詞：水產(chǎn)之鄉(xiāng) ? 關(guān)鍵詞：文化之城 ? 關(guān)鍵詞：發(fā)展之城 ? 關(guān)鍵詞：區(qū)位優(yōu)勢(shì) 漳浦縣素有 “ 金漳浦 ” 之稱，地處廈門、汕頭兩個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū) 的輻射帶 之間， 海陸交通四通八達(dá)，國(guó)道 324 線、省道漳云線、 漳詔高速公路貫穿全境，漳浦至廈門、汕頭均在１小時(shí)左右可到達(dá)。因此可以說(shuō)，漳浦 同時(shí)坐 擁兩個(gè)機(jī)場(chǎng) ，堪稱 廈門、汕頭的后花園 。 漳浦 海上運(yùn)輸有舊鎮(zhèn)、下寨、下土安等港口碼頭，其中舊鎮(zhèn)碼頭是我省對(duì)臺(tái)貿(mào)易?？奎c(diǎn)，可通航直達(dá)上海、廣州、香港、臺(tái)灣；水深 22 米、可建設(shè) 32 個(gè) 5000— 20萬(wàn)噸級(jí)碼頭的天然良港古雷港及其近 100 平方公里平坦腹地的規(guī)劃建設(shè)已經(jīng)中國(guó)國(guó)際咨詢總公司規(guī)劃論證，正在對(duì)外招商。漳浦的 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 正 日趨凸顯 。 ? 關(guān)鍵詞：花果之都 漳浦屬亞熱帶海洋季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候，平均氣溫 21℃，雨量充沛，是個(gè)天然大溫室，“扁擔(dān)入土也能開花”，適宜各種農(nóng)作物生長(zhǎng)。 漳浦 水果年產(chǎn)量居全國(guó) 25 位，全省之冠，被評(píng)為中國(guó)的“ 龍眼之鄉(xiāng)”、“荔枝之鄉(xiāng)”、“蘆筍之鄉(xiāng)”、“花木之鄉(xiāng)”， 50 沙西鎮(zhèn)被評(píng)為“中國(guó)榕樹盆景之鄉(xiāng)”、盤陀鎮(zhèn)被評(píng)為“中國(guó)茶文化鎮(zhèn)”。 驅(qū)車行進(jìn)在國(guó)道 324 線，兩側(cè)的百里花卉走廊果然名不虛傳，連空氣都彌漫著花草馥郁的芳香，令人迷醉。 1999 年以來(lái)， 漳浦縣 馬口 的 花博園， 已經(jīng) 連續(xù)舉辦了 六屆 海峽兩岸花卉博覽會(huì) 。 如今，位于馬口的閩南花卉批發(fā)市場(chǎng)已成為福建的一個(gè)主要花卉集散地，每天都有來(lái)自全國(guó)各地的客商采購(gòu)花卉。 根據(jù)規(guī)劃， 到 2020 年，全縣花卉種植面積達(dá)到 6 萬(wàn)畝，年實(shí)現(xiàn)花卉銷售額達(dá) 8 億元。 花卉產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為漳浦縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重 要產(chǎn)業(yè)。 ? 關(guān)鍵詞：水產(chǎn)之鄉(xiāng) 漳浦縣具有得天獨(dú)厚的水產(chǎn)養(yǎng)殖環(huán)境，擁有 216公里長(zhǎng)的海岸線、 27 個(gè)港灣、 萬(wàn)公頃海灘，水產(chǎn)年產(chǎn)量 30 萬(wàn)噸，居全國(guó)第 20 位，是我國(guó)東南沿海主要海產(chǎn)品生產(chǎn)縣之一，被福建省列為“科教興海示范縣”。 漳浦的淺海灘涂養(yǎng)殖 數(shù)量之巨、品種之多， 幾乎 已 達(dá)到飽和開發(fā)和利用養(yǎng)殖的程度，精品開發(fā)也越來(lái)越多。 在漳浦轉(zhuǎn)上一圈，可以發(fā)現(xiàn)那些尋常百姓餐桌上難得一見(jiàn)的“貴族產(chǎn)品”鮑魚，在這里屢見(jiàn)不鮮。城鎮(zhèn)里酒樓飯店林立，“海鮮”字樣的招牌隨處可見(jiàn)，每當(dāng)華燈初上，整條街便人頭攢動(dòng)、笑語(yǔ)喧嘩，仿佛每家都座無(wú)虛 席。魚米之鄉(xiāng)物質(zhì)的豐庶，由此可見(jiàn)一斑。 ? 關(guān)鍵詞：文化之城 漳浦山川秀麗，名勝古跡眾多，旅游潛力巨大。有人形象地概括為“五個(gè)一”：北有一枝花（花博園），西有一杯茶（茶博園），東有一個(gè)園（以林進(jìn)嶼為主的漳州濱?；鹕降刭|(zhì)公園），南有一幅畫（六鰲抽象畫廊），中間還有一個(gè)堡（國(guó)家文物保護(hù)單位趙家堡）。 漳浦迄今已有 1300 多年歷史。文化底蘊(yùn)深厚，民俗風(fēng)情多姿，是福建的重點(diǎn)少數(shù)民族縣（畬族）。