【文章內(nèi)容簡介】 手歡迎，周邊配套比較好（鄰近中學(xué)、小學(xué)和事業(yè)單位）綜合評價(jià)該項(xiàng)目在推廣中很好的借助了“漣水”的天然景觀，以“人文起居”文化為炒作切入點(diǎn)，售樓部設(shè)立在賓館大堂，更是進(jìn)一步接觸了目標(biāo)消費(fèi)群，所以總體而言，該項(xiàng)目有一定的優(yōu)勢。項(xiàng)目名稱漣水名城位置漣源市自來水公司旁項(xiàng)目概況開發(fā)商：婁底佳苑房地產(chǎn) 占地面積： 建筑面積：26萬平方米 綠化率：50% 車庫數(shù)（車位數(shù)）：未定 容積率： 門面數(shù)： 未定分幾期開發(fā)：兩期開盤時(shí)間：2006年1月 交房時(shí)間：未定 價(jià)格住宅均價(jià)：1040元/平方米 住宅最高價(jià)：1280元/平方米 門面價(jià)格：未定 車庫價(jià)格：未定 車位租價(jià)：未定物管費(fèi)： 未定 主力戶型面積：145平方米左右付款方式及折扣：七成十年、五成十五年、銷售率一期銷售3成左右目前主推單位三室兩廳兩衛(wèi) 商業(yè)用房價(jià)格分析及走勢預(yù)測近年來，隨著漣源市城市和商業(yè)發(fā)展，漣源市商業(yè)用房的需求量迅猛增加。而一直以來，漣源市的商業(yè)物業(yè)均為各國營市場、單位的物業(yè)，極少向市場出售。2005年五江購物中心的興建，使?jié)i源市民中所蘊(yùn)藏的對商業(yè)用房的購買需求迅速迸發(fā)出來，五江購物中心的產(chǎn)權(quán)式商鋪一個(gè)月內(nèi)銷售率過半，且內(nèi)鋪銷售價(jià)格達(dá)到了7500元/平米以上，而得房率僅為52%左右，實(shí)際套內(nèi)銷售價(jià)格達(dá)到了15000元/平米左右。2005年11月26日開盤的金地帶●時(shí)尚廣場臨街商鋪銷售均價(jià)為18000元/平米，一層內(nèi)鋪銷售均價(jià)為4800元/平米，公攤率在33%左右。該項(xiàng)目開盤以來，以其良好的市場定位和營銷策略規(guī)劃實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)銷售，銷售情況良好。目前，漣源市商業(yè)用房僅金地帶●時(shí)尚廣場項(xiàng)目在售，剩余單位主要以3樓為主。當(dāng)前漣源市舊城改造使一部分臨街單位用房進(jìn)行改造、拍賣，2006年市內(nèi)將可能有后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目參與市場競爭。另一方面，隨著漣源市城市建設(shè)和發(fā)展，中心商圈的輻射和帶動(dòng)作用將使部分次級商業(yè)區(qū)域價(jià)值穩(wěn)步攀升。漣源市商業(yè)用房價(jià)格走勢將繼續(xù)出現(xiàn)“熱點(diǎn)地段價(jià)格居高不下，次級區(qū)域陸續(xù)跟進(jìn)”的局面。六 商業(yè)用房的市場供給 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查目前漣源市在售的商業(yè)用房項(xiàng)目僅為金地帶●時(shí)尚廣場：總建筑面積： 商業(yè)建筑面積：銷售價(jià)格： 臨人民路商鋪：均價(jià)18000元/平米 臨工農(nóng)路商鋪：均價(jià)9000元/平米 一層內(nèi)鋪：4800元/平米 二層內(nèi)鋪：2500元/平米 三層內(nèi)鋪：1400元/平米 住宅銷售均價(jià)：1140元/平米 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查處于本項(xiàng)目對面的芙蓉建材市場，還有一部分的商鋪出租，但是由于該建材市場由于曾經(jīng)嚴(yán)重打擊了漣源市建材經(jīng)營戶的信心，其市場供應(yīng)量不會(huì)給本項(xiàng)目帶來威脅，但是其給經(jīng)營商家和消費(fèi)者留下的陰影，卻加大了我們后期推廣的引導(dǎo)工作難度。