【導(dǎo)讀】江蘇簡稱蘇，位于我國大陸東部沿海中心，介于東經(jīng)116°18′-121°57′，北?？玳L江下游兩岸，東瀕黃海，有近1000公里的海。岸線，西北連安徽、山東，有低山丘陵錯(cuò)落，東南與浙江、上海毗鄰。黃淮平原和東部濱海平原組成，其中點(diǎn)綴著中國五大淡水湖中的太湖、洪澤湖，自然條件優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好。場，盛產(chǎn)黃魚、帶魚、鯧魚、蝦類、蟹類及貝藻類等。江蘇也是全國河蟹、鰻魚。江蘇省礦產(chǎn)資源分布廣泛，品種較多，已發(fā)現(xiàn)的有120種。江蘇境內(nèi)有長江、太湖、徐海三大旅游區(qū)，現(xiàn)有20個(gè)風(fēng)景名勝。區(qū)，23個(gè)森林公園，6個(gè)旅游度假區(qū)，416處國家級和省級文物保護(hù)單位。市9座古典園林被聯(lián)合國教科文組織確定為世界文化遺產(chǎn)。教育人口覆蓋率達(dá)100%。油料總產(chǎn)量萬噸，水產(chǎn)品產(chǎn)量308萬噸。全省共有商品交易市場6268個(gè)，年交易額億元。江蘇省及省轄市、縣級市已與31個(gè)國家的139個(gè)省州和城市締結(jié)國際友好關(guān)系，常熟是江蘇省省轄市，蘇州市代管。

　　

【正文】 經(jīng) 濟(jì)不景氣，落戶這兩地的臺胞中有長期定居的占據(jù)了較大比例，同時(shí)臺灣人士的購買力仍然很強(qiáng)，因此像本項(xiàng)目形態(tài)的產(chǎn)品對臺灣人士有一定的吸引力。 ◆ 張家港、南通，海門，太倉、無錫、江陰、蘇州、昆山等地的高收入群體 緣于本項(xiàng)目周邊的 204 國道以及虞山北路的交通輻射效應(yīng)，上述幾地的成功人士也必然會對位于虞山風(fēng)景區(qū)內(nèi)的超大型高品質(zhì)別墅項(xiàng)目產(chǎn)生濃厚興趣。 ◆ 上海高收入群體 由于上海距本項(xiàng)目車程亦只需一個(gè)半小時(shí)，作為一個(gè)高品質(zhì)別墅項(xiàng)目也會在一定范圍內(nèi)引起上海本市場的關(guān)注。但本項(xiàng)目因兩地相距 100 公里，對于上海人士不適合 日常居住，在功能上只能提供投資、度假之需。故本項(xiàng)目對上海市場潛在客戶群體非主要客戶群體，而只能作為次目標(biāo)客戶群體。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念應(yīng)充分體現(xiàn)本項(xiàng)目的規(guī)模大、品質(zhì)高、密度低、較高私密性等特點(diǎn)，建議規(guī)劃設(shè)計(jì)參考以下指標(biāo)及建議 ◆ 容積率： ~ ◆ 總戶數(shù)： 500 套左右獨(dú)幢別墅 ◆ 每戶面積： 200~500 ㎡ ◆ 建筑風(fēng)格：城堡、巴洛克宮庭、夏威夷、地中海、荷蘭、美國鄉(xiāng)村、英、法、日本枯山水、中式園林、現(xiàn)代、 ◆ 整體規(guī)劃：以動線分割歐美及中日風(fēng)格兩主要組 團(tuán)，兩主要組團(tuán)間可以現(xiàn)代風(fēng)格組團(tuán)進(jìn)行過渡、銜接。 建筑風(fēng)格建議 因本案為一超大型低密度別墅項(xiàng)目，在總體規(guī)劃上采用多組團(tuán)動線分割。 ◆ 歐美組團(tuán)建筑可采用古典城堡、巴洛克宮庭、夏威夷、地中海、荷蘭、美國鄉(xiāng)村、英、法等風(fēng)格，建筑立面上可采用進(jìn)優(yōu)質(zhì)石材、砂巖、和石板瓦，通過不同的建筑立面風(fēng)格，在最大限度大體現(xiàn)每一幢建筑的個(gè)性化特征。 ◆ 現(xiàn)代風(fēng)格可采用超現(xiàn)實(shí)主義，通過采用金屬、玻璃等硬質(zhì)建材以及用簡潔的手法在建筑線條方面對每幢建筑局部進(jìn)行差異化處理的來顯現(xiàn)建筑的個(gè)性。 ◆ 中日風(fēng)格的組團(tuán)可通過自然、質(zhì) 樸的天然材質(zhì)，多用卵石、塊石、原木材質(zhì)以及運(yùn)用借景、造景、障景等園林設(shè)計(jì)手段進(jìn)行建筑景觀處理。同時(shí)日式建筑可充分采用日本枯山水之禪境、將動靜虛實(shí)有機(jī)結(jié)合，達(dá)到人與建筑的和諧統(tǒng)一。 