歷代名人輩出，尤以被譽(yù)為“曠世偉人、全閩師表”的明代著名學(xué)者、教育家、書法家、理學(xué)大師黃道周為代表。 漳浦 還 是中國(guó)民間剪紙藝術(shù) 之鄉(xiāng)，剪紙藝術(shù)在民間廣泛流傳，不僅各種民俗活動(dòng)少不了剪紙，平時(shí)家居休閑也寄各種悠思于剪紙中， 它甚至 走入現(xiàn)代設(shè)計(jì)的廣闊天地，在產(chǎn)品包裝設(shè)計(jì)、商標(biāo)廣告、室內(nèi)裝潢、服裝設(shè)計(jì)、書籍裝幀、郵票設(shè)計(jì)、報(bào)刊題花、連環(huán)畫、舞臺(tái)美術(shù)、動(dòng)畫、影視等各個(gè)方面都有她的倩影；她也走向世界，名揚(yáng)四海，成為全人類的文化財(cái)富與藝術(shù)瑰寶 。 今年 3 月，投資 億美元、占地 2 萬(wàn)畝的紅樓世界南城基地項(xiàng)目也相中漳浦，也印證了漳浦作為宜居之城的人文價(jià)值。 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，漳浦這個(gè)小縣城也日漸呈現(xiàn)出信息時(shí)代所特有的年輕、時(shí)尚的潮流氣息：新建建筑 物的外形和色彩，開始追求新鮮多樣；摩托常在街頭呼嘯而過(guò)，流行音樂(lè)聲聲入耳；在 省城不多見(jiàn)的高檔臺(tái)球桌在此卻并不稀罕，锃亮的外觀，考察的用料，令人贊嘆；進(jìn)入網(wǎng)吧聊天溝通的不乏其人；豪華的婚紗影樓時(shí)有所見(jiàn)，另類的“美甲坊”令人稱奇，時(shí)尚的“ e 時(shí)代生活坊”琳瑯滿目 …… 可以說(shuō)，生活在花果之鄉(xiāng)、魚米之鄉(xiāng)、人文之鄉(xiāng)的漳浦人民，是既有口福，又有眼福，無(wú)比幸福。 ? 關(guān)鍵詞：發(fā)展之城 一個(gè)城市的發(fā)展，離不開其所處的區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境。隨著經(jīng)濟(jì)全球化和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的加快，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)不是城市之間的競(jìng)爭(zhēng)，而是圍繞中心城市的經(jīng)濟(jì) 區(qū)之間的競(jìng)爭(zhēng)。目前世界范圍內(nèi)已經(jīng)形成以紐約、芝加哥、東京、倫敦、巴黎五大強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力城市經(jīng)濟(jì)圈。而我國(guó)也明顯形成了以中心城市為軸心的長(zhǎng)江三角洲和珠江三角洲、環(huán)渤海灣等三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域。 2020 年 7 月，《廈漳泉城市聯(lián)盟宣言》 的 簽署 ，以及 2020 年 6 月起將在 廈漳泉 三地每年輪流舉辦的閩南人居環(huán)境展示會(huì)，昭示著閩南金三角經(jīng)濟(jì)圈今后的相形協(xié)作、共享資源和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)將得到大大加強(qiáng)。地處 廈門、汕頭兩個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū) 的 之間 的漳浦，更可同時(shí)受到“閩南金三角經(jīng)濟(jì)圈”和“粵港經(jīng)濟(jì)圈”的輻射，其所面臨的快速發(fā)展機(jī)遇，必將在不久的將來(lái)，得到極大的 提升。 第二節(jié) 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 2020 年漳浦縣 GDP 為 億元，比增 %；財(cái)政收入 億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7646 元，農(nóng)民人均純收入 4223 元；城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款 億元。 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀 漳浦縣商品房發(fā)展歷史很短，起點(diǎn)也比較低，我們可以通過(guò)存量商品房和近幾年將向推向市場(chǎng)的增量，及其全縣人口家庭，來(lái)對(duì)供求關(guān)系進(jìn)行簡(jiǎn)單的判斷。 A. 