【正文】 （3） 價格說明目前該定價體系為項目初步定價，均為保守估計的市場承受范圍，在實際執(zhí)行過程中，將根據(jù)市場反應(yīng)及銷售狀況適當(dāng)?shù)貞?yīng)用價格策略，適當(dāng)調(diào)高部分樓層、單位的銷售價格，圓滿完成銷售任務(wù)；此外，項目價格調(diào)整取決于項目在招商方面的資金投入，項目招商投入提高，則價格也將順勢提升，以保障合理的項目銷售利潤。由此得出，本項目可實現(xiàn)銷售收入預(yù)計為：項目銷售收入預(yù)測表（返租）名稱建筑面積（平米）返租銷售單價（元/平米）預(yù)計銷售額（返租）（萬元）備注臨街商鋪75010000750一層內(nèi)鋪290041001189二層內(nèi)鋪36502350三層內(nèi)鋪36501350住宅7000850595合計 17950二、三層三年返租期間的出租收益預(yù)計：4 1層內(nèi)鋪免租半年，后半年的租金按28元/平米/月的租金65%收取即為18元/平米/月，5 3層內(nèi)鋪免租1年，第2年按租金的50%收取，第三年按租金的80%收取，第2層租金：15元/平米/月 第3層租金9元/月 因此得出本項目返租期的預(yù)期收益為：項目銷售收入預(yù)測表（不返租）名稱建筑面積（平米）銷售單價（元/平米）預(yù)計銷售額（萬元）備注臨街商鋪75010000750一層內(nèi)鋪29003950二層內(nèi)鋪36501950三層內(nèi)鋪36501100401．5住宅7000850595合計 17950經(jīng)計算分析后得出：9 ，。10 項目不采取返租銷售模式時。 項目投資利潤成本利潤估算表序號項目（返租時）金額備注（不返租時）金額備注1銷售收入含返租期內(nèi)的租金收益2銷售成本3銷售稅金及附加%估算4銷售費用180萬元180萬元5利潤總額1260．83萬元1232．96萬元6所得稅100萬元預(yù)估100萬元預(yù)估7凈利潤本項目初步估算:(1) 。 (2) 。 財務(wù)指標(biāo)分析（返租銷售） 銷售收入銷售成本銷售毛利率= 100%　　　　　　　銷售收入本項目毛利率：（）/100%=% 凈利率（返租銷售）銷售凈利率=（凈利/銷售收入）100% 凈利一般指稅后利潤本項目凈利率=（）100%=% %,%,利潤率符合當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的利潤水平,本項目的經(jīng)濟(jì)效益是可行的.十六 風(fēng)險性分析風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表風(fēng)險因素影響程度說明嚴(yán)重較大一般市場風(fēng)險√區(qū)域市場內(nèi)不確定因素較多,行業(yè)影響較大技術(shù)風(fēng)險√技術(shù)風(fēng)險較弱工程風(fēng)險√施工難度不高資金風(fēng)險√資金應(yīng)用周期較長,存在調(diào)配風(fēng)險政策風(fēng)險√受當(dāng)?shù)卣o予的開發(fā)及經(jīng)營政策影響大外部協(xié)作風(fēng)險√公司團(tuán)隊信譽良好社會風(fēng)險√社會需求量較大,屬空白市場項目其他風(fēng)險√行業(yè)內(nèi)影響因素較多,且受其他商業(yè)項目投資風(fēng)險大由此表可以看出,本項目開發(fā)的主要風(fēng)險因素存在于市場、政策、資金幾個方面。漣源市五江購物中心經(jīng)營狀況不佳已經(jīng)影響到了投資者的投資信心，如其他商業(yè)項目再出現(xiàn)經(jīng)營狀況不佳的局面，將嚴(yán)重影響投資者對商鋪的投資熱情，從而影響到本項目的銷售；另一方面，漣源市舊城改造項目較多，很有可能在2006出現(xiàn)項目的投資競爭對手，也將可能影響到本項目的銷售。本項目銷售和招商受政府政策影響較大，一方面項目開發(fā)需要政府給予相關(guān)開發(fā)稅費上的優(yōu)惠和扶持，另一方面本項目的銷售和招商需要政府給予相關(guān)行業(yè)整合、經(jīng)營稅費等政策支持，如這些政策不能按時落實到位，將對本項目的順利銷售帶來威脅因素。 十七 經(jīng)濟(jì)評價 成本、費用和各項稅收 結(jié)合本項目的實際情況，依據(jù)相關(guān)法規(guī)、規(guī)定、政策擬定以下成本、費用和稅收水平。 （1）銷售費用 因本項目偏離市中心，地段還未被全部大部分市民完全認(rèn)可。因此考慮推廣費用適當(dāng)增加，銷售費用暫按180萬元計算。 （2）營業(yè)稅及附加 ％計算，（3）所得稅 按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細(xì)則，所得稅實際應(yīng)按33％計取，但根據(jù)本項目情況，暫預(yù)估為100萬元。 