【正文】 萬(wàn)元 /畝，樓面地價(jià)為（ 70003920 元地價(jià)＋ 1000萬(wàn)元配套費(fèi)） 247。現(xiàn)將各板塊近期代表性樓盤調(diào)查情 況列舉如下： 板塊名稱 臨中心城區(qū)板塊 西湖板塊 工業(yè)區(qū)（北區(qū)）板塊 代表樓盤 盛唐花園 富麗城市花園 龍成花園 (未公開(kāi) ) 錦繡西湖 西湖金典 西湖苑?家天下 西湖名珠 宏韻家園 東方富士商城 錦繡城市廣場(chǎng) (未公開(kāi) ) （一）臨中心城區(qū)板塊： 該板塊人口密集，在未來(lái)城市規(guī)劃的起點(diǎn)，地段上占絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，交通，購(gòu)物，娛樂(lè)，休閑各方面都較為方便。 ，配套相對(duì)齊全。該區(qū)域的購(gòu)房群體消費(fèi)能力相對(duì)較低，同時(shí)，能夠輻射到的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)狀況也相對(duì)較差。 漳浦商業(yè)商圈分布情況（如圖） ? 核心商圈：麥?zhǔn)薪稚倘Γㄎ骱珗@至西大街）、西大街 ? 商業(yè)帶：麥?zhǔn)薪址b、朝陽(yáng)路沿街建材專業(yè)市場(chǎng) ? 沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：西大街、東大街路、漳浦一中、漳浦醫(yī)院 漳浦縣商業(yè)商圈分布圖 第三節(jié) 漳 浦 樓 市特征速寫 從數(shù)據(jù)和我們調(diào)研的情況看，我們總結(jié)出漳浦樓市具有以下幾個(gè)特征： ? 開(kāi)發(fā)規(guī)模偏小 ? 營(yíng)銷模式初級(jí) ? 推廣渠道局限 ? 景觀營(yíng)造粗糙 ? 物業(yè)管理欠缺 ? 產(chǎn)品形態(tài)單一 ? 樓盤均價(jià)趨同 ? 首次置業(yè)居多 ? 本土市場(chǎng)為主 下面就來(lái)一一詳細(xì)進(jìn)行說(shuō)明： ? 開(kāi)發(fā)規(guī)模偏小 漳浦的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量偏小，多數(shù)樓盤規(guī)模在十幾畝至 50畝之內(nèi)，四五棟樓為一個(gè)社區(qū)商業(yè)圈 商業(yè)帶 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 的樓盤居多，兩三棟樓就是一個(gè)樓盤的也不少。未發(fā)現(xiàn)電梯房，未發(fā)現(xiàn)稍具規(guī)模的別墅社區(qū)。原則：第一梯隊(duì)――富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如舊鎮(zhèn)、佛曇、赤湖、六鰲、盤陀、古雷、霞美、杜潯等；第二梯隊(duì)――鄰近鄉(xiāng)鎮(zhèn)（ 35 公里以內(nèi)），如石榴、盤陀、舊鎮(zhèn)、南浦、萬(wàn)安、赤土、長(zhǎng)橋、霞美、深土、杜潯、湖西、赤湖等；由以上兩個(gè)梯隊(duì)的交叉點(diǎn)，我們可以大致推斷出營(yíng)銷的重點(diǎn)梯隊(duì)――既富又不遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如舊鎮(zhèn)、盤陀、霞美、赤湖、杜潯，等等。 三、 項(xiàng)目三大矛盾及解決之道 要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的理念定位，首先要明確本項(xiàng)目究竟面臨哪些核心的、基本的問(wèn)題或曰癥結(jié)，然后通過(guò)分析、總結(jié)和歸納，逐一對(duì)癥下藥，才能提出理性的解決方案。 縱觀國(guó)內(nèi)各大中小城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的軌跡，再審視漳浦自身城鎮(zhèn)化進(jìn)程，大多數(shù)的城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民，還住在品質(zhì)很差的自建房里！