其他開發(fā)商（數(shù)字不含漳州發(fā)展，下同） 2020 年前開發(fā)量： 49萬(wàn)平方米 2020 年： 16 萬(wàn)平方米 2020 年： 12 萬(wàn)平方米 2020 年： 24 萬(wàn)平方米 B. 漳州發(fā)展： 50 萬(wàn)平方米 A+B 總計(jì)，至 2020 年供應(yīng)量大致為 151 萬(wàn)平方米。 當(dāng)然，以上數(shù)據(jù)不包括目前無(wú)法掌握的今后拍賣地的數(shù)量、以及開發(fā)的節(jié)奏（據(jù)了解，未來(lái)五年國(guó)土局可能還有 1500 多畝地拍賣，其中 1000 畝主要集中在東部及南部，其他 500 畝可能散落于各處），只是一個(gè)簡(jiǎn)單的判斷方法，便于掌握漳浦大概的供應(yīng)情況，僅供參考。 根據(jù)中國(guó)住交會(huì)上發(fā)布的《 20202020 年中國(guó)房地產(chǎn)年度報(bào)告》， 2020 年，全國(guó)城鎮(zhèn)商品房在所有的住房比例占 %。而漳浦目前全縣 81 萬(wàn)人，假定以 4 人為 1 戶，每戶平均 120M2計(jì)算，則全縣約有 202500 戶。上述數(shù)字表明，至 2020 年，全縣擁有商品房的家庭所占比例： 151萬(wàn) M2247。120 戶 / M2247。202500 戶 =%。從這一數(shù)字來(lái)看，再結(jié)合漳浦城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代化發(fā)展的進(jìn)程來(lái)看，可以看出漳浦縣商品房目前的發(fā)展還有極大空間。 今后樓市大勢(shì)判斷 從國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)宏觀大勢(shì)看，從全國(guó)城鄉(xiāng)居民對(duì)住宅產(chǎn)品的需求看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有一個(gè)較為長(zhǎng)期的發(fā)展過(guò)程； 從漳州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況和價(jià)格水平看，整個(gè)漳州樓市不存在泡沫現(xiàn)象 ； 從漳浦縣自身歷史發(fā)展情況和城市化進(jìn)程的趨勢(shì)看， 漳浦縣的招商引資，在推動(dòng)著全縣工業(yè)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的同時(shí)，無(wú)疑也推動(dòng)著城市化進(jìn)程。隨著一座座工業(yè)企業(yè)的落成，一片片農(nóng)村土地的合理流轉(zhuǎn)，引發(fā)了一批批農(nóng)村剩余勞動(dòng)力離開土地進(jìn)企業(yè)當(dāng)工人。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 至 2002年 漳浦縣 就 已有 萬(wàn)農(nóng)民離開農(nóng)村住進(jìn)了城鎮(zhèn)，成了城鎮(zhèn)市民 ，這一數(shù)字如今仍在不斷增加 。城鎮(zhèn)人口的劇增，又必定刺激著城鎮(zhèn)建設(shè)，從而加快了全縣城市化進(jìn)程。近 3 年中，漳浦縣城鎮(zhèn)建設(shè)總投資近 20 億元，其中縣城投資就有 6 億元， 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展剛剛起步不久，基礎(chǔ)仍較為薄弱 ，未來(lái)仍有很大的成長(zhǎng)空間。 城鎮(zhèn)建設(shè) 已被列入漳浦今后幾年工作的 三個(gè)重點(diǎn) 之一（另外兩個(gè)是 臨港工業(yè)、工業(yè)園區(qū) ），由此也可以看出政府對(duì)漳浦房地產(chǎn)建設(shè)的扶持態(tài)度 。 據(jù)規(guī)劃，漳浦縣城區(qū)的面積將由現(xiàn)在的 平方公里擴(kuò)大到 17 平方公里，建成的新區(qū)將成為漳浦新的行政中心、教科文衛(wèi)中心、中高檔商業(yè)住宅區(qū)，這必將帶來(lái)大量的商品住房需求。目前漳浦從總量還是品質(zhì)上，還遠(yuǎn)不能滿足居民對(duì)城市化發(fā)展的住房需求， 漳浦 房地產(chǎn)建設(shè)在今后幾年仍然是大有可為的。 與此同時(shí)我們也應(yīng)看到，雖然漳浦目前房?jī)r(jià)的絕對(duì)值與其它兄弟城市相比并不高，但由于漳浦的房 價(jià)在短期內(nèi)上漲幅度比較大，在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平的限制下，房地產(chǎn)價(jià)格能否再次經(jīng)歷快速上漲，我們還應(yīng)謹(jǐn)慎看待。