【正文】 圈的發(fā)展均經(jīng)過了多次的改建、擴(kuò)建工程，以下的商圈建設(shè)時(shí)間立足于該商圈最近一次開發(fā)建設(shè)的時(shí)間。中心名稱商圈建設(shè)時(shí)間住宅開發(fā)時(shí)期商圈建設(shè)時(shí)間于住宅開發(fā)時(shí)間的間隔時(shí)間產(chǎn)品類型及數(shù)量銷售價(jià)格觀音橋商圈2002年開始拆遷進(jìn)行舊城改造，2004年成型2004年2年，商圈成型時(shí)，住宅開發(fā)起步2004年商務(wù)公寓：2個(gè)；小戶型住宅：中心2個(gè)，周邊5個(gè)相對(duì)中心位置：38004400；相對(duì)偏僻位置：330035002005年住宅：中心2個(gè)；450048002006年住宅：中心1個(gè)；4700沙坪壩商圈1997年始建，2003年成型2003年5年，商圈成型時(shí)住宅起步，但供應(yīng)很少2003年住宅：1個(gè)，商務(wù)公寓：1個(gè)住宅：34003700，商務(wù)公寓：34002004年商務(wù)公寓：1個(gè)47002005年————2006年————楊家坪商圈2003年成型2004年1年2004年住宅：2個(gè)，商務(wù)公寓：1個(gè)住宅：33003700，商務(wù)公寓：43552005年住宅：5個(gè)370043002006年商務(wù)公寓：1個(gè)59006000南坪商圈2001年成型2003年2年，住宅項(xiàng)目少，開發(fā)時(shí)間早2003年住宅：2個(gè)285030002004年————2005年住宅：1個(gè)，商務(wù)公寓：1個(gè)住宅：3600，商務(wù)公寓：44002006年———— 從商圈開發(fā)的歷程看，住宅的開發(fā)一般滯后商圈成型12年。（4）江北城CBD建設(shè)中住宅的發(fā)展前景 北京、上海等地的CBD中的住宅產(chǎn)品的走勢不如CBD周邊的住宅項(xiàng)目，因?yàn)镃BD里面的住宅居住環(huán)境不好，喧鬧、吵雜、交通不便、價(jià)格高。按照江北城CBD的規(guī)劃，總開發(fā)量控制在620萬方，其中居住類規(guī)模102萬方，%。居住功能區(qū)的規(guī)劃主要是為了滿足CBD商圈人群的居住需求，避免商務(wù)產(chǎn)品單一開發(fā)但來地種種弊端，所以，%。供應(yīng)量少，市場有這樣的一個(gè)承接力。所以，如果在規(guī)劃、產(chǎn)品等方面做得好，市場消化這102萬方的住宅是非常容易的。、商務(wù)酒店（1）重慶酒店業(yè)現(xiàn)狀l 總體情況——重慶市目前擁有190家星級(jí)酒店，其中三星級(jí)以下的酒店86家（%），三星級(jí)酒店72家（%），四星級(jí)酒店26家（%），五星級(jí)酒店6家（%）。l 分布情況——帶星酒店主要集中在渝中區(qū)，五星級(jí)的酒店主要分布在渝中區(qū)、高新區(qū)和江北區(qū)。主城區(qū)二星級(jí)以上酒店分布區(qū)域五星級(jí)四星級(jí)三星級(jí)二星級(jí)渝中區(qū)67%38%33%36%沙坪壩區(qū)0%6%8%16%江北區(qū)17%6%6%12%渝北區(qū)0%13%17%0%南岸區(qū)0%13%8%12%九龍坡區(qū)0%6%17%4%大渡口區(qū)0%0%0%4%北碚區(qū)0%0%0%16%巴南區(qū)0%0%3%0%高新區(qū)17%19%8%0%合計(jì)100%100%100%100%區(qū)域五星級(jí)四星級(jí)三星級(jí)二星級(jí)合計(jì)渝中區(qū)13%19%39%29%100%沙坪壩區(qū)0%13%38%50%100%江北區(qū)14%14%29%43%100%渝北區(qū)0%25%75%0%100%南岸區(qū)0%25%38%38%100%九龍坡區(qū)0%13%75%13%100%大渡口區(qū)0%0%0%100%100%北碚區(qū)0%0%0%100%100%巴南區(qū)0%0%100%0%100%高新區(qū)14%43%43%0%100%目前重慶帶星酒店主要集中在渝中區(qū)，傳統(tǒng)的商務(wù)中心地位為渝中區(qū)帶來了大量的商務(wù)人流，同時(shí)也支撐起了渝中區(qū)龐大的酒店供應(yīng)。