【正文】 .金源國際建設項目申請報告第一章 總 論項目名稱：“**國際”項目建設單位：某置業(yè)有限公司法人代表：注冊地址：**某置業(yè)有限公司系**獨資企業(yè)，成立于2006年12月13日，現(xiàn)有注冊資本700萬美元，主營普通住宅開發(fā)建設銷售，2007年10月公司取得江蘇省建設廳批準核發(fā)的按照貳級標準從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的暫定開發(fā)資質(zhì)（證書編號為** ）。某置業(yè)有限公司設董事長辦公室、總經(jīng)理辦公室、行政管理部、投資發(fā)展部、計劃財務部、工程管理部、營銷策劃部等部門?！?*國際”，是某置業(yè)有限公司在**開發(fā)的第一個房地產(chǎn)項目，為了打造優(yōu)秀的公司品牌，貫徹公司的理念——成就品質(zhì)生活，無論從規(guī)劃至施工，還是選址與配套，將力求做到細致、經(jīng)典。 本公司編制的“**國際”項目申請報告，依據(jù)是中華人民共和國公布的有關法律、法令、法規(guī)和政策。報告的基礎資料和數(shù)據(jù)來自**市有關部門和項目建設單位提供或認可的資料、文件、函件及經(jīng)本公司專業(yè)的市場部門調(diào)查研究得到的資料和信息。項目申請報告編制依據(jù)主要有：《建設項目經(jīng)濟評價方法及參數(shù)》（第三版）；《投資項目可行性研究報告編制指南》（試用版）；《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（1989年）；《投資體制改革文件匯編（一）》（江蘇省發(fā)展和改革委員會）；《中央關于穩(wěn)定住房價格工作的意見》（建設部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務局、銀監(jiān)會）；《江蘇省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》；《**市城市總體規(guī)劃》（20022020）；《城市用地分類與規(guī)劃建設用地指標》（GBJ13790）；《建設項目環(huán)境保護管理條例》中華人民共和國國務院令第253號；《中華人民共和國環(huán)境保護法》；《中華人民共和國消防法》；《建設項目選址意見書》（**市規(guī)劃局）；《“**國際”規(guī)劃控制指標》（**市規(guī)劃設計研究院）；《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》（**市工商行政管理局）；《開發(fā)資質(zhì)證書》《國有土地使用權出讓合同》；國家、江蘇省有關設計和建筑規(guī)范、標準；項目建設單位提供的相關資料；編制過程中實際調(diào)查及收集的其他資料。伴隨城市化進程的加快，政策逐步到位，以住宅建設為新的經(jīng)濟增長點和消費熱點的格局將逐步形成，城市的經(jīng)濟建設和社會發(fā)展將上一個新臺階，為加快**新區(qū)丁卯經(jīng)濟開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設提供了極好的契機。受06年宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚的勢頭一度得到控制，但在人民幣持續(xù)升值大背景下，房地產(chǎn)價格再次表現(xiàn)出一路上揚的態(tài)勢。基于上述預測，某置業(yè)有限公司決定投資開發(fā)“**國際”項目。有效擴大**新區(qū)丁卯經(jīng)濟開發(fā)區(qū)普通住宅的市場供應，加快**新區(qū)建設進程，提升**新區(qū)的土地開發(fā)價值。為了編制該項目的申請報告，公司曾組織有關專業(yè)人員到現(xiàn)場進行了認真的踏勘和調(diào)查，并向相關部門進行了咨詢。在搜集了交通、供電和給排水等資料后，組織專業(yè)人員對本項目實施的必要性、規(guī)劃方案的科學性等方面進行了論證，在此基礎上形成本報告。