【導(dǎo)讀】環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人。鎮(zhèn)上古跡甚多，小橋流水，是現(xiàn)今保存較完好的江南古鎮(zhèn)。28個(gè)，居委會(huì)8個(gè)。江澤民總書(shū)記為朱家角題寫(xiě)了“江南古鎮(zhèn)朱家角”。中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理吳邦國(guó)。為朱家角鎮(zhèn)題寫(xiě)了“全國(guó)歷史名鎮(zhèn)朱家角”。在2001年上海召開(kāi)的APEC會(huì)議期間，俄羅斯總統(tǒng)。等一大批中外貴賓來(lái)到朱家角古鎮(zhèn)旅游。由此可見(jiàn)，朱家角鎮(zhèn)有其獨(dú)特的魅力。大街等20多個(gè)旅游景點(diǎn)，并豐富了景點(diǎn)內(nèi)涵，吸引了眾多的中外游客。除此之外，鎮(zhèn)內(nèi)還擁有。動(dòng)營(yíng)地”；設(shè)施先進(jìn)的上海國(guó)際高爾夫鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、上海太陽(yáng)島國(guó)際俱樂(lè)部等?；拘纬闪艘怨沛?zhèn)旅游為龍頭，以太陽(yáng)島、環(huán)淀山湖為依托的旅游新格局。以旅游業(yè)為突破口，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)是朱家角鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐點(diǎn)。古鎮(zhèn)旅游業(yè)的快速發(fā)展，已經(jīng)成為我鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)。間與往來(lái)游客親密接觸；之路上，未來(lái)這些大項(xiàng)目投入使用后，必將對(duì)從上海來(lái)朱家角的游客進(jìn)行分流。

　　

【正文】 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 22 頁(yè) 共 32 頁(yè) （ 1）、項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位是夜間消費(fèi)。白天游客幾乎都是在古鎮(zhèn)風(fēng)情街上度過(guò)的，到了夜晚游興闌珊之際，在本項(xiàng)目鄉(xiāng)村酒吧悠閑愜意地坐上一段時(shí)間，感受一下水鄉(xiāng)的別樣景致。 MOTEL 式酒店公寓為游客提供舒適的棲居環(huán)境，讓游客養(yǎng)足精神，第二天奔赴新的景點(diǎn)。 （ 2）、規(guī)劃中“水上旅游巴士”直通本項(xiàng)目，開(kāi)辟出項(xiàng)目與老鎮(zhèn)區(qū)的水上交通線路，游客可以直接乘游船到達(dá)本項(xiàng)目消費(fèi)，項(xiàng)目也成了朱家角旅 游的中轉(zhuǎn)樞紐。 （ 3）、規(guī)劃當(dāng)中“以江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)為主題的游覽路線組織：以江、浙兩省的同里、周莊、用直、南潯等古鎮(zhèn)加上朱家角鎮(zhèn)、金澤鎮(zhèn)形成一條跨省市的主題游覽線?！表?xiàng)目地處朱家角 318 國(guó)道旁邊，距離滬青平高速路朱家角出口不足 50 米，軌道交通九號(hào)線朱家角站點(diǎn)就設(shè)在項(xiàng)目東南側(cè)不足百米遠(yuǎn)的地方，項(xiàng)目所處的位置是將來(lái)出入朱家角景區(qū)的必經(jīng)路口，項(xiàng)目極有可能成為長(zhǎng)三角“主題游覽線”的中心樞紐位置，成為游客江南旅游必經(jīng)的周轉(zhuǎn)站點(diǎn)。 （ 4）、朱家角規(guī)劃的大批低密度高檔別墅住宅區(qū)，將為本項(xiàng)目帶來(lái)大量的高端消費(fèi)群體。 （ 5）、隨 著諸如體育用品商城、祥凝浜路特色商業(yè)街等大批旅游配套項(xiàng)目的落成，將為朱家角招徠來(lái)大批的游客及購(gòu)物消費(fèi)者，而本項(xiàng)目的優(yōu)越地理位置，及優(yōu)良的休閑娛樂(lè)功能，也將吸引這些過(guò)往來(lái)客在本項(xiàng)目消費(fèi)。 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力闡述 核心競(jìng)爭(zhēng)力之一：項(xiàng)目規(guī)劃定位的前瞻性闡述 項(xiàng)目規(guī)劃定位立足于朱家角未來(lái)旅游業(yè)的縱深發(fā)展，作為上海市水鄉(xiāng)旅游的主打產(chǎn)品，朱家角旅游定位正從型旅游向度假型旅游發(fā)展。 