【導(dǎo)讀】德路與寶山路接壤。80年代初，彭浦地區(qū)就成為了大規(guī)模的工人居住。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)商業(yè)生活配套設(shè)施日趨完善。低價格、多房型為特點，客層以工薪階層、市中心動遷居民為主。前主力單價；3900-4800元/平方米，主力總價：萬。大寧板塊東起共和新路，西至滬太路，北臨江場西路。塊涵蓋了永和地區(qū)、大寧綠地及閘北公園地區(qū)。該板塊早期房產(chǎn)以永。拉動了整個閘北房市。其客層針對白領(lǐng)階層及正需購買房源的消費群?！安灰钩恰鄙倘托驴驼揪溆诖?。為閘北離市中心最近的地塊，現(xiàn)為閘北最繁忙的商業(yè)和交通樞紐。幾年，通過對蘇州河的綜合治理及美化，大大提高了沿岸樓盤的品質(zhì)，營造出多個高檔親水樓盤。而共和新路高架及地鐵一號線延伸段通。部分動遷居民將遷出中心地段向周邊低價地塊分流。興建，無疑將成為開發(fā)商必爭之地，拉近與市中心的距離。對于虹口中心區(qū)域，本項目的售價對于一些想改善居住條件，

　　

【正文】 排除 客戶資料搜集計劃說明 自我促銷介紹 總價與付款辦法介紹 儀表儀態(tài) ,商業(yè)禮儀 模擬演練與課程驗收 （五）、銷售聯(lián)絡(luò)與控制 本司將每月提交如下資料： 當(dāng)月市場狀況及分析報告 當(dāng)月銷售業(yè)績及評估報告 銷售策略調(diào)整建議書 本司將每月定期舉行 2次本案推廣研討會 本司市場營銷負責(zé)人及本案推廣專案將與開發(fā)商銷售負責(zé)人每月定期舉行 2次會議。 Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項目分析報告 32 推廣策略 □ 本案無論從大而廣之的謀篇、布局上，還是在小而細之的方 略、謀動中都盡顯精雕之風(fēng)，綜合本項目的諸如地段、規(guī)模、氣勢、環(huán)境、綠化、景觀、科技、遠景等各種房產(chǎn)要素來看，幾乎每一個都是本案的品質(zhì)的保證，在加之開發(fā)商的用心規(guī)劃、專業(yè)審視、嚴(yán)謹(jǐn)作業(yè)，產(chǎn)品在自身特質(zhì)上已拔俗于周界，極大的滿足了本案的目標(biāo)客戶對本案的價值認同。 □ 綜合以上從市場大環(huán)境到區(qū)域小環(huán)境，以及競爭個案的分析、切入市場的時間點來看，本案的市場預(yù)期總體上頗為有利，因此，我們乘星行企劃，將不以做產(chǎn)品的功利新態(tài)來對本案做簡單的營銷，我們會把“川寶花苑”當(dāng)作一件可以傳承世代的藝術(shù)品來升華推廣。 一、 企劃傳播定位 新城市生活藍圖 —— 立體化的便捷體系 園林化的綠色家園 定位理念： 1. 本項目所處的位置決定了本案的交通質(zhì)素、生活配套堪稱齊備，尤其是三條輕軌線就在旁邊，還有中山北路高架也在百米開外，在事事都講求效率的現(xiàn)代社會，這就成為本案立足于市場的根本。 2. 從社會心理學(xué)的角度出發(fā)，人類在 20 世紀(jì)近乎登峰造極的的發(fā)展，大多是以犧牲環(huán)境為代價，因此，心理學(xué)家把 21 世紀(jì)稱之為“回歸”的世紀(jì) —— 人文的回歸、自然生態(tài)的回歸，讓人與自然相融而非人凌駕與自然之上。 3． 高品質(zhì)的住宅區(qū)，大都在繁華的隔壁 —— 而本案的位置與此有異曲同工之妙，與繁華四川北路、多倫路、四川北路大型綠地千米之隔，更符合高品位的定位依憑。 Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項目分析報告 33 二、廣告策略 通過走交通體系 + 產(chǎn)品化路線，樹立本案差異化的市場新形象 □首先，從周邊幾個個案來看，沒有一個是以產(chǎn)品作為主訴求點，本案應(yīng)以之有區(qū)隔方能突破既有的地段形象制約。 □其二、在策劃界有一句名言“產(chǎn)品第一位，營銷第二位”，由于房產(chǎn)消費市場的漸趨理性，購房不會像前幾年那樣為一個虛化的概念所煽動而去買房，這更說明產(chǎn)品本身對購房者的購房傾向起到了決定性的影響，尤其是本案 的客戶定位，他們選擇在此地購房，地域性（非地段）極強的觀念已然淡化，所以選擇靠交通 +產(chǎn)品來打動人。 □其三，本案自身的產(chǎn)品優(yōu)勢，可做文章的地方確實高出其它個案不止一籌，有如此出色的資源，就應(yīng)該更出色的加以利用、發(fā)揮。 三、案名建議 易度時代 spaceshift times 快速切換的生活空間 字面意義： “易”：容易；轉(zhuǎn)變，變換；交換 “度”：一定的空間與時間（維度） “易度”：空間的轉(zhuǎn)換、時間容易掌握 引申含義： 這是一個講究速率的時 代 速度是速率的根本 也只是速率的一部分 而本案高質(zhì)素的生活環(huán)境 5—— 20分鐘內(nèi)可以把 不夜城商圈、四川北路、北外灘、魯迅公園、虹口足球場、 多倫路文化街、四川北路綠地等?? 代表上海文化、商業(yè)、運動、休閑、養(yǎng)生等 標(biāo)志性場所一并囊括 輕而易舉地在各個空間里切換 人類已經(jīng)進入了一個“易度時代” Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項目分析報告 34 如何“易度” 推薦案名： 上 海 寶 時 捷 藝 品 新 天 地（藝 品 新 私 巢） 附：注 冊名建議 川寶花苑 四、項目主題的推衍（新園林主義） 規(guī)劃超前化 —— 高屋建瓴 顛覆傳統(tǒng)的遠見規(guī)劃 □ 以提高業(yè)主的生活質(zhì)素、創(chuàng)造更高層次的生活模式 —— 一種新城市生活藍圖為出發(fā)點，充分滿足人們對未來生活的要求。 □ 本案以組團為劃分方式的排列模式，強調(diào)一種建筑與景觀的互動，最大限度地使有限的室外空間集合，又創(chuàng)造出開闊的內(nèi)部空間，有效地阻擋躁聲、塵土污染的同時，凸顯出潔凈、幽靜的內(nèi)部環(huán)境。 環(huán)境園林化 —— 蓊郁蔥蘢 明月清泉心上流 □以“新園林主義”為環(huán)境設(shè)計主旨， %的高 綠化率，景觀環(huán)境由平面視覺提升為三維立體的獨特享受 —— 使內(nèi)部形成不同的地面風(fēng)景，立體化的環(huán)境更能塑造接近自然的景觀。 □當(dāng)你拾階而上，或緩坡下行，立體景觀的樂趣即可顯現(xiàn) —— 一步一景、動靜皆景，環(huán)島溪流順流而下，形成階梯疊水瀑布，把春、夏秋、冬式風(fēng)情的景區(qū)有機串聯(lián)，呈現(xiàn)“明月松間照，清泉石上流”的浪漫詩境。 建筑藝術(shù)化 —— 精思巧構(gòu) 高科技與藝術(shù)性的完美融合 □住宅由南向北逐漸升高，形成兩次漸進的錯落，使小區(qū)建筑形態(tài)層次分明，有強烈的韻律感，同一列住宅呈現(xiàn)中間低、兩側(cè)高，很好地拓展了視野，構(gòu)成獨 Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項目分析報告 35 特而豐 富的城市天際線。 □極具現(xiàn)代感的立面，大面積的玻璃采光、凸窗玻璃陽臺欄板，從整體入手、細致刻畫建筑外型，使之不單純滿足住宅的使用功能要求，同時注重給人以美的充分體現(xiàn)建筑與環(huán)境的融合、強調(diào)個性和歸屬感。 配套完善化 —— 內(nèi)外兼修 塑造質(zhì)優(yōu)的軟環(huán)境社區(qū) □四川北路提供全方位的服務(wù)：一站式的購物、休閑、娛樂、醫(yī)院、學(xué)校等配套已經(jīng)就位。 □區(qū)內(nèi)為業(yè)主多層次的需求提供多樣式的選擇，兒童游樂場、網(wǎng)球場、綠茵草坪、藝術(shù)室、休閑廣場、以及功能齊全的會所。 綠化規(guī)?；?—— 極綠世界 綠色鋪成生命的底色 □蓊蓊郁郁的綠樹林、一望無際的灌木草叢、取之不竭的負離子、用之不盡的鮮氧，無限使用，大口大口地呼吸自然最無私的贈與，在這里，呼吸永遠都不會打結(jié)，連最平常的呼吸都會成為芬芳記憶的開始。 □ %以上的高綠化率、最藍的天、最白的云、花香、鳥語、蟲鳴，大自然才是 最讓人心曠神怡的藝術(shù)家，奏響清越之聲，直抵心靈，“園林”式的整盤綠化， 常青植物、保健植物，錯落有致地讓你心處井然有序的綠色世界。 戶型合理化 —— 見微知著 人本精神的科學(xué)體現(xiàn) □間隔、開間舒適合理，明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)，充分考慮業(yè) 主的使用要求和心理需求，陽關(guān)、通風(fēng)、動靜、私秘。 □結(jié)構(gòu)設(shè)計合理、房無凸柱，主要活動空間隱梁隱柱，視覺及走動空間完整、動線合理，實用性完好。 建材環(huán)?；?—— 細致關(guān)懷 健入佳境的綠色材料 □無毒、無害、不污染環(huán)境的材料，符合環(huán)抱標(biāo)準(zhǔn)，避免對人體環(huán)境造成傷害 □大面積采光玻璃滿足日照自然光的要求，自由通風(fēng)的居室滿溢自然的氣息。 □陽臺、露臺兼具遮陽的功能，建筑采用保溫隔熱的材料，減少空調(diào)的能耗，樓梯公燈因地制宜，自動延時開關(guān)，節(jié)約能源消耗。 Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項目分析報告 36 生活科技化 —— e路領(lǐng)先 智能化的住宅典范 □自覺應(yīng)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，來釋放居民的多樣化需求，把冰冷的科技生活化、人性化。 □智能化配置標(biāo)準(zhǔn)（待提供） 服務(wù)酒店化 —— 體貼入微 與眾不同的服務(wù)享受 □滿足個性化的服務(wù)需求，按標(biāo)準(zhǔn)化的管理內(nèi)容提供細化的完美服務(wù) □具體細則（待提供） 六、 策略執(zhí)行 易 度 空 間 生 活 觀 理 想 生 活 生 活 你 享 立體化的便捷體系 園林化的綠色家園 切換生活 先行者制生活 極綠世界 上海中心 來去如風(fēng) 后行者制于生活 生命底色 生活重心 引 蓄 提 成 導(dǎo) 勢 升 熟 期 期 期 期 訴求交通概念化 訴求便捷體系 訴求新園林主義 訴求地段價值 Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項目分析報告 37 六、廣告訴求表現(xiàn) □ 具質(zhì)感和藝術(shù)化的語態(tài)，展現(xiàn)本案所要傳達給受眾及市場與眾不同的形象：華美、綺麗、精致、諧美 的意境。 □根據(jù)本案的客戶層定位，成長型精英對于本案又可細分為三個群落：單身貴族 30%、二人世界 30%、三口之家 30%。 □針對這三個目標(biāo)客戶層細分所對應(yīng)消化的本案戶型，我們在“新天地”的總案名下，分目標(biāo)訴求：單身貴族→“愛情宣言”、二人世界→“青年守則”、三口之家→“溫馨私潮”，這樣整體形象明確，分段目標(biāo)清晰，利于市場辯識。 主標(biāo)題： 城市欲望制造工廠（訴求易度空間） 副標(biāo)題： 隨意切換你的生活欲望 內(nèi)文： 以易度時代為圓心 圓圈中有上海城市的眾多標(biāo)志 魯迅公園的柳蔭路曲是散步的好去處 虹口足球場是揮灑運動汗水的好地方 四川北路的霓虹彰顯購物的第一選擇 不夜城的華燈照耀交通娛樂的中心區(qū) 四川北路的綠地發(fā)散養(yǎng)生的新鮮空氣 多倫路的人文氣質(zhì)傳承百年文化精華 在這里 你全部的欲望都得到滿足與鼓勵 主標(biāo)題： 先行者制生活，后行者制于生活（訴求交通體系） 副標(biāo)題： 乘風(fēng)而行，來去自如 內(nèi)文： 眼光決定行動，差一步抱憾終身 你有先知先覺先行的智慧嗎？ 在這里，繁華的四川北路是家的后花園 3 條軌道交通在四周圍繞 眾多公交線路環(huán)伺左右 串起珠鏈般密集的立體交通網(wǎng)絡(luò) 我們御風(fēng)而行，跨越易度空間 世界是自由的，空間是自由的、心情是自由的 Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項目分析報告 38 3. 主標(biāo)題： 極綠世界，生命底色（訴求新園林主義） 副標(biāo)題： 收藏一幅心靈的畫卷 內(nèi)文： 汲取中華古典園林的精髓 采擷現(xiàn)代西方園林的神韻 以造園林的手法造住宅 在萬木深綠的世界里， 點亮生命的底色 亭臺水榭、雕梁畫棟不足以說其美 藏風(fēng)得水、曲徑通幽不足以說其秀逸 西方園林的現(xiàn)代元素在這里發(fā)揚光大 一座融匯中情西韻的現(xiàn)代園林正在掀開面紗 4. 標(biāo)題： 上海中心，生活重心（訴求地段