【正文】 散戶） 旅游業(yè)是朱家角的支柱產(chǎn)業(yè)，“江南水鄉(xiāng)特色旅游” 是朱家角旅游的主打產(chǎn)品，由于朱家角地處滬、蘇、浙三省交界地段，距離上海人民廣場 43 公里，自駕車 40 分鐘左右，比起其它旅游區(qū)，朱家角有著天然的地理優(yōu)勢。 四、項目適用人群 未來的朱家角鎮(zhèn)在致力于新區(qū)建設(shè)和老區(qū)改造的同時，還將著力推進古鎮(zhèn)風貌的保護和特色旅游的有序發(fā)展，朱家角鎮(zhèn)商業(yè)設(shè)施應(yīng)結(jié)合旅游業(yè)的開發(fā)、老鎮(zhèn)區(qū)的改造、古鎮(zhèn)風貌的保護。結(jié)合“一城九鎮(zhèn)”規(guī)劃的實施。英倫歸來后，好久沒嘗到正宗的牛排了，不知道這里的怎么樣，期待，好久沒有享受過期待的感覺了，感覺真的不錯！ 項目位于生態(tài)島上，四面臨水，是朱家角天然水系中的一支。使項目更有機地溶入江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)文化之中。 項目定位設(shè)想 面對歷史文化古鎮(zhèn) —— 朱家角， 2 號地塊項目距離朱家角古鎮(zhèn)北大街僅一步之遙，應(yīng)充分利用古鎮(zhèn)悠久文化傳統(tǒng)，挖掘古鎮(zhèn)城區(qū)的歷史文化底蘊，以文化、水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)風情帶動旅游消費、結(jié)合本區(qū)域旅游商業(yè)市場的 空白，以現(xiàn)代旅游經(jīng)濟理念發(fā)揮本項目的獨特地理區(qū)位優(yōu)勢和景致，最終實現(xiàn)項目和朱家角新鎮(zhèn)整體開發(fā)的雙贏局面。產(chǎn)業(yè)城商用建筑以兩層、三層為主，戶型設(shè)計簡潔大方，面積合理，充分考慮到了業(yè)態(tài)經(jīng)營的需要。是本項目未來主要的競爭對手。 提示： 美食廣場位于朱家角東大門，與本項目正好是東西對角，而且美食廣場的規(guī)劃定位與本項目的特色餐飲及娛樂設(shè)施也存在一定程度的同位競爭，但本項目處于生態(tài)島的天然地理優(yōu)勢是美食城無法比擬的，而且本項目的鄉(xiāng)村酒吧及 MOTEL 式酒店公寓都是美食城所沒有的，在當?shù)貙儆谑讋?chuàng)。 在未來規(guī)劃當中的祥凝浜路，將是朱家角鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)、金融一條街，規(guī)劃當中的祥凝浜路將來也是文體休閑用品特色街。而景區(qū)以外，則多以社區(qū)型商鋪為主，各類店鋪及中小型的超市，主營對象是朱家角鎮(zhèn)的本地和周邊居民。古鎮(zhèn)旅游業(yè)的快速發(fā)展，已經(jīng)成為我鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展的強大驅(qū)動力，帶動了全鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)、餐飲業(yè)、商貿(mào)等行業(yè)的同步發(fā)展。 江澤民總書記為朱家角題寫了“江南古鎮(zhèn)朱家角”。中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理吳邦國為朱家角鎮(zhèn)題寫了“全國歷史名鎮(zhèn)朱家角”。 、項目概況 項目地塊位置： 項目東臨珠溪路林帶，西靠南大港，南依六九房河，北至南大港，地處朱家角景觀鎮(zhèn)西大門入口 —— 珠溪路景觀大道與 318 國道的夾角處，滬青平高速公路朱家角出口距本項目 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 3 頁 共 32 頁 不過百米，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。這些商鋪共同的特點是總體規(guī)模都不大，小到十幾，大到上百平米不等。