【正文】 能將銷售策略順利的執(zhí)行。 競爭個案 30%： 周圍的競爭個案對我們的沖擊較大，有相當(dāng)一部分競爭樓盤的產(chǎn)品比較成熟，目標(biāo)購房群體又很相近；在這種不利的情況下我們會運用我們獨特的整體包裝策略， 對產(chǎn)品進行整合， 做到拉升整體售價。 小區(qū)會所 ： 會所給人最直接的感覺就是高檔，而本案的各競爭樓盤由于受土地開發(fā)面積的制約，無法在僅有的占地面積上打造一個成規(guī)摸的小區(qū)會所，所以本案必須充分利用會所的優(yōu)勢，而前提就是定位的合適與否，因為這將直接關(guān)系到本案在今后銷售推廣中處于的位置是否有利。同時通過對目標(biāo)消費群體在各方面的信息收集分析，為本案的市場定位確立一個可供論證參照的依據(jù)，并可以借此了解并最終確立目標(biāo)消費群體和廣告的訴求對象。 訴求點 —— 家的感覺 七）、 客戶來源： 新華路輻射區(qū)域 客戶身份： 文化人 年齡段： 3055歲之間 消費動機： 因工作需要而決定重新置業(yè)或二次置業(yè)； 看中新華路的文化氛圍和居住環(huán)境而決定在該區(qū)域置業(yè)或再次置業(yè)； 戶型要求： 此類購房者通常以選擇二房或三房為主。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 15 頁 共 38 頁 七、推廣核心概念 通過上面對客戶的定位分析，以及大量的市場調(diào)研論證，并對本案產(chǎn)品的細(xì)化提升，在此提出我們針對本案的核心推廣概念，希望借此樹立本案產(chǎn)品有別于本區(qū)域的獨特生活品質(zhì)，居住環(huán)境和生活品位。按照國家有關(guān)規(guī)定，小區(qū)停車位的配置不少于戶數(shù)的 50%，目前較高配置的小區(qū)此比例已達(dá)到 80%。 建 議： 窗及玻璃 窗作為建筑相當(dāng)重要的組成部分，它是室內(nèi)與室外交流的空間。部分部位的凸窗處理：凸窗產(chǎn)生的窗臺，將對 外立面有一定的影響，而且窗臺容易產(chǎn)生雨水印記，在凸窗臺的處理上要多加考慮?？煽紤]增加防水措施或加強該節(jié)點的結(jié)構(gòu)處理。室外管道需要考慮的是老化問題，目前一般采用 upvc管道，建議在品牌的選擇上慎重考慮。以利于今后業(yè)主安裝空調(diào)的方便和牢固，以及物業(yè)管理上的便利。讓您 可以生活在充滿陽光綠意的生活空間里。 1代訂生日蛋糕、花籃； 代聘裝潢設(shè)計、施工單位； 2代訂飛機、輪船、汽車、火車票； 2私宅報警器日常檢查和維護； 2大件物品搬運（區(qū)內(nèi)）。 2）家庭安全防范報警系統(tǒng) 基本功能： 在住戶室內(nèi)以及戶門和陽臺外窗配置便于布防與撤防的報警系統(tǒng)，當(dāng)室內(nèi)發(fā)生煤氣泄漏，火災(zāi)或可疑進入時會自動發(fā)聲、發(fā)光報警，并將警戒信號傳到管理中心，在室內(nèi)設(shè)置家庭緊急求助和報警按鈕。 7）車輛出入管理系統(tǒng) 基本功能： 在實行人車分流的前提下，通過智能卡等形式自動識別出入車輛，自動開合通道記錄和顯示車輛停留時間并進行自動收費。 在小區(qū)內(nèi)設(shè)立電子公告牌，顯示有關(guān)公共信息合物業(yè)管理信息。 （六）房型篇 概念提煉：隨心所欲 的居住空間，推窗即景的寫意生活！ 房型分析： 二號樓 B 型：（單位：平米） 總面積 客廳 餐廳 活動室 房 1 房 2 房 3 房 4 衛(wèi)生間 1 衛(wèi)生間 2 廚房 儲藏室 生活陽臺 工作陽臺 優(yōu)點： 1. 客廳面寬達(dá) 米； 2. 餐廳、客廳分隔明確； 3. 臥室和餐廳、客廳分別集中于不同區(qū)域，做到動靜分區(qū)； 4. 