【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 表四、 項目名稱 國際華城 項目位置 興化市 昭陽西路北側(cè)、經(jīng)一路西側(cè) 開發(fā)商 興化市 華盈置業(yè)有限公司 營銷策劃 無 建筑設(shè)計 泰州市建筑設(shè)計有限公司 建筑面積 230000 ㎡ 規(guī)劃用途 商住樓 建筑形態(tài) 多層、別墅、 價 格 多層價格： 2300—— 2400 元 /㎡ ；別墅總價： 80 萬 —— 90萬， 開盤時間 2020 年 總戶數(shù) 800（限多層） 銷售戶數(shù) 650 戶 銷售率 80% 一次性 30% 售樓熱線 0523 3273270 戶型 125㎡ 銀行按竭 工 行 調(diào)查日期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。所以項目是處于新老城區(qū)的交界位置，配套 相 對不夠老城區(qū)成熟 。 項目劣勢： 項目位于興化老城區(qū)以南。 價格優(yōu)勢， 普通多層總價高上 5 萬到 10 萬甚至 15 萬的產(chǎn)品 ， 這樣的產(chǎn)品有他奇特的誘惑力。 項目優(yōu)勢： 項目東臨興化市第一私立學(xué)校楚水實驗學(xué)校，在興化具有 四年的歷史，升學(xué)率相當(dāng)?shù)母?。別墅價格定位適中，適于 興化人接受。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。設(shè)計風(fēng)格 “源于歐洲，尊重個性 ”，建筑外墻材質(zhì)采用以天然巖石為基座，清雅外墻涂料裝飾線腳，為當(dāng)?shù)氐淖钣袃r值樓盤，被當(dāng)?shù)厥忻裾J(rèn)作是高檔樓盤代表 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 新世紀(jì)嘉園獲得 “全國人居環(huán)境設(shè)計科技金獎 ” 表二、 項目名稱 金城富康花園（三期） 項目位置 興化市 楚水路南側(cè)，長安中路西部。該園內(nèi) “九龍珠 ”景觀別具一格，文化氛圍營造得恰到好處，整個小區(qū)就是一個可 “居 ”可 “游 ”的詩意家園。浙江新世紀(jì)開發(fā)公司要為興化人營造一個詩意般的家園。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房產(chǎn)信息相對集中媒體 ： 房地產(chǎn)信息量密集發(fā)布的媒體為：〈時代商情〉、〈揚子晚報興化版〉〈興化信息報〉。 （ 7）興化人一般要求普通物管即可，要求 24 小時保安站崗和智能化這兩方面比較多。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 5）比較重視綠化，以庭前綠化和中心花園為主。 （ 3）配套設(shè)施問題上，興化人比較重視菜場、超市和學(xué)校，購房者一般通常很關(guān)注子女的教育問題。 市民購房需求調(diào)查綜述 （ 1）大多數(shù)消費者購房是為了改善居住環(huán)境。 市民購買需求調(diào)查及購房原因 改善 居住環(huán)境為興化消費者購房的主要原因，占 46%。 營銷推廣分析 在樓盤的宣傳上，個性化樓盤不多， 整體推廣 整合性、宣傳力度 較強 。另一類為 30 歲左右，通常事業(yè)初成，開始考慮住房問題。 從年齡結(jié)構(gòu)分析，最多的一類為 40 歲左右的成功人士，消費能力較強，為改善居住環(huán)境而購房。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ☆ 業(yè)主年齡構(gòu)成 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 興化樓盤的特色配套不明顯，有 24 小時保安巡視、智能化、封閉式管理、遠(yuǎn)紅外電視監(jiān)控，等等， 業(yè)主分析 ☆ 業(yè)主職業(yè)構(gòu)成 興化城市不大，卻人氣鼎盛，但外地人并不多，所以一般樓盤也多是本地人消化。 b、檔次較高的都配有中心花園。 ☆ 營造方式分析 綠化營造方式主要有庭前綠化、中心花園、屋頂空中綠化幾種。 綠化分析 ☆ 綠化率較高的樓盤 大多數(shù)開發(fā)商普遍對綠化很重視。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ☆ 最大戶型分析 最大戶型在 130— 150平方米左右，以四房二廳一廚二衛(wèi)和三房二廳一廚二衛(wèi)的結(jié)構(gòu)居多。面積在 110— 140之間較多。 戶型分析 在戶型設(shè)計上，各大樓盤普遍傾向中等戶型，銷售也較好。 