12號(hào)庫(kù)自營(yíng)建材市場(chǎng)可行性分析(3)(已改無(wú)錯(cuò)字)
2023-04-09 09:35:23 本頁(yè)面
【正文】 。 6. 西站臺(tái)也應(yīng)打平與第二層加建一道做成市場(chǎng)倉(cāng)庫(kù)用地。 （注意 防 火設(shè)計(jì)） 7. 西北角的廁所需要整改，并考慮做上下兩層廁所 。 8. 西南角辦公室搬至二樓，并需要擴(kuò)大，以滿(mǎn)足專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)辦公需要 。 9. 場(chǎng)內(nèi)除承重柱外內(nèi)外墻體全部拆除，真正做到敞開(kāi)式經(jīng)營(yíng)布局。 10. 廣播音響系統(tǒng)的設(shè)立 。 11. 層高最低要求： 1F凈高不低于 4m； 2F 凈高不低于 3m。 五、效益分析 ㈠ 運(yùn)營(yíng) 模式 分析 租賃 運(yùn)營(yíng) 分析 攤位 租賃 運(yùn)營(yíng)模式 是 目前 “ 家之福一店 ” 等實(shí)際施行 的經(jīng)營(yíng) 模式 ，該模式經(jīng)歷了時(shí)代的考驗(yàn)， “世紀(jì)中心”、“樂(lè)安居”等市場(chǎng)對(duì)其進(jìn)行了改良，但仍未能改變經(jīng)營(yíng)者與管理者分離狀態(tài)，利益劃分不清，經(jīng)營(yíng)原動(dòng)力不足， 不能代表裝飾材料專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 的發(fā)展趨勢(shì) 。 鑒于 集團(tuán)品牌戰(zhàn)略的實(shí)施以及 本項(xiàng)目 較高的目標(biāo)定位 ， 項(xiàng)目組 不建議實(shí)施該運(yùn)營(yíng)模式。 16 頁(yè) 共 23 頁(yè) 運(yùn)營(yíng) 分析 超市 運(yùn)營(yíng)模式 雖然是國(guó)內(nèi)目前裝飾材料市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的一種主要模式，但仍有時(shí)空局限性 ；國(guó)外裝飾建材超市面對(duì)的是已裝修成品房銷(xiāo)售，即 以 采取 DIY（自己動(dòng)手）裝修為前提，這與國(guó)內(nèi)毛坯房銷(xiāo)售完全不同，相應(yīng)地采取的 營(yíng)銷(xiāo)策略和服務(wù)模式也大不相同。 綜而述之， 單純 超市 運(yùn)營(yíng)模式 在中國(guó)消費(fèi)環(huán)境下， 目前本身存在先天缺陷，即便是百安居這樣的國(guó)際巨頭在經(jīng)歷多次挫折后也 在中國(guó)采取了極其復(fù)雜的混合操作模式，鑒于本項(xiàng)目實(shí)際情況和集團(tuán)行業(yè)資源匱乏的前提， 項(xiàng)目組 不建議實(shí)施該運(yùn)營(yíng)模式。 3. 百貨 運(yùn)營(yíng) 分析 方案一： ① 百貨運(yùn)營(yíng) 模式 強(qiáng)調(diào) 更高的營(yíng)銷(xiāo)層次與 全程服務(wù)理念及內(nèi)容 。 （ 具體市場(chǎng)推廣策略與管理服務(wù) 制度 需進(jìn)一步調(diào)研與構(gòu)建 ） ② 為積極穩(wěn)妥推行百貨運(yùn)營(yíng) 模式 ， 項(xiàng)目組建議 先按“兩部制” 方式計(jì)費(fèi)，即 ： 第一部份按經(jīng)營(yíng)面積固定比率計(jì)費(fèi)；第二部份 按收入提點(diǎn)計(jì)費(fèi) （具體提點(diǎn)比率需進(jìn)一步調(diào)研與確定） ，將 市場(chǎng)與商戶(hù)緊密結(jié)合（其中第一部份收費(fèi)約占總收費(fèi)的 2/3，第二部分約占 1/3） 。 17 頁(yè) 共 23 頁(yè) 方案 二 ： ① 采取統(tǒng)一收銀模式進(jìn)行 百貨 制管理，以保底的市場(chǎng)租 金 、 管理費(fèi) 以及營(yíng)業(yè)員保底工資三項(xiàng)總 金額為限，在商戶(hù)營(yíng)業(yè)額中通過(guò)統(tǒng)一收銀方式首先扣除 該項(xiàng)“保底營(yíng)業(yè)額” ， 確保 項(xiàng)目收益 。 