【正文】 /㎡ ，綠化率約 25% 。香儐桂俯、鳳凰城、中凱海上 第四章 項目片區(qū)在售樓盤及競爭對手分析 本項目周邊目前開發(fā)的樓盤相對較多，主要集中在 107 國道、未來大道、鄭汴路和東明路這四條主干道的沿線，在售的樓盤如下： 金水路沿線： 銀基花園、金燕趣園、蓮花嘉園 107 國道沿線 : 新鑫花園、金色年華、金成宜家美景、德億時代城、鑫苑名家等； 未來大道沿線： 錦江國際花園、未來花園、吉祥花園等； 鄭汴路沿 線： 建業(yè)桂園 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 受上述利好因素所影響，眾多發(fā)展商紛紛搶占 107 國道兩側(cè)或金水路、鄭 汴路周邊的土地市場（主要表現(xiàn)為都市村莊和一些老城區(qū)的改造等），與此同時，現(xiàn)已在該區(qū)域開發(fā)的發(fā)展商，已逐漸發(fā)展成為鄭州綜合實力較強(qiáng)的知名企業(yè)，如建業(yè)集團(tuán)（建業(yè)城市花園）和河南天 鷹 （大河錦江花園）等，這些實 力較強(qiáng)的發(fā)展商進(jìn)駐該區(qū)域，進(jìn)一步加劇了本區(qū)域競爭力度。新的規(guī)劃把城市結(jié)構(gòu)分為 CBD、龍湖地區(qū)、商住物流區(qū) 、 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 等若干組團(tuán)，從而為鄭州城市遠(yuǎn)景建設(shè)制定出具有中國特色的可持續(xù)性城市發(fā)展方案。新區(qū)總體規(guī)劃面積約 150 平方公里，近期建設(shè) 45 平方公里。 隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，城市規(guī)劃的進(jìn)一步加強(qiáng)（尤其是建設(shè)鄭東新區(qū)相關(guān)政策得到進(jìn)一步的實施），現(xiàn)在金水路沿線，特別是金水東路的人文環(huán)境和投資環(huán)境已發(fā)生了極大變化，該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)得日趨活躍，物業(yè)開發(fā)量不斷增多，形成較為激烈的競爭局面。 從項目周邊配套情況看：規(guī)模相對較大、檔次 較高的商業(yè)配套設(shè)施，目前還處于空白階段，有一定的市場空間和生命力；周邊的高檔次休閑娛樂設(shè)施相對較多，如興亞國際俱樂部和德億大酒店等，但缺少像上島咖啡、名典咖啡、迪歐咖啡和歌德咖啡等較中等檔次的休閑場所；周邊沒有一個大型綜合性購物商城（如家樂福和沃爾瑪?shù)却笮偷馁徫飶V場等），缺少一個起帶頭作用的商業(yè)中心；缺少以供一般業(yè)主使用的體育運(yùn)動或體育休閑設(shè)施，如健身房和保齡球館等；缺少一些文化場館設(shè)施。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 4）項目周邊醫(yī)療配套 金水路作為河南省政府所在地，醫(yī)療配套設(shè)施齊全，周邊有多個醫(yī)院、小診所和眾多藥房等。3）項目周邊金融配套 項目周邊（主要為金水東路）有多間銀行，其中交行、中國銀行、鄭州商業(yè)銀行各一家，這此銀行網(wǎng)點多為分理處，規(guī)模普遍較小。 2）項目周邊教育配套 項目周邊主要的教育配套分布在經(jīng)一路和經(jīng)二路周邊，有經(jīng)三路小學(xué)、省實驗小學(xué)和二十三中等 。 項目周邊配套 1）周邊商業(yè)分布、經(jīng)營狀況 項目所在的金水東路嚴(yán)重缺乏大型或高檔次的商業(yè)配套，現(xiàn)有的商業(yè)配套分布凌亂，規(guī)模小、檔次低，如小商店、超市等。 滿足現(xiàn)有的住戶，隨著國家停止分配住房和公房上市等多種利好消息的刺激之下，這批工作比較穩(wěn)定，收入較有保障的公務(wù)員，特別是各級政府機(jī)關(guān)有灰色收入的機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，更成為了鄭州購房置業(yè)的主力軍團(tuán)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。由于金水區(qū)分布著大量的省、市等各級行政機(jī)關(guān)，也是這些省相關(guān)單位的家屬樓所在地，這些住宅樓屬于早期所起的樓房，無論是樓宇外觀還是使用功能等都不能 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。交通路線主要以金水路為主， 設(shè)有 2 2 3 75 87 和 209 等十多條市內(nèi)公交線路。 金水路是鄭州最主要的交通干道，兩側(cè)分布著眾多省各級機(jī)關(guān)單位，這里配套齊全，聚集了眾多的學(xué)校，醫(yī)院和生活設(shè)施。 二、片區(qū)范圍 項目片區(qū)范圍為：東起 107 國道，西至東明路，北起黃河路，南到鄭汴路。 第三章 項目片區(qū)市場分析 一、項目位置 本項目位于鄭州金水東路與民航路交匯處興亞建國酒店后側(cè)，東靠 107 國道、南臨金水東路、西距未來大道幾百米遠(yuǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、區(qū)域樓盤開發(fā)規(guī)模大，有良好的城市居住氛圍 本區(qū)域的 樓盤開發(fā)規(guī)模 相對較 大 ，且多數(shù)樓盤 形成了良好的城市區(qū)域氛圍，聚集了相當(dāng)?shù)娜藲狻：Ｉ舷沩?、東明花園和未來花園等。 