三間房中有兩間房是朝南； 5. 采用凸窗，觀景范圍更大 缺點： 1． 餐廳為暗廳； 2． 分戶門到客廳之間一塊區(qū) 域無法充分利用； 二號樓 C 型：（單位：平米） 總面積 客廳、餐廳 活動室 房 1 房 2 房 3 約 115 房 4 衛(wèi)生間 1 衛(wèi)生間 2 廚房 儲藏室 生活陽臺 工作陽臺 優(yōu)點： 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 29 頁 共 38 頁 1． 會客、娛樂、用餐區(qū)和休息區(qū)明確分隔開來； 2． 全部采用凸窗，觀景范圍更大； 3． 臥室較為方正； 4． 廚房做到干濕分離； 5．主臥、次臥通風(fēng)狀況良好； 缺點： 1. 客廳面寬 4 米，在目前上海購房者心目中該面寬偏??； 2．從分戶門到生活陽臺之間進深太長，會給購 房者帶來不適感； 五號樓 B3 型：（單位：平米） 總面積 客廳、餐廳 活動室 房 1 房 2 房 3 約 140 房 4 衛(wèi)生間 1 衛(wèi)生間 2 廚房 儲藏室 生活陽臺 工作陽臺 優(yōu)點： 1． 客廳面寬達(dá) 米； 2． 客廳方正； 3． 餐廳、客廳分隔明顯； 4． 主臥內(nèi)有衛(wèi)生間，兩間次臥也都靠近衛(wèi)生間，晚間上衛(wèi)生間方便； 缺點： 1． 主臥通風(fēng)不良； 2． 餐廳為暗間； 五號樓 B4 型：（單位：平米） 總面積 客廳、餐廳 活動室 房 1 房 2 房 3 約 135 房 4 衛(wèi)生間 1 衛(wèi)生間 2 廚房 儲藏室 生活陽臺 工作陽臺 優(yōu)點： 1． 客廳、主臥都朝南； 2． 平米的房間開有東南向窗，較好地解決了該房的采光問題； 3． 廳房都較方正； 4． 客、餐廳與臥室分隔明顯； 5． 采用凸窗； 缺點： 1． 分戶門至生活陽臺間進深較長； 2． 餐廳為暗間； 3． 主臥不通風(fēng)； 五號樓 D 型：（單位：平米） 總面積 客、餐廳 衛(wèi)生間 3 工人房 房 1 房 2 房 3 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 30 頁 共 38 頁 約 200 房 4 衛(wèi)生間 1 衛(wèi)生間 2 廚房 儲藏室 生活陽臺 工作陽臺 優(yōu)點： 1． 客廳面寬達(dá) 米； 2． 五間房中由三間是朝南； 3． 客、餐廳與房完全分隔； 4． 餐廳開有西向窗，是餐廳成為明窗； 5． 公用衛(wèi)生間做到干濕分離； 缺點： 1． 分戶門至 14 平米房之間的一塊區(qū)域不能充分利用； 2． 主臥不通風(fēng)； 一號樓 49 層房型：（單位：平米） 套內(nèi)面積 客廳 餐廳 活動室 房 1 房 2 房 3 房 4 衛(wèi)生間 1 衛(wèi)生間 2 廚房 儲藏室 生活陽臺 工作陽臺 優(yōu)點： 1． 客廳面寬達(dá) 米； 2． 客廳和三間房中的兩間房都是朝南； 3． 廚房做到干濕分離； 4． 客廳和餐廳分隔明顯； 缺點： 1． 餐廳為暗間； 2． 主臥不通風(fēng)； 五號樓 E 型：（單位：平米） 套內(nèi)面積 客廳、餐廳 活動室 房 1 房 2 房 3 房 4 衛(wèi)生間 1 衛(wèi)生間 2 廚房 儲藏室 生活陽臺 工作陽臺 優(yōu)點： 1． 客廳和兩間房都朝南； 2． 客廳面寬達(dá) 米； 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 31 頁 共 38 頁 3． 廚房做到干濕分離； 4． 生活陽臺達(dá) 平米； 缺點： 1． 客廳、餐廳難以做到分隔明確； 2． 主臥不通風(fēng)； 3． 靠近分戶門的一塊區(qū)域基本上被浪費掉了； （七）會所 概念提煉：關(guān)懷備之的私人醫(yī)療顧問！ 