由此可以發(fā)現(xiàn)，漳浦縣高品質(zhì)商品房的供應(yīng)量，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，不是太多，而是太少！ （ 2）從社區(qū)和產(chǎn)品品質(zhì)上看。起步階段僅 800－ 900 元左右，經(jīng)過(guò) 3－ 4 年的快速發(fā)展，現(xiàn)在也僅為 14001500 元左右。另外本區(qū)域目前幾乎沒(méi)有現(xiàn)成的市政及商 業(yè)配套，要靠開(kāi)發(fā)商“白手起家”進(jìn)行營(yíng)造，成本較高。因此： （ 1）城鎮(zhèn)化建設(shè)扛鼎之作 立意高遠(yuǎn)，出奇制勝，站在城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展的高度，站在城市運(yùn)營(yíng)的高度，對(duì)整個(gè)消費(fèi)理念進(jìn)行引導(dǎo)，對(duì)整個(gè)消費(fèi)潛力進(jìn)行挖掘，持續(xù)不斷地開(kāi)展各種上檔次的社區(qū)文化活動(dòng)，滿足購(gòu)房者精神層面的追求，使其以居住在本案為光榮、為時(shí)尚、為品位，成為一種身份的象征，使本案成為當(dāng)?shù)厝诵哪恐猩?jí)換代的理想居住地。首期目標(biāo)：參照當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有商品房?jī)r(jià)格，保本并實(shí)現(xiàn)微利。 經(jīng)過(guò)測(cè)算比較，可以發(fā)現(xiàn)，在總技術(shù)指標(biāo)不變的前提下，單純建別墅，由于體量過(guò)大，明顯市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最大，超出當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的消化容量，因此我們首先放棄；單純建多層，不但容積率過(guò)高造成品質(zhì)下降，而且利潤(rùn)率還是所有方案中最低的，因此也予放棄。 （ 4）目標(biāo)定價(jià)說(shuō)明 由于項(xiàng)目地理位置相對(duì)偏僻，配套 尚不成熟，居民認(rèn)可度存在不夠高的現(xiàn)象；但由于本案有諸多賣點(diǎn)（比如大盤、教育、品質(zhì)、環(huán)境等），足以抵消地理位置上的不利因素，因此均價(jià)可參照當(dāng)?shù)囟鄬悠骄疁?zhǔn)，大致在 1400－ 1500元，后期視市場(chǎng)反應(yīng)再行調(diào)整。運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地：周長(zhǎng)為 300 米的操場(chǎng)，籃球場(chǎng) 4個(gè)，室外乒乓球臺(tái) 6 個(gè)，羽毛球場(chǎng) 2 個(gè)，排球場(chǎng) 1 個(gè)。 我們前面已經(jīng)了解了，漳浦全縣 2020 年前 3 年的供應(yīng)量大約在 49萬(wàn)平方米， 20202020年不含本案的供應(yīng)量大致在 101 萬(wàn)平方米（ 2020 年 16 萬(wàn)平方米， 2020 年 12萬(wàn)平方米， 2020 年24 萬(wàn)平方米 ）。 （ 2）挖掘市場(chǎng)空白點(diǎn)的需要。具體方案，還應(yīng)與設(shè)計(jì)作進(jìn)一步溝通。 （一）先啟動(dòng)哪一塊地 本著 “靠近現(xiàn)有成熟區(qū)域、靠近交通方便之處、靠近城市管網(wǎng)等配套” 的原則，建議先啟動(dòng) 1＃地塊東南角。這樣，由于大量的學(xué)校人流每天上學(xué)、放學(xué)高峰期穿越本案 2 個(gè)地塊中部的大亭路，對(duì)于帶旺整個(gè)社區(qū)的商業(yè)氛圍，有極大幫助。 （ 2）別墅形態(tài)選擇說(shuō)明 別墅分為獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加等多種形態(tài)，由于獨(dú)棟、雙拼較為占地，在漳浦市場(chǎng)如果大量建造這兩類高端產(chǎn)品，成本很高但售價(jià)仍然很難突破，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)難以保證，因此我們僅僅設(shè)計(jì)極少量（如 2－ 3棟）的獨(dú)棟“樓王”以起標(biāo)桿作用，和拔高項(xiàng)目形象之功，其他大量選擇了占地適中、戶型設(shè)計(jì)又容易出彩、總價(jià)相對(duì)低的聯(lián)排和疊加別墅作主打產(chǎn)品。