大渡口、北碚、巴南區(qū)的酒店業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，酒店數(shù)量少，檔次低。五星級(jí)的酒店主要分布在渝中區(qū)、高新區(qū)和江北區(qū)，渝中區(qū)的核心地位、高新區(qū)的會(huì)展功能、江北區(qū)的新商圈建設(shè)是這幾個(gè)區(qū)域五星級(jí)酒店相對(duì)集中的原因。l 影響重慶酒店業(yè)發(fā)展的因素l 旅游人流——（同比增幅21%），（同比增幅14%），（同比增幅31%），（同比增幅18%）。旅游人數(shù)的上漲成為酒店業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要支撐。l 商務(wù)人流——商務(wù)交流是除旅游之外，另一個(gè)可帶來大量酒店客戶的途徑；商務(wù)人流的多少基本由城市地位決定。重慶的經(jīng)濟(jì)地位隨著直轄市的成立而飛速提升，現(xiàn)在的重慶，已經(jīng)不滿足于西部重鎮(zhèn)的地位，邁向國內(nèi)市場和國際市場是重慶經(jīng)濟(jì)的發(fā)展目標(biāo)。除了一般的商務(wù)交流外，會(huì)展商務(wù)也是重慶的一大潛力支撐點(diǎn)。與重慶相鄰的成都因舉辦大規(guī)模的交流會(huì)（如糖酒會(huì)）受益頗豐，重慶政府也加大對(duì)會(huì)展的投入，打造會(huì)展經(jīng)濟(jì)。（2）重慶酒店業(yè)產(chǎn)品綜述l 經(jīng)濟(jì)型酒店：利潤都建立在低成本、低費(fèi)用、低投資之上。經(jīng)濟(jì)型酒店往往租用廠房或普通房屋改造成為酒店，避免過大的固定資產(chǎn)投入代表項(xiàng)目如家快捷酒店；l 產(chǎn)權(quán)式酒店：一般都位于著名的旅游城市，景色優(yōu)美的旅游地區(qū)或國際知名的會(huì)務(wù)中心，代表項(xiàng)目海蘭云天產(chǎn)權(quán)式酒店。l 商務(wù)酒店：商務(wù)酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店幾乎同時(shí)起步，是在經(jīng)濟(jì)型酒店基礎(chǔ)上提高了一個(gè)檔次的業(yè)態(tài)，具備了品位、舒適、時(shí)尚，含有許多資訊等元素。現(xiàn)在重慶一般四星級(jí)及以上的酒店因?yàn)橛邢鄬?duì)完善的商務(wù)配套，都應(yīng)該算是商務(wù)酒店。l 度假型酒店：提供商務(wù)與度假相結(jié)合的場所，代表項(xiàng)目如東方山水的度假酒店。 目前重慶的酒店業(yè)主要由以上幾種酒店形式組成，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展的限制，重慶現(xiàn)在尚無私人酒店、主題酒店這類相對(duì)高端及個(gè)性的酒店形式。（3）酒店經(jīng)營形式l 國際酒店集團(tuán)的四種經(jīng)營模式l 委托管理：通過酒店業(yè)主與管理集團(tuán)簽署管理合同來約定雙方的權(quán)利，義務(wù)和責(zé)任，以確保管理集團(tuán)能以自己的管理風(fēng)格，服務(wù)規(guī)范，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)營方式來向被管理的酒店輸出專業(yè)技術(shù)，管理人才和管理模式，并向被管理酒店收取一定比例的“基本管理費(fèi)”。