【正文】 項目規(guī)劃設(shè)計理念本項目的規(guī)劃設(shè)計理念應(yīng)充分體現(xiàn)本項目的規(guī)模大、品質(zhì)高、密度低、較高私密性等特點，建議規(guī)劃設(shè)計參考以下指標(biāo)及建議◆ 容積率：~◆ 總戶數(shù)：500套左右獨幢別墅◆ 每戶面積：200~500㎡◆ 建筑風(fēng)格：城堡、巴洛克宮庭、夏威夷、地中海、荷蘭、美國鄉(xiāng)村、英、法、日本枯山水、中式園林、現(xiàn)代、◆ 整體規(guī)劃：以動線分割歐美及中日風(fēng)格兩主要組團(tuán)，兩主要組團(tuán)間可以現(xiàn)代風(fēng)格組團(tuán)進(jìn)行過渡、銜接。建筑風(fēng)格建議因本案為一超大型低密度別墅項目，在總體規(guī)劃上采用多組團(tuán)動線分割?！?歐美組團(tuán)建筑可采用古典城堡、巴洛克宮庭、夏威夷、地中海、荷蘭、美國鄉(xiāng)村、英、法等風(fēng)格，建筑立面上可采用進(jìn)優(yōu)質(zhì)石材、砂巖、和石板瓦，通過不同的建筑立面風(fēng)格，在最大限度大體現(xiàn)每一幢建筑的個性化特征?！?現(xiàn)代風(fēng)格可采用超現(xiàn)實主義，通過采用金屬、玻璃等硬質(zhì)建材以及用簡潔的手法在建筑線條方面對每幢建筑局部進(jìn)行差異化處理的來顯現(xiàn)建筑的個性。◆ 中日風(fēng)格的組團(tuán)可通過自然、質(zhì)樸的天然材質(zhì)，多用卵石、塊石、原木材質(zhì)以及運用借景、造景、障景等園林設(shè)計手段進(jìn)行建筑景觀處理。同時日式建筑可充分采用日本枯山水之禪境、將動靜虛實有機結(jié)合，達(dá)到人與建筑的和諧統(tǒng)一。戶型面積建議根據(jù)本項目周邊城市及市場的房地產(chǎn)分析，以及高檔別墅市場的特性，過小的戶型面積無法體現(xiàn)本項目的高檔獨幢別墅的特性，而過大的面積將會面臨極大的風(fēng)險。故此建議房型面積應(yīng)在200~500㎡，其中◆ 200~300㎡ 60%◆ 300~400㎡ 30% ◆ 400~500 10%景觀建議◆ 小區(qū)入口：本項目可充分利用采石廠現(xiàn)有的大型深坑，引用望虞河天然水源，形成一小區(qū)內(nèi)人工湖水景。并將小區(qū)入口設(shè)置于采石廠中心軸線204國道處，依中心軸線搭建寬約60米的橋梁連接小區(qū)及小區(qū)入口。◆小區(qū)內(nèi)： 在大組團(tuán)中以動線劃分若干小組團(tuán)，并在小組團(tuán)中設(shè)置中央景觀區(qū)，以立體坡景、階梯形溪道將綠、水、房自然過渡融合價格定位通過對同一區(qū)域同類型項目的調(diào)查及結(jié)合常熟市的住宅市場價格分析，我司認(rèn)為本項目較為合適的定價為：均價：5000元/平方米會所建議本案建筑格局為多組團(tuán)獨幢別墅小區(qū)，占地面積廣、容積率低、建筑密度較小、綠化分布均勻、據(jù)此本案會所格局可運用“泛會所”概念。所謂泛會所就是將會所泛化、廣義化，從大社區(qū)的角度去拓展會所的空間，通過對會所和社區(qū)資源的整合，為業(yè)主創(chuàng)造一種相對獨特的健康休閑生活方式，從而滿足不同消費者的品位和需求。強調(diào)它的開放性、參與性，人與自然、人與人的溝通，倡導(dǎo)和諧共生的社區(qū)文化。泛會所在忠于小區(qū)設(shè)計本體基礎(chǔ)上，充分展現(xiàn)對使用者的關(guān)切態(tài)度，突出人與社區(qū)、人與自然的互動關(guān)系，并巧妙地引入生態(tài)環(huán)境為組成部分，結(jié)合綠化、景觀，把活動設(shè)施從會所中搬出來，與親水軸、人文軸完美融合，渾然天成。本案會所在功能、布局、風(fēng)格方面應(yīng)結(jié)合小區(qū)的地域特性、建筑規(guī)劃、目標(biāo)客戶群體需求等各類因素，做到供其所想、供其所需。據(jù)此會所可設(shè)置以下項目◆ 郵局◆ 美容美發(fā)◆ SPA水療◆ 銀行◆ 中型超市◆ 桌球飛鏢室、雪茄吧◆ 壁球室◆網(wǎng)球場◆室內(nèi)外游泳池◆ 中西餐廳◆ 棋牌室◆ 酒吧◆ 醫(yī)療保健◆ 洗衣店◆ 景觀健身房——“泛”會所主要表現(xiàn)形式在組團(tuán)主要景觀區(qū)設(shè)置以玻璃幕墻面對景觀區(qū)的健身房，讓健身者在健身的同時能夠透過落地玻璃欣賞小區(qū)的景觀，放松心情，增加視覺上的通透感，達(dá)到“動”與“靜”的和諧交融。