作為上海乃至長(zhǎng)三角旅游鏈條中的重要一環(huán)，朱家角旅游與上海這個(gè)國(guó)際化大都市的發(fā)展動(dòng)態(tài)息息相關(guān)， 2020 北京奧運(yùn)、 2020 上海 世博會(huì)，奧運(yùn)旅游、世博旅游概念帶動(dòng)起全國(guó)旅游的熱潮。 朱家角未來(lái)旅游業(yè)的發(fā)展，并不僅僅局限在“江南水鄉(xiāng)特色風(fēng)情一日游”的定位上，而是著眼 08奧運(yùn)旅游、 10世博旅游帶來(lái)的契機(jī)，以著力打造江南特色水鄉(xiāng)風(fēng)情特色品牌旅游為主，大力發(fā)展生態(tài)旅游、度假型旅游，結(jié)合江南六鎮(zhèn)“水鄉(xiāng)游”特色，引進(jìn)大型體育商城、建立水上旅游項(xiàng)目、發(fā)展特色文化休閑旅游設(shè)施，如本項(xiàng)目的湖畔鄉(xiāng)村酒吧、 MOTLE 式小面積酒店公寓，“尚都里”項(xiàng)目等，吸引大型的低密度高檔別墅地產(chǎn)項(xiàng)目。以游帶商，以商促游，轉(zhuǎn)變旅游消費(fèi)模式，讓旅游消費(fèi)多元化，以旅游業(yè)帶動(dòng)朱 家角經(jīng)濟(jì)的整體繁榮。 本項(xiàng)目正是基于對(duì)朱家角未來(lái)旅游業(yè)的大膽預(yù)期，以度假型、生態(tài)型旅游模式為依托，以現(xiàn)代簡(jiǎn)約時(shí)尚的建筑形態(tài)，并兼容古鎮(zhèn)建筑風(fēng)貌，而精心打造的融吃、住、娛于一體的綜合性文化旅游、 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 23 頁(yè) 共 32 頁(yè) 休閑娛樂(lè)品牌產(chǎn)品。 項(xiàng)目由于立意高遠(yuǎn)，與朱家鎮(zhèn)未來(lái)旅游業(yè)態(tài)的發(fā)展及低密度高檔別墅住宅區(qū)的發(fā)展方向契合，尤其是本項(xiàng)目的湖畔鄉(xiāng)村酒吧及 MOTEL 式小面積酒店公寓的規(guī)劃，更是未來(lái)的主要盈利所在。這樣原產(chǎn)品規(guī)劃，在朱家角鎮(zhèn)還是歷史性的第一次。 規(guī)劃需要高瞻遠(yuǎn)矚的眼光，高屋建瓴的論斷，只有這樣，規(guī)劃的項(xiàng)目才能順應(yīng)時(shí)代，引導(dǎo)潮流，歷久彌新。就像上海新天地、衡山路酒吧一條街，建筑本身的新舊程度早已被人們忽略，而久貯人心中的是那一縷咖啡的香濃、那一曲爵士的韻動(dòng)。過(guò)去的人，卻創(chuàng)造了屬于未來(lái)的產(chǎn)品，成為人們心中永恒的時(shí)尚，可以想見(jiàn)，數(shù)十年后，人們?cè)偬岬叫绿斓?、談到衡山路時(shí)，臉上跳躍著的那份由衷的愉悅和贊嘆。這就是前瞻帶給我們的感動(dòng)。 核心競(jìng)爭(zhēng)力之二：項(xiàng)目定位的差異性闡述 項(xiàng)目在規(guī)劃之初，就對(duì)朱家角現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目，尤其是對(duì)與本項(xiàng)目規(guī)劃存在同位競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)形態(tài)予以規(guī)避，主張差異化、錯(cuò)位開(kāi)發(fā)。 目前朱家角現(xiàn)有旅游度假型商業(yè)中，最可能與 本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)的是度假村經(jīng)濟(jì)。朱家角周邊利用本地旅游資源發(fā)展起來(lái)的度假村頗多，而且其客戶大都以商務(wù)人群為主，由于大多數(shù)度假村的規(guī)劃定位大體相同，如家化培訓(xùn)中心、虹珠苑、景苑水莊、大千莊園等，相互間都存在激烈的同位競(jìng)爭(zhēng)，商務(wù)人群這塊蛋糕被他們爭(zhēng)搶，各自得到的市場(chǎng)份額相當(dāng)有限。 項(xiàng)目以全新的理念定位，雖然同為文化旅游休閑產(chǎn)品，但項(xiàng)目以時(shí)尚、新潮、中西結(jié)合為出發(fā)點(diǎn)。湖畔鄉(xiāng)村酒吧、 MOTEL 式小面積酒店公寓為主打產(chǎn)品，有效規(guī)避了與度假村經(jīng)濟(jì)的同位競(jìng)爭(zhēng)，我們的客戶以中外自費(fèi)型游客為主，由于它本身形態(tài)上的新穎與時(shí)尚，對(duì) 商務(wù)人群同樣有極大的吸引力。