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金源國際建設項目申請報告(已修改)

2025-06-11 00:26 本頁面
 

【正文】 .金源國際建設項目申請報告第一章 總 論項目名稱:“**國際”項目建設單位:某置業(yè)有限公司法人代表:注冊地址:**某置業(yè)有限公司系**獨資企業(yè),成立于2006年12月13日,現(xiàn)有注冊資本700萬美元,主營普通住宅開發(fā)建設銷售,2007年10月公司取得江蘇省建設廳批準核發(fā)的按照貳級標準從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的暫定開發(fā)資質(zhì)(證書編號為** )。某置業(yè)有限公司設董事長辦公室、總經(jīng)理辦公室、行政管理部、投資發(fā)展部、計劃財務部、工程管理部、營銷策劃部等部門?!?*國際”,是某置業(yè)有限公司在**開發(fā)的第一個房地產(chǎn)項目,為了打造優(yōu)秀的公司品牌,貫徹公司的理念——成就品質(zhì)生活,無論從規(guī)劃至施工,還是選址與配套,將力求做到細致、經(jīng)典。 本公司編制的“**國際”項目申請報告,依據(jù)是中華人民共和國公布的有關法律、法令、法規(guī)和政策。報告的基礎資料和數(shù)據(jù)來自**市有關部門和項目建設單位提供或認可的資料、文件、函件及經(jīng)本公司專業(yè)的市場部門調(diào)查研究得到的資料和信息。項目申請報告編制依據(jù)主要有:《建設項目經(jīng)濟評價方法及參數(shù)》(第三版);《投資項目可行性研究報告編制指南》(試用版);《中華人民共和國城市規(guī)劃法》(1989年);《投資體制改革文件匯編(一)》(江蘇省發(fā)展和改革委員會);《中央關于穩(wěn)定住房價格工作的意見》(建設部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務局、銀監(jiān)會);《江蘇省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》;《**市城市總體規(guī)劃》(20022020);《城市用地分類與規(guī)劃建設用地指標》(GBJ13790);《建設項目環(huán)境保護管理條例》中華人民共和國國務院令第253號;《中華人民共和國環(huán)境保護法》;《中華人民共和國消防法》;《建設項目選址意見書》(**市規(guī)劃局);《“**國際”規(guī)劃控制指標》(**市規(guī)劃設計研究院);《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》(**市工商行政管理局);《開發(fā)資質(zhì)證書》《國有土地使用權出讓合同》;國家、江蘇省有關設計和建筑規(guī)范、標準;項目建設單位提供的相關資料;編制過程中實際調(diào)查及收集的其他資料。伴隨城市化進程的加快,政策逐步到位,以住宅建設為新的經(jīng)濟增長點和消費熱點的格局將逐步形成,城市的經(jīng)濟建設和社會發(fā)展將上一個新臺階,為加快**新區(qū)丁卯經(jīng)濟開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設提供了極好的契機。受06年宏觀調(diào)控政策的影響,房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚的勢頭一度得到控制,但在人民幣持續(xù)升值大背景下,房地產(chǎn)價格再次表現(xiàn)出一路上揚的態(tài)勢。基于上述預測,某置業(yè)有限公司決定投資開發(fā)“**國際”項目。有效擴大**新區(qū)丁卯經(jīng)濟開發(fā)區(qū)普通住宅的市場供應,加快**新區(qū)建設進程,提升**新區(qū)的土地開發(fā)價值。為了編制該項目的申請報告,公司曾組織有關專業(yè)人員到現(xiàn)場進行了認真的踏勘和調(diào)查,并向相關部門進行了咨詢。