本報告將對“**國際”項目建設的必要性、項目實施規(guī)模、市場預測、投資估算及資金籌措作出闡述。申請報告主要內(nèi)容包括：項目背景、項目實施規(guī)模預測、項目規(guī)模、項目選址、項目投資估算、資金籌措方案等。本項目選址于**新區(qū)丁卯經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，位于丁卯橋路以南、谷陽路以西，南面緊鄰已建成的索普小區(qū)，西臨公交總公司。，項目計劃總體一期開發(fā)實施。本報告主要從政策許可、選址論證、建設場地狀況、資金籌措等制約項目實施的主要因素進行調(diào)查研究，經(jīng)過充分研究，主要結論是，項目選址符合有關城市規(guī)劃法規(guī)要求。項目用地現(xiàn)狀為**市國有土地出讓用地，項目建設場地已初步具備三通一平，場地地質(zhì)條件較好，項目場地無不良地質(zhì)條件，實施方案滿足國家及省市法律法規(guī)要求，項目實施是**市城市建設重點發(fā)展方向。項目實施資金籌措擬由某置業(yè)有限公司自籌，資金籌措方案可行，籌資總額能確保項目順利實施。項目規(guī)劃總用地15058㎡2，可建設用地15000㎡，規(guī)劃總建筑面積40000㎡，其中：居住建筑：27500㎡；公建建筑：8500㎡；（其中社區(qū)服務：80㎡；公廁50㎡、辦公、商業(yè)：8370㎡）；地下車庫及人防：4000平方米；設計容積率：≤；建筑密度：≤30%；綠化率：≥30%；居住戶數(shù)：312戶；居住人口：1092人；機動車位：197個；自行車位：1230個；道路紅線長度：400m。本期項目開發(fā)計劃兩年完成，預計2008年元月開工建設，2009年12月全部建成交付。根據(jù)項目擬建的規(guī)模及建設的條件，結合**市其它類似住宅樓建設的相關指標，項目的總投資估算為1300萬美元，其組成如下：土地費用500萬美元，折合人民幣：3750萬元；工程建設及其它費用800萬美元，折合人民幣：6000萬元。其具體構成情況詳見附表1。本項目計劃在2008年元月下旬開始動工建設，建設周期為18個月；計劃在2008年8月底開盤銷售，銷售周期為24個月，本項目的資金投放計劃詳見下表：投資計劃表年份季度計劃工作內(nèi)容計劃投入資金（萬元）2007年13公司籌建、土地摘牌、項目調(diào)研及市場定位、規(guī)劃設計等4項目立項、規(guī)劃報批（建設用地、建設工程）、土地預審、土地證辦理、單體方案及施工圖設計、建筑工程招標、物業(yè)管理公司招標、建筑監(jiān)理單位招標等2008年1地址勘探、三通一平、施工許可報批、銷售計劃及策略的制定、樁基施工及土方工程建設、售樓處的建設及裝修、項目貸款的辦理、景觀設計等320．282建筑主體工程建設（地下室及主體1—3層）、廣告發(fā)布等3建筑主體工程建設（4—14層）、墻體施工、銷售價格報審、銷售許可證辦理、銷售登記、銷售開盤等4建筑主體工程建設（主體封頂）、門窗安裝、電梯等設備采購安裝、項目銷售等5682009年1墻體工程完工、室內(nèi)外裝修、室外工程及小區(qū)道路、景觀施工、水電安裝、項目銷售等3222景觀及道路施工、項目銷售等4413綜合驗收交付、項目銷售等254物業(yè)管理的移交22合計12項目資金來源：自籌。項目計劃銷售2年，，全部投資利潤率為38%(計算期2年)。（詳見附表2）計算期內(nèi)項目投資內(nèi)部收益率為67%，按折現(xiàn)率16%計算的全部投資現(xiàn)金凈流量產(chǎn)生的凈現(xiàn)值為3080萬元。金源國際建設項目申請報告第二章 項目概況本項目選址于**新區(qū)丁卯經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，位于丁卯橋路以南谷陽路以西，南面是已建成的索普小區(qū)，西臨公交總公司。，地形較規(guī)整，呈長方形。伴隨**市一中新校區(qū)及沃爾瑪購物廣場的建成，該項目區(qū)域條件愈顯優(yōu)越，基礎配套設施較齊全，交通較便捷，有多路公交線路經(jīng)過該區(qū)域路段。