2008濰坊項目市場可行性分析報告-資料下載頁
2024-10-13 11:39本頁面
【正文】 100元 /㎡ 3192 合計 四 其他費用 1 防雷 /㎡ 圖審 3元 /㎡ 開發(fā)管理費 6元 /㎡ 用地規(guī)劃技術費用 /㎡ 其他辦證費用 8元 /㎡ 合計 五 企業(yè)管理費 二 +三 +四提2% 六 財務費用 七 預提土地增值稅 總銷金 1% 810 八 不可預見費 除土地外成 本 3% 開發(fā)成本 合計 +X萬元 銷售費用 費率 金額 1 銷售費用（代理費、廣告費） 等 總銷金 % 2025 2 營業(yè)稅及附加 總銷金 % 銷售費用 合計 項目總投資（方案一 :容積率 2） +X萬元 不含土地成本，單位投資成本已達到： 2305元 /平方米。 在此基礎上，即使不算入土地成本，項目開發(fā)稅前最大利潤只有 10%。 ?按臺商所報成本 3萬 /畝 +9000萬廠房，即 /畝的土地成本，單位投資成本達到2700元 /平方米，項目開發(fā)稅前利潤為負 %。 按目前行情，本地塊如按政府要求全部開發(fā)高層形態(tài)，經濟利潤根本無法保證 容積率為 2，高層開發(fā)模式 總開發(fā)成本（方案二：容積率 ） 金額 費用明細 費率 總額（萬元） 一 土地費用 1 出讓金 X 合計 X 二 前期費用 1 設計勘探費 20元 /㎡ 2 工程監(jiān)理費 8元 /㎡ 合計 三 建安工程成本 1 混合建安成本 1100元 /㎡ 2 通訊 5元 /㎡ 120 3 污水管建設費 20元 /㎡ 480 4 自來水管建設費 5元 /㎡ 120 5 管道煤氣 20元 /㎡ 480 6 暖氣 20元 /㎡ 480 7 易地人防或地下建筑 75元 /㎡ 8 新墻體及散裝水泥 12元 /㎡ 288 9 消防 10元 /㎡ 10 配電 100元 /㎡ 11 白蟻治理費 2元 /㎡ 48 12 小區(qū)配套費 100元 /㎡ 合計 四 其他費用 1 防雷 /㎡ 圖審 3元 /㎡ 72 開發(fā)管理費 6元 /㎡ 144 用地規(guī)劃技術費用 /㎡ 其他辦證費用 8元 /㎡ 192 合計 480 五 企業(yè)管理費 二 +三 +四提 2% 六 財務費用 七 預提土地增值稅 總銷金 1% 594 八 不可預見費 除土地外成本 3% 開發(fā)成本 合計 +X萬元 銷售費用 費率 金額 1 銷售費用（代理費、廣告費） 等 總銷金 % 2 營業(yè)稅及附加 總銷金 % 銷售費用 合計 項目總投資（方案二：容積率 ） +X萬元 假設開發(fā)多層 +小高層混合形態(tài)開發(fā)（各占比 50%），容積率界定 ，總建面240120平方米，可銷面積 22500平方米，則不含土地成本，單位投資成本： 1885元 /平方米 。（當?shù)囟鄬咏ò渤杀?900元 /平方米，小高層 1300元 /平米） 鑒于目前周邊土地招牌掛 45萬 /畝的市場行情，本塊地塊 /畝的成本取決與臺商口中的 9000萬廠房成本，但其 1500元 /平方米的造價已達到了當?shù)馗邔拥慕ò渤杀荆ㄤ摷軜嫃S房拆遷材料可回收），應有一定談判空間。 混合開發(fā)模式，單位成本相對有明顯下降，而在其他成本基本無變動的基礎上，廠房成本成為影響項目開發(fā)利潤的最大一個變量 容積率為 ，混合開發(fā)模式 從廠房成本敏感性分析來看，隨著成本的降低，開發(fā)利潤有著明顯提高。 建議，如廠房成本能通過談判有大幅度下降，土地成本即能控制在較低價位，與市場行情產生一個利差，前期可將臺商土地低價作價參股。將來可根據(jù)市場實際情況，選擇開發(fā)或轉讓土地。 開發(fā)建議 項目名稱 變動幅度（降低） 單位開發(fā)成本（元 /平方米） 投資利潤率（稅前） 廠房成本 0% 2290 % 10% 2252 % 20% 2215 % 30% 2177 % 50% 2102 % 注意事項：混合開發(fā)，首先多層建筑形態(tài)市場上較易接受，同時靜態(tài)的經濟回報也能達標。但唯一風險，此規(guī)劃，不符合政府初衷，是否能得以報批。
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