【正文】 規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)制定全市住房發(fā)展戰(zhàn)略，建立完善的住房保障制度體系，進一步加強房地產(chǎn)市場法制建設(shè)，建立較為完善的住房與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展法制體系。建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，建立多部門參與的房地產(chǎn)市場分析監(jiān)測機制；加強住房調(diào)查，規(guī)劃期內(nèi)完成全市住房狀況普查。相關(guān)部門應(yīng)制定房屋租賃綜合稅費征收辦法，繼續(xù)擴大租賃管理覆蓋面，建立房屋租賃市場綜合管理長效機制。相關(guān)部門應(yīng)加強房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的管理，完善房地產(chǎn)市場的中介服務(wù)體系，基本建立二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)，繼續(xù)提高二手房交易、辦證效率。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全程監(jiān)管；對不符合規(guī)劃控制性要求，超出規(guī)定建設(shè)的住房依法予以處理直至沒收；切實整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為；嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理。，改善城市居民生活環(huán)境，拓展全市住房供應(yīng)渠道，滿足居民住房需求，市、區(qū)兩級政府及相關(guān)部門應(yīng)本著積極穩(wěn)妥、有序推進，政府主導(dǎo)、市場化運作，統(tǒng)籌兼顧、綜合改造，區(qū)別對待、分類指導(dǎo)的原則，以空間形態(tài)改造為突破口，完善市區(qū)老住宅小區(qū)功能，改善老住宅小區(qū)的居住環(huán)境，爭取每年實施5個以上老住宅小區(qū)的整治改造，面積30萬平方米左右。，可以通過“平改坡”改造、成套改造、房屋維修等多種方式，改善舊住房功能、增加使用面積、維修更新設(shè)備、美化小區(qū)環(huán)境、完善社區(qū)設(shè)施，加快改善居民的居住質(zhì)量和居住環(huán)境。，積極盤活存量土地，制止違法囤積土地的行為依據(jù)閑置土地處置的法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，根據(jù)造成土地閑置的不同原因，采取延長開發(fā)建設(shè)時間、改變土地用途、進行土地置換、政府招標(biāo)拍賣、依法收回并納入土地儲備等各類辦法，對閑置土地積極予以盤活。政策性住房由市政府統(tǒng)一規(guī)劃，政府相關(guān)部門統(tǒng)一組織實施。規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)進一步深化住房銷售制度改革，逐步推行建筑主體封頂后銷售的模式。新建或改造住房建設(shè)項目，必須明確住宅建筑套密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅套數(shù)）和住宅建筑凈密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積）；指標(biāo)的確定，必須符合本規(guī)劃及其年度實施計劃中項目相關(guān)住房套型結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定。應(yīng)推行和建立并完善在限套型、限房價基礎(chǔ)上競地價、競房價的中低價位、中小套型普通商品住房開發(fā)建設(shè)模式，積極推進中低價位、中小套型普通商品住房用地招標(biāo)出讓。，嚴(yán)格控制低密度，大套型住房土地供應(yīng)。 。第九章 法律、法規(guī)或者規(guī)章規(guī)定的其他內(nèi)容.**市現(xiàn)行的住房政策與策略，實施高效、集約的住房用地供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。當(dāng)今江蘇房地產(chǎn)企業(yè)面臨的不僅是省內(nèi)的竟?fàn)?