以下展開(kāi)詳細(xì)說(shuō)明： （ 1）比例說(shuō)明 思路：由于產(chǎn)品的設(shè)計(jì)不僅是科學(xué)的，同時(shí)是藝術(shù)的，面對(duì)市場(chǎng)可能有多種選擇，正面論證任何一種形態(tài)配比，都可能有不夠完備和疏漏之處，因此從方法論來(lái)說(shuō)，我們選擇了“排除法”。住宅不僅要滿足消費(fèi)者居住和休息的基本功能，而且住宅的外形美觀，配套設(shè)施齊全，室內(nèi)布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，采光良好，對(duì)消費(fèi)者就有吸引力，也為其發(fā)展智力提供了條件。 ［總結(jié)］ 綜上，可以得出本案的理念定位： “城鎮(zhèn)化建設(shè)的扛鼎之作，花園式社區(qū)的樣板標(biāo)桿”。通過(guò)各項(xiàng)管理，也能在不增加成本的前提下提升社區(qū)品質(zhì)，比如物業(yè)管理人員的形象管理，規(guī)范著裝、禮貌用語(yǔ)、進(jìn)門敬禮等，都能給人留下良好印象。然而，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高品味，很大程度上意味著較高的投入，較大的成本。 有關(guān)數(shù)字表明，漳浦近年房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)仍處于較為低級(jí)的階段，一個(gè)突出的例子就是開(kāi)發(fā)量偏小。 這一數(shù)字在人口總量?jī)H 81萬(wàn)的縣里，為數(shù)當(dāng)數(shù)不少，加上這一階層的經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，是潛在的重要購(gòu)房群體，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行有針對(duì)性的推廣，使其樂(lè)于落葉歸根，在故鄉(xiāng)的高尚社區(qū)里安一個(gè)家。政府公務(wù)員、事業(yè)單位員工及教師是主要消費(fèi)者。給人總體感覺(jué)是檔次比較低。近期以來(lái)，新增商業(yè)面積主要為建筑底層沿街商鋪和部分項(xiàng)目二、三層商業(yè)面積（如富麗城市花園），純粹商業(yè) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)不多。 。若不帶租約，必須經(jīng)營(yíng)家具裝飾。市場(chǎng)上約 60%的戶型在 120140 平方米左右，購(gòu)房者基本以自主為主的真實(shí)需求型客戶，投資、投機(jī)的比例非常小。漳州發(fā)展同樣是環(huán)境設(shè)計(jì)專家，東南花城呈現(xiàn)給世人的 是人與自然和諧發(fā)展的美麗畫卷。約 50 萬(wàn)元平方米的上市量，無(wú)疑要成為漳浦人民的置業(yè)首選地，讓約一萬(wàn)居民入駐此盤方可成功。 坐車全縣繞一圈， 只需 兩個(gè)小時(shí)就夠了， “半小時(shí) ”經(jīng)濟(jì)圈基本形成。 據(jù)規(guī)劃，漳浦縣城區(qū)的面積將由現(xiàn)在的 平方公里擴(kuò)大到 17 平方公里，建成的新區(qū)將成為漳浦新的行政中心、教科文衛(wèi)中心、中高檔商業(yè)住宅區(qū)，這必將帶來(lái)大量的商品住房需求。 第二節(jié) 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 2020 年漳浦縣 GDP 為 億元，比增 %；財(cái)政收入 億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7646 元，農(nóng)民人均純收入 4223 元；城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款 億元。城鎮(zhèn)里酒樓飯店林立，“海鮮”字樣的招牌隨處可見(jiàn)，每當(dāng)華燈初上，整條街便人頭攢動(dòng)、笑語(yǔ)喧嘩，仿佛每家都座無(wú)虛 席。 