【正文】 —— 負(fù)責(zé)員工的入職、轉(zhuǎn)正、晉升、降級(jí)、調(diào)薪手續(xù)的辦理。 —— 負(fù)責(zé)員工離職、內(nèi)部調(diào)職工作手續(xù)的辦理。 —— 負(fù)責(zé)編制歸口年度、月度工作總結(jié)。 —— 負(fù)責(zé)監(jiān)控業(yè)主檔案保管與跟蹤。 —— 負(fù)責(zé)樓宇巡查的組織、管理。 —— 負(fù)責(zé)制定回訪計(jì)劃和組織、安排一般回訪。 —— 負(fù)責(zé)組織實(shí)施文體設(shè)施的管理。 —— 負(fù)責(zé)房屋本體維修基金的催繳。 —— 負(fù)責(zé)進(jìn)行文體設(shè)施的管理。 —— 負(fù)責(zé)實(shí)施業(yè)主檔案的保管與跟蹤。 —— 負(fù)責(zé)實(shí)施裝修施工檢查、驗(yàn)收。 —— 負(fù)責(zé)為住房辦理花木租、售、代管手續(xù)。 —— 協(xié)助主管進(jìn)行違章事件的處理。 —— 負(fù)責(zé)抽檢、指導(dǎo)治安巡邏。 —— 負(fù)責(zé)進(jìn)行班組長(zhǎng)、秩序維護(hù)員的周檢。 —— 負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行管 理的業(yè)務(wù)督導(dǎo)。 —— 負(fù)責(zé)制定轄區(qū)重點(diǎn)防火部位的滅火預(yù)案。 —— 負(fù)責(zé)提出培訓(xùn)要求，并按照年度培訓(xùn)計(jì)劃負(fù)責(zé)組織實(shí)施歸口的培 訓(xùn)。 —— 負(fù)責(zé)檢查柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理工作的實(shí)施。 —— 負(fù)責(zé)檢查弱電系統(tǒng)維修工作的實(shí)施情況。 —— 完成上級(jí) 安排的其他工作。 —— 負(fù)責(zé)電梯困人后的救援。 —— 負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)的維修。 —— 具體負(fù)責(zé)維修工具管理。 —— 負(fù)責(zé)編制歸口的年度、月度工作總結(jié)。 —— 負(fù)責(zé)花木出圃質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)制定、控制工作的組織、實(shí)施及監(jiān)控。 —— 負(fù)責(zé)進(jìn)行綠化工的日檢、周檢工作。 —— 負(fù)責(zé)苗木繁殖、時(shí)花生產(chǎn)、植物災(zāi)害預(yù)防計(jì)劃的制定、實(shí)施。 —— 負(fù)責(zé)殘花撤出處理。 —— 負(fù)責(zé)花木質(zhì)量管理。 —— 負(fù)責(zé)實(shí)施室內(nèi)觀葉植物管理的操作。 —— 負(fù)責(zé)編制歸口的年度、月度工作總結(jié)。 —— 負(fù)責(zé)進(jìn)行員工的日檢、周檢。 —— 負(fù)責(zé)特殊情況下保潔工作有組織、檢查和安全管理。 —— 負(fù)責(zé)制定地面清潔保養(yǎng)計(jì)劃、組織實(shí)施和質(zhì)量檢查。 —— 負(fù)責(zé)進(jìn)行玻璃、燈具、不銹鋼清潔、保養(yǎng)。 —— 負(fù)責(zé)進(jìn)行清潔設(shè)備具體操作及保養(yǎng)。 —— 負(fù)責(zé)進(jìn)行室外衛(wèi)生保潔。 —— 負(fù)責(zé)裝修垃圾的清運(yùn)。平方米；高層商服： 元 /月業(yè)主收到入伙通知后一個(gè)月內(nèi)不按規(guī)定辦理完入伙手續(xù)的，視為入住。 二、按《哈爾濱市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則、《關(guān)于住宅物業(yè)管理接收程序和管理收費(fèi)有關(guān)事項(xiàng)的通知》規(guī)定，管理服務(wù)費(fèi)從業(yè)主入伙之日起計(jì)算。 