要求酒店擁有較強(qiáng)的酒店管理經(jīng)驗(yàn)和能力，優(yōu)勢在于可以對(duì)下屬酒店進(jìn)行緊密的控制與管理，減少投資風(fēng)險(xiǎn)；管理輸出、直接經(jīng)營管理權(quán)，利潤較高，代表企業(yè)洲際集團(tuán)、萬豪集團(tuán)、喜達(dá)屋集團(tuán)。l 特許經(jīng)營：是以特許經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓為核心的一種經(jīng)營方式，利用管理集團(tuán)自己的專有技術(shù)與品牌與酒店業(yè)主的資本相結(jié)合的來擴(kuò)張經(jīng)營規(guī)模的一種商業(yè)發(fā)展模式。要求酒店有較強(qiáng)品牌實(shí)力及經(jīng)營、管理、服務(wù)運(yùn)作的能力，優(yōu)點(diǎn)在于能有效的低成本擴(kuò)張和品牌輸出，減少直接投入和資金風(fēng)險(xiǎn)；加盟店有助于提高品牌影響率與市場占有率，但是沒有直接經(jīng)營管理權(quán)，只有監(jiān)督及指導(dǎo)權(quán)，利潤較低，代表企業(yè)萬豪集團(tuán)（中檔定位的華美達(dá)品牌）、喜來登集團(tuán)、圣達(dá)特集團(tuán)、精品國際集團(tuán)、全球卡爾森。l 帶資管理：通過獨(dú)資，控股或參股等直接或間接投資方式來獲取酒店經(jīng)營管理權(quán)并對(duì)其下屬系列酒店實(shí)行相同品牌標(biāo)識(shí)，相同服務(wù)程序，相同預(yù)訂網(wǎng)絡(luò)，相同采購系統(tǒng)，相同組織結(jié)構(gòu)，相同財(cái)務(wù)制度，相同政策標(biāo)準(zhǔn)，相同企業(yè)文化及相同經(jīng)營理念的管理方式。香格里拉酒店集團(tuán)是在我國最早采用此方式的國際酒店管理集團(tuán)，2000年以前基本上以合資經(jīng)營為主，對(duì)大多數(shù)管理的酒店持有絕對(duì)控股權(quán)。l 聯(lián)銷經(jīng)營：酒店聯(lián)銷集團(tuán)是由眾多的單體經(jīng)營管理的酒店自愿付費(fèi)參加并通過分享聯(lián)合采購，聯(lián)合促銷，聯(lián)合預(yù)訂，聯(lián)合培訓(xùn)，聯(lián)合市場開發(fā)，聯(lián)合技術(shù)開發(fā)等資源共享服務(wù)項(xiàng)目而形成的互助聯(lián)合體。重慶目前大多數(shù)高端酒店都是采用委托管理的方式，邀請(qǐng)世界知名的酒店集團(tuán)直接進(jìn)行管理。l 中低端酒店的經(jīng)營模式 目前我國中低檔酒店管理模式主要有：自建自營，承包經(jīng)營，租賃經(jīng)營，委托管理以及特許經(jīng)營，連鎖加盟。其中絕大多數(shù)是自建自營，重慶亦是如此，需要特別說明的是，在重慶，有一定知名度的經(jīng)濟(jì)型酒店一般采用連鎖或加盟，代表企業(yè)如家、錦江之星、天鵝之星等。（4）產(chǎn)權(quán)式酒店 前面已經(jīng)講了，重慶高端的星級(jí)酒店直接通過委托管理進(jìn)行經(jīng)營，由業(yè)主支付管理費(fèi)，并獲取營業(yè)收益，產(chǎn)權(quán)一般不進(jìn)入市場銷售；此外，重慶也有不少產(chǎn)權(quán)式酒店，由業(yè)主購買物業(yè)所有權(quán)，將經(jīng)營權(quán)委托給專業(yè)公司進(jìn)行酒店經(jīng)營管理，業(yè)主定期獲取收益。案例：項(xiàng)目名稱產(chǎn)品特征銷售價(jià)格返租形式海蘭云天擁有豪華客房320間，主要為建筑面積40㎡的標(biāo)準(zhǔn)間，有少量躍層客房建面價(jià)4000元/㎡方式1：首付20%，余款80%銀行提供130年按揭。