12號庫自營建材市場可行性分析(3)-資料下載頁
2025-02-25 09:35本頁面
【導(dǎo)讀】飾專業(yè)市場”三個不同角度進行經(jīng)營思路分析與定位研究基礎(chǔ)之上，現(xiàn)擬定對12號庫實施“百貨制”裝飾材料展示交易中心經(jīng)營方案，并對其進行深度可行性分析。05年我國裝飾材料行業(yè)銷售額達同比增長34%，呈快速增長趨勢。到2021年，深圳人均GDP將達到11000美元。來越大，而這也將使深圳成為國內(nèi)外高端家居產(chǎn)品的必爭之地。安居在深圳市場的成功也充分說明了此點。和，而真正的高端家居裝飾用品則存在著巨大的市場空間。中高端裝飾材料市場消費形成強力支撐。市場前景十分廣闊，但至今沒有出現(xiàn)全國規(guī)模的高端家居裝飾企業(yè)；動的只是高成本低利潤的惡性競爭。同時市場在發(fā)展，一些新的。宅投資比例最大，占到58%，為中高端裝飾零售業(yè)帶來強力消費支撐。費品牌的已基本構(gòu)建完成，帶來商圈消費聚集效應(yīng)；提供產(chǎn)品銷售，經(jīng)營模式上差異化不明顯。
【正文】 12 萬元 人工費用： 110 萬元 辦公費用： 5 萬元 年度成本合計約： 萬元 3. 市場效益測算 年利潤合計約為： — = 萬元 4. 收益對比測算 目前純租賃模式年收益為： 元 /㎡ 月 6160 ㎡ 12月 = 目前純租賃模式年利潤應(yīng)為： －（ ） － 15－ 5 = 萬元 （“年租金收益”－“年營業(yè)稅 費 ”－“年 租賃管理費” － “臨時地租費”） 比較可以得出： 我司經(jīng)營該項目每年度可以比目前純租賃方式增收利潤約為： － = 但 因?qū)嶋H情況中 香江 要求降至 35 元 /㎡ 月 租賃單價，我司不予其續(xù)租， 12 號庫 則 直接 面臨空置 風(fēng)險 ， 故 以上 直接進行的 短期 財務(wù) 20 頁 共 23 頁 數(shù)據(jù)對比測 算，并 不 能很好地 反映 項目投資的真實效益 。 5. 止虧點測算 假設(shè)運營成本無變化， 在財務(wù)分析上要達到止虧點 ： 則年度收入應(yīng)與年度成本持平，即為 萬元 ， 則 止虧點 市場 出租率至少應(yīng)達到： 33 % 。 6. 平衡點測算 假設(shè)運營成本無變化， 為 達到香江包租模式的基本收益，則 年度收入合計 至少 需 達到： 萬元 + 萬元 = 萬元 則 平衡 點 市場 出租率至少應(yīng)達到： 75 % 。 7. 滿租率測算 以 100%滿 租率為計算基礎(chǔ)， 年總收入（租金含管理費）為： 年度收入合計 ： 萬元 年度成本合計： 萬元 滿租 年度利潤 ： 萬元 滿租增 收利潤 ： － = 萬元 21 頁 共 23 頁 ㈢ 其他影響收益的因素 1. 按照深圳市行業(yè)慣例，以及市場集群品牌效應(yīng)提升后，市場租金可每年遞增，因此未來有較大增收空間； 2. 我司可以通過市場戶外廣告資源代理發(fā)布每年至少增加 20萬的廣告收益 ，則年度總利潤在 949 萬左右，比包租形式增收約255 萬元 /年 。 3. 我司可以 通過相應(yīng)停車場管理獲取部分停車位 收益。 六、風(fēng)險評估與風(fēng)險預(yù)案 （一） 風(fēng)險評估 —— ，從長期品牌形象樹立與連鎖化復(fù)制經(jīng)營角度來講起著關(guān)鍵的作用，但其固定計費與提點計費的捆綁式經(jīng)營理念對不同層次的經(jīng)銷商、代理商可能會產(chǎn)生心理上的懷疑與抗拒，因此會帶來短期較大的招商風(fēng)險。 ，租金競爭優(yōu)勢不明顯，招商租金定價面臨一定風(fēng)險 。 ，該項目招商目標(biāo)客戶為：中大型裝飾材料經(jīng)銷商及代理商，這些目標(biāo)客戶具備較強經(jīng)營實力，同時也對成本管理控制較嚴(yán)，討價還價實力大，從而增加了招 商難度。 ，預(yù)計招商期需要 2 個月時間，并需要適當(dāng)?shù)难b修免租期用以吸引商 22 頁 共 23 頁 家進駐，這樣會客觀造成該項目第一個財務(wù)年度收益減少較多，但從第二年起就應(yīng)該運作正常了 。 12 號庫原屬平倉物業(yè)，即便將站臺打平，也只能增加 1 m多的空間，對于改建為 2層建筑經(jīng)營而言，每層凈高不足，且第二層鋼架結(jié)構(gòu)繁雜，造成整體經(jīng)營布局比較壓抑，雖然可以通過燈光，通風(fēng)等加以緩解，但客觀上會造成招商難度的進一步加大 。 ：必須通過品牌設(shè)計推廣機構(gòu)對 12 號庫外立面進行專業(yè)化 改造包裝，完全改變原平倉形象，在效果上超過世紀(jì)中心和樂安居，以提升品牌競爭力，并有效吸引商戶進駐 。 （二）風(fēng)險預(yù)案 —— 綜合考慮到以上經(jīng)營及招商風(fēng)險 ,我們特提出相應(yīng)的風(fēng)險預(yù)案。即在抽調(diào)家之福一店優(yōu)質(zhì)商戶填充該項目的同時，對外新招客戶，但為預(yù)防該項目因突發(fā)原因造成招商受阻，我部建議到時立即采取以下“滾動置換開發(fā)模式”的風(fēng)險預(yù)防措施 ： 1. 將“家之福一店”優(yōu)質(zhì)客戶群整體 引導(dǎo) 搬遷至該項目，在采取適當(dāng)優(yōu)惠和引導(dǎo)性政策的同時，必要的將采取一些強制手段，目的是保證該項目能成功上馬 ； “家之 福一店”客戶進行專業(yè)化分類重組，并對“家之福一店”物業(yè)進行大規(guī)模徹底改造，完全拋棄其原有的攤位制大賣場經(jīng)營模式，將 “家之福一店” 提升為與未來發(fā)展相適應(yīng)的超 23 頁 共 23 頁 市制經(jīng)營模式，并與該項目有機結(jié)合，形成專業(yè)化分區(qū)合理的全新 “ 家之福裝飾材料市場集群 ” 。 七、結(jié)論 從上述市場環(huán)境、競爭態(tài)勢分析基礎(chǔ)之上，通過財務(wù)效益評估比較后， 單從經(jīng)營數(shù)字上看：該項目可完成年度 利潤 949 萬， 增收約255 萬元 /年（含廣告收入 ；并以 90%預(yù)測出租率為測算基礎(chǔ)） ；我們更 有理由相信該 經(jīng)營 項目是有市場支撐、財務(wù)效益較好、 特別是 對我司“家之福”品牌 戰(zhàn)略 體系 的構(gòu)建起關(guān)鍵性作用的經(jīng)營投資項目 。 同時我司可以通過 經(jīng) 營該項目，在較短的時間內(nèi)進一步 提升家之福 品牌，打造更專業(yè)的市場管理團隊以及相應(yīng)業(yè)務(wù)人才，對于我司今后 建立品牌戰(zhàn)略體系和連鎖化拓展經(jīng)營的長遠發(fā)展 有著巨大的作用。 綜上所述，該項目是可行的 。 項目 組 2021 年 4 月 10日
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