二、東區(qū)以高層、高檔次住宅樓盤開發(fā)為主，高層高 端市場 已 近飽和狀態(tài) 本區(qū)域主要集中在高檔次的樓盤開發(fā)為主，且大部分住宅以高層為主，輔以適量的多層，如建業(yè)城市花園、 錦江國際花園、 新鑫花園、長城康橋花園、 仟禧香頌和長城康橋花園等； 東明路沿線 東明花園、東明濱河苑、佳億花園和仟禧 隨著金水區(qū)的房地產(chǎn)得到了進(jìn)一步的發(fā)展，特別是未來大道的未來花園和鄭汴路的建業(yè)城市花園等，其獨特的地理位置和完善的生活配套，受到了鄭州市及河南省省內(nèi)各地市置業(yè)者的熱烈追捧。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。這里有著中原房地產(chǎn)最知名的開發(fā)商品牌 —— 如建業(yè)集團(tuán) ；也有在短短幾年內(nèi)迅速成長為市場重量級選手的新銳開發(fā)商 —— 如 天鷹地產(chǎn)公司 ；這里是鄭州高檔住宅小區(qū)的發(fā)源地，這里也曾是鄭州高層項目市場的樣板 ?? 同樣，這里也充滿了鄭州樓市最為激烈的競爭， 這里的房地產(chǎn)競爭已從單純的項目競爭逐漸上升到企業(yè)的實力和品牌等高度 的競爭 。香頌、長城康橋花 園和香濱桂府等 。 第二章 項目區(qū)域市場分析 近年來，鄭州 東區(qū) 房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭 強(qiáng)勁， 特別是鄭州市政府吹響鄭東新區(qū)開發(fā)的號角后，使東區(qū)的發(fā)展 更 加 誘人。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。國家采取了緊縮信貸政策，大大提高了開發(fā)企業(yè)資本金比例，開發(fā)企業(yè)所 面臨的是常規(guī)的銀行融資渠道門檻大大提高，特別是前期資金運(yùn)作將面臨極大的考驗，因此，許多開發(fā)商將會優(yōu)勝劣汰，房地產(chǎn)市場將會進(jìn)一步兩極分化，實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)將利用這個時機(jī)吞并一些有地?zé)o錢或?qū)嵙Σ蛔愕拈_發(fā)企業(yè)。 3. 一些地方的金融機(jī)構(gòu)開始限制對外地人的按揭貸款，甚至停止對部分別墅、商鋪項目發(fā)放按揭貸款。與此同時，國家決定將適當(dāng)提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，提高地產(chǎn)開發(fā)的門檻。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴(kuò)張，房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對象之一。 10 月 28 日，國務(wù)院下發(fā)了土地新政 ——《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，在《決定》出臺之后，中央又接連出了兩部法規(guī)，《土地利用年度計劃 管理辦法》修訂版，《建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法》，此次出臺的一系列土地政策將進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，表明了中央從嚴(yán)管理土地的決心。年初，為解決開發(fā)區(qū)過多過濫、違規(guī)用地等突出問題，促進(jìn)開發(fā)區(qū)規(guī)范、協(xié)調(diào)發(fā)展，國家發(fā)改委、國土資源部、建設(shè)部、商務(wù)部聯(lián)合下發(fā)標(biāo)注為 “特急 ”的《關(guān)于清理整頓現(xiàn)有各類開發(fā)區(qū)的具體標(biāo)準(zhǔn)和政策界限的通知》，要求對各類開發(fā)區(qū)進(jìn)行整改，堅決糾正違規(guī)擅自設(shè)立開發(fā)區(qū)、盲目擴(kuò)大開發(fā)區(qū)規(guī)模的現(xiàn)象，切實 解決開發(fā)區(qū)過多過濫、違規(guī)用地等突出問題，促進(jìn)開發(fā)區(qū)規(guī)范、協(xié)調(diào)發(fā)展。同時，被征地農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織必須向市土地 行政主管部門提供其接收土地補(bǔ)償款的開戶賬號；由監(jiān)管銀行按土地主管部門通知劃款。 位開戶銀行，將《土地補(bǔ)償安置協(xié)議書》確定的土地補(bǔ)償款總額，按規(guī)定匯入市土地行政主管部門在監(jiān)管銀行開立的土地補(bǔ)償款監(jiān)管專戶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 1. 加強(qiáng)土地補(bǔ)償款監(jiān)督管理 《關(guān)于加強(qiáng)土地補(bǔ)償款監(jiān)督管理的通知》規(guī)定，從 10 月 1 日起，用地單位需要征 (占 )用農(nóng)村集體土地的，在政府批準(zhǔn)用地后，領(lǐng)取用地批復(fù)前，須到本單 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。所以方方面面都對房地產(chǎn)業(yè)都投注了不同程 度的關(guān)注。 第三章 2020 年鄭州房地產(chǎn)政策分析 2020 年一度被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)稱為 “政策年 ”。 