一、 項(xiàng)目區(qū)位評(píng)估 本項(xiàng)目位于漳浦縣城――綏安鎮(zhèn)北部，地處生活區(qū)與工業(yè)區(qū)交界處，具體位置如圖所示： 第一節(jié) 漳浦印象 走馬漳浦，可以感覺(jué)這是一個(gè)極具地方特色而又充滿活力的縣城， 山有佳珍、海富特產(chǎn)，悠久的農(nóng)耕文明 ，濃郁的工業(yè)氛圍，日漸完善的基礎(chǔ) 設(shè)施，以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮導(dǎo)引下，逐漸嶄露出來(lái)的種種時(shí)尚、潮流氣息，無(wú)不告訴我們：一個(gè)潛力無(wú)限、日新月異的宜居之城，正在構(gòu)建；打造城市化新型農(nóng)村的號(hào)角，已經(jīng)吹響。漳浦的 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 正 日趨凸顯 。文化底蘊(yùn)深厚，民俗風(fēng)情多姿，是福建的重點(diǎn)少數(shù)民族縣（畬族）。而漳浦目前全縣 81 萬(wàn)人，假定以 4 人為 1 戶，每戶平均 120M2計(jì)算，則全縣約有 202500 戶。對(duì)于漳浦第一大盤的本案來(lái)說(shuō)，由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)數(shù)年，體量多達(dá) 50 萬(wàn)平方米之巨，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁的掣肘，也是一個(gè)無(wú)法回避的問(wèn)題。 第四節(jié) 土地 SWOT（ 優(yōu)劣勢(shì) ）分析 項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì) ●規(guī)模：漳浦迄今為止第一大盤，也是福建縣域屈指可數(shù)的大盤，可以充分做足小區(qū)內(nèi) 配套和景觀。 ●心理：地塊東北部不遠(yuǎn)處的印石小區(qū)有個(gè)火葬場(chǎng)，可能會(huì)對(duì)部分講究風(fēng)水的農(nóng)村人帶來(lái)心理影響。（ 277795 平方米 *） ≈ 160 元 /平方米。市政教育配套較為優(yōu)越，對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城購(gòu)買住房有一定的影響。 （二）西湖板塊 此板塊是新開(kāi)發(fā)的區(qū)域，由于臨近西湖公園自然環(huán)境優(yōu)越，備受開(kāi)發(fā)商的推崇和市民的認(rèn)可，同時(shí)正在開(kāi)發(fā)的新項(xiàng)目多，該板塊為原有自建別墅 區(qū)聚集地，為漳浦中高檔住宅地段。本案所處的綏安工業(yè)園總規(guī)劃面積 8 平方公里，已入園企業(yè) 100 多家，其員工 70%是本地打工者（基本在家自?。?，由于企業(yè)一般不提供住房，因此大部分打工者必須選擇購(gòu)房或租房。省內(nèi)較大、較知名房地產(chǎn)企業(yè)亦無(wú)進(jìn)駐跡象。漳浦樓盤總體品質(zhì)水準(zhǔn)不高，市場(chǎng)尚未細(xì)分，大多數(shù)產(chǎn)品基本沒(méi)有社區(qū)概念，配套缺乏，會(huì)所全無(wú)，密度很高，無(wú)集中綠化，景觀營(yíng)造水平有待根本性提高，物業(yè)管理水平較低，防盜網(wǎng)亂建，整體營(yíng)銷和包裝水平相對(duì)較低，售樓人員業(yè)務(wù)素質(zhì)也待提高。 （ 2） 主力客戶群定位 ： 2550 歲城 鎮(zhèn)居民；工業(yè)園區(qū)員工及高管；鄰近鄉(xiāng)鎮(zhèn)富有階層（如僑臺(tái)胞家屬、專業(yè)種植、養(yǎng)殖戶等）。 本案作為漳浦歷史第一大盤，體量空前巨大，單個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)量相當(dāng)于全縣前 3 年商品房開(kāi)發(fā)量的總和，其所面臨的機(jī)遇以及挑戰(zhàn)，都將是空前的。 