【正文】 1 山東 房地產(chǎn)有限公司 銘苑住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè) 項目申請報告 ［ LGZ2020221］ 市 工 程 咨 詢 委 員 會 市 工 程 咨 詢 院 二○○六年十一 月 1 目 錄 第一章 項目申報單位情況 ......................... 3 項目法人簡介 3 項目申報的理由 3 第二章 擬建項目情況 ............................. 5 概況 5 房地產(chǎn)業(yè)供求分析 7 建設(shè)項目 SWOT分析 8 建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 11 土建工程 12 配套設(shè)施 12 消防 16 物業(yè)管理 17 項目實施計劃 18 投資估算 20 資金來源與籌措 23 第三章 建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃 ....................... 24 地理位置 24 自然條件 24 交通條件 27 配套條件 27 總圖布置 28 第四章 節(jié)能 ................................... 30 第五章 環(huán)境影響分析 ............................ 32 第六章 經(jīng)濟(jì)和社會效益分析 ....................... 34 經(jīng)濟(jì)效益分析 34 社會效益評價 38 附件 一、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 二、組織機(jī)構(gòu)代碼證 2 三、中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 四、建設(shè)項目選址意見書 五、土地證明 六、環(huán)境影響審批意見 七、項目規(guī)劃布局圖 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 39 頁 第一章 項目申報單位情況 項目法人簡介 山東 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2020 年 8 月， 2020 年 8月 28 日取得房地產(chǎn)開發(fā)暫定資質(zhì)，公司注冊 資金 3000 萬元，法人代表。 面對新興房地產(chǎn)開發(fā)市場，公司領(lǐng)導(dǎo)開拓進(jìn)取，創(chuàng)新發(fā)展，匯集各界精英，進(jìn)軍房地產(chǎn)這一朝陽產(chǎn)業(yè)。公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置完善，各專業(yè)配備齊全，其中，高級技術(shù)人員 3 人，中級技術(shù)人員10人，初級技術(shù)人員 2 人，公司總工程師、總經(jīng)濟(jì)師、總會計師，均具有相關(guān)專業(yè)中高級職稱。公司構(gòu)建了一個知識型、專業(yè)化的房地產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊。 公司將積極響應(yīng)縣委、縣政府“發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，實施追趕戰(zhàn)略，構(gòu)建和諧社會，建設(shè)拼趕 ”的號召，以超前的經(jīng)營服務(wù)理念，運用戰(zhàn)略的發(fā)展眼光，匯聚現(xiàn)代化科技和高素質(zhì)專業(yè)技術(shù)人才的強大力量，內(nèi)強 管理，外樹形象，與時俱進(jìn)共創(chuàng) 縣房地產(chǎn)事業(yè)的輝煌明天。 項目申報的理由 一、符合 縣總體規(guī)劃要求 提高城市化水平是我國近幾年提出的構(gòu)筑市場經(jīng)濟(jì)的重中之重。作為支柱產(chǎn)業(yè)――房地產(chǎn)業(yè)在城市化發(fā)展過程有著舉足輕重的作用，是推動城市發(fā)展的巨大動力。 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 39 頁 二、為城市居民提供一個舒適的居住環(huán)境 隨著社會的進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們的居住觀念也發(fā)生了很大變化，人們開始向往環(huán)境良好、智能化管理、服務(wù)完善的高品位住宅空間，本項目位于市區(qū)黃金地段，是理想的居住場所。項目建設(shè)中將充分體現(xiàn)以 人為本的設(shè)計、施工、管理原則，體現(xiàn)人文與自然的和諧統(tǒng)一，積極倡導(dǎo)綠色環(huán)保人居理念，努力構(gòu)建 首席 生態(tài)生活社區(qū)。 三、滿足老百姓的住房需求 “居者有其屋”一直是千百年來中國人的一個理想，它被視為百姓生活的一個最基本的問題。溫家寶總理在的《政府工作報告》中，一再強調(diào)要“以人為本”，就是要求我們應(yīng)當(dāng)關(guān)注民生問題，滿足廣大人民群眾的基本要求?！熬诱哂衅湮荨币簿捅厝怀蔀槲覀凕h和政府所必須解決的問題。隨著人民生活水平的提高，購房需求量增大，供求矛盾突出。開發(fā)建設(shè)居住小區(qū)，對于構(gòu)建和諧社會，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會穩(wěn)定具 有重要作用。 四、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)和地方經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展 房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中具有基礎(chǔ)性、資源性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地位，地域性很強。除帶動建筑、建材、機(jī)械加工、裝飾、家俱、家電等直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)外，還將極大地促進(jìn)市政基礎(chǔ)設(shè)施的 配套 完善，推動商業(yè)、金融、醫(yī)療 衛(wèi)生 、教育、 交通 運輸、郵政電信 、餐飲服務(wù)等公共服務(wù)行業(yè)的 共同 發(fā)展，在解決就業(yè)、繁榮地方經(jīng)濟(jì)、刺激消費、增加財稅收入等方面所發(fā)揮 著巨大 的作用 。 