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上海市閘北房產(chǎn)-寶通路項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告-資料下載頁(yè)

2025-06-14 13:40本頁(yè)面

【導(dǎo)讀】德路與寶山路接壤。80年代初,彭浦地區(qū)就成為了大規(guī)模的工人居住。經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展,區(qū)域內(nèi)商業(yè)生活配套設(shè)施日趨完善。低價(jià)格、多房型為特點(diǎn),客層以工薪階層、市中心動(dòng)遷居民為主。前主力單價(jià);3900-4800元/平方米,主力總價(jià):萬(wàn)。大寧板塊東起共和新路,西至滬太路,北臨江場(chǎng)西路。塊涵蓋了永和地區(qū)、大寧綠地及閘北公園地區(qū)。該板塊早期房產(chǎn)以永。拉動(dòng)了整個(gè)閘北房市。其客層針對(duì)白領(lǐng)階層及正需購(gòu)買房源的消費(fèi)群?!安灰钩恰鄙倘托驴驼揪溆诖?。為閘北離市中心最近的地塊,現(xiàn)為閘北最繁忙的商業(yè)和交通樞紐。幾年,通過(guò)對(duì)蘇州河的綜合治理及美化,大大提高了沿岸樓盤的品質(zhì),營(yíng)造出多個(gè)高檔親水樓盤。而共和新路高架及地鐵一號(hào)線延伸段通。部分動(dòng)遷居民將遷出中心地段向周邊低價(jià)地塊分流。興建,無(wú)疑將成為開發(fā)商必爭(zhēng)之地,拉近與市中心的距離。對(duì)于虹口中心區(qū)域,本項(xiàng)目的售價(jià)對(duì)于一些想改善居住條件,

  

【正文】 排除 客戶資料搜集計(jì)劃說(shuō)明 自我促銷介紹 總價(jià)與付款辦法介紹 儀表儀態(tài) ,商業(yè)禮儀 模擬演練與課程驗(yàn)收 (五)、銷售聯(lián)絡(luò)與控制 本司將每月提交如下資料: 當(dāng)月市場(chǎng)狀況及分析報(bào)告 當(dāng)月銷售業(yè)績(jī)及評(píng)估報(bào)告 銷售策略調(diào)整建議書 本司將每月定期舉行 2次本案推廣研討會(huì) 本司市場(chǎng)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人及本案推廣專案將與開發(fā)商銷售負(fù)責(zé)人每月定期舉行 2次會(huì)議。 Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項(xiàng)目分析報(bào)告 32 推廣策略 □ 本案無(wú)論從大而廣之的謀篇、布局上,還是在小而細(xì)之的方 略、謀動(dòng)中都盡顯精雕之風(fēng),綜合本項(xiàng)目的諸如地段、規(guī)模、氣勢(shì)、環(huán)境、綠化、景觀、科技、遠(yuǎn)景等各種房產(chǎn)要素來(lái)看,幾乎每一個(gè)都是本案的品質(zhì)的保證,在加之開發(fā)商的用心規(guī)劃、專業(yè)審視、嚴(yán)謹(jǐn)作業(yè),產(chǎn)品在自身特質(zhì)上已拔俗于周界,極大的滿足了本案的目標(biāo)客戶對(duì)本案的價(jià)值認(rèn)同。 □ 綜合以上從市場(chǎng)大環(huán)境到區(qū)域小環(huán)境,以及競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的分析、切入市場(chǎng)的時(shí)間點(diǎn)來(lái)看,本案的市場(chǎng)預(yù)期總體上頗為有利,因此,我們乘星行企劃,將不以做產(chǎn)品的功利新態(tài)來(lái)對(duì)本案做簡(jiǎn)單的營(yíng)銷,我們會(huì)把“川寶花苑”當(dāng)作一件可以傳承世代的藝術(shù)品來(lái)升華推廣。 一、 企劃傳播定位 新城市生活藍(lán)圖 —— 立體化的便捷體系 園林化的綠色家園 定位理念: 1. 