六、管理規(guī)章制度 一、管理、服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 管理、服務(wù)收費(fèi)明細(xì)表 收費(fèi)項(xiàng)目 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 交款日期 備 注 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) 多層： /月 —— 負(fù)責(zé)實(shí)施外墻清洗作業(yè)。 —— 負(fù)責(zé)進(jìn)行特殊情況下的保潔。 —— 負(fù)責(zé)進(jìn)行具體衛(wèi)生消殺。 1環(huán)境服務(wù)清潔員職責(zé)： —— 負(fù)責(zé)進(jìn)行公共區(qū)域保潔。 —— 負(fù)責(zé)衛(wèi)生消殺工作計(jì)劃的制定、并組織實(shí)施和質(zhì)量監(jiān)控。 —— 負(fù)責(zé)培訓(xùn)員工掌握有關(guān)清潔劑的正確使用方法。 —— 負(fù)責(zé)玻璃、燈具、不銹鋼保潔工作的組織實(shí)施和質(zhì)量檢查。 —— 完成上級(jí)安排的其他工作。 —— 負(fù)責(zé)綠籬養(yǎng)護(hù)、時(shí)花培育、私家庭院綠化管理。 —— 負(fù)責(zé)觀葉植物栽培。 —— 完成上級(jí)安排的其他工作。 —— 負(fù)責(zé)綠化機(jī)具操作的組織實(shí)施與技術(shù)培訓(xùn)。 —— 負(fù) 責(zé)花木寄養(yǎng)工作的組織實(shí)施與質(zhì)量監(jiān)控。 —— 負(fù)責(zé)病蟲害防治工作的組織實(shí)施及質(zhì)量控制。 —— 完成上級(jí)安排的其他工作。 —— 負(fù)責(zé)收樓時(shí)發(fā)現(xiàn)的樓宇整改的跟進(jìn)和水電的開通。 —— 負(fù)責(zé)二次供水管理。 —— 負(fù)責(zé)柴油發(fā)電機(jī)的操作、運(yùn)行管理、維修保養(yǎng)。 —— 負(fù)責(zé)維修工作的組織及對(duì)制定的《維修項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》以外的報(bào)修內(nèi)容進(jìn)行收費(fèi)評(píng)審。 —— 負(fù)責(zé)檢查給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理工作的實(shí)施情況。 —— 負(fù)責(zé)定時(shí)檢查二次供水管理工作的實(shí)施情況。 機(jī)電運(yùn)維主管職責(zé)： —— 負(fù)責(zé)組織歸口年度、月度工作計(jì)劃、人事定編計(jì)劃、培訓(xùn)計(jì)劃、柴油發(fā)電機(jī)、電梯、給排水設(shè)備設(shè)施、供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃的制定、實(shí)施與控制。 —— 負(fù)責(zé)指揮突發(fā)事件的處理。 —— 負(fù)責(zé)物業(yè)安全預(yù)案的具體編制實(shí)施。 —— 負(fù)責(zé)火場(chǎng)疏散、救援的組織指揮。 秩序維護(hù)主管職責(zé)： —— 負(fù)責(zé)組織 歸口年度月度工作計(jì)劃、人事定編計(jì)劃、培訓(xùn)計(jì)劃、消防演習(xí)計(jì)劃、消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃的制定、實(shí)施與控制。 —— 負(fù)責(zé)實(shí)施空置房的日常管理。 —— 負(fù)責(zé)通知單的派發(fā)及催繳。 —— 負(fù)責(zé)實(shí)施樓宇巡查。 —— 負(fù)責(zé)記錄報(bào)修內(nèi)容，及時(shí)傳達(dá)至機(jī)電維修部，并跟蹤、督促維修工作按時(shí) 完成。 —— 負(fù)責(zé)管理處文件的打印。 —— 完成上級(jí)安排的其他工作。 —— 負(fù)責(zé)裝修申請(qǐng)的審核。 —— 負(fù)責(zé)小件物品寄存保管工作的組織實(shí)施。 —— 負(fù)責(zé)具體實(shí)施社區(qū)文體活動(dòng)計(jì)劃。 —— 負(fù)責(zé)安排值班與交接班工作及值班抽查。 —— 完成上級(jí)安排的其他工作。 —— 負(fù)責(zé)員工考勤的統(tǒng)計(jì)。 —— 負(fù)責(zé)社會(huì)保險(xiǎn)管理工作的日常管理。 —— 負(fù)責(zé)來訪的打印及文號(hào)的管理。 —— 負(fù)責(zé)物品驗(yàn)收、入倉、領(lǐng)用手續(xù)的辦理和庫存物品的保管。 —— 負(fù)責(zé)工程所需物資的驗(yàn)收。 —— 負(fù)責(zé)現(xiàn)金收取、支付及庫存保管。 小區(qū)收費(fèi)員的職責(zé)： —— 負(fù)責(zé)各項(xiàng)有償服務(wù)費(fèi)用的計(jì)算及填制收費(fèi)通知單。 —— 負(fù)責(zé)經(jīng)營管理活動(dòng)的會(huì)計(jì)核算。 —— 負(fù)責(zé)低值易耗品的攤銷、核算。 —— 負(fù)責(zé)員工工資發(fā)放表的編制與審核。 —— 上級(jí)安排的其他工作。 —— 負(fù)責(zé)員工投訴與行政復(fù)議工作監(jiān)控與結(jié)果的審批。 —— 負(fù)責(zé)檔案銷毀清單的審批。 —— 負(fù)責(zé)績(jī)效考評(píng)監(jiān)控與結(jié)果的審批。 —— 負(fù)責(zé)對(duì)外委托服務(wù)的審批。 —— 負(fù)責(zé)安全預(yù)案的審批。 —— 負(fù)責(zé)工資發(fā)放的審批。 按照工作崗位和需求擬配備 100 人 。 （ 8）配置必備的專業(yè)救助工具及 24小時(shí)不間斷的通訊設(shè)備。 （ 4）保證電梯完好，轎箱內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎箱整潔。 6 防雷系統(tǒng) 防雷裝置每年檢查 1 次，保證其性能符 合國家標(biāo)準(zhǔn)。 （ 2）泵、管道每?jī)赡暧推?1 次。 （ 2）污水處理系統(tǒng)每年全面保養(yǎng) 1次。 （ 6）每年對(duì)消防知識(shí)進(jìn)行 1 次宣傳。 （ 2）配備煙 感、噴淋系統(tǒng)的，每季度檢查 1次，每年保養(yǎng) 1次。 （ 2）庭院燈照明時(shí)間 5－ 10 月不少于 7小時(shí) /天；11－ 4 月不少于 9小時(shí) /天。 6 道路、場(chǎng)地 等 每周 1 次巡查道路、路面、路邊石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)，保持路面基本平整無積水，路邊石平直無缺損。 3 樓內(nèi)墻面、頂 面、地面 墻面、頂面粉刷層無明顯剝落，墻面修補(bǔ)應(yīng)保持與原墻面材質(zhì)一致。 13 修剪、施肥 及時(shí)清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾，每年施肥 1次。 9 清雜草 每年適時(shí)清除雜草 2次以上。 5 施肥 每年施肥 1次。 公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù) 服務(wù)項(xiàng)目 序號(hào) 內(nèi)容 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 草坪 1 修剪 每年對(duì)草坪整治修剪不少于 2次， 草面基本平整。 12 消滅鼠害 蚊蠅 （ 1）每月對(duì)窨井、明溝、垃圾箱等噴灑藥水 1 次， （ 2）夏季（ 6 月、 7月、 8月）每月滅鼠 1 次，其余每季滅鼠 1次。 （ 2）主要道路小雪 1 天清掃完畢，大雪 3 天清掃完畢；其他道路場(chǎng)地小雪 2 天清掃完畢，大雪 4天清掃完畢 。 （ 2）每月對(duì)電梯門壁打臘上光 1 次。 4 門、窗等 玻 璃 5－ 10 月每月擦 2次，目視潔凈。 （ 2）樓梯間墻面每月除塵 1 次。 （ 2） 垃圾袋裝；保持垃圾桶清潔，無異味。 巡邏崗 9 巡邏要求 （ 1）對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每 4 小時(shí)至少巡查 1次并做好巡查記錄，巡邏過程中對(duì)可疑人員進(jìn)行詢問； （ 2）看管公共財(cái)產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的地表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。 5 器械配備 配備對(duì)講裝置等必要用具。 2 技能訓(xùn)練 公共秩序維護(hù) 人員接受過安全技能訓(xùn)練（專項(xiàng)培訓(xùn)、崗中持續(xù)培訓(xùn)）的比例為 80%以上 。 12 小區(qū)業(yè)主活動(dòng) 節(jié)假日有專題布置，每年組織 1次以上的小區(qū)業(yè) 主活動(dòng)。 9 報(bào)修、投訴處理 （ 1）公示服務(wù)電話， 24 小時(shí)受理住戶的報(bào)修和投訴，有效報(bào)修處理率 100%；急修半小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。 5 承接項(xiàng)目 承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及圖紙等資料進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊 全。 （ 2）分公司經(jīng)理和管理人員有從業(yè)資格證書，持證上崗。 B. 裝修施工驗(yàn)收時(shí)，如發(fā)現(xiàn)住戶違章裝修的，小區(qū)管理員應(yīng)對(duì)違章裝修給樓宇安全、美觀造成的危害程度做出評(píng)估，并視情況征得管理公司主管經(jīng)理同意后，列清扣款數(shù)額，由小區(qū)管理公司按以下方法進(jìn)行扣款，扣款順序?yàn)椋? a）首先從施工隊(duì)裝修押金中扣款； b）施工隊(duì)裝修押金不足以補(bǔ)償 扣款的，再從住戶裝修押金中予以賠償； c）扣完住戶裝修押金仍部能補(bǔ)償扣款的，要求住戶給予賠償； （ 7）《裝修申請(qǐng)表》、《裝修施工承諾表》、《施工安全責(zé)任書》、《裝修違章整改通知單》歸入住戶檔案長(zhǎng)期保存。 AB．隨意拆掉陽臺(tái)配重墻。 X．不按規(guī)定時(shí)間施工，制造噪音。 T. 隨意丟棄裝修垃圾，利用公共部位、加工裝 修材料。 P．擅自移動(dòng)消防設(shè)施。 L．私自開鑿樓面層，破壞防水層（ 24 小時(shí)閉水試驗(yàn)）。 H．隨意拆改墻體。 D．空調(diào)機(jī)不按位置安裝。 F．裝修驗(yàn)收合格并使用一個(gè)月后，小區(qū)管理公司應(yīng)對(duì)裝修施工組織復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)無問題，由小區(qū)管理公司主管經(jīng)理在《裝修申請(qǐng)表》內(nèi)注明“復(fù)驗(yàn)合格”后，由小區(qū)管理員退還住戶及施工隊(duì)的裝修押金。裝修如無違章情況，按以下程序辦理；如發(fā)現(xiàn)有違章情況，按 款辦理。 B．機(jī)電維修人員負(fù) 責(zé)監(jiān)控施工隊(duì)土建、水電裝修是否違章。 D．要求住戶簽署《裝修安全責(zé)任書》，并將之附在《裝修申請(qǐng)表》后。 c）在確認(rèn)裝修設(shè)計(jì)不會(huì)對(duì)樓宇安全、公共設(shè)施設(shè)備正常使用及房屋外觀造成不良影響時(shí)，應(yīng)當(dāng)在半個(gè)工作日內(nèi)給出同意意見； d）審核同意的，報(bào)管理公司主管經(jīng)理審批，管理公司經(jīng)理應(yīng)當(dāng)在半個(gè)工作日內(nèi)給出同意意見； e）小區(qū)管理員將審批后的裝修申請(qǐng)通知住戶，對(duì)需要住戶修改設(shè)計(jì)的，應(yīng)告之住戶修改。