無(wú)論從規(guī)劃理念還是實(shí)際產(chǎn)品上，比起業(yè)態(tài)陳舊，經(jīng)營(yíng)模式刻板的度假村經(jīng)濟(jì)來(lái)，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)不言而喻。 就具體產(chǎn)品而言，度假村內(nèi)的度假型賓館雖然擁有 2—— 3 星級(jí)的檔次，也兼有娛樂(lè)、休閑、體育活動(dòng)的項(xiàng)目，總體來(lái)說(shuō)度假村經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)模式較為陳舊，雖然有著功能性強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，但大而全，套餐性的消費(fèi)模式讓多數(shù)度假旅游者難以接受。度假村的每一項(xiàng)消費(fèi)收費(fèi)里都附加了巨大的度假村建造費(fèi)用，高額的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)用等，因此同樣的消費(fèi)項(xiàng)目，其價(jià)格平均比外間的單一消費(fèi)高出一倍乃至好幾倍。過(guò)高的消費(fèi)成本，對(duì)于占絕大 多數(shù)的自費(fèi)旅游消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，顯然不能接受。 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 24 頁(yè) 共 32 頁(yè) 其次度假村普遍距朱家角鎮(zhèn)中心較為偏遠(yuǎn)，而且沒(méi)有公交車，都需要自駕車出入，這對(duì)于那些沒(méi)有自駕車或是外地游客來(lái)說(shuō)，是十分不方便的。 鑒于度假村的以上不足，本項(xiàng)目在規(guī)劃之時(shí)，進(jìn)行了有效規(guī)避。首先是菜單式單一消費(fèi)模式運(yùn)營(yíng)，由不同的經(jīng)營(yíng)者獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，客戶只為自己的享受到的消費(fèi)項(xiàng)目買單，簡(jiǎn)單地說(shuō)，客戶在鄉(xiāng)村酒吧喝一杯咖啡，咖啡的價(jià)格里只含有咖啡本身的成本和酒吧自身的運(yùn)營(yíng)成本，而不包含酒吧以外的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，如項(xiàng)目?jī)?nèi)的酒店式公寓的運(yùn)營(yíng)成本， K房的運(yùn)營(yíng)成本，因此這杯咖啡的價(jià)格就是朱家角旅 游區(qū)一杯咖啡應(yīng)該具有的真實(shí)價(jià)格的反映。這樣一來(lái)，項(xiàng)目在價(jià)格方面就遠(yuǎn)比度假村內(nèi)的虛高價(jià)格合理而實(shí)惠得多了。 其次，項(xiàng)目重點(diǎn)產(chǎn)品之一的 MOTEL 式小面積酒店公寓，產(chǎn)權(quán)式的酒店公寓，面積分割在 30 平方米左右，可租可售，業(yè)主買斷后，交由的專業(yè)的運(yùn)營(yíng)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。這樣的酒店公寓與多數(shù)度假村里的星級(jí)賓館酒店不同，它更具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，且設(shè)施功能齊全，舒適而不奢侈，適合短期旅行居住。價(jià)格區(qū)間大概在 100－ 300 元之間，處在消費(fèi)者合理承受的范圍。 再次專業(yè)性的餐飲團(tuán)隊(duì)，市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)模式，底層的鄉(xiāng)村酒吧、餐飲，通過(guò)經(jīng)營(yíng)者的自 主經(jīng)營(yíng)、錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，形成良好的餐飲氛圍，而且給消費(fèi)者更多的選擇和價(jià)格上的優(yōu)惠。 