，而且是全國范圍?nèi)的競爭，甚至還有境外投資者的競爭，沒有強大的實力很難取勝。（3）.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負債運營。從微觀方面來看，江蘇房地產(chǎn)企業(yè)自身還存在一些不利因素：（1）.資質(zhì)等級偏低。房地產(chǎn)開發(fā)一要進一步提高安居工程、經(jīng)濟適用房的開發(fā)比重，二要選擇交通比較便利的區(qū)域建普通商品房。為新進城的居民提供安居條件，提供中低檔小戶型住宅是房地產(chǎn)發(fā)展的主要方向。需求決定市場。要從環(huán)保的角度、長遠的觀點，有計劃、有限度的獲得土地、計劃開發(fā)，避免成為供地者?；谏鲜鲒厔?，本地房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重點對策主要有；。，產(chǎn)品多元化。在全國，一部分大型房地產(chǎn)開發(fā)商正把目光從房地產(chǎn)開發(fā)成本較高的城市轉(zhuǎn)向開發(fā)成本較低的城市，實施跨市、跨省區(qū)的大開發(fā)。一批實力雄厚的工業(yè)企業(yè)集團、電信集團、省級外貿(mào)集團開始進入房地產(chǎn)開發(fā)行列。江蘇省房地產(chǎn)進入第三輪發(fā)展以來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了深刻變化，主要體現(xiàn)為以下幾方面：。本項目的開發(fā)建設(shè)，將有效促進城市基礎(chǔ)設(shè)施及公建配套的完善，進一步加快丁**新區(qū)卯經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)進程，擴大新區(qū)普通住宅的市場供應(yīng)，提升丁卯開發(fā)區(qū)的土地開發(fā)價值。自2001年以來，**市城市市政道路建設(shè)不斷加快，城市框架不斷拉伸，主城區(qū)逐漸向東、南、西三方擴展。一個城市的可持續(xù)發(fā)展，有賴于現(xiàn)代化的城市交通來支持。因此加快城市規(guī)劃區(qū)建設(shè)，進行城市增加土地開發(fā)是拓展城市規(guī)模的主要方法。保本銷售量=固定總成本+可變成本+年稅金=+0+2600=年保本銷售率=(占全部銷售)、加快城市化進程的要求加快城市化，將絕大多數(shù)農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘腥丝?，是我國全面建設(shè)小康社會的一項極為重要的任務(wù)。結(jié)論：項目的初步定價在市場能接受的范圍之內(nèi)，投資利潤率符合國家普通商品房開發(fā)建設(shè)的有關(guān)要求。項目計劃銷售2年，全部投資利潤率為38%(計算期2年)。（含銷售人員）每人年工資福利6萬元計算，則項目年支出工資福利90萬元。項目建設(shè)期2年，銷售期2年，土地及開發(fā)成本按年銷售建筑面積平均攤銷。根據(jù)開發(fā)銷售計劃，項目銷售2年完成(不含建設(shè)期)，項目第一個半年預(yù)售50%，第二個半年銷售30%，第三個半年銷售20%，項目不考慮價格上漲因素。商業(yè)辦公用房平均售價為6000元/平方米，可供銷售面積為8370平方米，銷售期2年，銷售率95%。銷售期的確定，根據(jù)項目策劃方案，投資方擬成立營銷團隊自行銷售，項目建設(shè)期2年開發(fā)完成，營銷部于2008年上半年可將團隊組建完畢，下半年進行銷售期，銷售周期為24個月。該區(qū)域是聯(lián)系**主城和**新區(qū)及南徐新城的樞紐，交通便捷，因此項目住房定價優(yōu)勢明顯，市場銷售前景較好，項目住宅預(yù)期售價為3800元/平方米。根據(jù)“十五”期末不同收入水平家庭結(jié)構(gòu)比例，“十一五”期內(nèi)，應(yīng)建設(shè)商品住房1400萬平方米，建設(shè)政策性住房150萬平方米（，）?！笆晃濉逼趦?nèi)住房需求。. 住房現(xiàn)狀和需求中心城區(qū)住房現(xiàn)狀。：按國家規(guī)定計征，%。經(jīng)營性收費項目主要有14項，收費金額為每平方米40元左右。：廣義上講主要由財政部門代收的城市市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費，其它行政事業(yè)性費用和經(jīng)營性收費組成。