它的西端與景觀大道珠溪路相交處正對著本項目所在的生態(tài)島，因此祥凝浜路未來的發(fā)展程度與本項目休戚相關(guān)。 中心鎮(zhèn)周邊 —— 表象繁榮的度假村經(jīng)濟 在古鎮(zhèn)周邊以具備休閑、度假及商務(wù)培訓功能的度假村為主，且又以淀山湖、大淀湖的美麗湖景為賣點的度假村。但“尚都里”項目投入使用比本項目至少晚 1－ 2 年，而且它位置好，且動遷規(guī)模巨大，因此投資成本比本項目要高出許多，因此本項目將來銷售及經(jīng)營時，價格方面都會占有優(yōu)勢。多配以大幅落地玻璃，既便于展示也便于觀景。 項目著眼于大上海都市圈層，充分挖掘朱家角古鎮(zhèn)的城區(qū)歷史文化底蘊，以文化、休閑帶動消費， 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 8 頁 共 32 頁 同時結(jié)合區(qū)域旅游市場的空白，運用新現(xiàn)代旅游經(jīng)濟運作模式，發(fā)揮江南水鄉(xiāng)的獨特景致，滿足旅游者求新、求知、求真、求奇、求趣等個性化需求，打造古鎮(zhèn)品牌旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的核心環(huán)節(jié)，把朱家角建設(shè)成為有特色、高品位、國際化、大客流、高創(chuàng)匯的旅游品牌城鎮(zhèn)。建議以大手筆、大氣度、大眼界的規(guī)劃定位，在古鎮(zhèn)水鄉(xiāng)創(chuàng)造一個親水、親綠、親近自然的度假型酒店公寓和獨具歐美情調(diào)的河畔鄉(xiāng)村酒吧，將河景、水岸、綠茵、樹木等 生態(tài)景觀以全方位的自然角度，優(yōu)雅融入河畔鄉(xiāng)村酒吧和河畔酒店公寓的鬧中取靜又融合周邊環(huán)境的高品質(zhì)度假休閑生活和良好的經(jīng)濟性完美結(jié)合。島上湖畔鄉(xiāng)村酒吧的規(guī)劃，既呼應(yīng)了朱家角傳統(tǒng)的江南水鄉(xiāng)特有的臨河茶樓酒肆，又在形態(tài)上存在著差異，以異國情調(diào)的臨河鄉(xiāng)村酒吧環(huán)繞生態(tài)島，既形成一道異于古鎮(zhèn)風情的特色風景，又通過酒吧的商業(yè)運作，盤活生態(tài)島商業(yè)氛圍。 古鎮(zhèn)朱家角旅游業(yè)正向度假型旅游及高尚休閑娛樂社區(qū)轉(zhuǎn)型，突破以前的觀光型一日旅游的模式，度假型酒店公寓的規(guī)劃正合時宜。 古鎮(zhèn)的商業(yè)發(fā)展主要集中在二條線上。由于出行在時間上和資金上的成本不高，因此滬蘇浙一帶的游客把朱家角作為周末短線旅游的必游景點之一。這些高檔別墅區(qū)分布在古鎮(zhèn)周邊，以淀山湖、大淀湖及西洋淀湖為依托，形成了相當規(guī)模的別墅生活區(qū)。 目前來看，朱家角本地的休閑娛樂設(shè)施單一，且不成規(guī)模，不上檔次，已完全滿足不了當?shù)厝说膴蕵?、休閑需求。 五、項目可行性論證 項目與朱家角鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃無縫對接 、朱家角新城鎮(zhèn)規(guī)劃 城鎮(zhèn)性質(zhì)及規(guī)劃定位 朱家角鎮(zhèn)區(qū)是市級歷史文化名鎮(zhèn)，也是“十五”期間上海市率先建設(shè)的“一城九鎮(zhèn)”之一。 以老鎮(zhèn)區(qū)為基礎(chǔ)棗包括古鎮(zhèn)風貌保護區(qū)，向北包含大淀湖， 向東向南至 318 國道； 向西跨越朱昆河進一步拓展鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展空間。 以古鎮(zhèn)風貌保護區(qū)（ 公頃）為核心，淀浦河沿岸以及祥凝浜路沿線為建設(shè)重點地區(qū)，通過老區(qū)改造形成鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)旅游中心。 