【正文】 這樣不但會讓物業(yè)與住戶的距離拉近，更可為物業(yè)管理處在日后收取物業(yè)管理費方面創(chuàng)造一個良好的基礎(chǔ)。 3. 節(jié)日活動： 元旦新春聯(lián)歡會、六一少兒歌舞會、中秋賞月會、重陽節(jié)老年人聯(lián)誼會等。 ? 質(zhì)量記錄保存完整，根據(jù)《程序文件》的規(guī)定分部門（工程、安保、環(huán)境 、行政）、分期（日、周、月、季、年）保存。 ? 建立標準化檔案資料庫，使檔案資料可靠、完整地保存。根據(jù)實際需要， 本項目 檔案管理擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。建立消防人員隊伍，定期巡視消防設(shè)施設(shè)備、器材的完好狀況，制定消防控制措施及預(yù)案； 2. 制定 小區(qū) 消防管理條例及消防工作內(nèi)容，明確責(zé)任人； 3. 制定消防設(shè)施，設(shè)備的管理、維護，使用規(guī)定及操作規(guī)程，確保消防系統(tǒng)符合國家規(guī)范要求。 （ 26） 負責(zé)關(guān)閉公共區(qū)域不必要的照明及水源閥門的工作．以降低不必要的能耗。 （ 20） 建立健全消防組織機構(gòu)，建立義務(wù)消防隊。 （ 10） 負責(zé)危險物品 (易燃，易爆、有毒、腐蝕，放射物品 )的監(jiān)管，及協(xié)助有關(guān)部門處理工作 。 （ 2） 負責(zé)各出入口的警戒工作。 （ 4） 巡視保安按要求每隔 1 小時或不定時對物業(yè)區(qū)域進行全方位巡視，旨在發(fā)現(xiàn)各種隱患 。 （ 2） 防火防盜安全巡視 (含夜間各樓宇上鎖確認 )。 報告創(chuàng)“市優(yōu)” 的評分標準，組織創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo) 小組成員，員工代表進行自評、自檢，邀請兄弟單位或?qū)＜襾硇^(qū)進行檢查。 ? 部門制定計劃 各部門按領(lǐng)導(dǎo)小組的要求，列出部門的工作計劃，并將計劃的落實和實施情況記錄在案 (具體按表格操作 )。 崗位培訓(xùn)是指物業(yè)管理處對員工的業(yè)務(wù)知識與操作技能實施的持續(xù)深造，是物業(yè)管理處提高員工綜合素質(zhì)和管理服務(wù)水平的途徑。 管理處按照以下要求，明確從事管理，服務(wù) 、 質(zhì)量監(jiān)督人員的職責(zé)、權(quán)限和相互關(guān)系，明確各項工作的內(nèi)容及標準． ? 各崗位的人員設(shè)置將遵循精簡 、 高效的原則； ? 保安員在完成治安、消防及車輛管理的同時，還肩負著對房屋及公共設(shè)施、衛(wèi)生和消防情況的巡視，同時注意周邊情況 ? 保潔員在對樓宇內(nèi)公共部分和樓外公共空 間及配套設(shè)施完成日常清潔工作的同時，還肩負著房屋及公共設(shè)施。 （ 1）業(yè)主收樓文件 收樓通知書 業(yè)主收樓須知 業(yè)主入出程序流轉(zhuǎn)單 交付程序流程圖 入住流程圖 業(yè)主交房程序 業(yè)主資料 業(yè)主鑰匙接收登記表 業(yè)主獨立分表讀數(shù)記錄 防火協(xié)議書 單元內(nèi)部裝修申請表 裝修保證書 單元內(nèi)部裝修許可證 申請進場裝修人員名單 單元內(nèi)部裝修出入證 施工單位進場攜帶工具登記表 房屋驗收表 業(yè)戶驗收檢查表 單元房屋質(zhì) 量驗收標準 單元房屋質(zhì)量驗收表 業(yè)主收樓確認書 整改通知單 14 五 、綜合管理費、物業(yè)經(jīng)營收入及物業(yè)維修、更新帳務(wù)運作方式 （一） 管理服務(wù)費 : 物業(yè)管理服務(wù)費用不包括房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修，更新，改造的費用。動火時須接受工程部、保安部的監(jiān)督指導(dǎo) ， 施工單位需有動火負責(zé)人在現(xiàn)場監(jiān)管。施工單位可以自行購買 或向管理處租借。 裝修審批 （ 1） 客戶服務(wù)部將申請書、裝修圖紙原件 提 交工程部審查。通過不斷的完善，真正達 到使貴方及業(yè)主名下的物業(yè)保值、增值； 34） 制定并組織員工培訓(xùn)計劃的實施； 35） 結(jié)合創(chuàng)優(yōu)評比標準，進一步提高物業(yè)管理水平。 1）樹立服務(wù)理念，提出“以人為本 —— 您的物業(yè)是我們的事業(yè)”的管理思想，從而達到一流管理、一流形象、一流效益。努力方向是管理無盲點、服務(wù)無挑剔、業(yè)戶無怨言。 6）整個項目正式投入使用后二年，達到市優(yōu)秀物業(yè)標準；三年內(nèi)達到建設(shè)部優(yōu)秀物業(yè)標準。 （ 2） 業(yè)主按要求填寫業(yè)主室內(nèi)裝修 申請書，連同一式三份有詳細施工說明的裝修圖紙（平面布置按 1： 100 比例）交管理處，并做出遵守裝修規(guī)定的承諾。 （ 4） 客戶服務(wù)部以管理處名義 下 發(fā)關(guān)于業(yè)主室內(nèi)裝修工程申請的批復(fù)，并電話通知繳納 裝修建筑垃圾清運等費用 。