：主要有土地征用（出讓）及拆遷補償費用、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、附屬公共配套設(shè)施費、公共基礎(chǔ)設(shè)施費、管理費、銷售費用、財務(wù)費用等。依據(jù)我國WTO議定書的規(guī)定和國家、省、市商品價格管理辦法規(guī)定：經(jīng)濟適用房和普通住宅商品房為政府指導(dǎo)價，高檔住宅商品房和非住宅商品房實行市場調(diào)節(jié)價，由企業(yè)自主定價。5. 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年增長，居民對房價的承受能力進一步增強。，為了適應(yīng)人們對居住不僅要面積大，還要環(huán)境好，不僅要地段好，更要配套齊全。，前幾年房價過快上升與使用土地價格由行政劃撥到有償協(xié)議轉(zhuǎn)讓，再到掛牌競價交易和拍賣競買的出讓方式，導(dǎo)致地價上漲幅度大，前后落差大有直接的關(guān)系，特別是一些外地開發(fā)商的加入帶動**市土地價格的直線上升。造成商品房價格持續(xù)穩(wěn)步上升有以下幾個原因：1. 城鎮(zhèn)化進程的加快、拆遷安置、外來人口的增長，將增加房地產(chǎn)的市場需求，導(dǎo)致一段時間內(nèi)投資保持一定的規(guī)模，房價也不會下跌。（加權(quán)均價）情況2007年16月各區(qū)域的商品住宅（不含政策性住房及別墅）成交價列表：區(qū)域2007年16月2006年16月同比市區(qū)算術(shù)均價31132925%加權(quán)均價28512724%主城區(qū)算術(shù)均價34803281%加權(quán)均價31892999%城中中心區(qū)47944880%次中心區(qū)38263601%東片35773258%東南片34993054%西南片31823090%西片00~城東北片29982830%南片28192531%城南東片00~西片38873588%城西北片32272985%中片29862990%南片00~丹徒片區(qū)21211841%大港片區(qū)15941787%諫壁片區(qū)19571584%從1007年16月各區(qū)域的商品住宅（不含別墅）成交價格來看，漲幅分列前三位的依次是：諫壁片區(qū)、丹徒片區(qū)、城中東南片。（不含政策性用房）（加權(quán)均價）2007年16月，市區(qū)商品房的平均成交價格為3721元/m2，%。其中6月份，%，與上月相比。從不同總價段商品房住宅的成交結(jié)構(gòu)來看：2007年16月，%。其中6月份，3000元/%。從不同單位段商品住宅的成交結(jié)構(gòu)來看：2007年16月，市區(qū)3000元/%。90144m2的商品住宅，按面積分，其批準(zhǔn)預(yù)售量、月末累計可售量、%、%、%。（不含政策性用房）2007年16月份，從不同面積段的戶型結(jié)構(gòu)來看：60m2以下的商品住宅，按面積分，其批準(zhǔn)預(yù)售量、月末累計可售量、%、%、%。其中，%。2007年16月份，%；其中，%。從**市2007年16月份的房地產(chǎn)市場交易情況來看，市區(qū)商品住房的供應(yīng)面積以及銷售面積與上年同期相比都有較大增長，供應(yīng)與銷售情況良好。普通商品住宅的價格也比去年有或多或少的上漲。依據(jù)某置業(yè)有限公司計劃，項目全部投資資金由公司自籌。（500萬美金）；：3元/㎡（包括前期規(guī)劃、可研等）：35元/㎡（包括三通一平等）：22元/㎡（含供水，供電；燃氣，CATV，通信等）：90元/㎡以上開發(fā)成本合計150元/㎡：1249元/㎡（含土建、室內(nèi)外安裝、電梯設(shè)備、小區(qū)智能化、工程監(jiān)理等）；：按20元/㎡測算：：㎡：不考慮（地下室兼車庫，平戰(zhàn)結(jié)合）：㎡：2元/㎡：8元/㎡：㎡㎡。. **市類似工程綜合造價指標(biāo)；.《江蘇省建設(shè)工程工程量清單計價項目指引》(江蘇省建設(shè)廳)；.《江蘇省建筑安裝工程計價表》（江蘇省建設(shè)廳）；.《江蘇省市政工程計價表》（江蘇省建設(shè)廳）；.《**市工程造價信息》（2007第7期）；.《江蘇省機械臺班定額》（2002年）；.《**市工程建設(shè)概預(yù)算文件》（19962006年）。