【正文】 。在設計和施工中，吸取長沙等其他地區(qū)家居建材市場的建設經(jīng)驗，采用合理、可行、有效的技術(shù)手段，確保工程萬無一失。并在項目推廣和銷售啟動后，在適宜的時間確定相關(guān)的招商對象、招商政策，為項目成功運營打下良好的基礎(chǔ)。項目開發(fā)進度一旦與銷售脫節(jié)，將嚴重影響項目的推廣和銷售節(jié)奏。 （ 4） 政策支持 項目應更為到位的貫徹本項目關(guān)于返租、免租的營銷策略，并盡最大力度地爭取政府相關(guān)方面的政策支持。本項目應在相關(guān)政策允許的范圍內(nèi)，最大限度地爭取建筑規(guī)劃條件，使項目開發(fā)規(guī)模最大化，才能實現(xiàn)開發(fā)利潤的最大化。 （ 2） 開發(fā)規(guī)模 成本、開發(fā)規(guī)模同時成為影響本項目利潤的最為關(guān)鍵的兩個因素。 XX某某項目 可行性研究報告 第五章 研究結(jié)論及建議 十九 總體結(jié)論及建議 研究結(jié)論： 在對 “某某項目 ”開發(fā)進行可行性研究后，本報告得出結(jié)論： “XX某某項目 ”開發(fā)將獲得可觀的經(jīng)濟效益和社會綜合效益，該項目可行！ 存在問題及建議： （ 1） 成本控制 項目受成本影響較為明顯，因地段區(qū)位優(yōu)勢不明顯，價格不能太過于超出市場承受范圍。 綜合評價 本項目的開發(fā)建設 ,有利于改善城市及項目周邊的街區(qū)環(huán)境 ,提升城市品位 ,美化城市環(huán)境 。 對其他社會因素的影響 （ 1） 本項目將在開發(fā)過程中和經(jīng)營過程中向社會提供就業(yè)人口 300個以上 （ 2） 穩(wěn)定的投資收益和較低的投資門檻，（ 3） 將為社會提供更為便捷和安全的投資渠道 （ 4） 消費者在家居建材過程中將能享受到質(zhì)量放心，（ 5） 價格最低，（ 6） 服（ 7） 務周到的家居建材消費服（ 8） 務。 9 符合行業(yè)市場的發(fā)展形勢，行業(yè)的集中將使本項目輻射到周邊的鄰近縣市，從而使 XX的家居建材行業(yè)更具影響力。有利于市場產(chǎn)品質(zhì)量和價格的透明，從而使消費者受益。 對行業(yè)市場的影響 6 “一站式 ”的家居建材廣場消費模式，將徹底改變 XX市家居建材行業(yè)分布凌亂，不成規(guī)模的狀況，在行業(yè)整合的前提下，增強行業(yè)競爭力。 項目建成后可以徹底改變當?shù)氐桶椒裁芗?，設施簡陋，環(huán)境惡劣的現(xiàn)狀，形成一個商業(yè)繁華、環(huán)境優(yōu)美、配套設施齊全的新型商業(yè)項目，有效帶動芙蓉廣場周邊 物業(yè)價值的提升。 本項目住宅與商業(yè)區(qū)實現(xiàn)人行系統(tǒng)的分流，住宅建筑形態(tài)力求時尚且經(jīng)典，曲線流暢、造型優(yōu)美，線條和細部處理處理簡約明快，獨具一格，符合當前住宅設計總體潮流。 財務指標分析 項目毛利率、凈利率均達到行業(yè)平均水平，本報告在財務指標分析后認為該項目經(jīng)濟效益是可行的。 項目投資利潤 根據(jù)本報告擬定的項目收益、成本、費用和稅收等水平，通過相關(guān)計算分析，整個項目開發(fā)期在返租銷售模式時累計稅后利潤 。因此考慮推廣費用適當增加，銷售費用暫按 180萬元計算。 十七 經(jīng)濟評價 成本、費用和各項稅收 結(jié)合本項目的實際情況，依據(jù)相關(guān)法規(guī)、規(guī)定、政策擬定以下成本、費用和稅收水平。XX市 XX購物中心經(jīng)營狀況不佳已經(jīng)影響到了投資者的投資信心，如其他商業(yè)項目再出現(xiàn)經(jīng)營狀況不佳的局面，將嚴重影響投資者對商鋪的投資熱情，從而影響到本項目的銷售；另一方面， XX市舊城改造項目較多，很有可能在 20xx出現(xiàn)項目的投資競爭對手，也將可能影響到本項目的銷售。 (2) 不返租銷售稅后利潤約 。 10 項目不采取返租銷售模式時，總銷售額預計在 。 