【導(dǎo)讀】江蘇簡稱蘇，位于我國大陸東部沿海中心，介于東經(jīng)116°18′-121°57′，北?？玳L江下游兩岸，東瀕黃海，有近1000公里的海。岸線，西北連安徽、山東，有低山丘陵錯落，東南與浙江、上海毗鄰。黃淮平原和東部濱海平原組成，其中點綴著中國五大淡水湖中的太湖、洪澤湖，自然條件優(yōu)越，經(jīng)濟基礎(chǔ)較好。場，盛產(chǎn)黃魚、帶魚、鯧魚、蝦類、蟹類及貝藻類等。江蘇也是全國河蟹、鰻魚。江蘇省礦產(chǎn)資源分布廣泛，品種較多，已發(fā)現(xiàn)的有120種。江蘇境內(nèi)有長江、太湖、徐海三大旅游區(qū)，現(xiàn)有20個風(fēng)景名勝。區(qū)，23個森林公園，6個旅游度假區(qū)，416處國家級和省級文物保護單位。市9座古典園林被聯(lián)合國教科文組織確定為世界文化遺產(chǎn)。教育人口覆蓋率達100%。油料總產(chǎn)量萬噸，水產(chǎn)品產(chǎn)量308萬噸。全省共有商品交易市場6268個，年交易額億元。江蘇省及省轄市、縣級市已與31個國家的139個省州和城市締結(jié)國際友好關(guān)系，常熟是江蘇省省轄市，蘇州市代管。

　　

【正文】 經(jīng) 濟不景氣，落戶這兩地的臺胞中有長期定居的占據(jù)了較大比例，同時臺灣人士的購買力仍然很強，因此像本項目形態(tài)的產(chǎn)品對臺灣人士有一定的吸引力。 ◆ 張家港、南通，海門，太倉、無錫、江陰、蘇州、昆山等地的高收入群體 緣于本項目周邊的 204 國道以及虞山北路的交通輻射效應(yīng)，上述幾地的成功人士也必然會對位于虞山風(fēng)景區(qū)內(nèi)的超大型高品質(zhì)別墅項目產(chǎn)生濃厚興趣。 ◆ 上海高收入群體 由于上海距本項目車程亦只需一個半小時，作為一個高品質(zhì)別墅項目也會在一定范圍內(nèi)引起上海本市場的關(guān)注。但本項目因兩地相距 100 公里，對于上海人士不適合 日常居住，在功能上只能提供投資、度假之需。故本項目對上海市場潛在客戶群體非主要客戶群體，而只能作為次目標(biāo)客戶群體。 項目規(guī)劃設(shè)計理念 本項目的規(guī)劃設(shè)計理念應(yīng)充分體現(xiàn)本項目的規(guī)模大、品質(zhì)高、密度低、較高私密性等特點，建議規(guī)劃設(shè)計參考以下指標(biāo)及建議 ◆ 容積率： ~ ◆ 總戶數(shù)： 500 套左右獨幢別墅 ◆ 每戶面積： 200~500 ㎡ ◆ 建筑風(fēng)格：城堡、巴洛克宮庭、夏威夷、地中海、荷蘭、美國鄉(xiāng)村、英、法、日本枯山水、中式園林、現(xiàn)代、 ◆ 整體規(guī)劃：以動線分割歐美及中日風(fēng)格兩主要組 團，兩主要組團間可以現(xiàn)代風(fēng)格組團進行過渡、銜接。 建筑風(fēng)格建議 因本案為一超大型低密度別墅項目，在總體規(guī)劃上采用多組團動線分割。 ◆ 歐美組團建筑可采用古典城堡、巴洛克宮庭、夏威夷、地中海、荷蘭、美國鄉(xiāng)村、英、法等風(fēng)格，建筑立面上可采用進優(yōu)質(zhì)石材、砂巖、和石板瓦，通過不同的建筑立面風(fēng)格，在最大限度大體現(xiàn)每一幢建筑的個性化特征。 ◆ 現(xiàn)代風(fēng)格可采用超現(xiàn)實主義，通過采用金屬、玻璃等硬質(zhì)建材以及用簡潔的手法在建筑線條方面對每幢建筑局部進行差異化處理的來顯現(xiàn)建筑的個性。 ◆ 中日風(fēng)格的組團可通過自然、質(zhì) 樸的天然材質(zhì)，多用卵石、塊石、原木材質(zhì)以及運用借景、造景、障景等園林設(shè)計手段進行建筑景觀處理。