力爭做好小區(qū)的配套，營造優(yōu)美的環(huán)境，提升社區(qū)的品質(zhì)，為**的城市建設做出貢獻。綜上分析，項目選址比較理想。項目用地屬于國有土地，分屬于**新區(qū)城市建設投資公司和**市國土局，由某置業(yè)有限公司市場競買所得，不涉及土地征用，拆遷安置與補償。項目現(xiàn)場地為山坡地原狀，處于自然平整狀態(tài)，場地西側局部為采石地坑，場地范圍內(nèi)無天然樹林和人工林地，場地范圍內(nèi)無野生動物，項目建設不存在占用耕地、林地等現(xiàn)象。、地貌、地震情況**市地勢為南高北低，整個地形由西北向東南傾斜，市區(qū)地面標高（黃海高程，下同）。市區(qū)內(nèi)河流縱橫交錯，水域?qū)拸V，古老京杭運河由北向南穿市區(qū)而過，將市區(qū)分為東、西兩部分。**市區(qū)地質(zhì)系第四紀巖層，粉紅色細砂基巖，沖擊土層，地基承載力一般為1020t/m2。按地質(zhì)條件不同，區(qū)內(nèi)可分為三類工程建設區(qū)：城市西北部為良好工程建設區(qū)；老城區(qū)為較好工程建設區(qū)；城市東南、西南地區(qū)為可進行工程建設區(qū)，需進行地基處理。項目地處于長江中下游斷裂帶揚州銅陵地震帶附近。，1913年、1930年**，23級地震頻頻發(fā)生。60年代以來，該地震構造帶活動日益強烈。70年代以后發(fā)生過2次破壞性地震，主要集中于**市南部的溧陽地區(qū)，都影響到**市。本地區(qū)地質(zhì)構造受揚州銅陵大斷裂帶控制，區(qū)域內(nèi)未發(fā)現(xiàn)較大斷層及破碎帶等對建筑不利的構造。2001年國家重新確定**市區(qū)地震烈度為七度，本工程據(jù)此設防。項目尚未進行工程地質(zhì)勘探工作，工程地質(zhì)情況不明。建設項目用地為山間坡地。項目地屬北亞熱帶季風氣候區(qū)，具有寒暑變化顯著，四季分明等氣候特征。春季冷暖多變，夏季炎熱多雨，秋季天高氣爽，冬季陰濕寒冷。水文：該地區(qū)地下水為重碳酸鈣型水，為中型。長江水為重碳酸鈣型水，地表水為重碳酸鈣、硫酸鈣型水。地下水、地表水對土壤無腐蝕性。項目區(qū)域內(nèi)有京杭運河、防洪道等流域性主干河道，以及團結河等河道。項目區(qū)內(nèi)長江段屬感潮河段，每日漲、落潮各兩次，漲潮平均延時3小時25分鐘。落潮平均9小時，其水文特征為： 歷年最高洪水位：； 歷年最低洪水位：； 歷年最大平均洪水位：； 歷年最小平均枯水位：； 歷年最大潮差：； 歷年最小潮差：； 歷年平均潮差：； 平均流速：； 最大流速：； 最小流速：； 洪峰最大流量：92600立方米/秒； 最大平均流量：43100立方米/秒； 最小平均流量：21400立方米/秒； 多年平均流量：28307立方米/秒； 最小枯水流量：6020立方米/秒； 年平均徑流量：8933億立方米。項目區(qū)域歷年氣候統(tǒng)計如下：歷年平均氣壓：； 歷年平均氣溫：℃； 極端最高氣溫：℃； 極端最低氣溫：℃； 歷年平均相對濕度：78%； 歷年平均降雨量：； 歷年一日最大降雨量：； 歷年平均風速：； 歷年最大風速：； 常年主導風向：偏東風； 夏季主導風向：東風、西南風； 冬季主導風向：東北風、西北風； 地區(qū)災害性天氣主要有臺風、暴雨、冰雹及寒潮?！?*國際”項目已獲得**市規(guī)劃局批準，項目平面控制點經(jīng)**市規(guī)劃設計研院設計也已獲得**市規(guī)劃局批準。項目建設符合**市城市總體規(guī)劃，實施后城市已開發(fā)土地適應了城市區(qū)域發(fā)展的要求，項目實施能顯著改善丁卯片區(qū)普通商品房供應。“**國際”項目位于城市主干道——丁卯橋路南側，谷陽路西側，丁卯橋路、谷陽路作為城市交通主干道已建成投入使用，項目實施不處于城市交通禁區(qū)，有近10條公交線路經(jīng)過項目，因此項目實施交通運輸條件較好。項目區(qū)域內(nèi)基礎配套設施齊備，項目區(qū)內(nèi)主干道路網(wǎng)絡已建成，隨道路建設了給水、排水、供電、燃氣、電信等公共配套。