【正文】 以每年總?cè)藬?shù)的六成到本案消費(fèi)一次計(jì)算： 鎮(zhèn)區(qū)高檔別墅群在本項(xiàng)目年消費(fèi)人數(shù)： 52000 60% = 31200 人 鎮(zhèn)區(qū)高檔別墅群在本項(xiàng)目日消費(fèi)人數(shù)： 31200 247。（由于朱家角景區(qū)是旅游度假型經(jīng)濟(jì)，游客主要集中在周末和節(jié)假日，假日的游客人數(shù)會(huì)明顯的高于工作日的游客數(shù)，因此以周為單位計(jì)算游客量會(huì)比較合理。 MOTEL 酒店公寓成功突破了朱家角由觀光型旅游向度假型旅游的瓶頸，景區(qū)居住難的歷史性難題迎刃而解。這樣一來，項(xiàng)目在價(jià)格方面就遠(yuǎn)比度假村內(nèi)的虛高價(jià)格合理而實(shí)惠得多了。湖畔鄉(xiāng)村酒吧、 MOTEL 式小面積酒店公寓為主打產(chǎn)品，有效規(guī)避了與度假村經(jīng)濟(jì)的同位競爭，我們的客戶以中外自費(fèi)型游客為主，由于它本身形態(tài)上的新穎與時(shí)尚，對 商務(wù)人群同樣有極大的吸引力。 規(guī)劃需要高瞻遠(yuǎn)矚的眼光，高屋建瓴的論斷，只有這樣，規(guī)劃的項(xiàng)目才能順應(yīng)時(shí)代，引導(dǎo)潮流，歷久彌新。 （ 5）、隨 著諸如體育用品商城、祥凝浜路特色商業(yè)街等大批旅游配套項(xiàng)目的落成，將為朱家角招徠來大批的游客及購物消費(fèi)者，而本項(xiàng)目的優(yōu)越地理位置，及優(yōu)良的休閑娛樂功能，也將吸引這些過往來客在本項(xiàng)目消費(fèi)。項(xiàng)目是朱家角向度假型旅游轉(zhuǎn)型的有力推動(dòng)者和受益者，朱家角度假型旅游的形成，也必將為本項(xiàng)目帶來巨大商機(jī)。 b、步行：保護(hù)區(qū)內(nèi)街巷網(wǎng)絡(luò)自然就是一個(gè)步行系統(tǒng)。 鎮(zhèn)區(qū)旅游設(shè)施布局規(guī)劃 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 21 頁 共 32 頁 朱家角鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)旅游開發(fā)應(yīng)堅(jiān)持 “點(diǎn)線面”結(jié)合的原則，即以水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)旅游為背景，文物古跡景觀旅游為節(jié)點(diǎn)，水系、步行道系統(tǒng)為網(wǎng)絡(luò)。 “一中心”是占地約 100 畝的綠化中心；“二河街”是開辟兩條街形式布置的街市。 旅游發(fā)展規(guī)模預(yù)測 古鎮(zhèn)年接待游客穩(wěn)定在 100 萬人次左右。 2020 年來青過夜旅游者的比例是 ％。而目前，青浦全區(qū)，最高檔次的賓館為三星級(jí)，現(xiàn)有 14 家，而針對度假型游客的商業(yè)業(yè)態(tài)，還主要是經(jīng)營理念及模式陳舊的度假村占有主導(dǎo)地位?！八幕甭糜尉皡^(qū)就是指朱家角水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)與環(huán)淀山湖景區(qū)為中心的區(qū)域，由于這里水脈發(fā)達(dá)，水網(wǎng)密布，就如蛛網(wǎng)一般深深地植入到青浦的西部，且與太湖水系相通，形成了獨(dú)特的、形態(tài)多樣的水系景觀，再加上朱家角頗具 代表、具保存完好的江南水鄉(xiāng)民居建筑群，因而形成 了“水文化”的景觀區(qū)。 項(xiàng)目在建筑風(fēng)格上與古鎮(zhèn)新城的統(tǒng)一 在新鎮(zhèn)區(qū)的建設(shè)上，其新建建筑都應(yīng)符合 與古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)的相關(guān)要求，即建筑不應(yīng)超過四層，建筑毛密度不宜超過 。 水是形成朱家角鎮(zhèn)區(qū)的主體構(gòu)架，包括三個(gè)層次： （ 1）、水心：大淀湖以及規(guī)劃文體中心和中心公園是鎮(zhèn)區(qū)核心空間； （ 2）、水脈：淀浦河由西向東橫穿集鎮(zhèn)； （ 3）、水絡(luò)：現(xiàn)狀河道和規(guī)劃河道相結(jié)合，形成具有內(nèi)聚力的河道網(wǎng)。 