項目銷售價格建議 （ 1） 返租銷售價格 根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果及本項目的成本情況，建議本項目采取 “返租 ”銷售模式時銷售價格為： 臨街商鋪銷售均價： 10000元 /平米 一層內(nèi)鋪銷售均價： 4100元 /平米（含返租一年） 二層內(nèi)鋪銷售均價： 2350元 /平 米（含返租三年） 三層內(nèi)鋪銷售均價： 1350元 /平米（含返租三年） 住宅銷售均價： 850元 /平米 （ 2） 不返租時銷售價格建議 臨街商鋪銷售均價： 10000元 /平米 一層內(nèi)鋪銷售均價： 3950元 /平米 二層內(nèi)鋪銷售均價： 1950元 /平米 三層內(nèi)鋪銷售均價： 1100元 /平米 住宅銷售均價： 850元 /平米 （ 3） 價格說明 目前該定價體系為項目初步定價，均為保守估計的市場承受范圍，在實際執(zhí)行過程中，將根據(jù)市場反應及銷售狀況適當?shù)貞脙r格策略，適當調(diào)高部分樓層、單位的銷售價格，圓滿完成銷售任務；此 外，項目價格調(diào)整取決于項目在招商方面的資金投入，項目招商投入提高，則價格也將順勢提升，以保障合理的項目銷售利潤。 項目銷售過程中根據(jù)銷售情況及整體銷售節(jié)奏的安排，將適當應用價格策略提高銷售價格。此返租采取 “即買即返 ”的執(zhí)行辦法，客戶在簽 定購房合同時，即可獲得三年固定回報共計 24%。 十五 經(jīng)濟效益分析 項目經(jīng)營策略 (1) 項目 13層商業(yè)部分樓實行 “返租 ”銷售的辦法。 XX某某項目 可行性研究報告 第四章 效益及風險分析 十四 項目投資估算 項目投資估算表 單位：萬元 序號 工程或費用名稱 估算價值 備 注 1 土建工程 按 17950平米總建筑面積計算 ,土建成本按 480元 /平米計算 ,另地下層建筑成本估計為 200萬元 2 土地費 510萬元 3 附屬工程及項目配套 330萬元 貨梯、觀光電梯各一輛，配套費用按 150元 /平米計算 4 勘探 2萬元 5 相關(guān)規(guī)費 15萬元 7 設計費 按 5元 /平米計算 8 水電增容費 5萬元 9 管理費用 20萬元 10 基本預備費 40萬元 11 合計 如引進主力店，則可以省去主力店裝修費用約 80100萬！ 注：本報告撰寫單位僅提出 參考價格 ,以上數(shù)據(jù)均以建筑面積在 17950平米為基準進行估計所得 ,具體數(shù)額以實際操作為準。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 總建筑面積： 商業(yè)面積： 住宅面積： 70007800平米 容積率：約 建筑凈高： 項目業(yè)態(tài)定位方案 本項目將囊括以下業(yè)態(tài) ,具體的各樓層業(yè)態(tài)定位方案如下 : 1層 (含臨街門面 ): (1) 木業(yè)板材區(qū) (2) 油漆涂料區(qū) (3) 工程材料區(qū) (4) 化工膠劑區(qū) (5) 管材管件區(qū) (6) 五金機電區(qū) 2層 : (1) 陶瓷衛(wèi)浴區(qū) (2) 玻璃制品區(qū) (3) 燈飾照明區(qū) (4) 地板地面區(qū) (5) 門窗鎖具區(qū) 3層 : (1) 家居飾品區(qū) (2) 家私家具區(qū) (3) 辦公家具區(qū) 考慮到 1層租金和售價較高 ,因此本樓層內(nèi)的業(yè)態(tài)均為效益較好 ,經(jīng)營利潤較高的行業(yè) ,而 3樓則選擇產(chǎn)品較大，流動速度稍慢，對場地規(guī)模要求較大的行業(yè)，以降低月租金，緩解經(jīng)營戶的租金壓力。 ② 一、二、三層商鋪套內(nèi)面積規(guī)劃在 4565平米之間，具體戶型面積根據(jù)建筑設計安排而定。凈建筑總高度約 。 （ 2） 項目地下一層，擬規(guī)劃建筑面積在 2500平米之間。 4 其他調(diào)查數(shù)據(jù)。 2 面積在 50100平米之間，以 4060平米每個的鋪位分割較為合理，商鋪間應可自由組合，全面覆蓋不同面積需求的客戶。 項目產(chǎn)品定位的市場依據(jù) 本項目產(chǎn)品定位的市場依據(jù)以某某地產(chǎn)顧問進行的 XX市房地產(chǎn)市場及家居建材市場的調(diào)查研究數(shù)據(jù)為主。 5 項目產(chǎn)品定位應充分考慮家居建材市場的行業(yè)特殊性，對相關(guān)物流、交通、層高等要求進行有效把握。 3 充分利用項目地處 XX路與芙蓉路交匯處，雙面臨路的特點，發(fā)揮項目臨街面較長，交通優(yōu)勢明顯的優(yōu)勢。 十三 項目產(chǎn)品定位方案研究 項目產(chǎn)品定位原則 本項目產(chǎn)品定位應區(qū)別于普通的商住樓項目，產(chǎn)品定位不但要能符合 目前主題商業(yè)銷售及招商、經(jīng)營的需求，而且還需根據(jù)項目地塊未來發(fā)展前景可觀的特殊情況綜合考慮產(chǎn)品未來用途。