物業(yè)管理及設(shè)備建議◆ 物業(yè)管理系統(tǒng)：以人為本的考慮物業(yè)管理系統(tǒng)的設(shè)置，如在小區(qū)內(nèi)設(shè)置小型電動車倆巡游以方便小區(qū)內(nèi)居民的出行，代管戶內(nèi)花園、代為搬運物品等◆ 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：INTERNET高速網(wǎng)絡(luò)接入，小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，程控電話有線電視等；◆ 安全防范系統(tǒng)：戶型紅外線周界保安、電子門禁、電子巡更、可視對講及家庭內(nèi)部系統(tǒng)做到人防技防相結(jié)合；◆ 設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)：以電腦取代人工的監(jiān)控管理，實現(xiàn)故障實時報警等配置；◆ 小區(qū)設(shè)備系統(tǒng)：為體現(xiàn)小區(qū)品質(zhì)及保護(hù)建筑立面建議配備燃油（燃?xì)猓羰街醒肟照{(diào)（同時具有供熱水功能）?！?生態(tài)技術(shù)運用：根據(jù)小區(qū)周邊的生態(tài)資源，充分體現(xiàn)環(huán)保意識，運用生態(tài)技術(shù)保護(hù)小區(qū)內(nèi)及小區(qū)周邊環(huán)境，做到可持續(xù)利用。開發(fā)形式因本項目規(guī)模較大，根據(jù)本項目的規(guī)劃設(shè)計，建議按歐美組團(tuán)、現(xiàn)代風(fēng)格組團(tuán)、中日式風(fēng)格組團(tuán)分三期開發(fā)，每期推出150~200套左右，建筑面積在5萬方米左右，全部開發(fā)周期約3年。市場分析結(jié)論本項目是一個優(yōu)勢明顯的項目，但也存在明顯的弱點，要充分發(fā)揮本項目的優(yōu)勢，最大限度地贏得市場空間，具有前瞻性的規(guī)劃與優(yōu)良的產(chǎn)品品質(zhì)是吸引本地及外地消費者的重要之處。常熟的房地產(chǎn)市場正處于一個快速發(fā)展期，并且隨時間的推移逐步走向成熟，市場上不斷涌現(xiàn)具有鮮明賣點和亮點的產(chǎn)品，占據(jù)市場相當(dāng)?shù)牡匚?。隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)一步趨向成熟，市場的產(chǎn)品更新?lián)Q代也越來越快，每一個項目的賣點也層出不窮。許多事實證明：單靠一個概念或者一個賣點一招致勝的時代已經(jīng)過去，能夠真正的受到市場歡迎，買家追捧的物業(yè)應(yīng)該是項目整體素質(zhì)的提升與超越。因此，本項目必須是整體素質(zhì)的超越，從戶型、面積、綠化、生活配套等都要具有鮮明的賣點與優(yōu)良的品質(zhì)，多者合一形成強有力的產(chǎn)品來支撐產(chǎn)品的形象，突顯與其它同類產(chǎn)品之優(yōu)勢，建造成常熟市地標(biāo)性的經(jīng)典示范小區(qū)。江蘇常熟項目可行性市場報告市場報告（精）結(jié) 語綜合分析，任何一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)投資，都必須在前期做好細(xì)致的投資分析和項目的可行性分析研究，在小區(qū)的規(guī)劃、房型安排等諸多硬件方面必須精益求精，且滿足市場的需求，只有這樣，才能在軟件方面的處理上，擁有更大的策劃和包裝空間，最終使項目在市場上產(chǎn)生一定影響，走向成功！作為一家專業(yè)的房地產(chǎn)全程策劃及代理公司，無論是項目前期的投資分析、立項規(guī)劃等方面，還是后期營銷思路與銷售方案的制定，以及企劃推廣和銷售執(zhí)行工作的具體操作和落實，我司均在實戰(zhàn)中積累了豐富的經(jīng)驗、信心和成績，更礪煉出一支精實的專業(yè)策劃團(tuán)隊、以及訓(xùn)練有素的銷售團(tuán)隊，充分具備為發(fā)展商提供全面到位的全程策劃服務(wù)的能力。尤其是通過對本項目的市場調(diào)研情況和分析之后，我司發(fā)覺本項目存在著較大的優(yōu)勢和市場潛力，當(dāng)然也存在著一定的市場風(fēng)險。在機遇與挑戰(zhàn)面前，百馬公司堅信：完全有能力為本項目的全程運作帶來非常重要的推動作用，通過優(yōu)勢組合、共同協(xié)力最終為本項目開發(fā)帶來更大的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和社會效應(yīng)！謝謝！