在搜集了交通、供電和給排水等資料后,組織專業(yè)人員對本項目實施的必要性、規(guī)劃方案的科學性等方面進行了論證,在此基礎上形成本報告。本報告將對“**國際”項目建設的必要性、項目實施規(guī)模、市場預測、投資估算及資金籌措作出闡述。申請報告主要內(nèi)容包括:項目背景、項目實施規(guī)模預測、項目規(guī)模、項目選址、項目投資估算、資金籌措方案等。本項目選址于**新區(qū)丁卯經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi),位于丁卯橋路以南、谷陽路以西,南面緊鄰已建成的索普小區(qū),西臨公交總公司。,項目計劃總體一期開發(fā)實施。本報告主要從政策許可、選址論證、建設場地狀況、資金籌措等制約項目實施的主要因素進行調(diào)查研究,經(jīng)過充分研究,主要結論是,項目選址符合有關城市規(guī)劃法規(guī)要求。項目用地現(xiàn)狀為**市國有土地出讓用地,項目建設場地已初步具備三通一平,場地地質(zhì)條件較好,項目場地無不良地質(zhì)條件,實施方案滿足國家及省市法律法規(guī)要求,項目實施是**市城市建設重點發(fā)展方向。項目實施資金籌措擬由某置業(yè)有限公司自籌,資金籌措方案可行,籌資總額能確保項目順利實施。項目規(guī)劃總用地15058㎡2,可建設用地15000㎡,規(guī)劃總建筑面積40000㎡,其中:居住建筑:27500㎡;公建建筑:8500㎡;(其中社區(qū)服務:80㎡;公廁50㎡、辦公、商業(yè):8370㎡);地下車庫及人防:4000平方米;設計容積率:≤;建筑密度:≤30%;綠化率:≥30%;居住戶數(shù):312戶;居住人口:1092人;機動車位:197個;自行車位:1230個;道路紅線長度:400m。本期項目開發(fā)計劃兩年完成,預計2008年元月開工建設,2009年12月全部建成交付。根據(jù)項目擬建的規(guī)模及建設的條件,結合**市其它類似住宅樓建設的相關指標,項目的總投資估算為1300萬美元,其組成如下:土地費用500萬美元,折合人民幣:3750萬元;工程建設及其它費用800萬美元,折合人民幣:6000萬元。其具體構成情況詳見附表1。本項目計劃在2008年元月下旬開始動工建設,建設周期為18個月;計劃在2008年8月底開盤銷售,銷售周期為24個月,本項目的資金投放計劃詳見下表:投資計劃表年份季度計劃工作內(nèi)容計劃投入資金(萬元)2007年13公司籌建、土地摘牌、項目調(diào)研及市場定位、規(guī)劃設計等4項目立項、規(guī)劃報批(建設用地、建設工程)、土地預審、土地證辦理、單體方案及施工圖設計、建筑工程招標、物業(yè)管理公司招標、建筑監(jiān)理單位招標等2008年1地址勘探、三通一平、施工許可報批、銷售計劃及策略的制定、樁基施工及土方工程建設、售樓處的建設及裝修、項目貸款的辦理、景觀設計等320.282建筑主體工程建設(地下室及主體1—3層)、廣告發(fā)布等3建筑主體工程建設(4—14層)、墻體施工、銷售價格報審、銷售許可證辦理、銷售登記、銷售開盤等4建筑主體工程建設(主體封頂)、門窗安裝、電梯等設備采購安裝、項目銷售等5682009年1墻體工程完工、室內(nèi)外裝修、室外工程及小區(qū)道路、景觀施工、水電安裝、項目銷售等3222景觀及道路施工、項目銷售等4413綜合驗收交付、項目銷售等254物業(yè)管理的移交22合計12項目資金來源:自籌。項目計劃銷售2年,,全部投資利潤率為38%(計算期2年)。(詳見附表2)計算期內(nèi)項目投資內(nèi)部收益率為67%,按折現(xiàn)率16%計算的全部投資現(xiàn)金凈流量產(chǎn)生的凈現(xiàn)值為3080萬元。金源國際建設項目申請報告第二章 項目概況本項目選址于**新區(qū)丁卯經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi),位于丁卯橋路以南谷陽路以西,南面是已建成的索普小區(qū),西臨公交總公司。,地形較規(guī)整,呈長方形。伴隨**市一中新校區(qū)及沃爾瑪購物廣場的建成,該項目區(qū)域條件愈顯優(yōu)越,基礎配套設施較齊全,交通較便捷,有多路公交線路經(jīng)過該區(qū)域路段。