本項(xiàng)目所處的位置決定了本案的交通質(zhì)素、生活配套堪稱齊備,尤其是三條輕軌線就在旁邊,還有中山北路高架也在百米開外,在事事都講求效率的現(xiàn)代社會(huì),這就成為本案立足于市場(chǎng)的根本。 2. 從社會(huì)心理學(xué)的角度出發(fā),人類在 20 世紀(jì)近乎登峰造極的的發(fā)展,大多是以犧牲環(huán)境為代價(jià),因此,心理學(xué)家把 21 世紀(jì)稱之為“回歸”的世紀(jì) —— 人文的回歸、自然生態(tài)的回歸,讓人與自然相融而非人凌駕與自然之上。 3. 高品質(zhì)的住宅區(qū),大都在繁華的隔壁 —— 而本案的位置與此有異曲同工之妙,與繁華四川北路、多倫路、四川北路大型綠地千米之隔,更符合高品位的定位依憑。 Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項(xiàng)目分析報(bào)告 33 二、廣告策略 通過(guò)走交通體系 + 產(chǎn)品化路線,樹立本案差異化的市場(chǎng)新形象 □首先,從周邊幾個(gè)個(gè)案來(lái)看,沒(méi)有一個(gè)是以產(chǎn)品作為主訴求點(diǎn),本案應(yīng)以之有區(qū)隔方能突破既有的地段形象制約。 □其二、在策劃界有一句名言“產(chǎn)品第一位,營(yíng)銷第二位”,由于房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的漸趨理性,購(gòu)房不會(huì)像前幾年那樣為一個(gè)虛化的概念所煽動(dòng)而去買房,這更說(shuō)明產(chǎn)品本身對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房?jī)A向起到了決定性的影響,尤其是本案 的客戶定位,他們選擇在此地購(gòu)房,地域性(非地段)極強(qiáng)的觀念已然淡化,所以選擇靠交通 +產(chǎn)品來(lái)打動(dòng)人。 □其三,本案自身的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì),可做文章的地方確實(shí)高出其它個(gè)案不止一籌,有如此出色的資源,就應(yīng)該更出色的加以利用、發(fā)揮。 三、案名建議 易度時(shí)代 spaceshift times 快速切換的生活空間 字面意義: “易”:容易;轉(zhuǎn)變,變換;交換 “度”:一定的空間與時(shí)間(維度) “易度”:空間的轉(zhuǎn)換、時(shí)間容易掌握 引申含義: 這是一個(gè)講究速率的時(shí) 代 速度是速率的根本 也只是速率的一部分 而本案高質(zhì)素的生活環(huán)境 5—— 20分鐘內(nèi)可以把 不夜城商圈、四川北路、北外灘、魯迅公園、虹口足球場(chǎng)、 多倫路文化街、四川北路綠地等?? 代表上海文化、商業(yè)、運(yùn)動(dòng)、休閑、養(yǎng)生等 標(biāo)志性場(chǎng)所一并囊括 輕而易舉地在各個(gè)空間里切換 人類已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)“易度時(shí)代” Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項(xiàng)目分析報(bào)告 34 如何“易度” 推薦案名: 上 海 寶 時(shí) 捷 藝 品 新 天 地(藝 品 新 私 巢) 附:注 冊(cè)名建議 川寶花苑 四、項(xiàng)目主題的推衍(新園林主義) 規(guī)劃超前化 —— 高屋建瓴 顛覆傳統(tǒng)的遠(yuǎn)見規(guī)劃 □ 以提高業(yè)主的生活質(zhì)素、創(chuàng)造更高層次的生活模式 —— 一種新城市生活藍(lán)圖為出發(fā)點(diǎn),充分滿足人們對(duì)未來(lái)生活的要求。 □ 本案以組團(tuán)為劃分方式的排列模式,強(qiáng)調(diào)一種建筑與景觀的互動(dòng),最大限度地使有限的室外空間集合,又創(chuàng)造出開闊的內(nèi)部空間,有效地阻擋躁聲、塵土污染的同時(shí),凸顯出潔凈、幽靜的內(nèi)部環(huán)境。 