如果沒有商業(yè)，古鎮(zhèn)的留傳，古鎮(zhèn)的復(fù)興只能是一句空話，現(xiàn)在我們雖然還能夠看到這樣保存尚好的古建筑群，但如果沒有商業(yè)的運(yùn) 作與振興，我們的后人，估計(jì)只能在博物館里看看古鎮(zhèn)留傳下來的片磚支瓦了。清嘉慶年間編撰的《珠里小志》把珠里定名為鎮(zhèn)名，俗稱角里。娛樂設(shè)施則可與商業(yè)設(shè)施結(jié)合起來，主要布置在老區(qū)中。 老區(qū)常住人口控制在 萬人左右規(guī)模。 第一條線即 祥凝浜路兩側(cè)，以商住綜合樓為主體，形成新的具有古鎮(zhèn)風(fēng)貌特色的商業(yè)街； 第二條線即是淀浦河南岸老鎮(zhèn)區(qū)段，結(jié)合水面的開挖、水網(wǎng)重塑，形成新的商業(yè)中心。 （ 3）新區(qū)包括四個(gè)組團(tuán)。將原來位于 318國道南側(cè)的工業(yè)區(qū)歸并至朱楓公路兩側(cè)的工業(yè)區(qū)， 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 13 頁 共 32 頁 新鎮(zhèn)區(qū)不再布置工業(yè)用地。朱家角瀕臨淀山湖風(fēng)景區(qū)，是以 休閑度假 和 生態(tài)居住 為特色的 旅游城鎮(zhèn) 。因此本項(xiàng)目與朱家角原有娛樂消費(fèi)存在差異，但兼容江南水鄉(xiāng)建筑風(fēng)貌的湖畔鄉(xiāng)村酒吧、特色餐飲、大型 K房適時(shí)地填補(bǔ)了朱家角鎮(zhèn)高檔娛樂的空白，勢必會(huì)受到當(dāng)?shù)鼐用竦那嗖A。而本項(xiàng)目作為朱家角新鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃的一部分，同時(shí)也是這些高檔社區(qū)的特色休閑娛樂配套設(shè)施。 不僅僅是滬蘇浙游客，朱家角還吸引著全國乃至國際游客的目光。第一條線即祥凝浜路兩側(cè)，以商住綜合樓為主體，形成新的具有古鎮(zhèn)風(fēng)貌特色的商業(yè)街；第二條線即是淀浦河南岸老鎮(zhèn)區(qū)段 ，結(jié)合水面的開挖、水網(wǎng)重塑，形成新的商業(yè)中心。 目前朱家角鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)成規(guī)模、上星級(jí)的酒店賓館不多，在古鎮(zhèn)四周分布的多以度假村附屬產(chǎn)業(yè)的形態(tài)存在，專業(yè)性、中高檔的酒店公寓 還是空白，而度假村酒店存在消費(fèi)成本高，距鎮(zhèn)區(qū)距離遠(yuǎn)的 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁 共 32 頁 缺陷，對于那些來朱家角古鎮(zhèn)旅游的非自駕車游客來說，急需一種服務(wù)規(guī)范、價(jià)格不高的度假型汽車旅館。為游客及當(dāng)?shù)叵M(fèi)者提供一種另類的水鄉(xiāng) 景致，讓游客在白天游完老鎮(zhèn)風(fēng)情街，感受到獨(dú)特農(nóng)家樂后，晚上來到本項(xiàng)目享受獨(dú)具異國情調(diào)的鄉(xiāng)村風(fēng)情酒吧，成為朱家角一道新的風(fēng)景線。 項(xiàng)目功能劃分設(shè)想 本項(xiàng)目是綜合性休閑娛樂商用物業(yè)，總建筑面積 12000 平方米，規(guī)劃集餐飲、居住、娛樂于一體，遵循三層建造標(biāo)高要求，一層為餐飲，二層 —— 三層為酒店式公寓及娛樂設(shè)施。 項(xiàng)目著力突破朱家角傳統(tǒng)上倚重日間觀光游覽的產(chǎn)品單一性，針對古鎮(zhèn)夜間娛樂休閑的空白 點(diǎn)，重點(diǎn)開發(fā)夜間休閑娛樂產(chǎn)品（生態(tài)島鄉(xiāng)村酒吧），實(shí)現(xiàn)古鎮(zhèn)日、夜旅游項(xiàng)目的時(shí)間對接，通過對豐富夜生活的營造，實(shí)現(xiàn)從“朱家角一日游”向“朱家角兩日游、度假游”的全新轉(zhuǎn)變，打造具有江南水鄉(xiāng)情韻的時(shí)尚水鄉(xiāng)新天地，塑造一座兼具日間觀光和夜間娛樂功能的旅游不夜城?！吧虾H文體休閑產(chǎn)業(yè)城”一期綠化率達(dá)到 %，構(gòu)筑出綠色親水的生態(tài)環(huán)境。 