【導讀】環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人。鎮(zhèn)上古跡甚多，小橋流水，是現(xiàn)今保存較完好的江南古鎮(zhèn)。28個，居委會8個。江澤民總書記為朱家角題寫了“江南古鎮(zhèn)朱家角”。中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理吳邦國。為朱家角鎮(zhèn)題寫了“全國歷史名鎮(zhèn)朱家角”。在2001年上海召開的APEC會議期間，俄羅斯總統(tǒng)。等一大批中外貴賓來到朱家角古鎮(zhèn)旅游。由此可見，朱家角鎮(zhèn)有其獨特的魅力。大街等20多個旅游景點，并豐富了景點內(nèi)涵，吸引了眾多的中外游客。除此之外，鎮(zhèn)內(nèi)還擁有。動營地”；設(shè)施先進的上海國際高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部、上海太陽島國際俱樂部等。基本形成了以古鎮(zhèn)旅游為龍頭，以太陽島、環(huán)淀山湖為依托的旅游新格局。以旅游業(yè)為突破口，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)是朱家角鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展的支撐點。古鎮(zhèn)旅游業(yè)的快速發(fā)展，已經(jīng)成為我鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)。間與往來游客親密接觸；之路上，未來這些大項目投入使用后，必將對從上海來朱家角的游客進行分流。

　　

【正文】 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 22 頁 共 32 頁 （ 1）、項目的經(jīng)營定位是夜間消費。白天游客幾乎都是在古鎮(zhèn)風情街上度過的，到了夜晚游興闌珊之際，在本項目鄉(xiāng)村酒吧悠閑愜意地坐上一段時間，感受一下水鄉(xiāng)的別樣景致。 MOTEL 式酒店公寓為游客提供舒適的棲居環(huán)境，讓游客養(yǎng)足精神，第二天奔赴新的景點。 （ 2）、規(guī)劃中“水上旅游巴士”直通本項目，開辟出項目與老鎮(zhèn)區(qū)的水上交通線路，游客可以直接乘游船到達本項目消費，項目也成了朱家角旅 游的中轉(zhuǎn)樞紐。 （ 3）、規(guī)劃當中“以江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)為主題的游覽路線組織：以江、浙兩省的同里、周莊、用直、南潯等古鎮(zhèn)加上朱家角鎮(zhèn)、金澤鎮(zhèn)形成一條跨省市的主題游覽線。”項目地處朱家角 318 國道旁邊，距離滬青平高速路朱家角出口不足 50 米，軌道交通九號線朱家角站點就設(shè)在項目東南側(cè)不足百米遠的地方，項目所處的位置是將來出入朱家角景區(qū)的必經(jīng)路口，項目極有可能成為長三角“主題游覽線”的中心樞紐位置，成為游客江南旅游必經(jīng)的周轉(zhuǎn)站點。 （ 4）、朱家角規(guī)劃的大批低密度高檔別墅住宅區(qū)，將為本項目帶來大量的高端消費群體。 （ 5）、隨 著諸如體育用品商城、祥凝浜路特色商業(yè)街等大批旅游配套項目的落成，將為朱家角招徠來大批的游客及購物消費者，而本項目的優(yōu)越地理位置，及優(yōu)良的休閑娛樂功能，也將吸引這些過往來客在本項目消費。 項目核心競爭力闡述 核心競爭力之一：項目規(guī)劃定位的前瞻性闡述 項目規(guī)劃定位立足于朱家角未來旅游業(yè)的縱深發(fā)展，作為上海市水鄉(xiāng)旅游的主打產(chǎn)品，朱家角旅游定位正從型旅游向度假型旅游發(fā)展。 作為上海乃至長三角旅游鏈條中的重要一環(huán)，朱家角旅游與上海這個國際化大都市的發(fā)展動態(tài)息息相關(guān)， 2020 北京奧運、 2020 上海 世博會，奧運旅游、世博旅游概念帶動起全國旅游的熱潮。 