【正文】 科技苑大樓建設(shè)項(xiàng)目申請報(bào)告科技苑大樓建設(shè)項(xiàng)目申請報(bào)告目 錄第一章 總論 1 概述 1　項(xiàng)目申請報(bào)告編制的依據(jù)、范圍及過程 1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2第二章 項(xiàng)目申報(bào)單位情況 5 項(xiàng)目單位簡介 6　中國科技開發(fā)院威海分院 6 浙江城建投資有限公司簡介 7第三章　項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 9 項(xiàng)目提出的背景 9 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 13第四章 市場分析預(yù)測 15 市場分析 15 項(xiàng)目建設(shè)的SWOT分析 24第五章　項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 27 建設(shè)規(guī)模 27 建設(shè)內(nèi)容 27第六章　項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件 29 建設(shè)地點(diǎn) 29 建設(shè)條件 29第七章　項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 3指導(dǎo)思想和原則 34　項(xiàng)目用地規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 34 37 38 41 44 46 49 5新技術(shù)的利用 55第八章　項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 56 56 57 施工進(jìn)度安排 57 58 59第九章　組織機(jī)構(gòu)及管理運(yùn)營 59 59 物業(yè)管理 61第十章　環(huán)境保護(hù)、節(jié)能和消防 62 62 65 68第十一章　投資估算與資金籌措 69 69 資金來源與籌措 71第十二章　經(jīng)濟(jì)和社會效益分析 73 經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) 73 社會效益評價(jià) 76第十三章　項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和對策 77 項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) 77 對策 7775第一章 總論 概述一、項(xiàng)目名稱：某科技苑二、建設(shè)性質(zhì)： 新建三、建設(shè)單位：某發(fā)展有限公司 法人代表：某郵編：某 電話：0某某 地址：某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會大樓四、建設(shè)地點(diǎn)：該項(xiàng)目擬建于XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會大樓北部。五、項(xiàng)目申請報(bào)告編制單位單位名稱： 工程咨詢等級： 證書編號： 發(fā)證機(jī)關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會　項(xiàng)目申請報(bào)告編制的依據(jù)、范圍及過程一、項(xiàng)目申請報(bào)告編制的依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定XX市城市建設(shè)規(guī)劃及總體發(fā)展規(guī)劃國家、XX省有關(guān)政策、法規(guī)、投資政策國家計(jì)委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）《XX市分區(qū)規(guī)劃》某發(fā)展有限公司與XX市工程咨詢院簽訂的工程咨詢委托書和合同書有關(guān)部門提供的資料和證明等二、項(xiàng)目申請報(bào)告編制的范圍建設(shè)必要性分析建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件工程設(shè)計(jì)方案環(huán)境保護(hù)和節(jié)能項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃安排投資估算和資金籌措綜合評價(jià)意見三、項(xiàng)目申請報(bào)告的編制過程XX市工程咨詢院接受某發(fā)展有限公司建設(shè)某科技苑項(xiàng)目的工程咨詢委托后，立即成立了項(xiàng)目申請報(bào)告編制小組，編制小組本著客觀、科學(xué)和對項(xiàng)目負(fù)責(zé)的精神，多次進(jìn)行實(shí)地考察，全面搜集資料，對項(xiàng)目建設(shè)的必要性進(jìn)行了多方面的調(diào)查研究、綜合比較分析，對項(xiàng)目建設(shè)的可行性進(jìn)行了認(rèn)真論證。在初步擬定項(xiàng)目選址和建設(shè)方案后，有針對性地進(jìn)行了調(diào)研，同時(shí)邀請了市規(guī)劃局和有關(guān)專家察看建設(shè)場址，就建設(shè)方案的可行性進(jìn)行咨詢指導(dǎo)。