項目投資利潤 根據(jù)本報告擬定的項目收益、成本、費用和稅收等水平，通過相關(guān)計算分析。%。 財務(wù)指標(biāo)分析 項目毛利率、凈利率均達(dá)到行業(yè)平均水平，本報告在財務(wù)指標(biāo)分析后認(rèn)為該項目經(jīng)濟(jì)效益是可行的。十八 社會評價（定性） 本項目將以“體現(xiàn)現(xiàn)代社會以人為本的思想，設(shè)計上充分考慮使用功能和比例尺度，將建筑定位于現(xiàn)代文化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新階段之上”的設(shè)計構(gòu)想，建筑設(shè)計現(xiàn)代感強烈，將成為漣源市商業(yè)和城市地標(biāo)項目，為提升城市品位，美化城市環(huán)境起到不可忽視的作用。本項目住宅與商業(yè)區(qū)實現(xiàn)人行系統(tǒng)的分流，住宅建筑形態(tài)力求時尚且經(jīng)典，曲線流暢、造型優(yōu)美，線條和細(xì)部處理處理簡約明快，獨具一格，符合當(dāng)前住宅設(shè)計總體潮流。裙樓頂部的綠化，建筑小品布局合理巧妙，錯落有致，為入住客戶營造出一個良好的居住氛圍。 項目建成后可以徹底改變當(dāng)?shù)氐桶椒裁芗?，設(shè)施簡陋，環(huán)境惡劣的現(xiàn)狀，形成一個商業(yè)繁華、環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全的新型商業(yè)項目，有效帶動芙蓉廣場周邊物業(yè)價值的提升。（定性） 城市發(fā)展的影響（1） 實現(xiàn)光明山商圈、五馬廣場商圈和芙蓉廣場的“三點一線”城市商業(yè)結(jié)構(gòu)，（2） 為漣源市城市商業(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)和拉動作用（3） 改變芙蓉廣場周邊的街區(qū)形象，（4） 并將明顯提升人民西路、芙蓉路的物業(yè)價值，（5） 有利于擴大城區(qū)面積，（6） 提升和豐富街區(qū)商業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)；（7） 有效解決交通路目前家居建材行業(yè)經(jīng)營所導(dǎo)致的交通擁擠、城市管理難度較大等問題，（8） 大大改善交通路及其沿線的街區(qū)面貌，（9） 使城市商業(yè)中心體現(xiàn)出真正的商業(yè)價值（10） 本項目的經(jīng)營，（11） 將帶動部分市民前往城西進(jìn)行消費，（12） 從而（13） 使項目周邊的餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)配套型產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。 對行業(yè)市場的影響6 “一站式”的家居建材廣場消費模式，將徹底改變漣源市家居建材行業(yè)分布凌亂，不成規(guī)模的狀況，在行業(yè)整合的前提下，增強行業(yè)競爭力。7 為廣大家居建材經(jīng)營戶提供了環(huán)境更好，配套設(shè)施更齊全的經(jīng)營環(huán)境，使家居經(jīng)營戶能形成更為透明化，更為公平的經(jīng)營環(huán)境。有利于市場產(chǎn)品質(zhì)量和價格的透明，從而使消費者受益。8 大型龍頭主力店的規(guī)模效應(yīng)，將為本項目內(nèi)的經(jīng)營戶帶來更多的客流，使經(jīng)營戶客流量更為集中，增加銷售額，提升經(jīng)營效益。9 符合行業(yè)市場的發(fā)展形勢，行業(yè)的集中將使本項目輻射到周邊的鄰近縣市，從而使?jié)i源的家居建材行業(yè)更具影響力。10 本項目的成功開發(fā)營業(yè)，將使大部分經(jīng)營戶的倉庫集中在漣源市建材市場內(nèi)，從而盤活目前陷入困境的建材市場，使建材市場獲得新的發(fā)展機遇。 對其他社會因素的影響（1） 本項目將在開發(fā)過程中和經(jīng)營過程中向社會提供就業(yè)人口300個以上（2） 穩(wěn)定的投資收益和較低的投資門檻，（3） 將為社會提供更為便捷和安全的投資渠道（4） 消費者在家居建材過程中將能享受到質(zhì)量放心，（5） 價格最低，（6） 服（7） 務(wù)周到的家居建材消費服（8） 務(wù)。（9） 本項目住宅將為漣源市民提供環(huán)境優(yōu)美，（10） 價格適中的住房，（11） 從而（12） 改善目前市民的住房結(jié)構(gòu)（13） 本項目的開業(yè)經(jīng)營，（14） 將對周邊文化、體育、衛(wèi)生、金融等行業(yè)都將能起到明顯的補充和帶動作用。 