朱家角未來旅游業(yè)的發(fā)展，并不僅僅局限在“江南水鄉(xiāng)特色風情一日游”的定位上，而是著眼 08奧運旅游、 10世博旅游帶來的契機，以著力打造江南特色水鄉(xiāng)風情特色品牌旅游為主，大力發(fā)展生態(tài)旅游、度假型旅游，結(jié)合江南六鎮(zhèn)“水鄉(xiāng)游”特色，引進大型體育商城、建立水上旅游項目、發(fā)展特色文化休閑旅游設(shè)施，如本項目的湖畔鄉(xiāng)村酒吧、 MOTLE 式小面積酒店公寓，“尚都里”項目等，吸引大型的低密度高檔別墅地產(chǎn)項目。以游帶商，以商促游，轉(zhuǎn)變旅游消費模式，讓旅游消費多元化，以旅游業(yè)帶動朱 家角經(jīng)濟的整體繁榮。 本項目正是基于對朱家角未來旅游業(yè)的大膽預(yù)期，以度假型、生態(tài)型旅游模式為依托，以現(xiàn)代簡約時尚的建筑形態(tài)，并兼容古鎮(zhèn)建筑風貌，而精心打造的融吃、住、娛于一體的綜合性文化旅游、 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 23 頁 共 32 頁 休閑娛樂品牌產(chǎn)品。 項目由于立意高遠，與朱家鎮(zhèn)未來旅游業(yè)態(tài)的發(fā)展及低密度高檔別墅住宅區(qū)的發(fā)展方向契合，尤其是本項目的湖畔鄉(xiāng)村酒吧及 MOTEL 式小面積酒店公寓的規(guī)劃，更是未來的主要盈利所在。這樣原產(chǎn)品規(guī)劃，在朱家角鎮(zhèn)還是歷史性的第一次。 規(guī)劃需要高瞻遠矚的眼光，高屋建瓴的論斷，只有這樣，規(guī)劃的項目才能順應(yīng)時代，引導潮流，歷久彌新。就像上海新天地、衡山路酒吧一條街，建筑本身的新舊程度早已被人們忽略，而久貯人心中的是那一縷咖啡的香濃、那一曲爵士的韻動。過去的人，卻創(chuàng)造了屬于未來的產(chǎn)品，成為人們心中永恒的時尚，可以想見，數(shù)十年后，人們再提到新天地、談到衡山路時，臉上跳躍著的那份由衷的愉悅和贊嘆。這就是前瞻帶給我們的感動。 核心競爭力之二：項目定位的差異性闡述 項目在規(guī)劃之初，就對朱家角現(xiàn)有商業(yè)項目，尤其是對與本項目規(guī)劃存在同位競爭的商業(yè)形態(tài)予以規(guī)避，主張差異化、錯位開發(fā)。 目前朱家角現(xiàn)有旅游度假型商業(yè)中，最可能與 本項目形成競爭的是度假村經(jīng)濟。朱家角周邊利用本地旅游資源發(fā)展起來的度假村頗多，而且其客戶大都以商務(wù)人群為主，由于大多數(shù)度假村的規(guī)劃定位大體相同，如家化培訓中心、虹珠苑、景苑水莊、大千莊園等，相互間都存在激烈的同位競爭，商務(wù)人群這塊蛋糕被他們爭搶，各自得到的市場份額相當有限。 項目以全新的理念定位，雖然同為文化旅游休閑產(chǎn)品，但項目以時尚、新潮、中西結(jié)合為出發(fā)點。湖畔鄉(xiāng)村酒吧、 MOTEL 式小面積酒店公寓為主打產(chǎn)品，有效規(guī)避了與度假村經(jīng)濟的同位競爭，我們的客戶以中外自費型游客為主，由于它本身形態(tài)上的新穎與時尚，對 商務(wù)人群同樣有極大的吸引力。無論從規(guī)劃理念還是實際產(chǎn)品上，比起業(yè)態(tài)陳舊，經(jīng)營模式刻板的度假村經(jīng)濟來，本項目的優(yōu)勢不言而喻。 就具體產(chǎn)品而言，度假村內(nèi)的度假型賓館雖然擁有 2—— 3 星級的檔次，也兼有娛樂、休閑、體育活動的項目，總體來說度假村經(jīng)濟運轉(zhuǎn)模式較為陳舊，雖然有著功能性強的優(yōu)勢，但大而全，套餐性的消費模式讓多數(shù)度假旅游者難以接受。度假村的每一項消費收費里都附加了巨大的度假村建造費用，高額的運營費用、物業(yè)管理費用等，因此同樣的消費項目，其價格平均比外間的單一消費高出一倍乃至好幾倍。過高的消費成本，對于占絕大 多數(shù)的自費旅游消費者來說，顯然不能接受。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 24 頁 共 32 頁 其次度假村普遍距朱家角鎮(zhèn)中心較為偏遠，而且沒有公交車，都需要自駕車出入，這對于那些沒有自駕車或是外地游客來說，是十分不方便的。 鑒于度假村的以上不足，本項目在規(guī)劃之時，進行了有效規(guī)避。首先是菜單式單一消費模式運營，由不同的經(jīng)營者獨立經(jīng)營，客戶只為自己的享受到的消費項目買單，簡單地說，客戶在鄉(xiāng)村酒吧喝一杯咖啡，咖啡的價格里只含有咖啡本身的成本和酒吧自身的運營成本，而不包含酒吧以外的經(jīng)營項目，如項目內(nèi)的酒店式公寓的運營成本， K房的運營成本，因此這杯咖啡的價格就是朱家角旅 游區(qū)一杯咖啡應(yīng)該具有的真實價格的反映。