本項(xiàng)目在半年內(nèi)潛在的競爭對手，其一來自文藝路正在施工的項(xiàng)目（原漣源市兒童公園），其二是文藝南路一塊10畝空地，將來可能也會(huì)被用于開發(fā)專業(yè)市場建材市場。七 商業(yè)用房的市場需求 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查上圖顯示，96%的客戶為租賃商鋪經(jīng)營。因漣源市目前的商業(yè)鋪面均以臨街鋪面為主，而臨街鋪面及部分專業(yè)市場內(nèi)的商鋪都是個(gè)人自建、政府或單位開發(fā)建設(shè)的房屋臨街層，因此漣源市目前家居建材市場所使用的物業(yè)仍以租賃臨街商鋪為主。 所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查目前在售的僅為金地帶●時(shí)尚廣場，其銷售情況較為良性。八 商業(yè)用房的市場價(jià)格 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價(jià)格情況漣源市商業(yè)用房主要由住宅的底商和企事業(yè)單位物業(yè)一、二、三層的商業(yè)用房構(gòu)成，進(jìn)行銷售的商業(yè)用房量比較少。目前漣源市場上進(jìn)行銷售的商業(yè)物業(yè)主要為金地帶 ● 時(shí)尚廣場。 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價(jià)格情況物業(yè)名稱物業(yè)類型經(jīng)營品牌月租金價(jià)格（元/平米）立華水果臨街商鋪零售50好運(yùn)來電話超市臨街商鋪21漣廣超市臨街商鋪零售80建材市場內(nèi)商鋪建材零售24目前漣源市商業(yè)物業(yè)的租賃價(jià)格呈現(xiàn)出“受地段價(jià)值影響明顯，部分臨街商鋪?zhàn)饨鹁痈卟幌隆钡木置妫嗣衤贰拔羼R廣場”“五江購物中心”臨街商鋪的租金均在65元/平米/月以上，金地帶●時(shí)尚廣場的臨街商鋪?zhàn)饨痤A(yù)計(jì)還將高達(dá)120元/平米/月。根據(jù)某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)在市場調(diào)研顯示，本區(qū)域500米半徑內(nèi)的臨街商業(yè)用房租賃價(jià)格自2060元/月/平米不等，對面建材市場內(nèi)月租金甚至低于10元/平米/月。與五馬廣場、光明山等區(qū)域的租金差距較大。主要是因目前本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)人流量，街區(qū)面貌較差，商業(yè)經(jīng)營未成規(guī)模等原因所引起的。九 居住用房的市場分析 市場供應(yīng)情況漣源市目前的商品房主要集中在“漣水名城”和“水榭花都”兩個(gè)在建的項(xiàng)目中，預(yù)計(jì)總建筑面積為30多萬平方米，在建的商品房面積超過14萬平方米。 市場需求情況通過市場調(diào)查結(jié)果的分析和研究，某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)48%的被訪者并不打算購房。僅5%的被訪者考慮在1年內(nèi)購房，35%的被訪者考慮在未來3年內(nèi)購房。說明目前漣源市民對商品房購買意愿并不強(qiáng)烈，而主要的可能購買時(shí)間集中在未來23年內(nèi)，近期市場不會(huì)出現(xiàn)太大的市場需求。目前漣源市民對商品房的需求主要集中在100120平米的中戶型和140160平米的大戶型兩個(gè)檔次。比較符合四線城市居民對購房的面積需求特征。 物業(yè)出租情況目前漣源市還沒有形成專業(yè)房屋租賃市場，主要是以出租零散的居民房為主，承租人一般是在漣源從事小買賣的流動(dòng)居民。租金普遍比較低，單間租金為50元/月，簡單裝修套間租金為200元/月，中檔裝修帶家電的套間租金為350元/月。 