1 新樓盤的陸續(xù)推出，樓盤產(chǎn)品之間的檔次化逐漸拉大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)熱已然形成，住宅集中開發(fā)新城區(qū)，目前在售樓盤大多銷售良好； 房產(chǎn)中介市場呈活躍狀態(tài)，與新區(qū)大量樓盤供應(yīng)有關(guān)； 部分樓盤售樓處亂、差，不注重售樓處環(huán)境，且房地產(chǎn)代理公司素質(zhì)明顯底下； 部分樓盤 戶型設(shè)計沒有新穎化，規(guī)劃比較單調(diào) (大多一梯二戶設(shè)計 )； 已開發(fā)樓盤不注重樓盤的檔次化、外立面涂料色彩老化，不新穎； 部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)樓盤不注重小區(qū)景觀設(shè)計，不注重小區(qū)會所建造；即便有會所，但其內(nèi)容和功能均為差強人意而設(shè)； 新開個案的規(guī)劃比以前有了很大的改善，但其造景思路比較簡單，對小區(qū)規(guī)劃的理念停留在單一住房剛性需求上； 新開樓盤較注重樓盤的檔次化，注重樓盤外里面色彩； 市場對車位的概念為購買型； 當(dāng)?shù)乜蛻舻馁彿扛拍畋容^傾向于多層，對小高層、高層建筑的抗性較大； 1 消費客戶群體購買樓盤，城區(qū)居民購買大都為二次換房者，比較注重小區(qū)環(huán)境、戶型。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、 興化 房地產(chǎn)市場特征： 市場總體特征如下： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 市場投放項目價位集中，其同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，市場競爭非常劇烈。 ? 市場中，經(jīng)濟適用房在國家政策的扶持下，在旺盛的市場需求中將繼續(xù)保持強勁的增長態(tài)勢。 ? 房地產(chǎn)的有效需求量也將持續(xù)增加。另外由于興化整體城市經(jīng)濟能力不強，城市整體消費能力不高，這也在一定的程度上制約房地產(chǎn)的發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。外地人口在興化購房無法辦理按揭手續(xù)，直接影響興化房地產(chǎn)市場的發(fā)展，興化房地產(chǎn)市場要得到長足的發(fā)展，銀行必須加大信貸支持力度，增加貸款額度尤其是個人住房貸款，將房地產(chǎn)信貸的重心轉(zhuǎn)移到個人住房消費貸款上，刺激房地 產(chǎn)的有效需求，才能保證房地產(chǎn)信貸資金得到良性循環(huán)。市場的極度不規(guī)范將阻礙 興化 房地產(chǎn)市場的發(fā)展。因此，預(yù)計明年新開發(fā)項目將繼續(xù)增加，房價也會得到進一步拉升。 ? 土地市場趨于規(guī)范，區(qū)域房價有望合理化 三 四 年前由于 興化 土地批地的不規(guī)范操作 ,導(dǎo)致私人亂拿地開發(fā)的現(xiàn)象 ,直接影響房價的提升與合理化。由此可見， 興化的城市化建設(shè)正在加速發(fā)展，大量的鄉(xiāng)村人口搬遷遷入城區(qū)，切興化 整體消費觀念正在發(fā)生轉(zhuǎn)變， 興化 房地產(chǎn)市場處于一個剛剛發(fā)展 高速 期，具有一定的潛力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。同時 泰州 整體城市化進程的發(fā)展戰(zhàn)略，也將積極推動 縣 鎮(zhèn)的發(fā)展， 下轄城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展迅猛， 為 興化 住房建設(shè)提供新的市場機遇。按開發(fā)周期算，恒大和熱晨置業(yè)前期不會對本項目產(chǎn)生競爭，時代嘉園、嘉鴻豪庭、城投國際將會對本項目產(chǎn)生激烈的競爭狀態(tài)。其中住宅以 幸福小城 、 、嘉鴻豪庭、時代嘉園為興化 目前主流樓盤，且其規(guī)模、規(guī)劃、產(chǎn)品、配套都屬 興化知名度較高 樓盤。目前興化 在售或在建新樓盤有： 瑞景藍(lán)灣、新世紀(jì)嘉園、金城富康花園、 漪瀾寶邸 、蘇源小區(qū)、幸福小城、金泰家園、國際華城、 上海楓情、金港 — 公元國際、香港城、 都市華庭、盛福苑、 金花園、時代嘉園、錦潤嘉園、嘉鴻豪庭、東方巴黎、江浙商業(yè)廣場、寶都國際商貿(mào)城 、香緹別墅、佳豪目前興化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有 45 家，其中具有 2 級開發(fā)資歷為 3 家，且大部分開發(fā)公司均為外地開發(fā)公司。 第二部分：興化市房地產(chǎn) 市場研究分析 一、興化現(xiàn)行房地產(chǎn)市場 概況 分析： 興化市房地產(chǎn) 開發(fā)始于 1995 年左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。高度重視社會穩(wěn)定，妥善處理群眾來信來訪。依法向人大報告工作、向政協(xié)通報情況，自覺接受監(jiān)督，高度重視并辦理好建議和提案。重視民族宗教工作，被省政府表彰為民族團結(jié)進步模范單位。