會同有關(guān)部門，對該綜合經(jīng)營業(yè)務(wù)用房建設(shè)方案進(jìn)行了認(rèn)真細(xì)致地研究、論證，根據(jù)現(xiàn)狀和XX市城市分區(qū)規(guī)劃的有關(guān)要求，初步確定了擬建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)選址、建設(shè)規(guī)模和實(shí)施方案，在此基礎(chǔ)上編制了本項(xiàng)目申請報(bào)告。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一、建設(shè)選址該項(xiàng)目擬建于XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南湖路以南、開發(fā)區(qū)管委會大樓以北。二、建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目擬建于XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，位于濱河大道東側(cè)，濱河大道是XX市區(qū)景觀大道，根據(jù)XX市城市規(guī)劃意見，擬建設(shè)的某科技苑項(xiàng)目選址位于市區(qū)濱河大道東側(cè)，在該位置建設(shè)某科技苑項(xiàng)目，層數(shù)不少于16層，根據(jù)單體建設(shè)規(guī)劃方案，（以規(guī)劃局核準(zhǔn)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）。為了既滿足某科技大廈經(jīng)營業(yè)務(wù)需要，又符合XX市城市規(guī)劃要求，經(jīng)某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會同意，由某發(fā)展有限公司建設(shè)該項(xiàng)目。三、主要建設(shè)內(nèi)容主要的建設(shè)內(nèi)容如下：某科技大廈項(xiàng)目為綜合性寫字樓，主要為相關(guān)科研項(xiàng)目提供科研開發(fā)、小試、中試等服務(wù)。其建設(shè)規(guī)模為地上21層，地下兩層，總建筑面積51900平方米，其中：地上建筑面積47000平方米，地下建筑面積4900平方米?？萍荚讽?xiàng)目主要是專家公寓及相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施，為相關(guān)科研項(xiàng)目的參與人員提供高質(zhì)量的生活保障服務(wù)，為處于孵化階段的科技項(xiàng)目提供高標(biāo)準(zhǔn)的金融、商業(yè)服務(wù)。其建設(shè)規(guī)模分為地上2213層，地下相應(yīng)為一到兩層，其中：，地下建筑面積30329平方米。土地費(fèi)用、公共設(shè)施及各種配套費(fèi)用（包括：供水、供電、采暖、電梯以及配套的道路、綠化、院墻等）投資按建筑面積比例分?jǐn)?。四、建設(shè)工期、時(shí)間該項(xiàng)目的建設(shè)期計(jì)劃為36個(gè)月，計(jì)劃于2009年1月底前完成立項(xiàng)、規(guī)劃定點(diǎn)、三通一平等前期準(zhǔn)備工作，2009年2月份開工建設(shè)，建設(shè)施工期36個(gè)月，預(yù)計(jì)2012年2月工程全部竣工。五、投資概算及資金籌措，其中：土地費(fèi)用4610萬元，，，。所有投資全部由某發(fā)展有限公司自籌解決。六、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量1工程總用地平方米730602總建筑面積平方米　 其中：科技大廈面積平方米51900　 科技苑面積平方米3容積率　4建筑密度%205綠化率%6總套數(shù)16447居住人口人63188單位面積售價(jià)科技大廈元/平方米2550科技苑元/平方米19609單位面積總成本科技大廈元/平方米1960 其中：建安總成本元/平方米1010科技苑元/平方米1598　 其中：建安總成本元/平方米76010單位面積收益科技大廈元/平方米590科技苑元/平方米36211銷售收入萬元其中：科技大廈萬元科技苑萬元12總投資萬元13銷售稅金及附加萬元14土地增值稅萬元15利潤總額萬元16所得稅萬元17凈利潤萬元18項(xiàng)目建設(shè)期年319投資利潤率%20項(xiàng)目內(nèi)部收益率%第二章 項(xiàng)目申報(bào)單位情況 項(xiàng)目單位簡介某發(fā)展有限公司成立于2008年4月18日，由中國科技開發(fā)院威海分院、浙江城建投資有限公司共同投資新建，以高技術(shù)項(xiàng)目研發(fā)、轉(zhuǎn)化為主，以中小企業(yè)投資、房地產(chǎn)開發(fā)為輔為科技投資型企業(yè)。公司位于XX省XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會大樓，注冊資金1000萬元，法定代表人張合慶，企業(yè)經(jīng)營范圍為：中小企業(yè)投資；機(jī)電、電子、計(jì)算機(jī)軟硬件產(chǎn)品生產(chǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)；咨詢服務(wù)；人才培訓(xùn)?！≈袊萍奸_發(fā)院威海分院中國科技開發(fā)院威海分院是中國科技開發(fā)院與XX省威海市政府于1994年8月共同創(chuàng)辦的科技開發(fā)機(jī)構(gòu)。建院來，中國科技開發(fā)院威海分院已發(fā)展成為擁有總資產(chǎn)6500萬元，凈資產(chǎn)4800萬元元，專門從事高新科技成果的開發(fā)、轉(zhuǎn)化、孵化和產(chǎn)業(yè)化的大型綜合科技開發(fā)機(jī)構(gòu)。