同時日式建筑可充分采用日本枯山水之禪境、將動靜虛實有機結(jié)合，達到人與建筑的和諧統(tǒng)一。 戶型面積建議 根據(jù)本項目周邊城市及市場的房地產(chǎn)分析，以及高檔別墅市場的特性，過小的戶型面積無法體現(xiàn)本項目的高檔獨幢別墅的特性，而過大的面積將會面臨極大的風(fēng)險。故此建議房型面積應(yīng)在 200~500 ㎡，其中 ◆ 200~300 ㎡ 60% ◆ 300~400 ㎡ 30% ◆ 400~500 10% 景觀建議 ◆ 小區(qū)入口：本項目可充分利用采石廠現(xiàn)有的大型深坑，引用望虞河天然水源，形成一小區(qū)內(nèi)人工湖水景。并將小區(qū)入口設(shè)置于采石廠中心軸線 204 國道處，依中心軸線搭建寬約 60 米的橋梁連接小區(qū)及小區(qū)入口。 ◆ 小區(qū)內(nèi)： 在大組團中以動線劃分若干小組團，并在小組團中設(shè)置中央景觀區(qū)，以立體坡景、階梯形溪道將綠、水、房自然過渡融合 價格定位 通過對同一區(qū)域同類型項目的調(diào)查及結(jié)合常熟市的住宅市場價格分析，我司認為本項目較為合適的定價為： 均價： 5000 元 /平方米 會所建議 本案建筑格局為多組團獨幢別墅小區(qū)，占地面積廣、容積率低、建筑密度較小、綠化分布均勻、據(jù)此本案會所格局可運用 “ 泛會所 ” 概念。所謂泛會所就是將會所泛化、廣義化，從大社區(qū)的角度去拓展會所的空間，通過對會所和社區(qū)資源的整合，為業(yè)主創(chuàng)造一種相對獨特的健康休閑生活方式，從而滿足不同消費者的品位和需求。強調(diào)它的開放性、參與性，人與自然、人與人的溝通，倡導(dǎo)和諧共生的社區(qū)文化。泛會所在忠于小區(qū)設(shè)計本體基礎(chǔ)上，充分展現(xiàn)對使用者的關(guān)切態(tài)度，突出人與社區(qū)、人與自然的互動關(guān)系，并巧妙地引入生態(tài)環(huán)境為組成部分，結(jié)合綠化、景觀，把活動 設(shè)施從會所中搬出來，與親水軸、人文軸完美融合，渾然天成。 本案會所在功能、布局、風(fēng)格方面應(yīng)結(jié)合小區(qū)的地域特性、建筑規(guī)劃、目標(biāo)客戶群體需求等各類因素，做到供其所想、供其所需。據(jù)此會所可設(shè)置以下項目 ◆ 郵局 ◆ 美容美發(fā) ◆ SPA 水療 ◆ 銀行 ◆ 中型超市 ◆ 桌球飛鏢室、雪茄吧 ◆ 壁球室 ◆ 網(wǎng)球場 ◆ 室內(nèi)外游泳池 ◆ 中西餐廳 ◆ 棋牌室 ◆ 酒吧 ◆ 醫(yī)療保健 ◆ 洗衣店 ◆ 景觀健身房 —— “ 泛 ” 會所主要表現(xiàn)形式在組團主要景觀區(qū)設(shè)置以玻璃幕墻面對景觀區(qū)的健身房，讓健身者在健身的同時能夠透過落地玻 璃欣賞小區(qū)的景觀，放松心情，增加視覺上的通透感，達到 “ 動 ” 與 “ 靜 ” 的和諧交融。 物業(yè)管理及設(shè)備建議 ◆ 物業(yè)管理系統(tǒng)：以人為本的考慮物業(yè)管理系統(tǒng)的設(shè)置，如在小區(qū)內(nèi)設(shè)置小型電動車倆巡游以方便小區(qū)內(nèi)居民的出行，代管戶內(nèi)花園、代為搬運物品等 ◆ 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)： INTERNET 高速網(wǎng)絡(luò)接入，小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，程控電話有線電視等； ◆ 安全防范系統(tǒng)：戶型紅外線周界保安、電子門禁、電子巡更、可視對講及家庭內(nèi)部系統(tǒng)做到人防技防相結(jié)合； ◆ 設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)：以電腦取代人工的監(jiān)控管理，實現(xiàn)故障實時報警等配置； ◆ 小區(qū)設(shè)備系統(tǒng)：為體現(xiàn)小區(qū)品質(zhì)及保護建筑立面建議配備燃油（燃氣）戶式中央空調(diào)（同時具有供熱水功能）。 ◆ 生態(tài)技術(shù)運用：根據(jù)小區(qū)周邊的生態(tài)資源，充分體現(xiàn)環(huán)保意識，運用生態(tài)技術(shù)保護小區(qū)內(nèi)及小區(qū)周邊環(huán)境，做到可持續(xù)利用。 開發(fā)形式 因本項目規(guī)模較大，根據(jù)本項目的規(guī)劃設(shè)計，建議按歐美組團、現(xiàn)代風(fēng)格組團、中日式風(fēng)格組團分三期開發(fā)，每期推出 150~200 套左右，建筑面積在 5 萬方米左右，全部開發(fā)周期約 3 年。 市場分析結(jié)論 本項目是一個優(yōu)勢明顯的項目，但也存在明顯的弱點，要充分發(fā)揮本項目的優(yōu)勢，最大 限度地贏得市場空間，具有前瞻性的規(guī)劃與優(yōu)良的產(chǎn)品品質(zhì)是吸引本地及外地消費者的重要之處。 常熟的房地產(chǎn)市場正處于一個快速發(fā)展期，并且隨時間的推移逐步走向成熟，市場上不斷涌現(xiàn)具有鮮明賣點和亮點的產(chǎn)品，占據(jù)市場相當(dāng)?shù)牡匚?。隨著房地產(chǎn)市場進一步趨向成熟，市場的產(chǎn)品更新?lián)Q代也越來越快，每一個項目的賣點也層出不窮。許多事實證明：單靠一個概念或者一個賣點一招致勝的時代已經(jīng)過去，能夠真正的受到市場歡迎，買家追捧的物業(yè)應(yīng)該是項目整體素質(zhì)的提升與超越。 因此，本項目必須是整體素質(zhì)的超越，從戶型、面積、綠化、生活配套等都要具有鮮 明的賣點與優(yōu)良的品質(zhì)，多者合一形成強有力的產(chǎn)品來支撐產(chǎn)品的形象，突顯與其它同類產(chǎn)品之優(yōu)勢，建造成常熟市地標(biāo)性的經(jīng)典示范小區(qū)。 江蘇 常熟項目 可行性 市場報告 市場報告 （精） 結(jié) 語 綜合分析，任何一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)投資，都必須在前期做好細致的投資分析和項目的可行性分析研究，在小區(qū)的規(guī)劃、房型安排等諸多硬件方面必須精益求精，且滿足市場的需求，只有這樣，才能在軟件方面的處理上，擁有更大的策劃和包裝空間，最終使項目在市場上產(chǎn)生一定影響，走向成功！ 作為一家專業(yè)的房地產(chǎn)全程策劃及代理公司，無論是項目前期的投資分析、立 項規(guī)劃等方面，還是后期營銷思路與銷售方案的制定，以及企劃推廣和銷售執(zhí)行工作的具體操作和落實，我司均在實戰(zhàn)中積累了豐富的經(jīng)驗、信心和成績，更礪煉出一支精實的專業(yè)策劃團隊、以及訓(xùn)練有素的銷售團隊，充分具備為發(fā)展商提供全面到位的全程策劃服務(wù)的能力。尤其是通過對本項目的市場調(diào)研情況和分析之后，我司發(fā)覺本項目存在著較大的優(yōu)勢和市場潛力，當(dāng)然也存在著一定的市場風(fēng)險。 在機遇與挑戰(zhàn)面前，百馬公司堅信：完全有能力為本項目的全程運作帶來非常重要的推動作用，通過優(yōu)勢組合、共同協(xié)力最終為本項目開發(fā)帶來更大的經(jīng)濟效應(yīng)和社會效應(yīng)！ 謝謝！