綜合評價 本項目的開發(fā)建設(shè),有利于改善城市及項目周邊的街區(qū)環(huán)境,提升城市品位,美化城市環(huán)境。對社會、行業(yè)及其他社會綜合效益的影響明顯，環(huán)境效益和社會效益的評價均是可行的。漣源某某項目可行性研究報告第五章 研究結(jié)論及建議十九 總體結(jié)論及建議研究結(jié)論：在對“某某項目”開發(fā)進(jìn)行可行性研究后，本報告得出結(jié)論：“漣源某某項目”開發(fā)將獲得可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會綜合效益，該項目可行！存在問題及建議：（1） 成本控制項目受成本影響較為明顯，因地段區(qū)位優(yōu)勢不明顯，價格不能太過于超出市場承受范圍。因此，本項目應(yīng)努力控制建設(shè)成本，建立完善的成本控制體系，以保留項目可觀的利潤空間。（2） 開發(fā)規(guī)模成本、開發(fā)規(guī)模同時成為影響本項目利潤的最為關(guān)鍵的兩個因素。因項目用地面積有限，本報告內(nèi)的經(jīng)濟(jì)效益評估是以項目用地面積全部鋪滿為基礎(chǔ)進(jìn)行測算的，如建筑面積減少，則勢必影響項目總體銷售額，從而影響項目利潤。本項目應(yīng)在相關(guān)政策允許的范圍內(nèi)，最大限度地爭取建筑規(guī)劃條件，使項目開發(fā)規(guī)模最大化，才能實現(xiàn)開發(fā)利潤的最大化。（3） 廣告推廣 本項目廣告推廣的意義非常重大，不但要對芙蓉廣場商圈概念進(jìn)行炒作，以在市民心目中加強對本地域價值的印象，獲得強大的感官沖擊效應(yīng)；而且對本項目“家居建材廣場”的定位進(jìn)行宣傳推廣，傳達(dá)投資概念和商機概念，瞄準(zhǔn)主要的銷售、招商客戶群體，并將廣告網(wǎng)絡(luò)延伸至周邊縣市，以強大的廣告宣傳攻勢掀起2006年漣源新的投資創(chuàng)富風(fēng)暴。（4） 政策支持項目應(yīng)更為到位的貫徹本項目關(guān)于返租、免租的營銷策略，并盡最大力度地爭取政府相關(guān)方面的政策支持。在有關(guān)的政策允許范圍內(nèi)，應(yīng)該爭取更為優(yōu)惠的開發(fā)條件，并為本項目后期招商經(jīng)營爭取相關(guān)稅費支持政策，以確保招商的成功；也將為項目的投資者及進(jìn)駐企業(yè)和投資者創(chuàng)造更便利、更具投資價值的物業(yè)?。?） 開發(fā)進(jìn)度項目應(yīng)對開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，使項目趕上明年46月份的房地產(chǎn)銷售旺季，營造項目“開門紅”的旺銷局面，提升投資者和經(jīng)營戶的信心，樹立本項目在漣源本地乃至周邊幾縣市內(nèi)的行業(yè)領(lǐng)袖地位。項目開發(fā)進(jìn)度一旦與銷售脫節(jié)，將嚴(yán)重影響項目的推廣和銷售節(jié)奏。（5） 項目招商項目應(yīng)對主力店進(jìn)行重點對待，在年底之前與主力店達(dá)成合作，并開始廣告推廣，以確保明年3月份正式啟動廣告宣傳，4月份左右啟動銷售的計劃，為后續(xù)競爭對手設(shè)置進(jìn)入壁壘，從而贏得市場先機。并在項目推廣和銷售啟動后，在適宜的時間確定相關(guān)的招商對象、招商政策，為項目成功運營打下良好的基礎(chǔ)。另外，本項目建筑工程量在工程建設(shè)中應(yīng)該多聽取有關(guān)專家的意見和建議，有關(guān)論證、設(shè)計、施工、策劃、推廣、銷售要緊密配合，對于建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題，應(yīng)該用科學(xué)的方法進(jìn)行分析、比較、論證。在設(shè)計和施工中，吸取長沙等其他地區(qū)家居建材市場的建設(shè)經(jīng)驗，采用合理、可行、有效的技術(shù)手段，確保工程萬無一失。在項目的營銷策劃上力求創(chuàng)新，以符合本項目定位的前瞻性眼光進(jìn)行整個項目的全程策劃工作，確保開發(fā)商、投資者、社會及其他合作企業(yè)取得更大的效益。某某地產(chǎn)專業(yè)房地產(chǎn)營銷策劃團(tuán)隊將繼續(xù)以精誠合作的服務(wù)態(tài)度全心全意為“某某項目”的策劃、銷售盡職盡責(zé)，以科學(xué)有效的專業(yè)房地產(chǎn)營銷之道協(xié)助某某房產(chǎn)投資有限公司解決項目發(fā)展過程中可能出現(xiàn)的各類問題，合理安排項目推廣、銷售節(jié)奏，實現(xiàn)項目穩(wěn)健、成功的發(fā)展，為項目經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的最大化而繼續(xù)努力！47 / 4