項目建設地城市基礎配套設施齊備，因此項目供用電、給排水、燃氣等配套無接入困難。、防潮、排澇設施條件項目選址位于**市城市防洪區(qū)內(nèi)，因此項目無防洪、防潮（長江潮位）個別要求，項目規(guī)劃區(qū)內(nèi)有通江河流，自然落水由雨水收集系統(tǒng)收集后經(jīng)通江河流收集排入長江，由于項目場地高于周邊水系最高水位，因此項目無須設置排澇設施。．本項目適用的環(huán)境質(zhì)量標準為；（1）《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》GB30951996二級；（2）《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》GB38382002III類；（3）《工業(yè)企業(yè)設計衛(wèi)生標準》TJ3679表1；（4）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》GB309693中2類、3類、4類。．污染物排放標準；（1）《大氣污染物綜合排放標準》GB162971996二級；（2）《污水綜合排放標準》GB897896表4中三級、一級；（3）《居住區(qū)噪聲標準》GB1234891中3類；（4）《居住區(qū)污染物排放標準》GB132712001，二類區(qū)II時段。本項目主要法律依據(jù)為：《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《城市用地分類與規(guī)劃建設用地指標》（GBJ13790）、《江蘇省城市總體規(guī)劃》（20012010），《**市城市總體規(guī)劃》、《江蘇省土地管理條例》（2001年1月1日）。、拆遷、排澇設施條件項目建設無需進行土地征用工作，項目用地為出讓土地，全部建設土地已作為房地產(chǎn)開發(fā)用地為某置業(yè)有限公司取得，項目實施不涉及破壞防洪排澇水利設施及農(nóng)田水利灌溉工程。項目建設場地高低落差較大，需進行較大規(guī)模土方調(diào)配及場地平整工作，施工出入道路暢通，場地周邊無交通限制，無大型居民區(qū)，施工用臨時水、電無接入和供應困難，項目周邊地區(qū)有多家采石場、建材供應市場，項目周邊有商品砼供應基地，**市（項目區(qū)域）是建材生產(chǎn)大市，水泥、砂石料市場供應充足，因此項目施工條件較好。項目規(guī)劃總用地15058㎡2，可建設用地15000㎡，規(guī)劃總建筑面積40000㎡，其中：居住建筑：27500㎡；公建建筑：8500㎡；（其中社區(qū)服務：80㎡；公廁50㎡、辦公、商業(yè)：8370㎡）；地下車庫及人防：4000平方米?！?*國際”項目主要為高層住宅、小區(qū)會所、沿丁卯橋路與谷陽路的城市商業(yè)、辦公、小區(qū)變配電設施、小區(qū)綠化系統(tǒng)、市政配套工程和小區(qū)物管等部分組成。、衛(wèi)生、方便、舒適、經(jīng)濟、與周邊城市建設相協(xié)調(diào)原則?！?8層的高層建筑組成，分為三排排列，主入口設在谷陽路上。、服務行業(yè)，經(jīng)滿足消費需求，活躍居住區(qū)經(jīng)濟，并提供就業(yè)條件。，設有給水、排水、煤氣、電力、電訊、生活垃圾和污水等設施。、物管中心等文化、體育、娛樂設施，滿足住戶精神文明生活需求。，項目本身進行了防范設計、居住區(qū)的物管中心能為小區(qū)創(chuàng)造安全的良好環(huán)境。，可以陶冶情操、賞心悅目、心曠神怡。居住區(qū)建筑空間系列的構成、色彩的搭配、綠化與小品設置等，給人以美的享受。，具有居家生活氣息。產(chǎn)品結構：本項目為純高層的高品質(zhì)社區(qū)，在滿足容積率的前提下，盡量提升社區(qū)品質(zhì)，整體小區(qū)氣脈暢通，外部空間質(zhì)量優(yōu)秀。戶型設計：住宅以北入口為主，戶型多為三室兩廳、兩室兩廳和一室兩廳。房型的組合在滿足房型比的前提下充分結合總平面，合理利用景觀綠地和水面資源。房型設計在遵循《江蘇省住宅設計標準》的前提下做到平面緊湊，居住設施