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 39 頁 第二章 擬建項目情況 概況 縣位于山東省東南部，地處著名的沂蒙山區(qū)腹地，因位于山東省第二高峰蒙山之陰而得名。氣 候溫和，四季分明，年平均氣溫℃，正常年份降水量 800 毫米以上，無霜期平均 196 天。全縣總面積 1605 平方公里，其中山地丘陵占 94%，現(xiàn)轄 9 鎮(zhèn) 2 鄉(xiāng)、 460個行政村、 53萬人口，其中農(nóng)業(yè)人口 萬。是“全國雙擁模范縣”、“全國社會文化先進(jìn)縣”、“全國體育先進(jìn)縣”、“全國科技先進(jìn)縣”、“全國果品生產(chǎn)百強縣”。 縣基礎(chǔ)設(shè)施完善?？h內(nèi)交通便利，干線公路全部硬化，鄉(xiāng)鄉(xiāng)通柏油路，通車總里程達(dá) 947 公里。京滬高速公路穿過 全境。沂蒙公路、 205 國道縱貫?zāi)媳保瑑际窓M穿東西，縣城距鐵路干線30公里，距日照 港 150公里，距濟(jì)南機(jī)場 160 公里。全縣村村通程控電話，市話達(dá)到 /百戶，無線尋呼和移動電話與全國聯(lián)網(wǎng)，基本形成了現(xiàn)代化的通訊網(wǎng)絡(luò)。電力供應(yīng)充足，完全能夠保證經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活的需要?？h城座落在汶河岸邊，碧水環(huán)繞，綠地如茵，景色秀麗，城內(nèi)公園、舞廳、高檔賓館等服務(wù)、娛樂設(shè)施配套齊全，并建有三星級標(biāo)準(zhǔn)的汶河大酒店、東蒙避暑山莊。 工業(yè)體系門類齊全、初具規(guī)模。長期以來， 工業(yè)發(fā)展緩慢，改革開放以來，在各方共同努力下， 工業(yè)得到較快發(fā)展。目前，全縣已基本建成了以啤酒、白酒、紡織、建材、花崗石板材、機(jī)械 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 39 頁 加工為主的、門類較為齊全的工業(yè)體系。改革開放以來， 縣不斷加大開放力度，大搞對外經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作，先后與香港特別行政區(qū)及新加坡、美國、德國、加拿大、澳大利亞、韓國、日本、聯(lián)合國婦女兒童基金會等 30多個國家、地區(qū)和國際機(jī)構(gòu)建立了友好合作關(guān)系。 2020年，在縣委的正確領(lǐng)導(dǎo)下，全縣緊緊圍繞“發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，實施追趕戰(zhàn)略，全面建設(shè)小康社會”的總體思路，依靠廣大干部群眾，抓住重點搞突破，鋪下身子抓落實，全力加快追趕步伐，圓滿完成了縣十四屆人大二次會議確定的任務(wù)目標(biāo)，全縣上下呈現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展、社會政通人和、人民安居樂業(yè) 的大好局面。全縣生產(chǎn)總值提前一年突破 50億大關(guān)，完成 ，比上年增長 %；全社會固定資產(chǎn)投資 ，增長 %。經(jīng)濟(jì)發(fā)展實現(xiàn)新跨越。工業(yè)規(guī)?？焖倥蛎?，效益持續(xù)走高。規(guī)模企業(yè)總數(shù)突破 100家，達(dá)到 115家，規(guī)模以上工業(yè)完成總產(chǎn)值 、增加值 ，分別增長%和 %；實現(xiàn)利稅 ，其中利潤 ，分別增長%和 %；產(chǎn)值利稅率 %，繼續(xù)保持全市上游水平。汶河路景觀大道建成通車、西環(huán)路建成通車、云蒙路改造通車、污水處理場建成投產(chǎn)，城 市熱電供暖管網(wǎng)敷設(shè)基本完成，城建重點工程全部順利完工進(jìn)一步提升了城市形象；近期審核通過了 2020－ 2020年縣城總體規(guī)劃及小城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃，出臺了一系列縣城規(guī)劃區(qū)綜合管理辦法，建設(shè) 生態(tài) 的大格局基本形成，并將得到逐步實施和完善。 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 39 頁 房地產(chǎn)業(yè)供求分析 一、總的 市場供給趨勢 房地產(chǎn)開發(fā)商向規(guī)?；?、品牌化方向發(fā)展。經(jīng)過近幾年的調(diào)整后，房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力已呈下降趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭日趨激烈，在此情況下，規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢越來越成為企業(yè)贏得競爭的關(guān)鍵。許多綜合實力較強的房地產(chǎn)開發(fā)商將把 發(fā)展成熟品牌管理體系、實現(xiàn)高效與科學(xué)管理、建設(shè)高品質(zhì)服務(wù)體系作為提高自身競爭力的重要手段。 房地產(chǎn)供給將向多元化方向發(fā)展。配合住房制度改革，城鎮(zhèn)住房多渠道供應(yīng)體系將逐步形成。房地產(chǎn)供給方面不僅有面向中高收入階層的商品房，而且還有面向中低收入階層的經(jīng)濟(jì)適用房，以及面向貧困階層的解困房和低租金公寓等，房地產(chǎn)供給的多元化將大大地改善中國城市家庭的居住狀況。 二 、 縣房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)起步較晚，規(guī)模大都較小，受市場、資金等諸多因素的影響，房地產(chǎn)開發(fā)總量偏小。近兩年，雖開發(fā)了部分商品住宅，供 需矛盾有所緩解，但供應(yīng)的單一性矛盾比較突出，住宅設(shè)計理念落后，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低，住宅品質(zhì)較差，隨著人們生活水平的不斷提高，改善居住條件的生活觀念越來越強烈。開發(fā)中檔高品質(zhì)住宅滿足人們?nèi)找嬖鲩L的住房需求十分必要，具有良好的市場前景和深遠(yuǎn)的社會意義。 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 39 頁 三、 市場需求預(yù)測 縣城區(qū)居住總?cè)丝跒?78924人、 26301 戶，人均居住面積為，人均居住面積在 10平方米以下的 3200 戶，無房戶1500戶，因拆遷需要安置的有 210戶。