商業(yè)金融規(guī)劃 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 14 頁 共 32 頁 規(guī)劃未來朱家角鎮(zhèn)商業(yè)設(shè)施應(yīng)結(jié)合旅游業(yè)的開發(fā)、老鎮(zhèn)區(qū)的改造、古鎮(zhèn)風貌的保護，集中在二條線上。同時結(jié)合老區(qū)改造適量地發(fā)展商業(yè)與住宅相結(jié)合的居住形式。 文化娛樂、體育設(shè)施 規(guī)劃在大淀湖西側(cè)中心公園處集中布置文化體育設(shè)施，形成文體中心。至明萬歷年間正式建鎮(zhèn)名珠街閣，又稱珠溪。商船萬里，集市千家，四方來客，全國貨品，全部集中在這樣一個規(guī)模并不大的集鎮(zhèn)，這樣的興旺，只有商業(yè)的興盛才能夠帶得來。 朱家角鎮(zhèn)區(qū)空間布局結(jié)構(gòu)可以概括為以水系為構(gòu)架，以水體為“心脈”，形成老區(qū)、新區(qū)二大塊。而項目所在的生態(tài)島，本身就是水上旅游中的重要景點。 旅游業(yè)是未來青浦區(qū)重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)之一 青浦區(qū)旅游業(yè)由兩大部分組成：分別是“水文化”與“古文化”旅游景點。（具體如下表） 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 18 頁 共 32 頁 年份 旅游人數(shù) 旅游業(yè)總收入 人均消費 2001 185 萬次 億元 211 元 2002 250 萬次 5 億元 200 元 2020 280 萬人次 8 億元 286 元 2020 304 萬人次 億元 312 元 分析： 而青浦每年 3 百萬左右的游客，其中至少 90%以上是到青西地區(qū)以朱家角為中心的區(qū)域內(nèi)旅行的，而僅是到朱家角古鎮(zhèn)景區(qū)來的，便達到了 1 百萬人次（見朱家角規(guī)劃），也就是說，光是朱家角古鎮(zhèn)每年的旅游消費達到 3億元還要多。 酒店、娛樂設(shè)施不足嚴重制約朱家角度假型旅游發(fā)展 2020 年來青浦旅游者突破 304 萬人次，旅游業(yè)總收入達到 億元，其中過夜旅游者達到 萬人次。 旅游開發(fā)的目標 a、以旅游業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)之一，開發(fā)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進經(jīng)濟的發(fā)展，并將老鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)成為商業(yè)、旅游中心； b、在古鎮(zhèn)風貌保護區(qū)內(nèi)，嚴格保護歷史與人文遺產(chǎn)，積極治理環(huán)境，同時不斷完善現(xiàn)有景點和新景點，增強旅 游吸引力； c、大力建設(shè)新鎮(zhèn)區(qū)，使之成為一個環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)設(shè)施完善、特色鮮明并具有國際水準的旅游城鎮(zhèn)。 （ 2）、新鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃 新鎮(zhèn)區(qū)將實施組團開發(fā)，建成“一中心”、“二河街”。 淀山湖風景區(qū)的景區(qū)組織：淀山湖風景區(qū) 平方公里陸域范圍內(nèi)，劃定成四個景區(qū)和一個核心，包括朱家角、西岑、金澤和商塌四個景區(qū)以及以淀山湖水體和環(huán)湖開放綠帶組成的核心。由于朱家角鎮(zhèn)區(qū)水網(wǎng)是一大特色，因此通過水上巴士可以將老區(qū)、新區(qū)聯(lián)系起來。項目大力發(fā)展夜間消費，與古鎮(zhèn)景區(qū)的白天觀 光對接，形成旅游休閑娛樂的互補與互動。 （ 4）、朱家角規(guī)劃的大批低密度高檔別墅住宅區(qū)，將為本項目帶來大量的高端消費群體。這樣原產(chǎn)品規(guī)劃，在朱家角鎮(zhèn)還是歷史性的第一次。 