這樣一來，項目在價格方面就遠比度假村內(nèi)的虛高價格合理而實惠得多了。 其次，項目重點產(chǎn)品之一的 MOTEL 式小面積酒店公寓，產(chǎn)權(quán)式的酒店公寓，面積分割在 30 平方米左右，可租可售，業(yè)主買斷后，交由的專業(yè)的運營公司統(tǒng)一經(jīng)營管理。這樣的酒店公寓與多數(shù)度假村里的星級賓館酒店不同，它更具有價格優(yōu)勢，且設(shè)施功能齊全，舒適而不奢侈，適合短期旅行居住。價格區(qū)間大概在 100－ 300 元之間，處在消費者合理承受的范圍。 再次專業(yè)性的餐飲團隊，市場化的競爭模式，底層的鄉(xiāng)村酒吧、餐飲，通過經(jīng)營者的自 主經(jīng)營、錯位競爭，形成良好的餐飲氛圍，而且給消費者更多的選擇和價格上的優(yōu)惠。 核心競爭力之三：項目在目前朱家角商業(yè)市場的唯一性闡述 規(guī)劃產(chǎn)品的唯一性是本項目出奇制勝的法寶，弘揚水鄉(xiāng)文化、呼應(yīng)古鎮(zhèn)的臨水茶樓酒肆，以夜晚閑適休閑對接古鎮(zhèn)白日游的湖畔鄉(xiāng)村酒吧一條街，是項目的最大獨創(chuàng)，這樣大膽的設(shè)想，既兼容了水鄉(xiāng)特色風貌，又不是簡單地對古鎮(zhèn)風情進行復(fù)制，為游客提供了時尚而別致的休閑方式。 項目規(guī)劃的 MOTEL 式酒店公寓在當?shù)赝瑯訉儆谑讋?chuàng)。以壓縮居住成本，而增加旅游娛樂消費，這是絕大多數(shù)的自費旅游者的心愿 ，居住成本降低，而居住質(zhì)量卻是星級標準，朱家角目前要么是不上檔次的小型施舍，要么是價格不菲的星級賓館。 MOTEL 酒店公寓成功突破了朱家角由觀光型旅游向度假型旅游的瓶頸，景區(qū)居住難的歷史性難題迎刃而解。 首創(chuàng)型產(chǎn)品的出現(xiàn)既能最大限度地發(fā)揮產(chǎn)品的功能，又能搶占市場及先機，品牌的樹立也更為容易。后來者在理性規(guī)劃同類產(chǎn)品時，為了盡可能少地與首創(chuàng)產(chǎn)品形成同位競爭而進行規(guī)避。 項目的唯一性還體現(xiàn)在它是朱家角新鎮(zhèn)規(guī)劃的重要一部分。它的規(guī)劃定位經(jīng)過多方論證，是政府重點關(guān)注的商業(yè)項目。商業(yè)承載著推動鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟的重任，項目銜玉而 生，倍受關(guān)注，在日后的經(jīng)營中，還會有政府參與對業(yè)態(tài)經(jīng)營進行調(diào)配與監(jiān)管，讓后期經(jīng)營更趨合理。 項目客源層分析 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 25 頁 共 32 頁 中外旅游觀光客到本項目消費人流量預(yù)測 注：游客包括中外散客、中外團體游客、中外商務(wù)會議人群三類 如前所述，項目在朱家角區(qū)域內(nèi)有著唯一性的特點，在朱家角的商業(yè)消費模式中獨樹一幟，由于在該區(qū)域沒有參照性和可比性，同類型休閑娛樂項目極少，同位競爭可能性幾乎為零，因此縮小了旅游觀光客的選擇面，游客的蒞臨機率大大增加。 目前朱家角新的旅游規(guī)劃項目正在實施階段，根據(jù)規(guī)劃實施效果預(yù)測，未來朱家 角的年游客（包括散客、團體游客、商務(wù)會議人群）數(shù)量固定在 100萬人次左右，平均下來，朱家角古鎮(zhèn)景區(qū)每周接待游客量接近 2 萬人次。（由于朱家角景區(qū)是旅游度假型經(jīng)濟，游客主要集中在周末和節(jié)假日，假日的游客人數(shù)會明顯的高于工作日的游客數(shù)，因此以周為單位計算游客量會比較合理。） 項目在投入使用之后，預(yù)測到本項目消費的度假型游客占到游客總量的 30%，則每周游客量在6000 人次左右。日均游客量在 860 人次左右。由于本項目在朱家角鎮(zhèn)區(qū)的唯一性，因此到本項目消費的度假型游客占到游客總量的 30%的估計是十分保守的。 