項目建設(shè)內(nèi)容主要有以下部分組成；① 場地三通一平；② 住宅建設(shè)，設(shè)計建筑面積27500M2；增設(shè)地下車庫4000平方米；③ 公建建設(shè)，設(shè)計建筑面積8500M2；④ 市政服務(wù)用房建設(shè)；⑤ 小區(qū)景觀建設(shè)；⑥ 道路、郵電、給水、排水、燃氣、CATV配套建設(shè)；⑦ 垃圾收集及污水處理、路燈設(shè)施、消防設(shè)施建設(shè)。建成后：區(qū)域噪聲恢復(fù)維持原狀（Ⅱ級標(biāo)準(zhǔn)）其他——結(jié)論：項目排水實行雨污分流制，餐飲、生活污水經(jīng)處理達到三級標(biāo)準(zhǔn)后排入污水處理廠，廚房集中排煙，生活垃圾實行分類收集，及時清運并送**市垃圾填埋場，項目建設(shè)會對建設(shè)地原有植被造成一定破壞，但項目業(yè)主在建設(shè)工程規(guī)劃時，已充分考慮配套的綠化工程，以喬灌木及草地相結(jié)合的人工綠化率超過30%以上；人工生態(tài)環(huán)境良好；項目綠化系統(tǒng)建設(shè)是對區(qū)域內(nèi)景觀及生態(tài)環(huán)境的恢復(fù)和營造，該區(qū)域植被等自然生態(tài)環(huán)境不會受到嚴(yán)重破壞和影響。水污染物施工期施工廢水SS4001000MG/L≦400MG/L建成后區(qū)內(nèi)生活污水CODSS氨氮TP350MG/L,150MG/L,35 MG/L,5 MG/L, T/A≦100MG/L,≦70MG/L,≦15MG/L,≦,電離輻射和電磁輻射————————固體廢物施工期建筑垃圾————建成營運期生活垃圾712T/A712T/A噪聲施工期：打樁、挖掘及其它建筑噪音打樁機100100分貝，混凝土攪拌機85分貝，振動機械86分貝，其它7585分貝。項目主要污染物產(chǎn)生及預(yù)計排放情況內(nèi)容類型排放源（編號）污染物名稱處理前產(chǎn)生濃度及生產(chǎn)量（單位）排放濃度及排放量（單位）大氣污染物拆遷施工期建筑揚塵TSP——周界監(jiān)控點TS≦汽車尾氣NOX——大氣≦ MG/M3廚房油煙錯誤！鏈接無效。項目產(chǎn)生的固體廢棄物主要為生活垃圾，本項目采用對主要建設(shè)設(shè)備采取以下措施：主要高噪聲設(shè)備布置在遠離場界、敏感目標(biāo)；將項目區(qū)完全封閉，建筑物的墻體采用隔聲材料進行隔聲；在高噪聲設(shè)備附近的加設(shè)防護網(wǎng)，進一步降低噪聲；采取以上措施以降低施工過程中產(chǎn)生的噪聲；場界周圍用高大樹木綠化，設(shè)置聲屏障。項目排放的廢水主要為生活污水、市政污水，產(chǎn)生量約為180噸/天，經(jīng)隔油池、新型地埋式無動力化糞池后排入城市下水管網(wǎng)，進入污水處理廠，通過運河排入長江。主要為廚房產(chǎn)生的油煙廢氣，經(jīng)油煙機設(shè)備處理后由集中油煙排氣管道高出屋面排放大氣。附表：施工噪聲值隨距離的衰減值距離（M）1050100150200250300400500600打樁機噪聲值105918582797776737068混凝土噪聲值84706461585655524947，將產(chǎn)生一定量的建筑固廢，建設(shè)施工單位將該固廢自行定時收集、統(tǒng)一集中清理，并委托市環(huán)衛(wèi)所運作為建筑道路等一般性工程填埋料或其他處置。建筑項目施工企業(yè)在施工期間采取一定的防震減噪措施，施工點周圍采用了隔聲屏，對周圍降低噪聲有一定的效果，要求施工單位要嚴(yán)格按照國家《建筑施工場界噪聲限值》標(biāo)準(zhǔn)及其它有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行，盡量避免污染糾紛，努力消除施工噪聲的擾民問題。，將產(chǎn)生一定量的建筑施工廢水，該廢水的主要含有大量以泥沙等為主的懸浮物質(zhì)，建議項目施工企業(yè)在作業(yè)過程排水時，設(shè)置一臨時性沉淀池，以降低其SS污染，努力達到國家《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB89781996一級標(biāo)準(zhǔn)的水質(zhì)排放要求。，在施工過程中將產(chǎn)生一定量的建筑揚塵，對附近大氣環(huán)境及城市衛(wèi)生和市民生活將產(chǎn)生一定的影響，特別是對區(qū)域界外集鎮(zhèn)居民的人居環(huán)境空氣質(zhì)量產(chǎn)生較嚴(yán)重影響。（一）施工期：1.《建筑施工場界噪聲限值》（GB1252390）單位：LEQ（DB（A））施工階段主要噪聲源噪聲限制晝間夜間土石方推土