【正文】 消費群來說，這部分信息很可能就是他們?nèi)粘Ｙ徫锘蛐蓍e得風(fēng)向標(biāo)。在一定程度上，只要引導(dǎo)得當(dāng)，很大一部分消費群會出現(xiàn)超前消費得現(xiàn)象。n 商業(yè)經(jīng)營者的人均收入水平普遍高于X市人均收入水平。l 目前X人均GDP為 5384元，也就月平均收入為448元；而商業(yè)的經(jīng)營者在深度訪談中得知，月平均利潤可以保持在1500—2500左右，遠(yuǎn)高于本區(qū)域的平均水平。市場調(diào)節(jié)的結(jié)果，表明了商業(yè)目前還處于上升或發(fā)展得趨勢。l 市場機制的作用，也必然會導(dǎo)致市場資源的重新分配。在目前商業(yè)的供方市場為達(dá)到飽和的時候，會有部分市民希望進(jìn)入商業(yè)市場，從消費者轉(zhuǎn)為經(jīng)營者，將有相當(dāng)一部分資金、群體轉(zhuǎn)向該市場,對本項目也是一個很好的市場機會點。n 投資渠道單一地區(qū)總?cè)丝诘貐^(qū)GDP人均GDP5384元人均可支配收入4005元商業(yè)零售總額127．7億元恩格爾系數(shù)%居民儲蓄額l 從上表中可以看出，人均GDP只有5384元，間接說明投資途徑單一，期貨、股票市場目前空白，銀行成為消費者流動資金的主要去處。l 目前商業(yè)的投資概念基本也是空白，基本上購買者就是經(jīng)營者，中原建議利用市場空白點，采用返租、回購、買一成送一成等營銷手段，擴大購買群體，吸引潛在投資消費者。 不利因素n 人均購買力低雖然城市人均收入和可支配收入持續(xù)上漲，但人均月收入仍基本控制在600元左右，無法支撐高端消費。n 市場競爭激烈商場名稱位置北京商場風(fēng)光路與風(fēng)光二巷交叉口 喜迎門購物廣場樂山路與交通路交叉口新大新商場風(fēng)光路（北京商場對面）商業(yè)大廈風(fēng)光路與雪松大道交叉口春天百貨解放大道和建新路街交叉口樂山商場解放大道與樂山路交叉口上海商城（封頂）風(fēng)光路與風(fēng)光二巷交叉口天方商城（在建）樂山路于風(fēng)光二巷交叉口溫州步行街（商業(yè)街）（一期）西起樂山路，東至風(fēng)光路（二期）東至富強路在風(fēng)光路從解放路到雪松大道500米得距離內(nèi)，分布了北京商場、上海商城、溫州步行街、新大新商場等4家商場，總投放面積在45000平米，本項目面臨著一定得競爭壓力。n 片區(qū)形象有待提高目前風(fēng)光市場主要是露天經(jīng)營得形式，經(jīng)營產(chǎn)品價格多在20—50元之間，屬于低端產(chǎn)品，且存在時間較長，消費者對此區(qū)域形成固定印象。對本項目形象的提升有一定影響。、業(yè)態(tài)定位：根據(jù)市場機會及需求，根據(jù)項目的實際情況： 方案一：主題類百貨商場建筑面積：15000平米/層*主題：休閑、運動針對群體：25歲—40歲青年消費群一層：量販超市、化妝品、鞋超市示意圖護(hù)膚品展示圖二層：休閑服飾及專業(yè)店服飾示意圖專業(yè)店二層半：特色小吃、娛樂示意圖方案二：專業(yè)市場建筑面積：15000平米/層* 經(jīng)營方式：只售不租，將單層面積分割成20—50平米的單間，便于投資和經(jīng)營。一層：鞋、箱包類示意圖二層：服飾店鋪示意圖二層半：餐飲、娛樂娛樂九、關(guān)于物業(yè)價格的建議 定價的影響因素178。 宏觀政策影響178。 整體市場供求情況及片區(qū)市場物業(yè)價格178。 項目地塊使用年限178。 地理位置及交通狀況178。 周邊環(huán)境178。 服務(wù)配套設(shè)施178。 規(guī)模178。 內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施178。 戶型結(jié)構(gòu)178。 發(fā)展商品牌178。 交樓標(biāo)準(zhǔn)178。 物業(yè)管理178。 發(fā)展商銷售策略 參考均價評定房地產(chǎn)成本定價法基本有三種：l 市場定價法：通過比較市場上多個有可比性的同類物業(yè)的價格，再根據(jù)項目本身的質(zhì)素定出物業(yè)的售價。l 收益還原法：通過有參照性物業(yè)的租金水平來推算出物業(yè)即時的售價。l 成本定價法：在核算出物業(yè)成本的基礎(chǔ)上加一定的利潤，就得出物業(yè)將來的均價。本項目，中原將以市場定價法和收益還原法來共同確定。n 收益還原法:通過有參照性物業(yè)的租金水平來推算出物業(yè)即時的售價?？蛻粼L談統(tǒng)計結(jié)論:l 通過對X60位經(jīng)營戶的調(diào)研統(tǒng)計,有60%的經(jīng)營者對項目的租金認(rèn)可度在6080元/平方米元之間,按照8%的回報率，售價可接受范圍在9000元—12000元。l 有26%的經(jīng)營者對項目的租金認(rèn)可度在50元/平方米以下, 有14%經(jīng)營者完全可以接受120元/平方米左右的價位。l 商業(yè)經(jīng)營者經(jīng)常性接觸市場，對租金及售價較為敏感，很大程度上可以反映出消費群的心理價位。6080元/平方米的租金，也就是售價在9000—12000應(yīng)該是是普遍可以接受的價格水平。本案周邊競爭項目租金統(tǒng)計:商場名稱元/m2北京商場一層（家電）：350/ m/月喜迎門購物廣場一層（服裝）：90—110元/ m2/月春天百貨一樓：110/m2/月，二樓：90元/m2/月樂山商場一樓：100/m2/月，二樓：60元/m2/月上海商城（封頂）一樓：130元/m2/月， 二樓：80元/m2/月天方商城（在建）只售不租（一樓：15000—20000/m2 ，二、三樓：12000—3000/m2）溫州步行街（商業(yè)街）40元/m50元/m60元/m70元/m2（價格從商業(yè)街中心地段向東西兩邊降低）結(jié)論:l 根據(jù)項目周邊商場的租售情況可以看出,X現(xiàn)有商場一樓租金價格在100130元/平方米/月之間，按照8%的回報率，售價控制在15000元—20000元/平米。