在售樓盤銷售情況漣源市民長期以來形成的房屋概念使市民對房屋的追求僅限于自建民宅，對商品房的購買意識(shí)不強(qiáng)。導(dǎo)致了“漣水名城”和“水榭花都”兩個(gè)大型住宅項(xiàng)目自動(dòng)工以來，銷售都很不理想。 市場在售戶型及特點(diǎn)分析漣水名城的主力戶型為145平方米左右的三室兩廳兩衛(wèi)，據(jù)調(diào)查得知，該戶型比較實(shí)用，受市民歡迎。水榭花都的主力戶型為165平方米左右的四室兩廳兩衛(wèi)雙陽臺(tái)，據(jù)調(diào)查得知，這種戶型比較寬敞，大氣，一部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚的人群較喜歡該戶型。金地帶 ● 時(shí)尚廣場的主力戶型為150平方米左右的三室兩廳兩衛(wèi)，該項(xiàng)目地段優(yōu)越，住房很受歡迎。在價(jià)格方面，漣水名城和水榭花都的實(shí)際成交價(jià)格都沒有超過1000元/平米。僅金地帶●時(shí)尚廣場4樓以上的臨街住宅超過了1000元/平米，因該項(xiàng)目地理位置和上市時(shí)間的優(yōu)越性，因此對于整個(gè)漣源商品房市場來說，僅具備參考價(jià)值而不具備近階段的價(jià)格指導(dǎo)意義。大部分市民對商品房價(jià)格仍集中在800元左右的心理預(yù)期，短期內(nèi)突破千元大關(guān)較為困難。十 市場預(yù)測 未來該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預(yù)測2 在對經(jīng)營戶投資意向的調(diào)查過程中，大部分被訪者都持“看情況而定”的態(tài)度，說明目前漣源市的商業(yè)地產(chǎn)銷售受引導(dǎo)成分較大，在五江購物中心未能經(jīng)營起來之后，市民對商鋪投資都保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度。同時(shí)，也有16%的被訪者正在考慮購買商鋪， 24%的客戶表示視地段及價(jià)格而定，說明在經(jīng)營戶中間，經(jīng)濟(jì)實(shí)力比一般普通市民要強(qiáng)，其投資意愿相比而言也更為強(qiáng)烈。 （2） 市民對商鋪的投資意向相比經(jīng)營戶而言要小，40%的客戶表示不會(huì)進(jìn)行商鋪投資。市民對商鋪投資概念的理解程度仍然有限，且在五江購物中心的影響下，使一部分市民對商鋪投資已經(jīng)失去了信心或者產(chǎn)生了不信任心理。市民中有%的人正在考慮投資商鋪。 未來該區(qū)域內(nèi)居住用房需求預(yù)測 漣源市民長期以來形成的房屋概念使市民對房屋的追求僅限于自建民宅，而商品房的購買意識(shí)不強(qiáng)。對商品房消費(fèi)的園林、景觀、戶型、物業(yè)管理等概念理解較淡。況且漣源市房屋租賃市場還未成熟，流動(dòng)人口少，在未來一兩年內(nèi)，漣源市民對居住房的需求不是很大。 綜述總體而言，漣源市民對商鋪及住房還是有一定的需求量，由于漣源市的房地產(chǎn)行業(yè)剛剛起步時(shí)，“五江購物中心”影響到了消費(fèi)者投資信心，如果其他商業(yè)項(xiàng)目再次打擊消費(fèi)者投資信心的話，那么漣源市房地產(chǎn)的發(fā)展將受到嚴(yán)峻的考驗(yàn)。針對市場現(xiàn)狀，我們的工作重點(diǎn)應(yīng)放在消費(fèi)意識(shí)引導(dǎo)和區(qū)域概念炒作上，才能有利于規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，并結(jié)合主題商業(yè)的特殊性進(jìn)行項(xiàng)目推廣和銷售、招商工作。漣源某某項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第三章 項(xiàng)目發(fā)展研究十一 項(xiàng)目地塊特征分析 項(xiàng)目區(qū)位分析地塊形狀：不規(guī)則方形用地地塊位置：人民路與芙蓉路交匯處，屬六畝塘鎮(zhèn)，位于漣源市主城區(qū)西部，靠近城鄉(xiāng)結(jié)合處。