中國科技開發(fā)院威海分院以促進(jìn)我國高新技術(shù)成果的商品化、產(chǎn)業(yè)化、國際化為目標(biāo)，組織實(shí)施高新技術(shù)的開發(fā)和成果轉(zhuǎn)讓。以XX省沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)、開放地區(qū)中心城市為基地，為XX省內(nèi)地區(qū)采用高新技術(shù)和開發(fā)高新技術(shù)產(chǎn)品提供科技服務(wù)和科技支撐。其主要業(yè)務(wù)為：　　組織、參與國家重點(diǎn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目的開發(fā)；　　興辦高新技術(shù)成果孵化基地和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體；　　從事高新技術(shù)及其產(chǎn)品的進(jìn)出口貿(mào)易；　　科技信息咨詢與中介服務(wù)；　　開展國內(nèi)外科技交流與合作；　　其它與科技開發(fā)工作有關(guān)的技術(shù)與商務(wù)活動。威海分院直屬全資企業(yè)天威集團(tuán)公司是國家高技術(shù)研究發(fā)展計(jì)劃（“863”計(jì)劃）的成果轉(zhuǎn)化基地，XX省高新技術(shù)企業(yè)。 公司開發(fā)研制的“電腦控制無刷直流電動機(jī)”獲國家發(fā)明三等獎，被評為國家級重點(diǎn)新產(chǎn)品；其應(yīng)用產(chǎn)品電動自行車獲得國家實(shí)用新型專利。 公司開發(fā)研制的“無線立體視頻系統(tǒng)”是國家“863計(jì)劃”重要成果之一，列入國家九五計(jì)劃和國家火炬計(jì)劃，獲國家實(shí)用新型專利，并評為九八年國家重點(diǎn)新產(chǎn)品，處于國內(nèi)領(lǐng)先水平。 浙江城建投資有限公司簡介浙江城建投資有限公司創(chuàng)建于1998年，現(xiàn)已發(fā)展成為以房屋建筑工程投資為主的大型現(xiàn)代股份制企業(yè)。目前公司擁有總資產(chǎn)3億多元，年開發(fā)施工面積50萬平方米，年施工產(chǎn)值達(dá)8億元，并且保持快速增長勢態(tài)。公司在企業(yè)管理上，始終堅(jiān)持“以人為本、誠信建設(shè)、精細(xì)管理、用心服務(wù)”的企業(yè)理念，外塑形象，內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)，緊緊圍繞公司的發(fā)展戰(zhàn)略，在用人、選人、留人等方面建立有特色的科學(xué)管理機(jī)制，通過實(shí)施人力資源戰(zhàn)略，使公司擁有業(yè)內(nèi)出色的管理和專業(yè)人員，構(gòu)筑人才資源高地；同時(shí)，積極創(chuàng)建學(xué)習(xí)型企業(yè)，不斷研究、發(fā)展企業(yè)核心競爭力，為企業(yè)發(fā)展奠定人脈基礎(chǔ)?，F(xiàn)已擁有一支數(shù)量充足、素質(zhì)優(yōu)良、門類齊全、結(jié)構(gòu)合理的工程技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理人才隊(duì)伍，企業(yè)中高層均有大學(xué)本科以上學(xué)歷，年輕并富有闖勁。其中高級職稱16人，中級職稱近100人，一級項(xiàng)目經(jīng)理達(dá)17人。公司堅(jiān)持“質(zhì)量精心、安全放心、環(huán)境熱心、服務(wù)誠心”的管理方針，建立健全了具有特色的組織管理體系和現(xiàn)代企業(yè)管理制度，通過了ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系、GB/28001職業(yè)健康安全管理體系等國際標(biāo)準(zhǔn)整合體系的認(rèn)證。公司為打造持續(xù)發(fā)展的百年品牌，始終注重整合品牌資源優(yōu)勢，歷年來多次被評定為“浙江省重質(zhì)量守承諾暨首批公眾三滿單位”和“浙江省重質(zhì)量守誠信示范單位”。共創(chuàng)建省、市級優(yōu)質(zhì)工程10余項(xiàng)，標(biāo)化工地、文明工地20余項(xiàng)，工程優(yōu)良率達(dá)80%以上。在企業(yè)信用等級評比中連年被評為AAA級企業(yè)。公司在立足房地產(chǎn)投資主業(yè)的同時(shí)，發(fā)揚(yáng)“團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、敬業(yè)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，堅(jiān)持“立足浙江、面向全國、走向國際”的發(fā)展戰(zhàn)略，先后涉足房地產(chǎn)開發(fā)、建材貿(mào)易、市政路橋、園林綠化、旅游服務(wù)、科技開發(fā)等諸多領(lǐng)域，逐步進(jìn)入多元化經(jīng)營，跨區(qū)域發(fā)展的新時(shí)期。隨著近年來我國建筑業(yè)持續(xù)蓬勃發(fā)展，特別是十七大中央提出全面建設(shè)小康社會、大小城鎮(zhèn)建設(shè)不斷加快的形勢下，公司將努力強(qiáng)化核心競爭優(yōu)勢，全面實(shí)施精品戰(zhàn)略、人才戰(zhàn)略和技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略，提升浙江城建的品牌知名度與美譽(yù)度，創(chuàng)造出更多的精品工程、樣板工程，為社會作出更大的貢獻(xiàn)。