不足部分則由市場(chǎng)方向商戶(hù)直接催收，連續(xù) 2個(gè)月的被催收商戶(hù)則由市場(chǎng)方進(jìn)行經(jīng)營(yíng)警告，視情況 對(duì)商戶(hù)進(jìn)行 優(yōu)勝劣汰，以保證我項(xiàng)目的 市場(chǎng)運(yùn)作整體質(zhì)量。 超出限額的部分市場(chǎng)不做任何提點(diǎn)操作，以 2天或 3天為一結(jié)算期 （待品牌構(gòu)建成熟后逐步采取周結(jié)或月結(jié)制） ，及時(shí)向商戶(hù) 進(jìn)行反款，以保證商戶(hù)正當(dāng)經(jīng)營(yíng)權(quán)益，共謀發(fā)展。 ② 統(tǒng)一 場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)管理 ： 建立和完善統(tǒng)一的 結(jié)算財(cái)務(wù)系統(tǒng)、 構(gòu)建 全場(chǎng) 統(tǒng)一收銀 模式， 及 時(shí) 快速 地 與商戶(hù) 進(jìn)行結(jié)款事務(wù)，以增強(qiáng)行業(yè) 認(rèn)同感，增強(qiáng) 商戶(hù) 忠誠(chéng)度。 （需財(cái)務(wù)部門(mén)加以研究和細(xì)致實(shí)施） 同時(shí)統(tǒng)一場(chǎng)內(nèi)營(yíng)業(yè)人員的選聘、培訓(xùn)以及銷(xiāo)售、服裝、禮儀等管理環(huán)節(jié)： 以商戶(hù) 為主， 市場(chǎng)方 為輔 共同 選聘 營(yíng)業(yè) 人 員 ；商戶(hù) 對(duì)其 進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn) 和日常管理 ， 但所有營(yíng)業(yè)員必須接受 市場(chǎng)方統(tǒng)一 標(biāo)準(zhǔn)化 的指導(dǎo)與監(jiān)督 。 ③ 在中心店成功招商運(yùn)作后，通過(guò)經(jīng)營(yíng)積累在逐步構(gòu)建起品牌 效應(yīng)后，市場(chǎng)將逐步實(shí) 施周結(jié)、月結(jié)制財(cái)務(wù)運(yùn)作模式，以掌握更多行業(yè)經(jīng)營(yíng)資源及現(xiàn)金流。 ④ 未來(lái)發(fā)展目標(biāo) ：自營(yíng)自有品牌 產(chǎn)品 + 代理產(chǎn)品 + 租賃的綜 合型經(jīng)營(yíng)模式。 18 頁(yè) 共 23 頁(yè) 綜上所述， 百貨運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)突顯，且符合集團(tuán)品牌戰(zhàn)略部署，項(xiàng)目組 建議 ： 家之福中心店實(shí)施 百貨 運(yùn)營(yíng)模式 ，具體方案選擇待定。 ㈡ 效益測(cè)算 （ 百貨 運(yùn)營(yíng)模式） 1. 市場(chǎng)收入測(cè)算 年總收入 （ 租金 含管理費(fèi)） 為： （以 90%預(yù)測(cè)出租率為計(jì)算基礎(chǔ)） 1F :155元 /㎡ 月 6160 ㎡ 12 月 = 2F :85 元 /㎡ 月 5000 ㎡ 12 月 = 年度收入合計(jì) ： 90%= 2. 市場(chǎng)成本測(cè)算 租賃管理費(fèi)： （收入 2% 50%） 12萬(wàn)元 臨時(shí)地租費(fèi)： 5萬(wàn)元 年?duì)I業(yè)稅（ %的 市場(chǎng)營(yíng)業(yè) 稅 費(fèi) ）： 萬(wàn)元 新市場(chǎng)開(kāi)辦費(fèi)： 5 萬(wàn)元 裝修攤銷(xiāo)（ 4 年）： 225萬(wàn)元 （首次裝修預(yù)計(jì)投入 900萬(wàn)元，包括中央空調(diào)安裝及土建等） 管理費(fèi)用： 10 萬(wàn)元 19 頁(yè) 共 23 頁(yè) 廣告費(fèi)用： 100 萬(wàn)元 建筑維護(hù)費(fèi)用： 2 萬(wàn)元 電費(fèi) ： 10 萬(wàn)元 清潔外包 ：
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