就目前來看，地塊的區(qū)位優(yōu)勢并不明顯。地塊優(yōu)勢：人民路與芙蓉路均屬漣源市城市干道，為本項(xiàng)目提供了良好的交通組織便利性；同時(shí)，本項(xiàng)目地處漣源去往新化、冷江等地的必經(jīng)之地，外部交通優(yōu)勢明顯。 項(xiàng)目人流分析因本項(xiàng)目目前所處的芙蓉廣場周邊無大型的消費(fèi)場所和市政配套設(shè)施，周邊居住者大部分為普通市民，街區(qū)形象又比較差。因此，目前該地段人流量較小，但受光明山商圈發(fā)展影響，已經(jīng)呈現(xiàn)出人流量開始上升的趨勢。 項(xiàng)目地塊發(fā)展SWOT分析△ 地塊發(fā)展機(jī)會(huì) Opportunity2 光明山商圈的發(fā)展已經(jīng)呈現(xiàn)出向本地塊蔓延的趨勢，對本地塊價(jià)值的提升帶來了積極影響。3 漣源市目前開發(fā)在售的商業(yè)項(xiàng)目不多，為項(xiàng)目地塊的發(fā)展提供了一定的市場機(jī)會(huì)。4 項(xiàng)目周邊街區(qū)物業(yè)形象較差，本項(xiàng)目建成后，將有效帶動(dòng)周邊物業(yè)的價(jià)值提升。5 項(xiàng)目交通優(yōu)勢較為明顯。6 項(xiàng)目屬招商引資項(xiàng)目，地塊發(fā)展有一定的政策支持?！? 地塊發(fā)展威脅 Weakness1 市民對本項(xiàng)目地塊的區(qū)位價(jià)值仍存在懷疑心態(tài)。2 其他舊城改造項(xiàng)目將對項(xiàng)目發(fā)展形成競爭壓力。3 項(xiàng)目地塊周邊街區(qū)形象較差，影響到項(xiàng)目價(jià)值的體現(xiàn)△ 地塊發(fā)展優(yōu)勢 Strength3 位于人民路與芙蓉路交匯處，雙面臨路，地塊價(jià)值高4 臨街面較長，且還能在建筑規(guī)劃上進(jìn)行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長，有利于提高整體商業(yè)價(jià)值5 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化6 受光明山商圈影響明顯，未來升值前景可觀7 項(xiàng)目交由專業(yè)地產(chǎn)顧問公司進(jìn)行全程策劃，有利于保證項(xiàng)目發(fā)展思路及執(zhí)行的科學(xué)化△ 地塊發(fā)展劣勢 Threat3 項(xiàng)目地形狀況復(fù)雜，將增加施工難度4 項(xiàng)目所在地所處的芙蓉路道路狀況較差，有待改善（3） 項(xiàng)目偏離市中心，推廣難度加大雖然本項(xiàng)目目前所處的地理位置并不明顯，但受城市發(fā)展的影響，此地段的發(fā)展和升值前景已經(jīng)有部分市民所承認(rèn)，但項(xiàng)目在開發(fā)過程中，始終仍注意對區(qū)域概念的炒作和提升，以良好的項(xiàng)目定位和投資概念規(guī)避項(xiàng)目地塊在市民心目中的不良影響。十二 項(xiàng)目商業(yè)用房定位方案研究 項(xiàng)目定位方案某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)初步對本項(xiàng)目的商業(yè)主題選擇為： 整合與商品房裝修相關(guān)的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五金、油漆、型材等行業(yè)，彌補(bǔ)市場空白，根據(jù)各個(gè)行業(yè)對樓層的需求條件規(guī)劃業(yè)態(tài)形成“家居建材廣場” 或“家居廣場”的商業(yè)主題。 項(xiàng)目定位方案提出背景前漣源住宅商品房上市量在14萬平米以上，且“漣水名城”離本案距離不遠(yuǎn)。眾多商品房的在銷售之后必會(huì)進(jìn)行裝修，因此，與商品房裝修相關(guān)的