2008濰坊項(xiàng)目市場可行性分析報(bào)告-資料下載頁
2025-10-04 11:39本頁面
【正文】 100元 /㎡ 3192 合計(jì) 四 其他費(fèi)用 1 防雷 /㎡ 圖審 3元 /㎡ 開發(fā)管理費(fèi) 6元 /㎡ 用地規(guī)劃技術(shù)費(fèi)用 /㎡ 其他辦證費(fèi)用 8元 /㎡ 合計(jì) 五 企業(yè)管理費(fèi) 二 +三 +四提2% 六 財(cái)務(wù)費(fèi)用 七 預(yù)提土地增值稅 總銷金 1% 810 八 不可預(yù)見費(fèi) 除土地外成 本 3% 開發(fā)成本 合計(jì) +X萬元 銷售費(fèi)用 費(fèi)率 金額 1 銷售費(fèi)用（代理費(fèi)、廣告費(fèi)） 等 總銷金 % 2025 2 營業(yè)稅及附加 總銷金 % 銷售費(fèi)用 合計(jì) 項(xiàng)目總投資（方案一 :容積率 2） +X萬元 不含土地成本，單位投資成本已達(dá)到： 2305元 /平方米。 在此基礎(chǔ)上，即使不算入土地成本，項(xiàng)目開發(fā)稅前最大利潤只有 10%。 ?按臺商所報(bào)成本 3萬 /畝 +9000萬廠房，即 /畝的土地成本，單位投資成本達(dá)到2700元 /平方米，項(xiàng)目開發(fā)稅前利潤為負(fù) %。 按目前行情，本地塊如按政府要求全部開發(fā)高層形態(tài)，經(jīng)濟(jì)利潤根本無法保證 容積率為 2，高層開發(fā)模式 總開發(fā)成本（方案二：容積率 ） 金額 費(fèi)用明細(xì) 費(fèi)率 總額（萬元） 一 土地費(fèi)用 1 出讓金 X 合計(jì) X 二 前期費(fèi)用 1 設(shè)計(jì)勘探費(fèi) 20元 /㎡ 2 工程監(jiān)理費(fèi) 8元 /㎡ 合計(jì) 三 建安工程成本 1 混合建安成本 1100元 /㎡ 2 通訊 5元 /㎡ 120 3 污水管建設(shè)費(fèi) 20元 /㎡ 480 4 自來水管建設(shè)費(fèi) 5元 /㎡ 120 5 管道煤氣 20元 /㎡ 480 6 暖氣 20元 /㎡ 480 7 易地人防或地下建筑 75元 /㎡ 8 新墻體及散裝水泥 12元 /㎡ 288 9 消防 10元 /㎡ 10 配電 100元 /㎡ 11 白蟻治理費(fèi) 2元 /㎡ 48 12 小區(qū)配套費(fèi) 100元 /㎡ 合計(jì) 四 其他費(fèi)用 1 防雷 /㎡ 圖審 3元 /㎡ 72 開發(fā)管理費(fèi) 6元 /㎡ 144 用地規(guī)劃技術(shù)費(fèi)用 /㎡ 其他辦證費(fèi)用 8元 /㎡ 192 合計(jì) 480 五 企業(yè)管理費(fèi) 二 +三 +四提 2% 六 財(cái)務(wù)費(fèi)用 七 預(yù)提土地增值稅 總銷金 1% 594 八 不可預(yù)見費(fèi) 除土地外成本 3% 開發(fā)成本 合計(jì) +X萬元 銷售費(fèi)用 費(fèi)率 金額 1 銷售費(fèi)用（代理費(fèi)、廣告費(fèi)） 等 總銷金 % 2 營業(yè)稅及附加 總銷金 % 銷售費(fèi)用 合計(jì) 項(xiàng)目總投資（方案二：容積率 ） +X萬元 假設(shè)開發(fā)多層 +小高層混合形態(tài)開發(fā)（各占比 50%），容積率界定 ，總建面240120平方米，可銷面積 22500平方米，則不含土地成本，單位投資成本： 1885元 /平方米 。（當(dāng)?shù)囟鄬咏ò渤杀?900元 /平方米，小高層 1300元 /平米） 鑒于目前周邊土地招牌掛 45萬 /畝的市場行情，本塊地塊 /畝的成本取決與臺商口中的 9000萬廠房成本，但其 1500元 /平方米的造價(jià)已達(dá)到了當(dāng)?shù)馗邔拥慕ò渤杀荆ㄤ摷軜?gòu)廠房拆遷材料可回收），應(yīng)有一定談判空間。 混合開發(fā)模式，單位成本相對有明顯下降，而在其他成本基本無變動的基礎(chǔ)上，廠房成本成為影響項(xiàng)目開發(fā)利潤的最大一個(gè)變量 容積率為 ，混合開發(fā)模式 從廠房成本敏感性分析來看，隨著成本的降低，開發(fā)利潤有著明顯提高。 建議，如廠房成本能通過談判有大幅度下降，土地成本即能控制在較低價(jià)位，與市場行情產(chǎn)生一個(gè)利差，前期可將臺商土地低價(jià)作價(jià)參股。將來可根據(jù)市場實(shí)際情況，選擇開發(fā)或轉(zhuǎn)讓土地。 開發(fā)建議 項(xiàng)目名稱 變動幅度（降低） 單位開發(fā)成本（元 /平方米） 投資利潤率（稅前） 廠房成本 0% 2290 % 10% 2252 % 20% 2215 % 30% 2177 % 50% 2102 % 注意事項(xiàng)：混合開發(fā)，首先多層建筑形態(tài)市場上較易接受，同時(shí)靜態(tài)的經(jīng)濟(jì)回報(bào)也能達(dá)標(biāo)。但唯一風(fēng)險(xiǎn)，此規(guī)劃，不符合政府初衷，是否能得以報(bào)批。
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