力爭做好小區(qū)的配套,營造優(yōu)美的環(huán)境,提升社區(qū)的品質(zhì),為**的城市建設做出貢獻。綜上分析,項目選址比較理想。項目用地屬于國有土地,分屬于**新區(qū)城市建設投資公司和**市國土局,由某置業(yè)有限公司市場競買所得,不涉及土地征用,拆遷安置與補償。項目現(xiàn)場地為山坡地原狀,處于自然平整狀態(tài),場地西側局部為采石地坑,場地范圍內(nèi)無天然樹林和人工林地,場地范圍內(nèi)無野生動物,項目建設不存在占用耕地、林地等現(xiàn)象。、地貌、地震情況**市地勢為南高北低,整個地形由西北向東南傾斜,市區(qū)地面標高(黃海高程,下同)。市區(qū)內(nèi)河流縱橫交錯,水域?qū)拸V,古老京杭運河由北向南穿市區(qū)而過,將市區(qū)分為東、西兩部分。**市區(qū)地質(zhì)系第四紀巖層,粉紅色細砂基巖,沖擊土層,地基承載力一般為1020t/m2。按地質(zhì)條件不同,區(qū)內(nèi)可分為三類工程建設區(qū):城市西北部為良好工程建設區(qū);老城區(qū)為較好工程建設區(qū);城市東南、西南地區(qū)為可進行工程建設區(qū),需進行地基處理。項目地處于長江中下游斷裂帶揚州銅陵地震帶附近。,1913年、1930年**,23級地震頻頻發(fā)生。60年代以來,該地震構造帶活動日益強烈。70年代以后發(fā)生過2次破壞性地震,主要集中于**市南部的溧陽地區(qū),都影響到**市。本地區(qū)地質(zhì)構造受揚州銅陵大斷裂帶控制,區(qū)域內(nèi)未發(fā)現(xiàn)較大斷層及破碎帶等對建筑不利的構造。2001年國家重新確定**市區(qū)地震烈度為七度,本工程據(jù)此設防。項目尚未進行工程地質(zhì)勘探工作,工程地質(zhì)情況不明。建設項目用地為山間坡地。項目地屬北亞熱帶季風氣候區(qū),具有寒暑變化顯著,四季分明等氣候特征。春季冷暖多變,夏季炎熱多雨,秋季天高氣爽,冬季陰濕寒冷。水文:該地區(qū)地下水為重碳酸鈣型水,為中型。長江水為重碳酸鈣型水,地表水為重碳酸鈣、硫酸鈣型水。地下水、地表水對土壤無腐蝕性。項目區(qū)域內(nèi)有京杭運河、防洪道等流域性主干河道,以及團結河等河道。項目區(qū)內(nèi)長江段屬感潮河段,每日漲、落潮各兩次,漲潮平均延時3小時25分鐘。落潮平均9小時,其水文特征為: 歷年最高洪水位:; 歷年最低洪水位:; 歷年最大平均洪水位:; 歷年最小平均枯水位:; 歷年最大潮差:; 歷年最小潮差:; 歷年平均潮差:; 平均流速:; 最大流速:; 最小流速:; 洪峰最大流量:92600立方米/秒; 最大平均流量:43100立方米/秒; 最小平均流量:21400立方米/秒; 多年平均流量:28307立方米/秒; 最小枯水流量:6020立方米/秒; 年平均徑流量:8933億立方米。項目區(qū)域歷年氣候統(tǒng)計如下:歷年平均氣壓:; 歷年平均氣溫:℃; 極端最高氣溫:℃; 極端最低氣溫:℃; 歷年平均相對濕度:78%; 歷年平均降雨量:; 歷年一日最大降雨量:; 歷年平均風速:; 歷年最大風速:; 常年主導風向:偏東風; 夏季主導風向:東風、西南風; 冬季主導風向:東北風、西北風; 地區(qū)災害性天氣主要有臺風、暴雨、冰雹及寒潮?!?*國際”項目已獲得**市規(guī)劃局批準,項目平面控制點經(jīng)**市規(guī)劃設計研院設計也已獲得**市規(guī)劃局批準。項目建設符合**市城市總體規(guī)劃,實施后城市已開發(fā)土地適應了城市區(qū)域發(fā)展的要求,項目實施能顯著改善丁卯片區(qū)普通商品房供應。“**國際”項目位于城市主干道——丁卯橋路南側,谷陽路西側,丁卯橋路、谷陽路作為城市交通主干道已建成投入使用,項目實施不處于城市交通禁區(qū),有近10條公交線路經(jīng)過項目,因此項目實施交通運輸條件較好。項目區(qū)域內(nèi)基礎配套設施齊備,項目區(qū)內(nèi)主干道路網(wǎng)絡已建成,隨道路建設了給水、排水、供電、燃氣、電信等公共配套。項目建設地城市基礎配套設施齊備,因此項目供用電、給排水、燃氣等配套無接入困難。