戶型面積建議 根據(jù)本項(xiàng)目周邊城市及市場的房地產(chǎn)分析，以及高檔別墅市場的特性，過小的戶型面積無法體現(xiàn)本項(xiàng)目的高檔獨(dú)幢別墅的特性，而過大的面積將會面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)。故此建議房型面積應(yīng)在 200~500 ㎡，其中 ◆ 200~300 ㎡ 60% ◆ 300~400 ㎡ 30% ◆ 400~500 10% 景觀建議 ◆ 小區(qū)入口：本項(xiàng)目可充分利用采石廠現(xiàn)有的大型深坑，引用望虞河天然水源，形成一小區(qū)內(nèi)人工湖水景。并將小區(qū)入口設(shè)置于采石廠中心軸線 204 國道處，依中心軸線搭建寬約 60 米的橋梁連接小區(qū)及小區(qū)入口。 ◆ 小區(qū)內(nèi)： 在大組團(tuán)中以動線劃分若干小組團(tuán)，并在小組團(tuán)中設(shè)置中央景觀區(qū)，以立體坡景、階梯形溪道將綠、水、房自然過渡融合 價(jià)格定位 通過對同一區(qū)域同類型項(xiàng)目的調(diào)查及結(jié)合常熟市的住宅市場價(jià)格分析，我司認(rèn)為本項(xiàng)目較為合適的定價(jià)為： 均價(jià)： 5000 元 /平方米 會所建議 本案建筑格局為多組團(tuán)獨(dú)幢別墅小區(qū)，占地面積廣、容積率低、建筑密度較小、綠化分布均勻、據(jù)此本案會所格局可運(yùn)用 “ 泛會所 ” 概念。所謂泛會所就是將會所泛化、廣義化，從大社區(qū)的角度去拓展會所的空間，通過對會所和社區(qū)資源的整合，為業(yè)主創(chuàng)造一種相對獨(dú)特的健康休閑生活方式，從而滿足不同消費(fèi)者的品位和需求。強(qiáng)調(diào)它的開放性、參與性，人與自然、人與人的溝通，倡導(dǎo)和諧共生的社區(qū)文化。泛會所在忠于小區(qū)設(shè)計(jì)本體基礎(chǔ)上，充分展現(xiàn)對使用者的關(guān)切態(tài)度，突出人與社區(qū)、人與自然的互動關(guān)系，并巧妙地引入生態(tài)環(huán)境為組成部分，結(jié)合綠化、景觀，把活動 設(shè)施從會所中搬出來，與親水軸、人文軸完美融合，渾然天成。 本案會所在功能、布局、風(fēng)格方面應(yīng)結(jié)合小區(qū)的地域特性、建筑規(guī)劃、目標(biāo)客戶群體需求等各類因素，做到供其所想、供其所需。據(jù)此會所可設(shè)置以下項(xiàng)目 ◆ 郵局 ◆ 美容美發(fā) ◆ SPA 水療 ◆ 銀行 ◆ 中型超市 ◆ 桌球飛鏢室、雪茄吧 ◆ 壁球室 ◆ 網(wǎng)球場 ◆ 室內(nèi)外游泳池 ◆ 中西餐廳 ◆ 棋牌室 ◆ 酒吧 ◆ 醫(yī)療保健 ◆ 洗衣店 ◆ 景觀健身房 —— “ 泛 ” 會所主要表現(xiàn)形式在組團(tuán)主要景觀區(qū)設(shè)置以玻璃幕墻面對景觀區(qū)的健身房，讓健身者在健身的同時(shí)能夠透過落地玻 璃欣賞小區(qū)的景觀，放松心情，增加視覺上的通透感，達(dá)到 “ 動 ” 與 “ 靜 ” 的和諧交融。 物業(yè)管理及設(shè)備建議 ◆ 物業(yè)管理系統(tǒng)：以人為本的考慮物業(yè)管理系統(tǒng)的設(shè)置，如在小區(qū)內(nèi)設(shè)置小型電動車倆巡游以方便小區(qū)內(nèi)居民的出行，代管戶內(nèi)花園、代為搬運(yùn)物品等 ◆ 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)： INTERNET 高速網(wǎng)絡(luò)接入，小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，程控電話有線電視等； ◆ 安全防范系統(tǒng)：戶型紅外線周界保安、電子門禁、電子巡更、可視對講及家庭內(nèi)部系統(tǒng)做到人防技防相結(jié)合； ◆ 設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)：以電腦取代人工的監(jiān)控管理，實(shí)現(xiàn)故障實(shí)時(shí)報(bào)警等配置； ◆ 小區(qū)設(shè)備系統(tǒng)：為體現(xiàn)小區(qū)品質(zhì)及保護(hù)建筑立面建議配備燃油（燃?xì)猓羰街醒肟照{(diào)（同時(shí)具有供熱水功能）。 ◆ 生態(tài)技術(shù)運(yùn)用：根據(jù)小區(qū)周邊的生態(tài)資源，充分體現(xiàn)環(huán)保意識，運(yùn)用生態(tài)技術(shù)保護(hù)小區(qū)內(nèi)及小區(qū)周邊環(huán)境，做到可持續(xù)利用。 開發(fā)形式 因本項(xiàng)目規(guī)模較大，根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，建議按歐美組團(tuán)、現(xiàn)代風(fēng)格組團(tuán)、中日式風(fēng)格組團(tuán)分三期開發(fā)，每期推出 150~200 套左右，建筑面積在 5 萬方米左右，全部開發(fā)周期約 3 年。 市場分析結(jié)論 本項(xiàng)目是一個(gè)優(yōu)勢明顯的項(xiàng)目，但也存在明顯的弱點(diǎn)，要充分發(fā)揮本項(xiàng)目的優(yōu)勢，最大 限度地贏得市場空間，具有前瞻性的規(guī)劃與優(yōu)良的產(chǎn)品品質(zhì)是吸引本地及外地消費(fèi)者的重要之處。 常熟的房地產(chǎn)市場正處于一個(gè)快速發(fā)展期，并且隨時(shí)間的推移逐步走向成熟，市場上不斷涌現(xiàn)具有鮮明賣點(diǎn)和亮點(diǎn)的產(chǎn)品，占據(jù)市場相當(dāng)?shù)牡匚?。隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)一步趨向成熟，市場的產(chǎn)品更新?lián)Q代也越來越快，每一個(gè)項(xiàng)目的賣點(diǎn)也層出不窮。許多事實(shí)證明：單靠一個(gè)概念或者一個(gè)賣點(diǎn)一招致勝的時(shí)代已經(jīng)過去，能夠真正的受到市場歡迎，買家追捧的物業(yè)應(yīng)該是項(xiàng)目整體素質(zhì)的提升與超越。 因此，本項(xiàng)目必須是整體素質(zhì)的超越，從戶型、面積、綠化、生活配套等都要具有鮮 明的賣點(diǎn)與優(yōu)良的品質(zhì)，多者合一形成強(qiáng)有力的產(chǎn)品來支撐產(chǎn)品的形象，突顯與其它同類產(chǎn)品之優(yōu)勢，建造成常熟市地標(biāo)性的經(jīng)典示范小區(qū)。 江蘇 常熟項(xiàng)目 可行性 市場報(bào)告 市場報(bào)告 （精） 結(jié) 語 綜合分析，任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)投資，都必須在前期做好細(xì)致的投資分析和項(xiàng)目的可行性分析研究，在小區(qū)的規(guī)劃、房型安排等諸多硬件方面必須精益求精，且滿足市場的需求，只有這樣，才能在軟件方面的處理上，擁有更大的策劃和包裝空間，最終使項(xiàng)目在市場上產(chǎn)生一定影響，走向成功！ 作為一家專業(yè)的房地產(chǎn)全程策劃及代理公司，無論是項(xiàng)目前期的投資分析、立 項(xiàng)規(guī)劃等方面，還是后期營銷思路與銷售方案的制定，以及企劃推廣和銷售執(zhí)行工作的具體操作和落實(shí)，我司均在實(shí)戰(zhàn)中積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)、信心和成績，更礪煉出一支精實(shí)的專業(yè)策劃團(tuán)隊(duì)、以及訓(xùn)練有素的銷售團(tuán)隊(duì)，充分具備為發(fā)展商提供全面到位的全程策劃服務(wù)的能力。尤其是通過對本項(xiàng)目的市場調(diào)研情況和分析之后，我司發(fā)覺本項(xiàng)目存在著較大的優(yōu)勢和市場潛力，當(dāng)然也存在著一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。 在機(jī)遇與挑戰(zhàn)面前，百馬公司堅(jiān)信：完全有能力為本項(xiàng)目的全程運(yùn)作帶來非常重要的推動作用，通過優(yōu)勢組合、共同協(xié)力最終為本項(xiàng)目開發(fā)帶來更大的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和社會效應(yīng)！ 謝謝！