尤其是近 2 年，漳浦整個(gè)縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，與全省其他縣級(jí)城市相比，有滯后趨勢(shì)（詳見(jiàn)附表），這對(duì)于占地 400 多畝、開發(fā)周期至少 5 年左右的本案來(lái)說(shuō)，絕不能對(duì)后市掉以輕心。 附表 ： 2002 全省縣（市）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平分類表 類 別 縣（市） 高水平地區(qū) 石獅、晉江、東山、福清、永安、長(zhǎng)泰、惠安 中高水平地區(qū) 長(zhǎng)樂(lè)、羅源、連江、閩清、龍海、泰寧、邵武、南安、德化、南靖、漳平、閩侯 中等水平地區(qū) 將樂(lè)、沙縣、永春、 漳浦 中低水平地區(qū) 平潭、尢溪、明溪、安溪、詔安、華安、武夷山、建甌、建陽(yáng)、順昌、福安、 柘榮、建寧、云霄 低水平地區(qū) 永泰、莆田、仙游、清流、寧化、大田、平和、浦城、光澤、松溪、政和、長(zhǎng)汀、永定、上杭、武平、連城、福鼎、霞浦、古田、屏南、壽寧、周寧 附表 ： 2020 年度福建縣（市）經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平綜合評(píng)價(jià) 分級(jí) 綜合發(fā)展指數(shù) 綜合位 次 地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力 得分 位次 自我發(fā)展能力 得分 位次 地區(qū)發(fā)展?jié)摿?得分 位次 較低 柘榮縣 34 44 35 30 漳浦縣 35 26 31 57 附表說(shuō)明：根據(jù) 省政府發(fā)展研究中心課題組 的分析報(bào)告， 2002 年漳浦經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在全省縣級(jí)排名中還位居中游，被劃分為“中等水平地區(qū)”；到了 2020 年，排名呈下降趨勢(shì)，僅排第35名，已經(jīng)被列入“較低”一檔， 地區(qū)發(fā)展?jié)摿?更是排在了全省 58個(gè)縣的倒數(shù)第二，僅在詔安縣之前 。對(duì)于漳浦第一大盤的本案來(lái)說(shuō)，由于開發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)數(shù)年，體量多達(dá) 50 萬(wàn)平方米之巨，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁的掣肘，也是一個(gè)無(wú)法回避的問(wèn)題。對(duì)此，我們必須通過(guò)強(qiáng)有力的策劃和營(yíng)銷措施，予以解決。 第三節(jié) 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 項(xiàng)目北臨浦興路，南靠工業(yè)南路，西接工業(yè)東路，東臨印石路。規(guī)劃中還有一條寬達(dá) 24 米的大亭路將縱貫?zāi)媳?，與現(xiàn)有的舟亭路相接；南面的 12 米寬的工業(yè)南路規(guī)劃建設(shè)也正在招標(biāo)中，下半年可開工。 該地塊總用地面積 277795 平方米（合 畝），開發(fā)程度為 “三通一平”，用途為二類居住用地，土地出讓年限分別為：商業(yè)用地 40 年，居住用地 70年。其中， 1 號(hào)單元地塊面積 149325 平方米，建筑密度 35%，容積率 ，綠地率 30%； 2 號(hào)單元地塊面積 128470平方米，建筑密度 38%，容積率 ，綠地率 30%。 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 地塊北面沿浦發(fā)路有富程鞋業(yè)等幾家企業(yè)，南面是大片的果樹植物（經(jīng)實(shí)地考證主要為龍眼園及部分耕地），東面也稀疏分布著一些植物，西面有部分工廠企業(yè)，周邊水質(zhì)、泥土有輕微程度 污染 ，但空氣仍然新鮮。 地塊交通條件調(diào)查 本 地塊 距縣城中心約距 1 公里，據(jù)測(cè)量南部邊界離城區(qū)最近處僅 600 余米，小區(qū)中部規(guī)劃的大亭路開通之后，也將使本地塊交通更為便捷。地塊西、北、東三向均臨較為寬闊的大馬路，交通順暢，只是由于新開發(fā)的工業(yè)區(qū)（北區(qū)）人流較為稀少，路旁也缺少路燈，全縣沒(méi)有 公交 ，居民以摩托和自