2020 年房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)重組兼并、資源整合的步伐將更快。 (4)開發(fā)門檻提高，行業(yè)面臨重大變革 。 (3)商品房價格合理上揚(yáng)，消費(fèi)更加理性、成熟 。 (2)市場需求繼續(xù)保持強(qiáng)勁勢頭，交易活躍 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年，政府將繼 續(xù)加大行業(yè)宏觀調(diào)控力度，在 2020 年成效顯著的基礎(chǔ)上，按照國務(wù)院 18 號文的精神進(jìn)一步加強(qiáng)總量控制，搞好計劃和規(guī)模管理，同時優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，并做好房地產(chǎn)業(yè)預(yù)警預(yù)報工作。 根據(jù) 2020 年鄭州市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢、政策影響及城市建設(shè)需要， 2020年我市房地產(chǎn)業(yè)整體上將繼續(xù)保持平穩(wěn)、快速、健康的發(fā)展態(tài)勢，對我市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展作出重要貢獻(xiàn)。正因為如此，我們認(rèn)為作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)將大有作為。 城市規(guī)劃與市場前景美好。 在高檔商品住宅開發(fā)方面突出表現(xiàn)在同質(zhì)化嚴(yán)重，建筑形體單一，環(huán)境營造粗糙，建筑用材普通（外墻多以涂料為主），小區(qū)景觀設(shè)計一般等等方面。 高層公寓戶型銷售比例為： 高層各面積段銷售之比20%12%10%20%21%17%80㎡81120㎡121140㎡141160㎡161190㎡1 9 1 ㎡以上 開發(fā)水平較低，產(chǎn)品創(chuàng)新不夠 本地開發(fā)商由于資金實力較弱，專 業(yè)開發(fā)水平較低，主要采用縮小戶型面積方式降低總價，壓縮項目銷售周期。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2020 年多層公寓戶型比例為： 15 ： ： 28 ： （數(shù)字分別代表三室二廳以上、三室二廳、二室二廳、一室一廳） 銷售戶型比例15% 28 %1 %45. 3 %一室一廳二室二廳三室二廳四室二廳以上（含復(fù)式） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 平米，同比上漲了 ％，住宅銷售面積占總銷售面積的 ％。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 2） 2020 年 1 季度銷售增長情況 據(jù)鄭州市房地產(chǎn)交易中心最新資料統(tǒng)計，今年一季度共銷售商品房 9624 套，同比上漲 ％，銷售面積 萬平米，同比上漲 ％，均價 2359 元 / 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 近三年來，商品房銷售平均增幅達(dá) %，市場需求日趨活躍。 第二章 2020 年鄭州房地產(chǎn)市場分析 （ 1） 2020 年銷售增長情況 2020 年鄭州市房地產(chǎn)完成開工 352 萬平方米，竣工 萬平方米，全年商品房投放量 萬平方米。 二手房成交情況 2020 年二手房成交套數(shù)為 5363 套，完成了市政府下達(dá)的 5000 套的任務(wù)， 二手房成交面積達(dá)到 萬㎡，同比增長了 %，二手房成交均價為 1021元 /㎡，同比上漲 %。 隨著市政府北移東擴(kuò)的方針的確定和實施，鄭州良好的發(fā)展機(jī)會吸引了大批全國知名的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如：浙江綠城、上海綠地、天津順馳、浙江中義等的進(jìn)駐，鄭州房地產(chǎn)市場風(fēng)起云涌，競爭空前激烈。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。經(jīng)濟(jì)適用房價格為 1370 元 /平方米，與上年相比上漲 ％；高層：價格為 2874 元 /平方米，同比上漲 ％；別墅：價格為 3626 元 /平方米，同比上漲了 16％。2020 年住宅類均價 2297 元 /平方米，較上年上漲了 ％。 2020 年鄭州市商品房投放面積、銷售面積等指標(biāo)在全國 28 個主要城 市中排名 17 位左右，處于中等偏下水平。 2020 年，商品房投放面積達(dá)到 萬平方米；商品房銷售面積達(dá)到 萬平方米；商品房銷售額達(dá)到 億元；商品房開工面積達(dá)到1317 萬平方米；商品房竣工面積達(dá)到 348 萬平方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 正如著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、社會學(xué)家費(fèi)孝通先生所說，從整體中國經(jīng)濟(jì)格局著眼，中原地區(qū)不僅能成為河南經(jīng)濟(jì)的心臟，甚至還能成為亞歐大陸橋經(jīng)濟(jì)走廊的中心樞紐。 中原城市群承東啟西，連南貫北，有著優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境。而網(wǎng)絡(luò)發(fā)展不應(yīng)局限在周圍城市與核心城市的聯(lián)絡(luò)上，各個城市之間也應(yīng)該有便