、防潮、排澇設施條件項目選址位于**市城市防洪區(qū)內(nèi),因此項目無防洪、防潮(長江潮位)個別要求,項目規(guī)劃區(qū)內(nèi)有通江河流,自然落水由雨水收集系統(tǒng)收集后經(jīng)通江河流收集排入長江,由于項目場地高于周邊水系最高水位,因此項目無須設置排澇設施。.本項目適用的環(huán)境質(zhì)量標準為;(1)《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》GB30951996二級;(2)《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》GB38382002III類;(3)《工業(yè)企業(yè)設計衛(wèi)生標準》TJ3679表1;(4)《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》GB309693中2類、3類、4類。.污染物排放標準;(1)《大氣污染物綜合排放標準》GB162971996二級;(2)《污水綜合排放標準》GB897896表4中三級、一級;(3)《居住區(qū)噪聲標準》GB1234891中3類;(4)《居住區(qū)污染物排放標準》GB132712001,二類區(qū)II時段。本項目主要法律依據(jù)為:《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《城市用地分類與規(guī)劃建設用地指標》(GBJ13790)、《江蘇省城市總體規(guī)劃》(20012010),《**市城市總體規(guī)劃》、《江蘇省土地管理條例》(2001年1月1日)。、拆遷、排澇設施條件項目建設無需進行土地征用工作,項目用地為出讓土地,全部建設土地已作為房地產(chǎn)開發(fā)用地為某置業(yè)有限公司取得,項目實施不涉及破壞防洪排澇水利設施及農(nóng)田水利灌溉工程。項目建設場地高低落差較大,需進行較大規(guī)模土方調(diào)配及場地平整工作,施工出入道路暢通,場地周邊無交通限制,無大型居民區(qū),施工用臨時水、電無接入和供應困難,項目周邊地區(qū)有多家采石場、建材供應市場,項目周邊有商品砼供應基地,**市(項目區(qū)域)是建材生產(chǎn)大市,水泥、砂石料市場供應充足,因此項目施工條件較好。項目規(guī)劃總用地15058㎡2,可建設用地15000㎡,規(guī)劃總建筑面積40000㎡,其中:居住建筑:27500㎡;公建建筑:8500㎡;(其中社區(qū)服務:80㎡;公廁50㎡、辦公、商業(yè):8370㎡);地下車庫及人防:4000平方米?!?*國際”項目主要為高層住宅、小區(qū)會所、沿丁卯橋路與谷陽路的城市商業(yè)、辦公、小區(qū)變配電設施、小區(qū)綠化系統(tǒng)、市政配套工程和小區(qū)物管等部分組成。、衛(wèi)生、方便、舒適、經(jīng)濟、與周邊城市建設相協(xié)調(diào)原則?!?8層的高層建筑組成,分為三排排列,主入口設在谷陽路上。、服務行業(yè),經(jīng)滿足消費需求,活躍居住區(qū)經(jīng)濟,并提供就業(yè)條件。,設有給水、排水、煤氣、電力、電訊、生活垃圾和污水等設施。、物管中心等文化、體育、娛樂設施,滿足住戶精神文明生活需求。,項目本身進行了防范設計、居住區(qū)的物管中心能為小區(qū)創(chuàng)造安全的良好環(huán)境。,可以陶冶情操、賞心悅目、心曠神怡。居住區(qū)建筑空間系列的構成、色彩的搭配、綠化與小品設置等,給人以美的享受。,具有居家生活氣息。產(chǎn)品結構:本項目為純高層的高品質(zhì)社區(qū),在滿足容積率的前提下,盡量提升社區(qū)品質(zhì),整體小區(qū)氣脈暢通,外部空間質(zhì)量優(yōu)秀。戶型設計:住宅以北入口為主,戶型多為三室兩廳、兩室兩廳和一室兩廳。房型的組合在滿足房型比的前提下充分結合總平面,合理利用景觀綠地和水面資源。房型設計在遵循《江蘇省住宅設計標準》的前提下做到平面緊湊,居住設施
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