向政府申請真正能夠落實到位的稅費減免政策，為經(jīng)營戶降低經(jīng)營成本，并通過免租政策、主力店的龍頭效應向經(jīng)營戶發(fā)動集中的廣告宣傳攻勢。對部分部位予以免租經(jīng)營，以配合其他招商政策順利招商。首先啟動主力店招商，以 滿足項目發(fā)展和實際推廣執(zhí)行工作的需要。項目發(fā)展需依托強大的廣告宣傳造勢，通過以主力店為中心，將后期經(jīng)營過程中的 “價格、質(zhì)量、服務 ”良好地貫穿于整個推廣節(jié)奏中，最大限度的對區(qū)域概念和行業(yè)概念進行宣傳推廣。 項目定位方案所存在問題及建議 本項目定位方案在后期推廣和銷售、招商過程中，可能存在以下不利因素： 2 銷售價格與實際租賃價格之間可能存在的矛盾，建議項目 3樓采取整體或部分返租的形式銷售。 調(diào)查結(jié)果一方面再次顯示了芙蓉廣場的地段價值，另一方面更反映出經(jīng)營戶在選擇過程中已經(jīng)更趨于理性，考慮到了交通、物流、倉儲等家居建材行業(yè)發(fā)展所必須具備的基礎(chǔ)條件。 0%10%20%30%40%50%芙蓉廣場 五馬廣場 汽車站附近 對 “一站式 ”家居建材市場的地點選擇調(diào)查 為調(diào)查在目前 XX市建材經(jīng)營戶中較為理想的 集中型家居建材廣場的項目所在地，本次調(diào)查設置 了三個地點供經(jīng)營戶選擇。 家居建材廣場在目前 XX市民心目中，仍然是一個市場空白點。 市民對 “一站式 ”家居建材市場的認可度 0%20%40%60%80%100%支持 無所謂 反對 從右圖可以看出，絕大部分市民支持 XX出現(xiàn) 大型的家居建材廣場。 0%10%20%30%40%50%愿意進駐經(jīng)營 看情況而定 暫時無打算 家居建材消費者對 “一站式 ”家居建材市場的認可度 0%20%40%60%支持 無所謂 目前不看好 家居建材消費者對 “一站式 ”家居建材市場支持率為 54%，對其無所謂的業(yè)主占了 32%，對其不看好的占了 14%。因此受到大部分經(jīng)營戶的支持和贊同。 大部分的經(jīng)營戶已經(jīng)意識到行業(yè)分布零散，對經(jīng)營和消費者都不好。 項目定位方案市場調(diào)查結(jié)果 行業(yè)經(jīng)營戶對 “一站式 ”家居建材市場的認可度 0%20%40%60%80%支持 無所謂 目前不看好 調(diào)查結(jié)果顯示：76%的經(jīng)營戶看好并支持“一站式”家居建材在XX的發(fā)展。 另一方面，某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)在對 XX房地產(chǎn)市場進行調(diào)研時，發(fā)現(xiàn)家私、建材行業(yè)經(jīng)營者整合意愿較為強烈，且該類行業(yè)對區(qū)位的影響因素較小，但對交通條件要求較高，恰好符合本項目地塊所具備的特征。 項目定位方案提出背景 前 XX住宅商品房上市量在 14萬平米以上，且 “漣水名城 ”離本案距離不遠。 3 項目地塊周邊街區(qū)形象較差，影響到項目價值的體現(xiàn) △ 地塊發(fā)展優(yōu)勢 Strength 3 位于 XX路與芙蓉路交匯處，雙面臨路，地塊價值高 4 臨街面較長，且還能在建筑規(guī)劃上進行適當臨街面的適當延長，有利于提高整體商業(yè)價值 5 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化 6 受 XX商圈影響明顯，未來升值前景可觀 7 項目交由專業(yè)地產(chǎn)顧問公司進行全程策劃，有利于保證項目發(fā)展思路及執(zhí)行的科學化 △ 地塊發(fā)展劣勢 Threat 3 項目地形狀況復雜，將增加施工難度 4 項目所在地所處的芙蓉路道路狀況較差，有待改善 （ 3） 項目偏離市中心，推廣難度加大 雖然本項目目前所處的地理位置并不明顯，但受城市發(fā)展的影響，此地段 的發(fā)展和升值前景已經(jīng)有部分市民所承認，但項目在開發(fā)過程中，始終仍注意對區(qū)域概念的炒作和提升，以良好的項目定位和投資概念規(guī)避項目地塊在市民心目中的不良影響。 △ 地塊發(fā)展威脅 Weakness 1 市民對本項目地塊的區(qū)位價值仍存在懷疑心態(tài)。 5 項目交