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 7 頁 共 32 頁 上海國際文體休閑產(chǎn)業(yè)城 規(guī)劃占地面積 620畝，分別建設(shè)市場營業(yè)區(qū)、展銷展示區(qū)、倉儲(chǔ)區(qū)、配套服務(wù)區(qū)、廣場停車場等。 周邊度假村如以下： 家化培訓(xùn)中心度假村 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 6 頁 共 32 頁 虹珠苑 東方綠洲度假村 大千莊園生態(tài)度假村 太陽島度假村 景苑水莊度假村 這些已經(jīng)運(yùn)轉(zhuǎn)的度假型賓館雖然擁有 2— 3 星級(jí)的檔次，也兼有娛樂、休閑、體育活動(dòng)的項(xiàng)目，但由于這些度假村運(yùn)營時(shí)間較長，其娛樂項(xiàng)目及設(shè)施都已陳舊，且經(jīng)營模式老化，尤其是度假村鳥籠式的消費(fèi)模式，已經(jīng)逐步脫離了現(xiàn)代都市人群追求時(shí)尚、新潮與速度 感的消費(fèi)理念，已不能適應(yīng)現(xiàn)代消費(fèi)需求。 朱家角美食休閑廣場 朱家角美食休閑廣場位于祥凝浜路最東端，朱家角鎮(zhèn)區(qū)東大門南北兩側(cè)。 古鎮(zhèn)水鄉(xiāng)風(fēng)情街特色商鋪 古鎮(zhèn)景區(qū)內(nèi)的水鄉(xiāng)風(fēng)情街特色商鋪可以說是朱家角目前最為興旺的商業(yè)形態(tài)，這些商鋪主要集中在淀浦河兩岸 的古鎮(zhèn)景區(qū)內(nèi)的北大街、漕河街等道路上。 項(xiàng)目基本情況介紹 地塊總面積： 平方米， 其中出讓面積 平方米 地面現(xiàn)狀； 拆平至自然標(biāo)高 規(guī)劃用途： 公共設(shè)施用地 (服務(wù)業(yè)、旅館業(yè)、圖書展覽、影劇院、游樂 ) 土地使用年限： 50 年 建筑容積率： 不超過 建筑密度： 不超過 25% 綠地率： 建筑基地內(nèi)綠地地面面積占建筑基地面積的比例不小于 50% 建筑退讓有關(guān)建筑控制線： 建筑不得逾越河道退讓控制線 建筑后退基地邊界、建筑間距及日照控制： 按《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》及有關(guān)技術(shù)規(guī)定控制 建筑高度、層數(shù)控制： 不超過 4 層，高度不超過 15 米 基地出入口及車位要求： 出入口開向東側(cè)道路，車位設(shè)置應(yīng)滿 足有關(guān)規(guī)定要求，并應(yīng)結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)及發(fā)展需要配置足量泊位。在 2001年上海召開的 APEC 會(huì)議期間，俄羅斯總統(tǒng)普京夫人和菲律賓總統(tǒng)阿羅約的丈夫、澳門特首何厚鏵以及出席 APEC 會(huì)議的各國雙部 長的夫人等一大批中外貴賓來到朱家角古鎮(zhèn)旅游。全鎮(zhèn)總面積 138平方公里（包括水面），耕地面積 58206 畝；現(xiàn)有人口 66000 人，勞動(dòng)力 27800 人；共有行政村28 個(gè)，居委會(huì) 8 個(gè)。以旅游業(yè)為突破口，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)是朱家角鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐點(diǎn)。 二、 朱家角現(xiàn)有商業(yè)狀況分析 中心鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目及概況 古鎮(zhèn)朱家角區(qū)內(nèi)的商業(yè)形態(tài)主要是以淀浦河兩岸的特色商鋪為主，其服務(wù)定位是面向來朱家角觀光旅游的游客。祥凝浜路上集中了各銀行網(wǎng)點(diǎn)、飲食店、中、小型超市、日雜店等，公交站點(diǎn)也多集中在這條道路上，目前該道路顯得有些雜亂。 目前該項(xiàng)目已經(jīng)交房，但眾多門面均有租借字牌，購房業(yè)主似乎對該項(xiàng)目的后市信心不足。 提示： 本項(xiàng)目是朱家角鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)，放生橋旁邊的大型娛樂、休閑、購物、酒店設(shè)施，與本項(xiàng)目在部分 產(chǎn)品上存在著同位競爭，與本項(xiàng)目起來，該項(xiàng)目地理位置占優(yōu)，且規(guī)模大。