項目以全新的理念定位，雖然同為文化旅游休閑產(chǎn)品，但項目以時尚、新潮、中西結(jié)合為出發(fā)點。首先是菜單式單一消費模式運營，由不同的經(jīng)營者獨立經(jīng)營，客戶只為自己的享受到的消費項目買單，簡單地說，客戶在鄉(xiāng)村酒吧喝一杯咖啡，咖啡的價格里只含有咖啡本身的成本和酒吧自身的運營成本，而不包含酒吧以外的經(jīng)營項目，如項目內(nèi)的酒店式公寓的運營成本， K房的運營成本，因此這杯咖啡的價格就是朱家角旅 游區(qū)一杯咖啡應(yīng)該具有的真實價格的反映。以壓縮居住成本，而增加旅游娛樂消費，這是絕大多數(shù)的自費旅游者的心愿 ，居住成本降低，而居住質(zhì)量卻是星級標準，朱家角目前要么是不上檔次的小型施舍，要么是價格不菲的星級賓館。 目前朱家角新的旅游規(guī)劃項目正在實施階段，根據(jù)規(guī)劃實施效果預(yù)測，未來朱家 角的年游客（包括散客、團體游客、商務(wù)會議人群）數(shù)量固定在 100萬人次左右，平均下來，朱家角古鎮(zhèn)景區(qū)每周接待游客量接近 2 萬人次。 根據(jù)朱有角鎮(zhèn)政府對鎮(zhèn)區(qū)中、高檔別墅區(qū)的規(guī)劃得出別墅區(qū)規(guī)劃常住人口分布及數(shù)量如下表： 朱家角鎮(zhèn)區(qū)高檔別墅群區(qū)位及常住人口數(shù)量表 ： 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 26 頁 共 32 頁 區(qū) 位 常住人口數(shù)量（單位：人） 大淀湖西北低密度高檔別墅區(qū) 10000 上實朱家角特色居住區(qū) 10000 劃二號路西側(cè)住宅組團二 16000 規(guī)劃二號路西側(cè)住宅組團三 16000 總 計 5 20 00 從上表看出僅朱家角鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃別墅群常住人口就高達 52000人，而這部分人群因為是朱家角常住人群，因此他們在本項目的消費形式、消費時段及消費次數(shù)都與一般的旅游觀光客不同，我們這里仍然以保守的方式計算，以 52000 人作為年消費 人數(shù)的總量，不計業(yè)主們在本項目的消費次數(shù)（很多別墅區(qū)業(yè)主會有多次消費、長期消費的傾向）。 365 ≈ 85 人 以上是朱家角鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)的別墅群對本項目的消費人群統(tǒng)計，而朱家角周邊還存在著大量的別墅群，而且數(shù)量龐大，這里僅列出周邊 20 分鐘內(nèi)自駕車可達本項目，且有代表性的高檔別墅區(qū)作一個粗略的本項目消費人群統(tǒng)計。） 項目在投入使用之后，預(yù)測到本項目消費的度假型游客占到游客總量的 30%，則每周游客量在6000 人次左右。 首創(chuàng)型產(chǎn)品的出現(xiàn)既能最大限度地發(fā)揮產(chǎn)品的功能，又能搶占市場及先機，品牌的樹立也更為容易。 其次，項目重點產(chǎn)品之一的 MOTEL 式小面積酒店公寓，產(chǎn)權(quán)式的酒店公寓，面積分割在 30 平方米左右，可租可售，業(yè)主買斷后，交由的專業(yè)的運營公司統(tǒng)一經(jīng)營管理。無論從規(guī)劃理念還是實際產(chǎn)品上，比起業(yè)態(tài)陳舊，經(jīng)營模式刻板的度假村經(jīng)濟來，本項目的優(yōu)勢不言而喻。就像上海新天地、衡山路酒吧一條街，建筑本身的新舊程度早已被人們忽略，而久貯人心中的是那一縷咖啡的香濃、那一曲爵士的韻動。 項目核心競爭力闡述 核心競爭力之一：項目規(guī)劃定位的前瞻性闡述 項目規(guī)劃定位立足于朱家角未來旅游業(yè)的縱深發(fā)展，作為上海市水鄉(xiāng)旅游的主打產(chǎn)品，朱家角旅游定位正從型旅游向度假型旅游發(fā)展。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 22 頁 共 32 頁 （ 1