投資者與海蘭云天旅游公司簽訂一套客房15年租賃合約（由發(fā)展商擔(dān)保）。酒店經(jīng)營方運(yùn)作酒店經(jīng)營并以營業(yè)收入為業(yè)主代為支付按揭月供款，期滿后完全交付產(chǎn)權(quán)人自用或繼續(xù)委托經(jīng)營。方式2：由投資者在簽訂購房合同至酒店開業(yè)期間，分期支付購房款全額16萬元，與海蘭云天旅游公司簽訂15年租賃合同；旅游公司每月按期支付投資者經(jīng)營利潤回報(bào)人民幣800元。租賃合同到期后，所購客房完全交付投資者自用或繼續(xù)委托經(jīng)營。新鴻泰富客房總數(shù)為360間，主力戶型套內(nèi)面積35平方米左右套內(nèi)面積6500元/平方米年回報(bào)率8%，為時(shí)10年。由于產(chǎn)權(quán)式酒店存在風(fēng)險(xiǎn)大、市場監(jiān)管不到位等種種弊端，目前重慶市已經(jīng)明文禁止以返本銷售或變相返本銷售以及售后包租或變相售后包租的銷售形式。（5）重慶酒店業(yè)的發(fā)展規(guī)劃l 根據(jù)《重慶市“十一五”旅游規(guī)劃》，爭取全市每年星級(jí)飯店總量保持10%的增速，5年內(nèi)力爭再造“200顆星”，即10個(gè)五星級(jí)、15個(gè)四星級(jí)、30個(gè)三星級(jí)旅游飯店。l 到2010年，重慶將實(shí)現(xiàn)入境游客突破100萬人次，國內(nèi)游客超過1億人次，旅游總收入600億元，相當(dāng)于GDP的12%，直接與間接提供就業(yè)崗位200萬個(gè)，屆時(shí)，星級(jí)酒店將供不應(yīng)求。l 調(diào)整結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)擴(kuò)大低星級(jí)飯店，適度發(fā)展三星級(jí)中檔飯店，控制發(fā)展四、五星級(jí)高檔飯店。逐步形成商務(wù)會(huì)展型、度假休閑型、旅游觀光型、大眾經(jīng)濟(jì)型等多元化發(fā)展格局。（6）江北城CBD酒店業(yè)的發(fā)展前景l(fā) 宏偉的旅游業(yè)發(fā)展目標(biāo)是重慶市的酒店業(yè)發(fā)展的堅(jiān)強(qiáng)后盾。“十一五”期間重慶旅游業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)是：到2010年，入境旅游者突破100萬人次，國內(nèi)旅游者超過1億人次，旅游總收入600億元人民幣以上。也就是說，在5年的時(shí)間里，旅游業(yè)的各種指標(biāo)均將翻一番。這就意味著，在未來幾年里，重慶市的酒店業(yè)將面臨新的發(fā)展機(jī)遇，高速增長的旅游人數(shù)重慶市的酒店業(yè)發(fā)展提供了重要支撐。l 逐步升級(jí)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、逐步增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)輻射能力是酒店業(yè)發(fā)展的強(qiáng)力支撐。重慶市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在發(fā)生著質(zhì)的變化，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在從傳統(tǒng)的制造業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展；發(fā)展模式由自我增長朝積極吸引外資、通過聚集效應(yīng)提速發(fā)展的方向轉(zhuǎn)變。