扎實開展文明創(chuàng)建活動，獲得省級文明城市創(chuàng)建工作先進市稱號，張郭鎮(zhèn)建成全國文明鎮(zhèn)，戴南鎮(zhèn)成為全國文明創(chuàng)建工作先進鎮(zhèn)。全民健身深入開展，競技體育發(fā)展活躍。文化遺產(chǎn)得到保護，成功舉辦了三屆鄭板橋藝術(shù)節(jié)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。中小學(xué)布局調(diào)整穩(wěn)步推進，各類教育事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。 七、興化科教文化 衛(wèi)生 體育事業(yè)： 社會事業(yè)全面發(fā)展，三個文明同步推進。大力實施公路等級化改造，干線公路主骨架已經(jīng)形成。高興東公路南繞城段建成通車，寧鹽公路興化段改造順利完工， 3 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的通鄉(xiāng)公路進行了二級化改造，完成了通村公路硬質(zhì)化項目 157 個 461 公里。 鄉(xiāng)面貌明顯變化，基礎(chǔ)設(shè)施日趨改善 。 垛田生態(tài)區(qū) ——以垛田特色、田園風(fēng)光為主的生態(tài)保護 區(qū)。 昭陽片 ——以居住為主兼容部分工業(yè)的片區(qū)，工業(yè)為興化私營工業(yè)園。 西南區(qū) ——以一、二類工業(yè)為主的工業(yè)區(qū) 西北片 ——以居住、工業(yè)為主的綜合片區(qū)，工業(yè)宜以二類工業(yè)為主。 中心城區(qū) ——以商貿(mào)、金融、旅游、文化居住為主，是傳統(tǒng)的商貿(mào)、金融、文化、體育中心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。又以主要河流劃分八個片區(qū)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。用 地規(guī)模 60 平方千米 城市規(guī)劃建設(shè)發(fā)展方向： 興化城市用地發(fā)展方向為 —以向南發(fā)展為主 城市東南部發(fā)展以姜堰河為界，形態(tài)呈自然的荷葉型。 六、興化城市 規(guī)劃 建設(shè)： 城市規(guī)劃目標(biāo) ： 近期： 2002 年 —2020 年。興化是蘇中地區(qū)典型的水鄉(xiāng)澤國，數(shù)以千計的河流縱橫交錯，湖泊星羅棋布。興化市糧食交易市場和戴南不銹鋼交易市場是江蘇省較大的專業(yè)市場、沙溝水產(chǎn)品批發(fā)市場是江蘇省 10 強淡水產(chǎn)品交易市場之一。已建成英武、馬橋、長安商業(yè)一和街和商業(yè)大廈、大興商廈、精品商城、糧貿(mào)大廈、興國道超市、蘇果超市等檔次較高的購物中心。 五、興化第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展： 興化 第三產(chǎn)業(yè) 發(fā)展 蒸蒸日上。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。萬元地區(qū)生產(chǎn)總值綜合能耗比“十五”期末下降20% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 生態(tài)環(huán)境目標(biāo)： 全市環(huán)境質(zhì)量綜合指數(shù)達到 。 社會進步目標(biāo)： 科技經(jīng)費支出占 GDP比重達 4%左右。全社會固定資產(chǎn)投資年均增長 20%，期末達 145億元。 四、興化“十一五”規(guī)劃 經(jīng)濟 發(fā)展主要目標(biāo)： 經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)： 地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長 %（可比價，下同）左右，期末達到 300億元；二、三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū) 生產(chǎn)總值的比重達到 85%；人均地區(qū)生產(chǎn)總值達到 19500元。 （ 3）在崗職工平均工資和農(nóng)民人均純收入的比較， 2020年興化市在崗職工人均收入 13560元、農(nóng)民人均純收入 4904元，分別居于六個縣市中的第四位和第五位。 2020年興化市的人均 GDP尚未突破 10000元，處于六個縣市的末位，與大豐市的人均 GDP存在 7620元的較大差距。 （ 1）地區(qū)生產(chǎn)總值、人均 GDP的比較，興化市 2020年地區(qū)生產(chǎn)總值 ，僅次于東臺市居于周邊六個縣市中的第二位，高于寶應(yīng)縣 億元，高于高郵市 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2020年興化市主要經(jīng)濟指標(biāo)與周邊地區(qū)