核心競(jìng)爭(zhēng)力之三：項(xiàng)目在目前朱家角商業(yè)市場(chǎng)的唯一性闡述 規(guī)劃產(chǎn)品的唯一性是本項(xiàng)目出奇制勝的法寶，弘揚(yáng)水鄉(xiāng)文化、呼應(yīng)古鎮(zhèn)的臨水茶樓酒肆，以夜晚閑適休閑對(duì)接古鎮(zhèn)白日游的湖畔鄉(xiāng)村酒吧一條街，是項(xiàng)目的最大獨(dú)創(chuàng)，這樣大膽的設(shè)想，既兼容了水鄉(xiāng)特色風(fēng)貌，又不是簡(jiǎn)單地對(duì)古鎮(zhèn)風(fēng)情進(jìn)行復(fù)制，為游客提供了時(shí)尚而別致的休閑方式。 項(xiàng)目規(guī)劃的 MOTEL 式酒店公寓在當(dāng)?shù)赝瑯訉儆谑讋?chuàng)。以壓縮居住成本，而增加旅游娛樂(lè)消費(fèi)，這是絕大多數(shù)的自費(fèi)旅游者的心愿 ，居住成本降低，而居住質(zhì)量卻是星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，朱家角目前要么是不上檔次的小型施舍，要么是價(jià)格不菲的星級(jí)賓館。 MOTEL 酒店公寓成功突破了朱家角由觀光型旅游向度假型旅游的瓶頸，景區(qū)居住難的歷史性難題迎刃而解。 首創(chuàng)型產(chǎn)品的出現(xiàn)既能最大限度地發(fā)揮產(chǎn)品的功能，又能搶占市場(chǎng)及先機(jī)，品牌的樹(shù)立也更為容易。后來(lái)者在理性規(guī)劃同類產(chǎn)品時(shí)，為了盡可能少地與首創(chuàng)產(chǎn)品形成同位競(jìng)爭(zhēng)而進(jìn)行規(guī)避。 項(xiàng)目的唯一性還體現(xiàn)在它是朱家角新鎮(zhèn)規(guī)劃的重要一部分。它的規(guī)劃定位經(jīng)過(guò)多方論證，是政府重點(diǎn)關(guān)注的商業(yè)項(xiàng)目。商業(yè)承載著推動(dòng)鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)的重任，項(xiàng)目銜玉而 生，倍受關(guān)注，在日后的經(jīng)營(yíng)中，還會(huì)有政府參與對(duì)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行調(diào)配與監(jiān)管，讓后期經(jīng)營(yíng)更趨合理。 項(xiàng)目客源層分析 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 25 頁(yè) 共 32 頁(yè) 中外旅游觀光客到本項(xiàng)目消費(fèi)人流量預(yù)測(cè) 注：游客包括中外散客、中外團(tuán)體游客、中外商務(wù)會(huì)議人群三類 如前所述，項(xiàng)目在朱家角區(qū)域內(nèi)有著唯一性的特點(diǎn)，在朱家角的商業(yè)消費(fèi)模式中獨(dú)樹(shù)一幟，由于在該區(qū)域沒(méi)有參照性和可比性，同類型休閑娛樂(lè)項(xiàng)目極少，同位競(jìng)爭(zhēng)可能性幾乎為零，因此縮小了旅游觀光客的選擇面，游客的蒞臨機(jī)率大大增加。 目前朱家角新的旅游規(guī)劃項(xiàng)目正在實(shí)施階段，根據(jù)規(guī)劃實(shí)施效果預(yù)測(cè)，未來(lái)朱家 角的年游客（包括散客、團(tuán)體游客、商務(wù)會(huì)議人群）數(shù)量固定在 100萬(wàn)人次左右，平均下來(lái)，朱家角古鎮(zhèn)景區(qū)每周接待游客量接近 2 萬(wàn)人次。（由于朱家角景區(qū)是旅游度假型經(jīng)濟(jì)，游客主要集中在周末和節(jié)假日，假日的游客人數(shù)會(huì)明顯的高于工作日的游客數(shù)，因此以周為單位計(jì)算游客量會(huì)比較合理。） 項(xiàng)目在投入使用之后，預(yù)測(cè)到本項(xiàng)目消費(fèi)的度假型游客占到游客總量的 30%，則每周游客量在6000 人次左右。日均游客量在 860 人次左右。由于本項(xiàng)目在朱家角鎮(zhèn)區(qū)的唯一性，因此到本項(xiàng)目消費(fèi)的度假型游客占到游客總量的 30%的估計(jì)是十分保守的。 旅游觀光客 到本項(xiàng)目消費(fèi)日消費(fèi)人數(shù)： 860 人 古鎮(zhèn)周邊常住型高檔別墅群業(yè)主到本項(xiàng)目消費(fèi)人流量預(yù)測(cè) 注：高檔別墅群業(yè)主包括朱家角鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)規(guī)劃的高檔別墅區(qū)業(yè)主、朱家角鎮(zhèn)周邊如青浦鎮(zhèn)、趙巷、佘山、徐涇等高尚別墅區(qū)業(yè)主 朱家角周邊由于水脈發(fā)達(dá)、景色優(yōu)美，又擁有如朱家角水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)、淀山湖、大淀湖、西洋淀湖、佘山風(fēng)景區(qū)等眾多的自然、人文景觀，因此一直以來(lái)都被視為上海最具生態(tài)居住價(jià)值的地區(qū)之一，因此眾多的中、高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都選址于此，其中尤以高檔別墅群居多。