重慶市的經(jīng)濟(jì)輻射能力也在逐年增強(qiáng)，外商投資企業(yè)迅速增長，重慶市與國內(nèi)外的商務(wù)交流日益頻繁，商務(wù)旅游發(fā)展勢頭迅猛，尤其是各種會(huì)議及大型商業(yè)活動(dòng)也日漸頻繁，越來越多的國內(nèi)、國際各種大型博覽會(huì)、交易會(huì)來渝舉行，這些將會(huì)有力促進(jìn)酒店業(yè)的發(fā)展。l CBD吸納的高級(jí)商務(wù)客戶為酒店提供穩(wěn)定、精準(zhǔn)的客源。江北城是重慶市中央商務(wù)區(qū)的商務(wù)核心區(qū)，未來將憑借其獨(dú)特的城市定位吸納大量高規(guī)格的企業(yè)進(jìn)駐，外資銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、跨國公司等等，高級(jí)商務(wù)客也會(huì)隨之而增加，故江北城的城市定位將為該片區(qū)的酒店業(yè)的發(fā)展提供穩(wěn)定而精準(zhǔn)的客源。l 大型文化設(shè)施帶動(dòng)旅游業(yè)。 江北城CBD目前正在修建大型的市政文化設(shè)施，包括科技館和大劇院，這里將成為重慶文化氛圍最濃厚的片區(qū)，再加上規(guī)劃中的特色濱水娛樂區(qū)的打造，將會(huì)極大地帶動(dòng)都市觀光旅游業(yè)的發(fā)展，也會(huì)促進(jìn)酒店業(yè)的發(fā)展。（含純寫字樓和商務(wù)公寓）（1）重慶商務(wù)市場發(fā)展歷程l 第一個(gè)小高潮的出現(xiàn)：1993～1995年重慶寫字樓市場第一個(gè)小高潮突現(xiàn)在19931995年間。市場熱鬧的大背景源于中國第一波房地產(chǎn)市場熱?？陀^地講，這時(shí)的重慶市場，沒有嚴(yán)格意義上的專業(yè)寫字樓需求，市場是在資金的假想中被迅速“做大”。但是，因?yàn)槿狈I(yè)、人性化、檔次等方面的綜合考慮，這一時(shí)期重慶的商務(wù)樓質(zhì)量不高，大量的表現(xiàn)為商住兩用樓。辦公與居住不分，來往人流混雜。這也為后來寫字樓市場的低迷埋下了伏筆。l 市場低迷期：1996～1999年市 場 低 迷 期年份辦公樓空置面積（萬平方米）空置一年以上的面積（萬平方米）當(dāng)年新增空置面積（萬平方米）1997 ————1998 1999 市 場 回 暖 期2000 2001 2002 2003 2004 2005年2006年111月備注：以上數(shù)據(jù)來源于各年的《重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒》到九十年代中期時(shí)，市場“綜合癥”就開始突現(xiàn)出售價(jià)持續(xù)下滑、租金一蹶不振的狀況。對(duì)重慶寫字樓而言，1997年是具有轉(zhuǎn)折性的一年，空置率迅速膨脹使寫字樓市場遭遇了前所未有的“滑鐵盧”，以江北觀音橋?yàn)榇淼臓€尾寫字樓也在這一時(shí)期開始涌現(xiàn)，典型的如江田君悅大廈（1999年）、江重百廣場、華音大廈、嘉陵大廈、正源大廈（1999年）。低迷不振在隨后的兩三年間一直彌漫著市場。這一時(shí)期，重慶的住宅市場在短暫的盤整之后，再次活躍起來。而寫字樓市場卻始終沉默著，即便如此，也不乏出現(xiàn)一些高檔次的商務(wù)項(xiàng)目，如大都會(huì)商廈。l 市場回暖期：2000年～2004年市場的回暖是在2000年前后。伴隨重慶中小型公司的快速成長，市場形成了新一輪商務(wù)用房的需求。這一階段，“酒店式商務(wù)公寓”是流行一時(shí)的詞匯。創(chuàng)業(yè)型公司成為了這一時(shí)段營銷的主力客戶。大量的高檔寫字樓浮出水面，解放碑的國際貿(mào)易中心、世界貿(mào)易中心，觀音橋的同聚遠(yuǎn)景等紛紛面世，重慶商務(wù)市場開始回暖。市場機(jī)會(huì)點(diǎn)中呈現(xiàn)出幾大共同現(xiàn)象，一是新一批高檔寫字樓在區(qū)域市場中都具有標(biāo)高的意義，它們的物業(yè)品質(zhì)、管理國際化上均有強(qiáng)力的支撐；二是它們