建筑規(guī)劃充分利用了朱家角地區(qū)水網(wǎng)密布的特點(diǎn)，使得水網(wǎng)貫穿于整個(gè)產(chǎn)業(yè)城中，個(gè)別地區(qū)還達(dá)到了戶戶臨水的地步，戶與戶間以小橋流水為溝通，恰好與 旁邊朱家角古鎮(zhèn)“東方威尼斯”的風(fēng)格相契合。 項(xiàng)目以簡約的現(xiàn)代手法結(jié)合江南水鄉(xiāng)建筑特色，塑造出具有時(shí)尚簡約與江南風(fēng)情特點(diǎn)的建筑形態(tài)風(fēng)格，結(jié)合地塊自然生態(tài)島狀、河道水面的優(yōu)越條件，在古鎮(zhèn)創(chuàng)造一個(gè)親水、親綠、親近自然的理想輕松的休閑度假新天地。 建議： 做足項(xiàng)目周邊自然水道的水文章，河駁岸、坡道、水邊建筑、河道中的游艇、河邊的游艇碼頭、水面的荷花等等，都將成為水景的組成部分，這將為河畔的建筑帶來無限的光韻和動(dòng)感，給消費(fèi)者帶來愉悅和享受。下班歸來，還 沒有吃過晚飯呢，嘗嘗這里的特色餐飲也不錯(cuò)，一個(gè)人，也不需要什么鋪張，沒有觥籌交錯(cuò)，只有細(xì)嚼慢咽，牛排七成熟吧。以往的古鎮(zhèn)游主要以觀光為主，少量休閑旅游為輔的階段，現(xiàn)在，古鎮(zhèn)游正進(jìn)入第二階段，即深度旅游、休閑度假型旅游階段。 除此之外，還將引進(jìn)其它文娛設(shè)施，以豐富游客及當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的休閑、娛樂生活。 項(xiàng)目作為連接新、老鎮(zhèn)區(qū)的重要商業(yè)休閑設(shè)施，與古鎮(zhèn)商業(yè)體系融為一體，形成互補(bǔ)。 提示： 隨著度假型旅游的深植人心，本項(xiàng)目度假休閑優(yōu)勢將顯現(xiàn)，比較起朱家角現(xiàn)有的度假型產(chǎn)品（度假村）來說，本項(xiàng)目雖然定位為中、高端產(chǎn)品中，但消費(fèi)成本低，沒有整套的消費(fèi)流程，客戶可選擇地進(jìn)行單一消費(fèi)。 古鎮(zhèn)及周邊居民 自宋元就已建鎮(zhèn)的朱家角，其本地城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)能力也不容忽視?？梢娨云髽I(yè)團(tuán)體接待的商娛設(shè)施同樣有極大的生存空間。 用地規(guī)模及四至范圍 至 2020 年，鎮(zhèn)區(qū) 總體規(guī)劃用地 平方公里， 包括老鎮(zhèn)區(qū) 平方公里。朱家角鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)空間布局結(jié)構(gòu)可以概括為以水系為構(gòu)架，以水體為“心脈”，形成老區(qū)、新區(qū)二大塊。 2．具體目標(biāo)：在 2020 年底以前，鎮(zhèn)區(qū)網(wǎng)格道路建成， 新鎮(zhèn)區(qū)重點(diǎn)開發(fā)建設(shè) 2號(hào)、 3 號(hào)地塊， 老鎮(zhèn)區(qū)重點(diǎn)建設(shè)放生橋東南側(cè) 平方公里的商業(yè)娛樂廣場、放生橋西北側(cè)的 水上游客集散中心和祥凝浜路景觀改造。 住宅規(guī)劃 規(guī)劃朱家角鎮(zhèn)區(qū) 住宅建設(shè)將重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至新區(qū)。同時(shí)這些建筑都應(yīng)符合 與古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)的相關(guān)要求，即住宅建筑不應(yīng)超過四層，住宅建筑毛密度不宜超過 。 本項(xiàng)目無疑是對朱家角新鎮(zhèn)的一個(gè)功能填補(bǔ)及形象上的提升，將來勢必會(huì)成為朱家角生態(tài)度假型旅游產(chǎn)業(yè)鏈 上不可或缺的重要一環(huán)。建筑是死的，水也是死的，而讓他們真正活起來的，其實(shí)是“商”。 在朱家角水系中，橫有淀浦 河；縱有攔路港、西大盈港、朱泖河，均為 6 級(jí)航道，可通行 100~500 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 16 頁