對(duì)住戶未完全承諾的，小區(qū)管理公司維修主管應(yīng)耐心向住戶解釋，直到住戶完全承諾不出現(xiàn)違章裝修。 （ 1）業(yè)主檔案管理的具體辦法祥見《業(yè)主檔案管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》。 F. 發(fā)放鑰匙： a）業(yè)主收樓無問題或要求在搬入后再進(jìn)行維修的，小區(qū)管理員應(yīng)將業(yè)主房屋鑰匙全部交給業(yè)主； b）業(yè)主收樓有問題，小區(qū)管理員在將鑰匙交給業(yè)主的同時(shí)，應(yīng)留下一把大門鑰匙在管理公司以供維修時(shí)用； c）業(yè)主在領(lǐng)取鑰匙時(shí)，管理員應(yīng)要求業(yè)主在《鑰匙領(lǐng)用表》內(nèi)簽字確認(rèn)。 C．將業(yè)主提供的照片中的一張貼在《業(yè)主家庭登記表》內(nèi)，另一張為業(yè)主辦理《業(yè)主通行證》。如果在規(guī)定期限到來的前 3天內(nèi)，業(yè)主仍未辦理入住手續(xù)的，小區(qū)管理員應(yīng)再次發(fā)函或致電到通知尚未辦理入住手續(xù)的業(yè)主前來辦理入住手續(xù)；超過規(guī)定期限未辦理入住手續(xù)的，小區(qū)管理員應(yīng)將情況向管理公司主管經(jīng)理匯報(bào)決定是否登報(bào)催辦。 a) 區(qū)內(nèi)環(huán)境： —— 入口處掛橫幅，內(nèi)容有“歡迎您入住 _________小區(qū)、 _________小區(qū) 是你溫馨的家 ” 等等，插彩旗，營造熱烈的氣氛； —— 指路牌，由入口處到管理處，指路牌標(biāo)明“物業(yè)管理辦公室”字樣； —— 入口處標(biāo)明管理公司辦公地址和辦公時(shí)間。 d)物業(yè)管理公司已經(jīng)同委托方簽訂完畢《物業(yè)管理委托合同》。 —— 因保修不及時(shí)造成的人身、財(cái)產(chǎn)損害，由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。 —— 施工單位自接到通知之日起，應(yīng)立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修。 2． 簽定物業(yè)管理服務(wù)合同 按照國家相關(guān)法規(guī)編制物業(yè)管理服務(wù)合同，同房地產(chǎn)發(fā)展商商討相關(guān)條款，在接管驗(yàn)收前完成相關(guān)法律手續(xù)。如發(fā)現(xiàn)危體或遺漏項(xiàng)目則可在現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)單位和施工單位共同磋商。如提供電梯數(shù)量、規(guī)格；使用效果，養(yǎng)護(hù)維修、更換成本費(fèi)用等方面，提供信息與建議。以及物業(yè)的使用、維修和管理，如大門的位置、數(shù)量，管理服務(wù)用房、總臺(tái)及門衛(wèi)等的設(shè)置與標(biāo)準(zhǔn)，車位、道路分布，保安與消防系統(tǒng)的落實(shí)，建筑物外面附屬物預(yù)留位置、孔洞等等。 （ 5）“首問責(zé)任制”： 是指面對(duì)業(yè)主的問題，第一個(gè)接觸業(yè)主的工作人員應(yīng)負(fù)責(zé)將問題向公司進(jìn)行反饋，不能以任何理由推諉，“踢皮球“。比如：業(yè)主進(jìn)行裝修時(shí)，將業(yè)主在裝修中可能遇到的常見問題列出清單，站在業(yè)主的角度提醒業(yè)主，業(yè)主感到的是“溫馨”；管理人員在進(jìn)行收費(fèi)的時(shí)候，要“唱”：您家的面積是?收您?找您?請(qǐng)收好?請(qǐng)慢走? ，業(yè)主感到的是“認(rèn)真 ” 。員工不是按部就班的上班，而是根據(jù)以上規(guī)律實(shí)施“靜音管理”、“無人化管理”和“零干擾服務(wù)”?；卦L工作必須一周內(nèi)進(jìn)行