第三章　項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 項(xiàng)目提出的背景一、XX概況XX市位于XX省東南部，因東XX河而得名，面積為17187平方公里，地處魯中南低山丘陵區(qū)東南部，瀕臨黃海，屬溫帶季風(fēng)大陸氣候，氣溫適宜，四季分明，光照充足，雨量充沛，歷年平均氣溫12℃—14℃。原XX市為地區(qū)轄縣級市，1994年XX撤銷地區(qū)設(shè)立地級市，縣級市原轄區(qū)內(nèi)設(shè)置了蘭山、羅莊、河?xùn)|三個(gè)縣級行政區(qū)。全市轄9個(gè)縣、三個(gè)區(qū)。XX地處西歐亞大陸的東端，為東西南北交通要道，境內(nèi)國道省道縱橫交錯(cuò)，縣鄉(xiāng)公路四通八達(dá)，兗石、膠新鐵路交匯、京滬、東泗高速公路相交；東近青島、日照、嵐山頭、連云港等海港；XX機(jī)場已開通了北京、上海、廣州等多條航線；電信長途電路達(dá)15000路，本地電話中繼電路6萬路，DDN已覆蓋全市，XX具有得天獨(dú)厚的地理位置和優(yōu)越的交通通訊條件。XX已形成了以輕工、紡織、機(jī)械、化工、電子、建材、煤炭、醫(yī)藥、黃金為主，具有一定生產(chǎn)規(guī)模和技術(shù)水平的工業(yè)體系。市內(nèi)商廈林立，商賈云集，已成為魯東南地區(qū)重要的人流、物流、資金流、信息流中心，是魯、蘇、豫、皖地區(qū)最大的商品集散地。與世界上100多個(gè)國家和地區(qū)建立了經(jīng)濟(jì)技術(shù)和文化合作關(guān)系。是全國重點(diǎn)出口商品生產(chǎn)基地之一。2008年，全市各級認(rèn)真貫徹落實(shí)市委、市政府的各項(xiàng)部署，按照建設(shè)“大XX、新XX”的總目標(biāo)，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，加大結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，努力提高對外開放水平，國民經(jīng)濟(jì)保持快速健康發(fā)展，各項(xiàng)社會事業(yè)取得新的進(jìn)展。2007年，%；人均生產(chǎn)總值按現(xiàn)匯計(jì)算達(dá)到1480美元，比2000年增加790美元。，%。2007年，::。農(nóng)業(yè)糧經(jīng)比例由62:38調(diào)整為55:45。%,提高3個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)規(guī)模壯大、素質(zhì)提升，%，；全市規(guī)模以上企業(yè)達(dá)到2080家,增加1351家，實(shí)現(xiàn)利稅、利潤為118億元和75億元，%%；銷售收入過10億元的企業(yè)由2家增加到23家,其中過100億元的有2家；利稅過億元的企業(yè)達(dá)到16家，增加11家。服務(wù)業(yè)優(yōu)勢不斷強(qiáng)化，傳統(tǒng)批發(fā)市場的改造升級成效明顯，現(xiàn)代物流業(yè)顯示了強(qiáng)勁的增勢，全市城鄉(xiāng)商品市場交易總額達(dá)到691億元，其中XX批發(fā)城交易額425億元，%；旅游業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新亮點(diǎn)，總收入占生產(chǎn)總值的比重達(dá)到5%,提高2個(gè)百分點(diǎn)。人民生活水平不斷改善。2007年，農(nóng)民人均純收入3601元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9129元，%%；%、%；。人民生活水平在不斷提高，人均住房面積也在不斷增長中。根據(jù)XX市的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展遠(yuǎn)景規(guī)劃，到2010年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值將達(dá)到2300億元，年平均增長13%；其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值年均遞增5%，第二產(chǎn)業(yè)年均遞增14%，第三產(chǎn)業(yè)年均遞增14%，城市居民可支配收入達(dá)到13550元，XX市區(qū)人口145萬人，城鎮(zhèn)人均住房面積增加到25平方米，在20年內(nèi)，把XX建成省級歷史文化名城，魯南地區(qū)經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、交通、科技中心城市，成為設(shè)施先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)美、開放型、多功能的現(xiàn)代化城市。這些目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn)，將有力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。二、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)基本情況XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是2003年6月經(jīng)XX省人民政府批準(zhǔn)的省級開發(fā)區(qū)，規(guī)劃控制面積181平方公里，轄芝麻墩、梅家埠、重溝三個(gè)街道辦事處，108個(gè)村，近15萬人口。開發(fā)區(qū)發(fā)展建設(shè)五年以