環(huán)境園林化 —— 蓊郁蔥蘢 明月清泉心上流 □以“新園林主義”為環(huán)境設(shè)計(jì)主旨, %的高 綠化率,景觀環(huán)境由平面視覺提升為三維立體的獨(dú)特享受 —— 使內(nèi)部形成不同的地面風(fēng)景,立體化的環(huán)境更能塑造接近自然的景觀。 □當(dāng)你拾階而上,或緩坡下行,立體景觀的樂(lè)趣即可顯現(xiàn) —— 一步一景、動(dòng)靜皆景,環(huán)島溪流順流而下,形成階梯疊水瀑布,把春、夏秋、冬式風(fēng)情的景區(qū)有機(jī)串聯(lián),呈現(xiàn)“明月松間照,清泉石上流”的浪漫詩(shī)境。 建筑藝術(shù)化 —— 精思巧構(gòu) 高科技與藝術(shù)性的完美融合 □住宅由南向北逐漸升高,形成兩次漸進(jìn)的錯(cuò)落,使小區(qū)建筑形態(tài)層次分明,有強(qiáng)烈的韻律感,同一列住宅呈現(xiàn)中間低、兩側(cè)高,很好地拓展了視野,構(gòu)成獨(dú) Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項(xiàng)目分析報(bào)告 35 特而豐 富的城市天際線。 □極具現(xiàn)代感的立面,大面積的玻璃采光、凸窗玻璃陽(yáng)臺(tái)欄板,從整體入手、細(xì)致刻畫建筑外型,使之不單純滿足住宅的使用功能要求,同時(shí)注重給人以美的充分體現(xiàn)建筑與環(huán)境的融合、強(qiáng)調(diào)個(gè)性和歸屬感。 配套完善化 —— 內(nèi)外兼修 塑造質(zhì)優(yōu)的軟環(huán)境社區(qū) □四川北路提供全方位的服務(wù):一站式的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、醫(yī)院、學(xué)校等配套已經(jīng)就位。 □區(qū)內(nèi)為業(yè)主多層次的需求提供多樣式的選擇,兒童游樂(lè)場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、綠茵草坪、藝術(shù)室、休閑廣場(chǎng)、以及功能齊全的會(huì)所。 綠化規(guī)?;?—— 極綠世界 綠色鋪成生命的底色 □蓊蓊郁郁的綠樹林、一望無(wú)際的灌木草叢、取之不竭的負(fù)離子、用之不盡的鮮氧,無(wú)限使用,大口大口地呼吸自然最無(wú)私的贈(zèng)與,在這里,呼吸永遠(yuǎn)都不會(huì)打結(jié),連最平常的呼吸都會(huì)成為芬芳記憶的開始。 □ %以上的高綠化率、最藍(lán)的天、最白的云、花香、鳥語(yǔ)、蟲鳴,大自然才是 最讓人心曠神怡的藝術(shù)家,奏響清越之聲,直抵心靈,“園林”式的整盤綠化, 常青植物、保健植物,錯(cuò)落有致地讓你心處井然有序的綠色世界。 戶型合理化 —— 見微知著 人本精神的科學(xué)體現(xiàn) □間隔、開間舒適合理,明廳、明臥、明廚、明衛(wèi),充分考慮業(yè) 主的使用要求和心理需求,陽(yáng)關(guān)、通風(fēng)、動(dòng)靜、私秘。 □結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)合理、房無(wú)凸柱,主要活動(dòng)空間隱梁隱柱,視覺及走動(dòng)空間完整、動(dòng)線合理,實(shí)用性完好。 建材環(huán)?;?—— 細(xì)致關(guān)懷 健入佳境的綠色材料 □無(wú)毒、無(wú)害、不污染環(huán)境的材料,符合環(huán)抱標(biāo)準(zhǔn),避免對(duì)人體環(huán)境造成傷害 □大面積采光玻璃滿足日照自然光的要求,自由通風(fēng)的居室滿溢自然的氣息。 □陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)兼具遮陽(yáng)的功能,建筑采用保溫隔熱的材料,減少空調(diào)的能耗,樓梯公燈因地制宜,自動(dòng)延時(shí)開關(guān),節(jié)約能源消耗。 Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項(xiàng)目分析報(bào)告 36 生活科技化 —— e路領(lǐng)先 智能化的住宅典范 □自覺應(yīng)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù),來(lái)釋放居民的多樣化需求,把冰冷的科技生活化、人性化。 □智能化配置標(biāo)準(zhǔn)(待提供) 服務(wù)酒店化 —— 體貼入微 與眾不同的服務(wù)享受 □滿足個(gè)性化的服務(wù)需求,按標(biāo)準(zhǔn)化的管理內(nèi)容提供細(xì)化的完美服務(wù) □具體細(xì)則(待提供) 六、 策略執(zhí)行 易 度 空 間 生 活 觀 理 想 生 活 生 活 你 享 立體化的便捷體系 園林化的綠色家園 切換生活 先行者制生活 極綠世界 上海中心 來(lái)去如風(fēng) 后行者制于生活 生命底色 生活重心 引 蓄 提 成 導(dǎo) 勢(shì) 升 熟 期 期 期 期 訴求交通概念化 訴求便捷體系 訴求新園林主義 訴求地段價(jià)值 Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項(xiàng)目分析報(bào)告 37 六、廣告訴求表現(xiàn) □ 具質(zhì)感和藝術(shù)化的語(yǔ)態(tài),展現(xiàn)本案所要傳達(dá)給受眾及市場(chǎng)與眾不同的形象:華美、綺麗、精致、諧美 的意境。 □根據(jù)本案的客戶層定位,成長(zhǎng)型精英對(duì)于本案又可細(xì)分為三個(gè)群落:?jiǎn)紊碣F族 30%、二人世界 30%、三口之家 30%。 □針對(duì)這三個(gè)目標(biāo)客戶層細(xì)分所對(duì)應(yīng)消化的本案戶型,我們?cè)凇靶绿斓亍钡目偘该拢帜繕?biāo)訴求:?jiǎn)紊碣F族→“愛情宣言”、二人世界→“青年守則”、三口之家→“溫馨私潮”,這樣整體形象明確,分段目標(biāo)清晰,利于市場(chǎng)辯識(shí)。 主標(biāo)題: 城市欲望制造工廠(訴求易度空間) 副標(biāo)題: 隨意切換你的生活欲望 內(nèi)文: 以易度時(shí)代為圓心 圓圈中有上海城市的眾多標(biāo)志 魯迅公園的柳蔭路曲是散步的好去處 虹口足球場(chǎng)是揮灑運(yùn)動(dòng)汗水的好地方 四川北路的霓虹彰顯購(gòu)物的第一選擇 不夜城的華燈照耀交通娛樂(lè)的中心區(qū) 四川北路的綠地發(fā)散養(yǎng)生的新鮮空氣 多倫路的人文氣質(zhì)傳承百年文化精華 在這里 你全部的欲望都得到滿足與鼓勵(lì) 主標(biāo)題: 先行者制生活,后行者制于生活(訴求交通體系) 副標(biāo)題: 乘風(fēng)而行,來(lái)去自如 內(nèi)文: 眼光決定行動(dòng),差一步抱憾終身 你有先知先覺先行的智慧嗎? 在這里,繁華的四川北路是家的后花園 3 條軌道交通在四周圍繞 眾多公交線路環(huán)伺左右 串起珠鏈般密集的立體交通網(wǎng)絡(luò) 我們御風(fēng)而行,跨越易度空間 世界是自由的,空間是自由的、心情是自由的 Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項(xiàng)目分析報(bào)告 38 3. 主標(biāo)題: 極綠世界,生命底色(訴求新園林主義) 副標(biāo)題: 收藏一幅心靈的畫卷 內(nèi)文: 汲取中華古典園林的精髓 采擷現(xiàn)代西方園林的神韻 以造園林的手法造住宅 在萬(wàn)木深綠的世界里, 點(diǎn)亮生命的底色 亭臺(tái)水榭、雕梁畫棟不足以說(shuō)其美 藏風(fēng)得水、曲徑通幽不足以說(shuō)其秀逸 西方園林的現(xiàn)代元素在這里發(fā)揚(yáng)光大 一座融匯中情西韻的現(xiàn)代園林正在掀開面紗 4. 標(biāo)題: 上海中心,生活重心(訴求地段
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