由于本項(xiàng)目交通便捷，地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，幾乎將上述這些高檔別墅 項(xiàng)目囊括于 20 分鐘自駕車程的范圍之內(nèi)，而且在同樣范圍之內(nèi)，目前還沒(méi)有出現(xiàn)同類型的高檔休閑娛樂(lè)項(xiàng)目。因此有可能成為本項(xiàng)目的潛在客戶的這些高檔別墅區(qū)業(yè)主不在少數(shù)。 根據(jù)朱有角鎮(zhèn)政府對(duì)鎮(zhèn)區(qū)中、高檔別墅區(qū)的規(guī)劃得出別墅區(qū)規(guī)劃常住人口分布及數(shù)量如下表： 朱家角鎮(zhèn)區(qū)高檔別墅群區(qū)位及常住人口數(shù)量表 ： 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 26 頁(yè) 共 32 頁(yè) 區(qū) 位 常住人口數(shù)量（單位：人） 大淀湖西北低密度高檔別墅區(qū) 10000 上實(shí)朱家角特色居住區(qū) 10000 劃二號(hào)路西側(cè)住宅組團(tuán)二 16000 規(guī)劃二號(hào)路西側(cè)住宅組團(tuán)三 16000 總 計(jì) 5 20 00 從上表看出僅朱家角鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃別墅群常住人口就高達(dá) 52000人，而這部分人群因?yàn)槭侵旒医浅Ｗ∪巳?，因此他們?cè)诒卷?xiàng)目的消費(fèi)形式、消費(fèi)時(shí)段及消費(fèi)次數(shù)都與一般的旅游觀光客不同，我們這里仍然以保守的方式計(jì)算，以 52000 人作為年消費(fèi) 人數(shù)的總量，不計(jì)業(yè)主們?cè)诒卷?xiàng)目的消費(fèi)次數(shù)（很多別墅區(qū)業(yè)主會(huì)有多次消費(fèi)、長(zhǎng)期消費(fèi)的傾向）。以每年總?cè)藬?shù)的六成到本案消費(fèi)一次計(jì)算： 鎮(zhèn)區(qū)高檔別墅群在本項(xiàng)目年消費(fèi)人數(shù)： 52000 60% = 31200 人 鎮(zhèn)區(qū)高檔別墅群在本項(xiàng)目日消費(fèi)人數(shù)： 31200 247。 365 ≈ 85 人 以上是朱家角鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)的別墅群對(duì)本項(xiàng)目的消費(fèi)人群統(tǒng)計(jì)，而朱家角周邊還存在著大量的別墅群，而且數(shù)量龐大，這里僅列出周邊 20 分鐘內(nèi)自駕車可達(dá)本項(xiàng)目，且有代表性的高檔別墅區(qū)作一個(gè)粗略的本項(xiàng)目消費(fèi)人群統(tǒng)計(jì)。 由于青浦鎮(zhèn)、趙巷、佘山、徐涇等 區(qū)域的別墅群，規(guī)模都不比朱家角別墅區(qū)規(guī)模小，這里將青浦鎮(zhèn)、趙巷、佘山、徐涇四地別墅區(qū)規(guī)模視作與朱家角別墅區(qū)規(guī)模相當(dāng)，也即四地別墅區(qū)常住人口均為 52000 人，雖然這些別墅群也是常住性質(zhì)的，但考慮到他們距本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，業(yè)主蒞臨項(xiàng)目的機(jī)率大大減小，因此我們以別墅區(qū)每年總?cè)藬?shù)的三成到本案消費(fèi)一次計(jì)算： 朱家角鎮(zhèn)周邊高檔別墅群在本項(xiàng)目日消費(fèi)人數(shù)： 52000 4 30% 247。 365 ≈ 170 人 古鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民到本項(xiàng)目消費(fèi)人流量預(yù)測(cè) 注：古鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民包括老鎮(zhèn)區(qū)原住居民、一般居住區(qū)居