旅游觀光客 到本項目消費日消費人數(shù)： 860 人 古鎮(zhèn)周邊常住型高檔別墅群業(yè)主到本項目消費人流量預(yù)測 注：高檔別墅群業(yè)主包括朱家角鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)規(guī)劃的高檔別墅區(qū)業(yè)主、朱家角鎮(zhèn)周邊如青浦鎮(zhèn)、趙巷、佘山、徐涇等高尚別墅區(qū)業(yè)主 朱家角周邊由于水脈發(fā)達、景色優(yōu)美，又擁有如朱家角水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)、淀山湖、大淀湖、西洋淀湖、佘山風景區(qū)等眾多的自然、人文景觀，因此一直以來都被視為上海最具生態(tài)居住價值的地區(qū)之一，因此眾多的中、高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目都選址于此，其中尤以高檔別墅群居多。由于本項目交通便捷，地理區(qū)位優(yōu)勢明顯，幾乎將上述這些高檔別墅 項目囊括于 20 分鐘自駕車程的范圍之內(nèi)，而且在同樣范圍之內(nèi)，目前還沒有出現(xiàn)同類型的高檔休閑娛樂項目。因此有可能成為本項目的潛在客戶的這些高檔別墅區(qū)業(yè)主不在少數(shù)。 根據(jù)朱有角鎮(zhèn)政府對鎮(zhèn)區(qū)中、高檔別墅區(qū)的規(guī)劃得出別墅區(qū)規(guī)劃常住人口分布及數(shù)量如下表： 朱家角鎮(zhèn)區(qū)高檔別墅群區(qū)位及常住人口數(shù)量表 ： 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 26 頁 共 32 頁 區(qū) 位 常住人口數(shù)量（單位：人） 大淀湖西北低密度高檔別墅區(qū) 10000 上實朱家角特色居住區(qū) 10000 劃二號路西側(cè)住宅組團二 16000 規(guī)劃二號路西側(cè)住宅組團三 16000 總 計 5 20 00 從上表看出僅朱家角鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃別墅群常住人口就高達 52000人，而這部分人群因為是朱家角常住人群，因此他們在本項目的消費形式、消費時段及消費次數(shù)都與一般的旅游觀光客不同，我們這里仍然以保守的方式計算，以 52000 人作為年消費 人數(shù)的總量，不計業(yè)主們在本項目的消費次數(shù)（很多別墅區(qū)業(yè)主會有多次消費、長期消費的傾向）。以每年總?cè)藬?shù)的六成到本案消費一次計算： 鎮(zhèn)區(qū)高檔別墅群在本項目年消費人數(shù)： 52000 60% = 31200 人 鎮(zhèn)區(qū)高檔別墅群在本項目日消費人數(shù)： 31200 247。 365 ≈ 85 人 以上是朱家角鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)的別墅群對本項目的消費人群統(tǒng)計，而朱家角周邊還存在著大量的別墅群，而且數(shù)量龐大，這里僅列出周邊 20 分鐘內(nèi)自駕車可達本項目，且有代表性的高檔別墅區(qū)作一個粗略的本項目消費人群統(tǒng)計。 由于青浦鎮(zhèn)、趙巷、佘山、徐涇等 區(qū)域的別墅群，規(guī)模都不比朱家角別墅區(qū)規(guī)模小，這里將青浦鎮(zhèn)、趙巷、佘山、徐涇四地別墅區(qū)規(guī)模視作與朱家角別墅區(qū)規(guī)模相當，也即四地別墅區(qū)常住人口均為 52000 人，雖然這些別墅群也是常住性質(zhì)的，但考慮到他們距本項目較遠，業(yè)主蒞臨項目的機率大大減小，因此我們以別墅區(qū)每年總?cè)藬?shù)的三成到本案消費一次計算： 朱家角鎮(zhèn)周邊高檔別墅群在本項目日消費人數(shù)： 52000 4 30% 247。 365 ≈ 170 人 古鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民到本項目消費人流量預(yù)測 注：古鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民包括老鎮(zhèn)區(qū)原住居民、一般居住區(qū)居