從市調(diào)中我們發(fā)現(xiàn)，漳浦目前尚無(wú)大規(guī)模、上檔次的高品質(zhì)社區(qū)，不僅大量自建房品質(zhì)比較差，許多已建商品房的品質(zhì)也令人不敢恭維，無(wú)論從社區(qū)環(huán)境、建筑外立面、戶型 結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理，都仍處于一個(gè)極低的發(fā)展水準(zhǔn)上，這反過(guò)來(lái)也就意味著，其發(fā)展?jié)摿薮?，其上升空間無(wú)限。大多數(shù)居民購(gòu)房的總價(jià)在 20 萬(wàn)元以內(nèi)，這就對(duì)力求打造高品位住宅產(chǎn)品的漳發(fā)，提出了更高要求。此外加上附近有個(gè)殯儀館，對(duì)于購(gòu)房心理也將造成一定影響。 （ 2）大型花園式社區(qū) 由于本案的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，便于營(yíng)造既有集中大面積綠化、又有分散均好性組團(tuán)的園林景觀及配套，對(duì)向來(lái)習(xí)慣于眼見(jiàn)為實(shí)的農(nóng)村城 鎮(zhèn)居民以強(qiáng)烈的震撼和實(shí)在的誘惑。最終目標(biāo)：總體與當(dāng)?shù)?、?dāng)時(shí)銷售商品房均價(jià)相當(dāng)，并略高，部分高端產(chǎn)品甚至可以大幅高于平均水準(zhǔn)。 、方案四、方案五、方案六，即別墅比例偏高的做法。這樣的價(jià)格水平，是在充分調(diào)研和分析了當(dāng)?shù)孛耖g的實(shí)際購(gòu)買力水平，以及市場(chǎng)參考價(jià)后定出的，我們認(rèn)為是科學(xué)和適當(dāng)?shù)摹?其他配套：一個(gè)大門， 100平方米的廁所，圍墻 400米，綠化率 30%。 在第 19 頁(yè)談三大矛盾時(shí)，我們已經(jīng)闡述過(guò)，本案首期市場(chǎng)占有率目標(biāo)是達(dá) 到 2030%，按時(shí)間進(jìn)度和計(jì)劃資金回籠的情況看， 2020年本案首期入市時(shí)市場(chǎng)供應(yīng)量大致為 (其他開(kāi)發(fā)商 12 萬(wàn) +漳發(fā) 萬(wàn)，詳見(jiàn)本頁(yè)下表 )，這樣推算，則本案的市場(chǎng)占有率為247。 經(jīng)過(guò)調(diào)查我們已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有漳浦縣還沒(méi)有真正意義上的高尚社區(qū)，即使一些高端產(chǎn)品，產(chǎn)品定位方面也不夠準(zhǔn)確。此外，在別墅的北向，也適當(dāng)擺放一些多層，實(shí)現(xiàn)景觀資源共享。下面具體談?wù)勈灼谌绾伍_(kāi)發(fā)的問(wèn)題。 （ 6）學(xué)校分布 為確保寶貴的南面地塊留給別墅，同時(shí)由于目前地塊北部的交通條件相對(duì)已經(jīng)成熟，小學(xué)及幼兒園可考慮放置于 1＃地塊東北部，沿大亭路西側(cè)排列。 購(gòu)房時(shí)間%%%%%%%%%%%半年內(nèi) 一年內(nèi) 兩年內(nèi) 三年內(nèi)暫無(wú)考慮系列1 另外，僅就別墅這一較高端產(chǎn)品看，本案約 416套的總量，從當(dāng)?shù)卮罅看嬖诟辉ｋA層（如鮑魚(yú)養(yǎng)殖戶、花果種植戶、僑臺(tái)胞、運(yùn)輸專業(yè)戶）的情況來(lái)看，從他們喜歡有天有地的居住產(chǎn)品來(lái)看，從許多同一專業(yè)階層喜歡“物以類聚、人以群分、扎堆生活”的習(xí)慣來(lái)看，這 400 多套的總量，其實(shí)并不大，何況我們主要是以 150160 平方米為基 數(shù)計(jì)算出來(lái)的套數(shù)，如果在時(shí)間充裕的條件下對(duì)這些富裕階層進(jìn)行針對(duì)性的意向調(diào)查，為其量身定做的大套或者獨(dú)棟別墅，其套數(shù)還將進(jìn)一步減少，市場(chǎng)消化必不成問(wèn)題。 (按附件 2 測(cè)算表 “方案七”設(shè)計(jì) ) 項(xiàng)系數(shù)指標(biāo)表（共占地 ，別墅按 層計(jì)，多層按 ） 建筑形式 別墅 (30%) 多層 (70%) 綜合數(shù)據(jù) 占地 125畝 /83338 M2 /194460 M2 /277795 M2 總建 66670 M2 350028 M2 416698 M2 密度 % % % 容積率 戶型配比 別墅