12號(hào)庫(kù)自營(yíng)建材市場(chǎng)可行性分析(3)-資料下載頁(yè)
2025-02-25 09:35本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】飾專業(yè)市場(chǎng)”三個(gè)不同角度進(jìn)行經(jīng)營(yíng)思路分析與定位研究基礎(chǔ)之上，現(xiàn)擬定對(duì)12號(hào)庫(kù)實(shí)施“百貨制”裝飾材料展示交易中心經(jīng)營(yíng)方案，并對(duì)其進(jìn)行深度可行性分析。05年我國(guó)裝飾材料行業(yè)銷售額達(dá)同比增長(zhǎng)34%，呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。到2021年，深圳人均GDP將達(dá)到11000美元。來(lái)越大，而這也將使深圳成為國(guó)內(nèi)外高端家居產(chǎn)品的必爭(zhēng)之地。安居在深圳市場(chǎng)的成功也充分說(shuō)明了此點(diǎn)。和，而真正的高端家居裝飾用品則存在著巨大的市場(chǎng)空間。中高端裝飾材料市場(chǎng)消費(fèi)形成強(qiáng)力支撐。市場(chǎng)前景十分廣闊，但至今沒(méi)有出現(xiàn)全國(guó)規(guī)模的高端家居裝飾企業(yè)；動(dòng)的只是高成本低利潤(rùn)的惡性競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)市場(chǎng)在發(fā)展，一些新的。宅投資比例最大，占到58%，為中高端裝飾零售業(yè)帶來(lái)強(qiáng)力消費(fèi)支撐。費(fèi)品牌的已基本構(gòu)建完成，帶來(lái)商圈消費(fèi)聚集效應(yīng)；提供產(chǎn)品銷售，經(jīng)營(yíng)模式上差異化不明顯。
【正文】 12 萬(wàn)元 人工費(fèi)用： 110 萬(wàn)元 辦公費(fèi)用： 5 萬(wàn)元 年度成本合計(jì)約： 萬(wàn)元 3. 市場(chǎng)效益測(cè)算 年利潤(rùn)合計(jì)約為： — = 萬(wàn)元 4. 收益對(duì)比測(cè)算 目前純租賃模式年收益為： 元 /㎡ 月 6160 ㎡ 12月 = 目前純租賃模式年利潤(rùn)應(yīng)為： －（ ） － 15－ 5 = 萬(wàn)元 （“年租金收益”－“年?duì)I業(yè)稅 費(fèi) ”－“年 租賃管理費(fèi)” － “臨時(shí)地租費(fèi)”） 比較可以得出： 我司經(jīng)營(yíng)該項(xiàng)目每年度可以比目前純租賃方式增收利潤(rùn)約為： － = 但 因?qū)嶋H情況中 香江 要求降至 35 元 /㎡ 月 租賃單價(jià)，我司不予其續(xù)租， 12 號(hào)庫(kù) 則 直接 面臨空置 風(fēng)險(xiǎn) ， 故 以上 直接進(jìn)行的 短期 財(cái)務(wù) 20 頁(yè) 共 23 頁(yè) 數(shù)據(jù)對(duì)比測(cè) 算，并 不 能很好地 反映 項(xiàng)目投資的真實(shí)效益 。 5. 止虧點(diǎn)測(cè)算 假設(shè)運(yùn)營(yíng)成本無(wú)變化， 在財(cái)務(wù)分析上要達(dá)到止虧點(diǎn) ： 則年度收入應(yīng)與年度成本持平，即為 萬(wàn)元 ， 則 止虧點(diǎn) 市場(chǎng) 出租率至少應(yīng)達(dá)到： 33 % 。 6. 平衡點(diǎn)測(cè)算 假設(shè)運(yùn)營(yíng)成本無(wú)變化， 為 達(dá)到香江包租模式的基本收益，則 年度收入合計(jì) 至少 需 達(dá)到： 萬(wàn)元 + 萬(wàn)元 = 萬(wàn)元 則 平衡 點(diǎn) 市場(chǎng) 出租率至少應(yīng)達(dá)到： 75 % 。 7. 滿租率測(cè)算 以 100%滿 租率為計(jì)算基礎(chǔ)， 年總收入（租金含管理費(fèi)）為： 年度收入合計(jì) ： 萬(wàn)元 年度成本合計(jì)： 萬(wàn)元 滿租 年度利潤(rùn) ： 萬(wàn)元 滿租增 收利潤(rùn) ： － = 萬(wàn)元 21 頁(yè) 共 23 頁(yè) ㈢ 其他影響收益的因素 1. 按照深圳市行業(yè)慣例，以及市場(chǎng)集群品牌效應(yīng)提升后，市場(chǎng)租金可每年遞增，因此未來(lái)有較大增收空間； 2. 我司可以通過(guò)市場(chǎng)戶外廣告資源代理發(fā)布每年至少增加 20萬(wàn)的廣告收益 ，則年度總利潤(rùn)在 949 萬(wàn)左右，比包租形式增收約255 萬(wàn)元 /年 。 3. 我司可以 通過(guò)相應(yīng)停車場(chǎng)管理獲取部分停車位 收益。 六、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案 （一） 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 —— ，從長(zhǎng)期品牌形象樹立與連鎖化復(fù)制經(jīng)營(yíng)角度來(lái)講起著關(guān)鍵的作用，但其固定計(jì)費(fèi)與提點(diǎn)計(jì)費(fèi)的捆綁式經(jīng)營(yíng)理念對(duì)不同層次的經(jīng)銷商、代理商可能會(huì)產(chǎn)生心理上的懷疑與抗拒，因此會(huì)帶來(lái)短期較大的招商風(fēng)險(xiǎn)。 ，租金競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯，招商租金定價(jià)面臨一定風(fēng)險(xiǎn) 。 ，該項(xiàng)目招商目標(biāo)客戶為：中大型裝飾材料經(jīng)銷商及代理商，這些目標(biāo)客戶具備較強(qiáng)經(jīng)營(yíng)實(shí)力，同時(shí)也對(duì)成本管理控制較嚴(yán)，討價(jià)還價(jià)實(shí)力大，從而增加了招 商難度。 ，預(yù)計(jì)招商期需要 2 個(gè)月時(shí)間，并需要適當(dāng)?shù)难b修免租期用以吸引商 22 頁(yè) 共 23 頁(yè) 家進(jìn)駐，這樣會(huì)客觀造成該項(xiàng)目第一個(gè)財(cái)務(wù)年度收益減少較多，但從第二年起就應(yīng)該運(yùn)作正常了 。 12 號(hào)庫(kù)原屬平倉(cāng)物業(yè)，即便將站臺(tái)打平，也只能增加 1 m多的空間，對(duì)于改建為 2層建筑經(jīng)營(yíng)而言，每層凈高不足，且第二層鋼架結(jié)構(gòu)繁雜，造成整體經(jīng)營(yíng)布局比較壓抑，雖然可以通過(guò)燈光，通風(fēng)等加以緩解，但客觀上會(huì)造成招商難度的進(jìn)一步加大 。 ：必須通過(guò)品牌設(shè)計(jì)推廣機(jī)構(gòu)對(duì) 12 號(hào)庫(kù)外立面進(jìn)行專業(yè)化 改造包裝，完全改變?cè)絺}(cāng)形象，在效果上超過(guò)世紀(jì)中心和樂(lè)安居，以提升品牌競(jìng)爭(zhēng)力，并有效吸引商戶進(jìn)駐 。 （二）風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案 —— 綜合考慮到以上經(jīng)營(yíng)及招商風(fēng)險(xiǎn) ,我們特提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案。即在抽調(diào)家之福一店優(yōu)質(zhì)商戶填充該項(xiàng)目的同時(shí)，對(duì)外新招客戶，但為預(yù)防該項(xiàng)目因突發(fā)原因造成招商受阻，我部建議到時(shí)立即采取以下“滾動(dòng)置換開發(fā)模式”的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施 ： 1. 將“家之福一店”優(yōu)質(zhì)客戶群整體 引導(dǎo) 搬遷至該項(xiàng)目，在采取適當(dāng)優(yōu)惠和引導(dǎo)性政策的同時(shí)，必要的將采取一些強(qiáng)制手段，目的是保證該項(xiàng)目能成功上馬 ； “家之 福一店”客戶進(jìn)行專業(yè)化分類重組，并對(duì)“家之福一店”物業(yè)進(jìn)行大規(guī)模徹底改造，完全拋棄其原有的攤位制大賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式，將 “家之福一店” 提升為與未來(lái)發(fā)展相適應(yīng)的超 23 頁(yè) 共 23 頁(yè) 市制經(jīng)營(yíng)模式，并與該項(xiàng)目有機(jī)結(jié)合，形成專業(yè)化分區(qū)合理的全新 “ 家之福裝飾材料市場(chǎng)集群 ” 。 七、結(jié)論 從上述市場(chǎng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析基礎(chǔ)之上，通過(guò)財(cái)務(wù)效益評(píng)估比較后， 單從經(jīng)營(yíng)數(shù)字上看：該項(xiàng)目可完成年度 利潤(rùn) 949 萬(wàn)， 增收約255 萬(wàn)元 /年（含廣告收入 ；并以 90%預(yù)測(cè)出租率為測(cè)算基礎(chǔ)） ；我們更 有理由相信該 經(jīng)營(yíng) 項(xiàng)目是有市場(chǎng)支撐、財(cái)務(wù)效益較好、 特別是 對(duì)我司“家之?！逼放?戰(zhàn)略 體系 的構(gòu)建起關(guān)鍵性作用的經(jīng)營(yíng)投資項(xiàng)目 。 同時(shí)我司可以通過(guò) 經(jīng) 營(yíng)該項(xiàng)目，在較短的時(shí)間內(nèi)進(jìn)一步 提升家之福 品牌，打造更專業(yè)的市場(chǎng)管理團(tuán)隊(duì)以及相應(yīng)業(yè)務(wù)人才，對(duì)于我司今后 建立品牌戰(zhàn)略體系和連鎖化拓展經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展 有著巨大的作用。 綜上所述，該項(xiàng)目是可行的 。 項(xiàng)目 組 2021 年 4 月 10日
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