12號庫自營建材市場可行性分析(3)(參考版)
2025-03-01 09:35本頁面
【正文】 綜上所述，該項目是可行的 。 七、結(jié)論 從上述市場環(huán)境、競爭態(tài)勢分析基礎(chǔ)之上，通過財務(wù)效益評估比較后， 單從經(jīng)營數(shù)字上看：該項目可完成年度 利潤 949 萬， 增收約255 萬元 /年（含廣告收入 ；并以 90%預(yù)測出租率為測算基礎(chǔ)） ；我們更 有理由相信該 經(jīng)營 項目是有市場支撐、財務(wù)效益較好、 特別是 對我司“家之?！逼放?戰(zhàn)略 體系 的構(gòu)建起關(guān)鍵性作用的經(jīng)營投資項目 。 （二）風(fēng)險預(yù)案 —— 綜合考慮到以上經(jīng)營及招商風(fēng)險 ,我們特提出相應(yīng)的風(fēng)險預(yù)案。 12 號庫原屬平倉物業(yè)，即便將站臺打平，也只能增加 1 m多的空間，對于改建為 2層建筑經(jīng)營而言，每層凈高不足，且第二層鋼架結(jié)構(gòu)繁雜，造成整體經(jīng)營布局比較壓抑，雖然可以通過燈光，通風(fēng)等加以緩解，但客觀上會造成招商難度的進一步加大 。 ，該項目招商目標(biāo)客戶為：中大型裝飾材料經(jīng)銷商及代理商，這些目標(biāo)客戶具備較強經(jīng)營實力，同時也對成本管理控制較嚴(yán)，討價還價實力大，從而增加了招 商難度。 六、風(fēng)險評估與風(fēng)險預(yù)案 （一） 風(fēng)險評估 —— ，從長期品牌形象樹立與連鎖化復(fù)制經(jīng)營角度來講起著關(guān)鍵的作用，但其固定計費與提點計費的捆綁式經(jīng)營理念對不同層次的經(jīng)銷商、代理商可能會產(chǎn)生心理上的懷疑與抗拒，因此會帶來短期較大的招商風(fēng)險。 7. 滿租率測算 以 100%滿 租率為計算基礎(chǔ)， 年總收入（租金含管理費）為： 年度收入合計 ： 萬元 年度成本合計： 萬元 滿租 年度利潤 ： 萬元 滿租增 收利潤 ： － = 萬元 21 頁 共 23 頁 ㈢ 其他影響收益的因素 1. 按照深圳市行業(yè)慣例，以及市場集群品牌效應(yīng)提升后，市場租金可每年遞增，因此未來有較大增收空間； 2. 我司可以通過市場戶外廣告資源代理發(fā)布每年至少增加 20萬的廣告收益 ，則年度總利潤在 949 萬左右，比包租形式增收約255 萬元 /年 。 5. 止虧點測算 假設(shè)運營成本無變化， 在財務(wù)分析上要達(dá)到止虧點 ： 則年度收入應(yīng)與年度成本持平，即為 萬元 ， 則 止虧點 市場 出租率至少應(yīng)達(dá)到： 33 % 。月 6160 ㎡ 12月 = 目前純租賃模式年利潤應(yīng)為： －（ ） － 15－ 5 = 萬元 （“年租金收益”－“年營業(yè)稅 費 ”－“年 租賃管理費” － “臨時地租費”） 比較可以得出： 我司經(jīng)營該項目每年度可以比目前純租賃方式增收利潤約為： － = 但 因?qū)嶋H情況中 香江 要求降至 35 元 /㎡ 月 6160 ㎡ 12 月 = 2F :85 元 /㎡ 18 頁 共 23 頁 綜上所述， 百貨運營優(yōu)勢突顯，且符合集團品牌戰(zhàn)略部署，項目組 建議 ： 家之福中心店實施 百貨 運營模式 ，具體方案選擇待定。 ③ 在中心店成功招商運作后，通過經(jīng)營積累在逐步構(gòu)建起品牌 效應(yīng)后，市場將逐步實 施周結(jié)、月結(jié)制財務(wù)運作模式，以掌握更多行業(yè)經(jīng)營資源及現(xiàn)金流。 ② 統(tǒng)一 場內(nèi)經(jīng)營管理 ： 建立和完善統(tǒng)一的 結(jié)算財務(wù)系統(tǒng)、 構(gòu)建 全場 統(tǒng)一收銀 模式， 及 時 快速 地 與商戶 進行結(jié)款事務(wù)，以增強行業(yè) 認(rèn)同感，增強 商戶 忠誠度。 不足部分則由市場方向商戶直接催收，連續(xù) 2個月的被催收商戶則由市場方進行經(jīng)營警告，視情況 對商戶進行 優(yōu)勝劣汰，以保證我項目的 市場運作整體質(zhì)量。 （ 具體市場推廣策略與管理服務(wù) 制度 需進一步調(diào)研與構(gòu)建 ） ② 為積極穩(wěn)妥推行百貨運營 模式 ， 項目組建議 先按“兩部制” 方式計費，即 ： 第一部份按經(jīng)營面積固定比率計費；第二部份 按收入提點計費 （具體提點比率需進一步調(diào)研與確定） ，將 市場與商戶緊密結(jié)合（其中第一部份收費約占總收費的 2/3，第二部分約占 1/3） 。 綜而述之， 單純 超市 運營模式 在中國消費環(huán)境下， 目前本身存在先天缺陷，即便是百安居這樣的國際巨頭在經(jīng)歷多次挫折后也 在中國采取了極其復(fù)雜的混合操作模式，鑒于本項目實際情況和集團行業(yè)資源匱乏的前提， 項目組 不建議實施該運營模式。 鑒于 集團品牌戰(zhàn)略的實施以及 本項目 較高的目標(biāo)定位 ， 項目組 不建議實施該運營模式。 11. 層高最低要求： 1F凈高不低于 4m； 2F 凈高不低于 3m。 9. 場內(nèi)除承重柱外內(nèi)外墻體全部拆除，真正做到敞開式經(jīng)營布局。 （注意 防 火設(shè)計） 7. 西北角的廁所需要整改，并考慮做上下兩層廁所 。 5. 12號庫中 倉 中后部 增設(shè)手扶電梯上下各 一 部 。 3. 場內(nèi)東西向通道共 6 條，每倉 2 條； 南北向通道共 2 條； 場內(nèi)走廊通道寬度應(yīng)為 。 13 頁 共 23 頁 店長 （ 1 人：負(fù)責(zé)市場總體經(jīng)營工作）； 助理店 長 一 （ 1人：負(fù)責(zé)市場招商 、 客服 市場 管理工作）； 客服專員（ 3人：執(zhí)行市場客服管理工作）； 市場管理員（ 5人：執(zhí)行市場招商管理 、家裝技術(shù)服務(wù) 工作）； 助理店長 二 （ 1人：負(fù)責(zé)市場 后勤 及財務(wù)管理工作）； 財務(wù)部（ 7 人：由集團財務(wù)部進行指導(dǎo)和對接）； 辦公室文員（ 1人：負(fù)責(zé)日常公文、函件等行政工作）； 人事專員（ 1人：負(fù)責(zé)對場內(nèi)營業(yè)員進行專業(yè)培訓(xùn)
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