裝修單位若屢次不聽勸告，管理處將向業(yè)主發(fā)出 《 業(yè)主室內(nèi)裝修違約單 》 ，對情節(jié)嚴重者，發(fā)給業(yè)主關(guān)于貴單 元 違反裝修規(guī)定的最后警告書。 （ 二 ）物業(yè)入伙管理辦法 交鎖移房俗稱 “入伙”。 （二） 其他經(jīng)營業(yè)務(wù) : 除對物業(yè)實施有效管理和對業(yè)戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)外，如經(jīng)營范圍允許，可能涉及其他經(jīng)營業(yè)務(wù)，包括： ? 產(chǎn)權(quán)人委托的物業(yè)住宅內(nèi)房屋及公共配套設(shè)施的代租售； ? 其他服務(wù)類業(yè)務(wù)。 16 2. 培 訓(xùn)的內(nèi)容與形式 依照培訓(xùn)的實施階段，物業(yè)管理處的培訓(xùn)可劃分為崗前培訓(xùn)與崗位培訓(xùn)，不同的階段應(yīng)采取不同的形式組織和實施培訓(xùn)。其中組長由管理處經(jīng)理擔(dān)任，成員為各部門主管 和骨干 。 ? 部門將落實內(nèi)容和分數(shù)層層分焊到每一個員工，職責(zé)分明，誰包干誰負責(zé)。對在創(chuàng)建工作中表 現(xiàn) 突出的員工，在年度考核中優(yōu)先考慮晉級 。 車輛行車安全、停放秩序井然。 （ 9） 定期和不定期做好與業(yè)戶的適時溝通與協(xié)調(diào)，聽取業(yè)戶的意見 。 （ 7） 負責(zé) 重大活動的特別協(xié)助和保安工作。 （ 17） 負責(zé) 消防 器材、工具的配備 、 使用和維護等管理工作。 （ 23） 負責(zé)印制緊急疏散圖、配備必要的防火標志 。 24 小區(qū)公共秩序維護管理設(shè)想 1. 有針對地制定安全防范方案，合理配置相應(yīng)的車位，實行 24 小時安全防范服務(wù)； 2. 制定 小區(qū) 安全管理崗位職責(zé)及安全防范管理工作操作規(guī)程； 3. 逐步完善 本小區(qū) 物業(yè)的安全技防措施 ； 4. 本小區(qū) 物業(yè)管理處設(shè)立安全控制中心，負責(zé)物業(yè)住宅緊急事件處理及消防作戰(zhàn)指揮，使物業(yè)住宅的安全隨時處于受控狀態(tài)。 2. 資料分類整理 收集后的所有信息，統(tǒng)一由專人集中整理。 （ 3） 檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”，即防火、防潮、防變質(zhì)。 ? 由 行政部 負責(zé)質(zhì)量體系文件、管理性文件、技術(shù)性文件、相關(guān)外來文件、資料的發(fā)放、更改控制等管理。其中包括用以舉行各種大型、小型、有償或無償?shù)纳鐓^(qū)活動，以增進彼此的感情。 2. 通過文化 活動這種形式，加強管理處人員與住戶的交流，加深彼此的感情， 爭取住戶對物業(yè)管理工作的參與及支持。日后若他們彼此產(chǎn)生一些爭執(zhí)，也可以妥善化解，減少物業(yè)在日后的排解糾紛上可能出現(xiàn)的困 30 難。 6. 產(chǎn)品展銷： 管理處可定期為業(yè)戶安排一些大家都有興趣的產(chǎn)品進行展銷，為業(yè)戶提供最大的方便。通過這些社區(qū)文化活動，我們將有能 力將結(jié)合創(chuàng)立一個精神文明優(yōu)秀社區(qū)，內(nèi)容以培養(yǎng)精神文明、倡導(dǎo)高品位居住氛圍的目標開展。 ? 建立綜合設(shè)備臺賬制度，建立全壽命設(shè)備管理制度，把設(shè)備全壽命期內(nèi)的設(shè)備本體、日常運行、日常維修、技術(shù)改造、報廢等工作建立完整的檔案庫。 （ 2） 檔案的查閱借用都應(yīng)有嚴格的規(guī)定：必須由具備資格的人員經(jīng)登記后方可借出；歸還時，須由專人進行檢查，如有破損，立即修復(fù)，追究有關(guān)人員的責(zé)任。建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對所有檔案資料進行嚴格管理。 （ 29） 負責(zé)保安內(nèi)部人員各種培訓(xùn)工作的計劃，組織和實施 。治安聯(lián)防 )的聯(lián)絡(luò) 、 配合等有關(guān)工作 。 （ 15） 負責(zé)與保安有關(guān)的人員信息資料、法規(guī)、文件、各種記錄 、 器材，工具等檔案管理工作。 （ 5） 負責(zé)巡邏巡視工作。 （ 7） 保安上崗應(yīng)按規(guī)定著 裝 ，與人 交 談應(yīng)使用文明用語，待人禮貌熱情。 （ 5） 合同約定的委托物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)安全防范服務(wù)。 處罰：對在創(chuàng)優(yōu)工作中不負責(zé)任 、 人為地使其所負責(zé)的“創(chuàng)市優(yōu)”評比項目達不到標準的部門和個人，將給予物質(zhì)處罰和降級，情節(jié)嚴