l X現(xiàn)有商場二樓租金價格在70—100元/平方米/月之間，按照8%的回報率，售價控制在7000元—10000元/平米。l 三層價格在3000元/平米—4000元/平米。結(jié)合周邊項目租售情況及經(jīng)營者的回饋：商業(yè)一層租金控制在90—120元/平方米/月之間商業(yè)二層租金控制在60—80元/平方米/月之間商業(yè)三層售價控制在3500—4500元/平方米按照8%的年回報率，一層售價在13500——15000元之間 二層售價在9000—12000元之間n 市場定價法一層：本案北京商場喜迎門購物廣場春天百貨樂山商場上海商城（封頂）天方商城（在建）溫州步行街實收均價（元／平方米）PxPA=14000PB=14000Pc=13750PD=12000PE=14250PF=15000 PG=8500地理位置171616151414161512交通狀況129911101191010人流量151212131214121210品牌形象141110121112111211特色經(jīng)營13111112111091111規(guī)模13111011101091211單位結(jié)構(gòu)161211131212121212合計100Qx=82QA=79QB=87QC=80QD=83QE=80QF=84QF=77注：根據(jù)市場比較法對各因素的修正原則，調(diào)整系數(shù)由我司有經(jīng)驗的專業(yè)人士5人一起打分，由專人記錄整理后所得出的經(jīng)驗性數(shù)字。修正后各相關(guān)樓盤價格Pi’Pi’=( QX/ Qi)Pi 注：Pi為實收均價PA’=( QX/QA)PA =(82/79) 14000=14531PB’=( QX/QB)PB =(82/87) 14000=13195PC’=( QX/QC)PC =(82/80) 13750=14093PD’=( QX/QD)PD =(82/83) 12000=11855PE’=( QX/QE)PE =(82/80) 14250=14606PF’=( QX/QF)PF =(82/84) 15000=14642PG’=( QX/QG)PG =(82/77) 8500=9051各相關(guān)樓盤參照商業(yè)規(guī)模、人流、建筑品質(zhì)等參數(shù)，權(quán)重取值如下：WA= 16% WB=14% WC=13% WD=14% WE=16% WF=16% WG=11%PX=ΣPiWi =PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD+PE’WE+ PF’WF+ PG’WG=14531*16%+13195*14%+14093*13%+11855*14%+14606*16%+14642*16%+9051*11% =2324+1847+1832+1659+2336+2342+995=13335元二層：本案北京商場喜迎門購物廣場春天百貨樂山商場上海商城（封頂）天方商城（在建）溫州步行街實收均價（元／平方米）PxPA=9000PB=8000Pc=11000PD=8000PE=8000PF=8000 PG=4500地理位置171616151414161512交通狀況129911101191010人流量151212131214121210品牌形象141110121112111211特色經(jīng)營13111112111091111規(guī)模13111011101091211單位結(jié)構(gòu)161211131212121212合計100Qx=82QA=79QB=87QC=80QD=83QE=80QF=84QF=77注：根據(jù)市場比較法對各因素的修正原則，調(diào)整系數(shù)由我司有經(jīng)驗的專業(yè)人士5人一起打分，由專人記錄整理后所得出的經(jīng)驗性數(shù)字。修正后各相關(guān)樓盤價格Pi’Pi’=( QX/ Qi)Pi 注：Pi為實收均價PA’=( QX/QA)PA =(82/79) 9000=9341PB’=( QX/QB)PB =(82/87) 8000=7540PC’=( QX/QC)PC =(82/80) 11000=11275PD’=( QX/QD)PD =(82/83) 8000=7903PE’=( QX/QE)PE =(82/80) 8000=8200PF’=( QX/QF)PF =(82/84) 8000=7809PG’=( QX/QG)PG =(82/77) 4500=4792各相關(guān)樓盤參照商業(yè)規(guī)模、人流、建筑品質(zhì)等參數(shù)，權(quán)重取值如下：WA= 16% WB=14% WC=13% WD=14% WE=16% WF=16% WG=11%PX=ΣPiWi =PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD+PE’WE+ PF’WF+ PG’WG=9341*16%+7540*14%+11275*13%+7903*14%+8200*16%+7809*16%+4792*11%=1494+1055+1465+1106+1312+1249+527=7028元收益還原法結(jié)合市場比較法，中原建議本項目商業(yè)相對參考均價為：一層均價：13000元/㎡二層：7000元/㎡三層：3500元/㎡注：此價格為根據(jù)市場比較法得出的項目綜合均價。將根據(jù)市場及項目所在片區(qū)的變化，以及項目自身的變化而進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。河南中原策劃部200572171