建議： 當(dāng)今社會，健康是一切的基礎(chǔ)，沒有了健康就意味著失去一切，由于工作的緣故，現(xiàn)今有許多成年人都處于一種亞健康的狀態(tài)之下，所以通過在小區(qū)設(shè)立醫(yī)療診所，為小區(qū)業(yè)主提供一站式健康服 務(wù)將是一個相當(dāng)可行的建議。 電氣安裝 符合國家安裝標(biāo)準(zhǔn)，一戶一表，有線電視、電話線預(yù)留。 精神堡壘： 整個導(dǎo)示系統(tǒng)的核心，凸現(xiàn)整個樓盤的品質(zhì)，使客戶覺得樓盤的包裝優(yōu)質(zhì)，能給客戶一個良好的第一印象。模型比例建議 1： 150，其中環(huán)境與建筑的比例相對要縮小 95%，便于客戶可以很直觀的看到，精細(xì)的呈現(xiàn)小區(qū)的規(guī)劃，并不是給人模糊概念，這樣精致的制作，對于客戶而言，就不會盲目的購房，而是可以從模型中挑選自己滿意的位置，另外要注意的是模型的制作要留有余地，便于在未來的開發(fā)、規(guī)劃中補充、添加景觀。 現(xiàn)場建材展示廳： 塑鋼門窗 保安系統(tǒng) 衛(wèi)生器材 瓷磚 隱蔽工程 涂料、地板 外墻涂料 管道設(shè)施 現(xiàn)場展示廳的建立，有利于客戶了解房屋建材設(shè)備，從內(nèi)展示出建筑材料，使客戶感覺到發(fā)展商的設(shè)想周到，以及提前為消費者作出裝修建議。 對講機： 物業(yè)高品質(zhì)的體現(xiàn)，對內(nèi)提高業(yè)務(wù)效率，便于銷控，便于業(yè)務(wù)員和銷售主管的銷控控制及溝通。 風(fēng)格：新古典主義 amp。書房之中， 變化多端的 BILLY儲物柜能容納所有藏書和琳瑯滿目的唱片及您的珍藏，在配上同款的咖啡 桌、書桌，營造一致的風(fēng)格。簡約古典之風(fēng)，集休憩 與舒適機能，予人在此，心靈得以無比輕松自在。墻上的隔板系統(tǒng)可依需要隨時添加或拆除?？蛷d中白色的布藝沙發(fā)披上淡茶色的 坐毯，沙發(fā)前的地板上鋪上相近色調(diào)的地毯，一張布藝的折疊躺椅配以富有古典意味的幾、 小提燈和相框就變成了既有特色又充滿樂趣的空間。 十三、樣板房選擇思路及策略 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 36 頁 共 38 頁 目的： 景觀最為有利的感受面為 促進樣板房的銷售 策略思路： 人是感性的，其對于任何美好事物的認(rèn)同感都是一樣的，所以請客戶參觀裝修精美的樣板房，通過其在參觀過程中微妙的心理變化來鞏固樓盤在他心中的印象，這樣非常容易在參觀完以后得到消費者對于樓盤的認(rèn)同感，進而產(chǎn)生購買欲望。本次建議樓書印刷數(shù)為 5000本，樓書的內(nèi)容包括本案賣點的優(yōu)化，購房須知、簽約須知、物業(yè)管理手冊，內(nèi)容的充分便于客戶深入了解本案的細(xì)微之處。簽約室將單獨建 洽談區(qū)： 洽談區(qū)的風(fēng)格要簡約，設(shè)計以線條為主，但 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 34 頁 共 38 頁 又要不失高貴，體現(xiàn)出品質(zhì)感，洽談區(qū)配備 洽談桌椅 ，色彩柔和。 小區(qū)內(nèi)導(dǎo)示旗： 不僅僅是起到導(dǎo)示的作用，同時還渲染了小區(qū)的氣氛，也起了廣告作用，提高了本案的 品牌形象。 十一、導(dǎo)示策略 “ 上海某住宅項目 ” 相對其他競爭個案而言，地理位置并不是最佳，因此導(dǎo)示系統(tǒng)的建立是必然的。 屋面 互棱平直，瓦片不翹角，不破損，不污染，確保三年內(nèi)無任何滲漏現(xiàn)象 樓地面 嚴(yán)格控制“三起一裂”（起